Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

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  1. Avatar von rimex123
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    Frage Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Hallo liebe Mitglieder des finanz-forum.de,

    ich plane eine Immobilie zu erwerben und diese in ein Gewerbe umbauen zu lassen. Meine Kompetenzen liegen leider nicht im Umbau / Bau, sondern in der späteren Gewerbeverwaltung die ich vorhabe.

    Meine Idee war es zu Beginn mit meinem Businessplan Bankengespräche zu ersuchen, um überhaupt festzustellen, ob und bis zu welcher Summe die Bank mein Vorhaben finanzieren könnte. Eine konkrete Immobilie habe ich nicht. Es würden sich diverse Immobilien in der Stadt dazu eignen.

    Dazu habe ich den Businessplan so gut wie fertig. Die Herausforderung ist der Finanzplan. Beispielsweise bei den Investitionskosten wie "Umbaukosten", "Statikkosten", "Architektenkosten" kann ich ja nichts angeben, da ich keine konkrete Immobilie zum Kauf habe.

    Der Gedanke bei der Bank ohne vollständigen Kostenangaben zu erscheinen weckt für mich eines unprofessionellen Eindrucks.

    Über einen Ratschlag beim Vorgehen würde ich mich äußerst freuen!

    Eine Idee hätte ich bereits:
    Ich könnte diverse Immobilienverkäufer anschreiben und Unterlagen wie Grundrisse, etc. anfragen. Daraufhin könnte ich um ein Kostenvoranschlag / Angebot verschiedener Bauunternehmen beantragen. So hätte ich zumindest grobe Kosten. Die neuen Grundrisse für die Angebote würde ich selbst erstellen (ohne genauer Statistikberechnung).

    Gruß

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Warum rimex123?
    ich plane eine Immobilie zu erwerben und diese in ein Gewerbe umbauen zu lassen. Meine Kompetenzen liegen leider nicht im Umbau / Bau, sondern in der späteren Gewerbeverwaltung, die ich vorhabe.
    Was sie nicht beachten ist, dass sie eine Zulassung bei der IHK brauchen.

    Der jetzige Beruf Immobilienvermittler, -verwalter wird in einen eigenen Berufszweig wandeln!

    Er wird dem RDG, GWG, .... unterworfen werden.
    Kyra Seidenberg Die notwendige Neuordnung des Wohnungs - und Immobilienmaklerrechts und seine Integration in das BGB
    https://docplayer.org/35878054-Inhal...rzeichnis.html

    Sich hinstellen und sagen: "Jetzt bin ich Makler, nach den §34 c GewO!" diese Zeit ist bald vorbei.

    Allerdings können Sie ein Haus kaufen und ein Teil, davon gewerblich für ihre zukünftige Tätigkeit mitnutzen, sofern sie eine Zulassung erhalten!

    Demnach brauchen ein Hauszuschnitt deren Planung nicht im Wege steht und Geld, fertig ist die Sache.

    Nix Moos, nix Haus! Nix Haus, nix Büro und folglich brauchen sie keine Zulassung!

    bruno68

  3. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Hallo rimex123, wie planen Sie denn das Objekt jetzt zu kaufen? 100% Finanzierung oder wieviel Eigenkapital?
    Was die Nutzungsänderung in Gewerbeeinheit angeht würde ich bei einem geeigneten Objekt mal überhaupt gar nicht den Banken mitteilen. Müssen Sie ja nicht.
    Oder sind Sie Existenzgründer was die Haushaltsrechnung angeht?
    Auch für Existenzgründer gibt es Banken die aber eher bis 70% maximal finanzieren und Rest ist Eigenkapital
    Es fehlen hier einfach weitere Informationen.

  4. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Hallo Rimex,
    was verstehst du denn genau unter "Gewerbeverwaltung"?
    Wenn "Gewerbeverwaltung" dein "Sachgebiet" ist, warum willst du dich mit umbauen rumschlagen?
    Wie viele Immobilien hast du an sich schon gekauft?
    Wie viele Immobilien verwaltest du im Moment?
    Viele Grüße
    BenniG

  5. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    @BenniG, glaube mal dass Rimex noch gar keine Immobilie gekauft hat und das erst jetzt machen möchte.

  6. Avatar von rimex123
    rimex123 ist offline
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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Wir sind als junges Team und haben den Existensgründer Kredit im Auge. EK ist vorhanden. Der Businessplan ist an sich kein Problem. Wir alle kommen von der Branche.

    Das sind auch alles Punkte mit denen wir uns auskennen.

    Meine Frage bezieht sich wie im Eingangspost erwähnt eher auf den Finanzplan und das Bankengespräch.

    "Die Herausforderung ist der Finanzplan. Beispielsweise bei den Investitionskosten wie "Umbaukosten", "Statikkosten", "Architektenkosten" kann ich ja nichts angeben, da ich keine konkrete Immobilie zum Kauf habe.

    Der Gedanke bei der Bank ohne vollständigen Kostenangaben zu erscheinen weckt für mich eines unprofessionellen Eindrucks. "

    Auf der einen Seite dachte ich mir einfach ein Beratungsgespräch mit einem Bänker des Vertrauens aufzusuchen. Auf der anderen Seite denk ich mir, dass wohl als Existensgründer das durchrechnen aller Kosten mit einem fiktiven Beispiel besser ankommt. Aber wie gesagt: Es ist schwer Kosten wie "Umbaukosten" einfach Mal so pi mal damen zu rechnen

  7. Avatar von Hubi87
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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Also es werden immer mehr unklarheiten.
    Was ist denn die "Branche"?

    Ansich sollte man bei der Bank schon gut vorbereitet sein, also such dir eine Immobilie und kontaktiere den Makler.
    Dann lässt du dir ein grobes Angebot von einer Baufirma für diese Immobilie erstellen.
    Damit gehst du dann zur Bank.
    Wenn EK kein Problem ist, wozu FK?
    Die KfW übernimmt Gründerkredite bei kleinen Firmen bis zu 125k und 80% des Kreditrisikos der Bank.
    Also müsstest du schon alles durchgerechnet haben um die Bank zu überzeugen.

  8. Avatar von rimex123
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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Zitat Zitat von Hubi87
    Dann lässt du dir ein grobes Angebot von einer Baufirma für diese Immobilie erstellen.
    .
    Genau das ist meine Frage.

    Eine Baufirma wie zb. ein Generalunternehmen kann nur ein Kostenvoranschlag bzw. Angebot erstellen, wenn man das genaue Vorhaben mit Unterlagen (Grundrisse etc.) vorlegt. Diese habe ich ja nicht. Also müsste ich einen Architekten auf meine Kosten vorab engagieren, der mir alle benötigten Unterlagen erstellt. Erst danach kann ich mich an den Baupartner wenden.

    Ich habe mittlerweile für mich herausgefunden, dass ich somit mit Eigenkosten (Architekt) vorangehe, und das Risiko habe, dass die Bank am Ende das Vorhaben ablehnt und ich auf diese Kosten im Worst Case sitzen bleibe.

  9. Avatar von Hubi87
    Hubi87 ist offline

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    Standard AW: Finanzplan im Businessplan bei Immobilienkauf

    Du suchst nach einer Immobilie die ungefähr dem entsprichst, was du suchst und kontaktierst dann den Makler.
    Dann sagst du dem, das deine Bank für eine Finanzierungsüberprüfung die Grundrisse benötigt, dann schickt er dir die auch.
    Sonst rechnest du mit 1000€ pro m² bzw. 1500€ für Feuchträume (Bad usw.) für Wohnhäuser/Gewerbeflächen.
    Bei Lagerflächen deutlich weniger.
    Lieber mehr Kapitalpuffer, als zu wenig einplanen.

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