vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

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  1. Avatar von drago
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    Standard vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    Hallo liebe Community,

    vielleicht hat der ein oder andere ein paar nützliche Anregungen oder Tipps für mich. Meine Eltern haben 2011 ein Doppelhaus gebaut, bei dem beide DHH vermietet sind. In einer DHH möchte ich nun gerne einziehen (es müsste Eigenbedarf angemeldet werden, die aktuellen Mieter wohnen seit 2 Jahren drin), dabei stellt sich die Frage welche Vorgehensweise am Cleversten ist:

    A. Einfach einziehen, nicht so viele Gedanken machen - evtl. geringere Miete zahlen (glaub bis 66% ist vom Finanzamt gestattet?)

    B. DHH trennen und verschenken. Ich habe noch einen Bruder, Familienverhältnis wäre davon nicht gestört.
    B.1. Haus komplett verschenken und andere DHH selbst vermieten.

    C. DHH trennen und verkaufen. Das Haus hatte vor 2 Jahren einen Wert von 370.000 € (von der Bank geschätzt), ich denke der aktuelle Verkehrswert ist bedingt durch den aktuellen Immobilienmarkt höher.
    C.1. Haus komplett verkaufen und andere DHH selbst vermieten.

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    Hallo Drago,

    um dich zu beraten, was am cleversten ist, müssten wir viel mehr über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse von dir und deinen Eltern wissen.
    Wenn man das weiß kann man überlegen, wo die Mieteinnahmen besser aufgehoben sind und wie die Freibeträge beim Verschenken oder später beim Erben am besten eingesetzt werden können.

    Natürlich spielt aber auch die Frage, ob ihr lieber Eigentümer, Mieter oder Vermieter sein wollt eine entscheidende Rolle.

    Weiterhin könnte die Finanzierungsseite des Doppelhauses eine weitere Rolle spielen. Haben deine Eltern diese z.B. finanziert und nach 10 Jahren (letztes Jahr) eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen, dann würden Strafzinsen in erheblichen Umfang anfallen, wenn dieses jetzt gekündigt werden würde.

    Eine Eigenbedarfskündigung um einen Verkauf anzustreben sieht natürlich nicht so gut aus.

    Viele Grüße
    Benni

  3. Avatar von bruno68
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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    So einfach wird das nicht!

    Deine Eltern haben gebaut, dann sind sie auch Eigentümer! Vermietete Häuser haben leider einen kleinen Fehler, die AfA! Bei 11 Jahren mit 2 % Abschreibung, ergibt 22 % Abschreibung.

    Bei 370.000 € sind 81.400 € Abschreibung! Restwert 288.600 €! Da es nie eine Privatnutzung vorliegt oder lag! Dürfte dies eine reine gewerbliche Nutzung sein! Daher dürfte nur der Restwert steuerfrei sein. Jeder weitere € wäre damit steuerpflichtig.

    Auch verbilligtes Wohnen könnte, wegen dessen zu einer pauschalen Besteuerung führen!

    Bei seinem Fragekatalog, da darf nur ein StB helfen.

    bruno68

  4. Avatar von utopus
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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    Kann man das Doppelhaus denn so einfach trennen?
    Teilweise teilt man sich ja z.B. eine Heizung oder andere Sachen.

    Am besten beraten kann hier vermutlich ein Steuerberater, der die Einkommensverhältnisse etc. von Eltern und Kindern kennt.

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    @utopus,

    genau das wird das Problem sein!
    Am besten beraten kann hier vermutlich ein Steuerberater, der die Einkommensverhältnisse etc. von Eltern und Kindern kennt.
    Das kein Steuerberater vorhanden ist!
    Solange die Eltern eine Sozialbeschäftigung mit "Lohnsteuerkarte" vorliegt, wird es keine Schwierigkeit geben! Aber als Selbstständige(r), da ist die Vorsicht die Mutter der Porzellankiste eine Berufspflicht eines Steuerberaters.

    § 15 Verstärkte Sorgfaltspflichten, Verordnungsermächtigung

    (1) Die verstärkten Sorgfaltspflichten sind zusätzlich zu den allgemeinen Sorgfaltspflichten zu erfüllen.

    (2) 1Verpflichtete haben verstärkte Sorgfaltspflichten zu erfüllen, wenn sie im Rahmen der Risikoanalyse oder im Einzelfall unter Berücksichtigung der in den Anlagen 1 und 2 genannten Risikofaktoren feststellen, dass ein höheres Risiko der Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung bestehen kann. 2Die Verpflichteten bestimmen den konkreten Umfang der zu ergreifenden Maßnahmen entsprechend dem jeweiligen höheren Risiko der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung. 3Für die Darlegung der Angemessenheit gilt § 10 Absatz 2 Satz 4 entsprechend.

    (3) Ein höheres Risiko liegt insbesondere vor, wenn es sich
    1. bei einem Vertragspartner des Verpflichteten oder bei einem wirtschaftlich Berechtigten um eine politisch exponierte Person, ein Familienmitglied oder um eine bekanntermaßen nahestehende Person handelt,
    2. um eine Geschäftsbeziehung oder Transaktion handelt, an der ein von der Europäischen Kommission nach Artikel 9 Absatz 2 der Richtlinie (EU) 2015/849, der durch Artikel 1 Nummer 5 der Richtlinie (EU) 2018/843 geändert worden ist, ermittelter Drittstaat mit hohem Risiko oder eine in diesem Drittstaat ansässige natürliche oder juristische Person beteiligt ist; dies gilt nicht für Zweigstellen von in der Europäischen Union niedergelassenen Verpflichteten nach Artikel 2 Absatz 1 der Richtlinie (EU) 2015/849, der durch Artikel 1 Nummer 1 der Richtlinie (EU) 2018/843 geändert worden ist, und für mehrheitlich im Besitz dieser Verpflichteten befindliche Tochterunternehmen, die ihren Standort in einem Drittstaat mit hohem Risiko haben, sofern sich diese Zweigstellen und Tochterunternehmen uneingeschränkt an die von ihnen anzuwendenden gruppenweiten Strategien und Verfahren nach Artikel 45 Absatz 1 der Richtlinie (EU) 2015/849 halten,
    3. um eine Transaktion handelt, die im Vergleich zu ähnlichen Fällen
    a) besonders komplex oder ungewöhnlich groß ist,
    b) einem ungewöhnlichen Transaktionsmuster folgt oder
    c) keinen offensichtlichen wirtschaftlichen oder rechtmäßigen Zweck hat, oder
    4. für Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 und 6 bis 8 um eine grenzüberschreitende Korrespondenzbeziehung mit Respondenten mit Sitz in einem Drittstaat oder, vorbehaltlich einer Beurteilung durch die Verpflichteten als erhöhtes Risiko, in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums handelt.

    (4) 1In einem der in den Absätzen 2 und 3 Nummer 1 genannten Fälle sind mindestens folgende verstärkte Sorgfaltspflichten zu erfüllen:
    1. die Begründung oder Fortführung einer Geschäftsbeziehung bedarf der Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene,
    2. es sind angemessene Maßnahmen zu ergreifen, mit denen die Herkunft der Vermögenswerte bestimmt werden kann, die im Rahmen der Geschäftsbeziehung oder der Transaktion eingesetzt werden, und
    3. die Geschäftsbeziehung ist einer verstärkten kontinuierlichen Überwachung zu unterziehen.

    2Wenn im Fall des Absatzes 3 Nummer 1 der Vertragspartner oder der wirtschaftlich Berechtigte erst im Laufe der Geschäftsbeziehung ein wichtiges öffentliches Amt auszuüben begonnen hat oder der Verpflichtete erst nach Begründung der Geschäftsbeziehung von der Ausübung eines wichtigen öffentlichen Amts durch den Vertragspartner oder den wirtschaftlich Berechtigten Kenntnis erlangt, so hat der Verpflichtete sicherzustellen, dass die Fortführung der Geschäftsbeziehung nur mit Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene erfolgt. 3Bei einer ehemaligen politisch exponierten Person haben die Verpflichteten für mindestens zwölf Monate nach Ausscheiden aus dem öffentlichen Amt das Risiko zu berücksichtigen, das spezifisch für politisch exponierte Personen ist, und so lange angemessene und risikoorientierte Maßnahmen zu treffen, bis anzunehmen ist, dass dieses Risiko nicht mehr besteht.

    (5) In dem in Absatz 3 Nummer 2 genannten Fall haben Verpflichtete mindestens folgende verstärkte Sorgfaltspflichten zu erfüllen:
    1. sie müssen einholen:
    a) zusätzliche Informationen über den Vertragspartner und den wirtschaftlich Berechtigten,
    b) zusätzliche Informationen über die angestrebte Art der Geschäftsbeziehung,
    c) Informationen über die Herkunft der Vermögenswerte und des Vermögens des Vertragspartners,
    d) Informationen über die Herkunft der Vermögenswerte und des Vermögens des wirtschaftlich Berechtigten mit Ausnahme der Person, die nach § 3 Absatz 2 Satz 5 als wirtschaftlich Berechtigter gilt,
    e) Informationen über die Gründe für die geplante oder durchgeführte Transaktion und
    f) Informationen über die geplante Verwendung der Vermögenswerte, die im Rahmen der Transaktion oder Geschäftsbeziehung eingesetzt werden, soweit dies zur Beurteilung der Gefahr von Terrorismusfinanzierung erforderlich ist,
    2. die Begründung oder Fortführung einer Geschäftsbeziehung bedarf der Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene und
    3. bei einer Geschäftsbeziehung müssen sie die Geschäftsbeziehung verstärkt überwachen durch
    a) häufigere und intensivere Kontrollen sowie
    b) die Auswahl von Transaktionsmustern, die einer weiteren Prüfung bedürfen.

    (5a) 1In dem in Absatz 3 Nummer 2 genannten Fall und zusätzlich zu den in Absatz 5 genannten verstärkten Sorgfaltspflichten können die zuständigen Aufsichtsbehörden risikoangemessen und im Einklang mit den internationalen Pflichten der Europäischen Union eine oder mehrere von den Verpflichteten zu erfüllende verstärkte Sorgfaltspflichten anordnen, die auch folgende Maßnahmen umfassen können:
    1. die Meldung von Finanztransaktionen an die Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen,
    2. die Beschränkung oder das Verbot geschäftlicher Beziehungen oder Transaktionen mit natürlichen oder juristischen Personen aus Drittstaaten mit hohem Risiko,
    3. das Verbot für Verpflichtete mit Sitz in einem Drittstaat mit hohem Risiko, im Inland Tochtergesellschaften, Zweigniederlassungen oder Repräsentanzen zu gründen,
    4. das Verbot, Zweigniederlassungen oder Repräsentanzen in einem Drittstaat mit hohem Risiko zu gründen,
    5. die Verpflichtung für Zweigniederlassungen und Tochtergesellschaften von Verpflichteten mit Sitz in einem Drittstaat mit hohem Risiko, sich einer verschärften Prüfung der Einhaltung der geldwäscherechtlichen Pflichten
    a) durch die zuständige Aufsichtsbehörde zu unterziehen oder
    b) durch einen externen Prüfer zu unterziehen,
    6. die Einführung verschärfter Anforderungen in Bezug auf eine externe Prüfung nach Nummer 5 Buchstabe b,
    7. für Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 und 6 bis 9 die Überprüfung, Änderung oder erforderlichenfalls Beendigung von Korrespondenzbankbeziehungen zu Respondenten in einem Drittstaat mit hohem Risiko.

    2Bei der Anordnung dieser Maßnahmen gilt für die zuständigen Aufsichtsbehörden Absatz 10 Satz 2 entsprechend.

    (6) In dem in Absatz 3 Nummer 3 genannten Fall sind mindestens folgende verstärkte Sorgfaltspflichten zu erfüllen:
    1. die Transaktion sowie deren Hintergrund und Zweck sind mit angemessenen Mitteln zu untersuchen, um das Risiko der jeweiligen Geschäftsbeziehung oder Transaktionen in Bezug auf Geldwäsche oder auf Terrorismusfinanzierung überwachen und einschätzen zu können und um gegebenenfalls prüfen zu können, ob die Pflicht zu einer Meldung nach § 43 Absatz 1 vorliegt, und
    2. die der Transaktion zugrunde liegende Geschäftsbeziehung, soweit vorhanden, ist einer verstärkten kontinuierlichen Überwachung zu unterziehen, um das mit der Geschäftsbeziehung und mit einzelnen Transaktionen verbundene Risiko in Bezug auf Geldwäsche oder auf Terrorismusfinanzierung einschätzen und bei höherem Risiko überwachen zu können.

    (7) In dem in Absatz 3 Nummer 4 genannten Fall haben Verpflichtete nach § 2 Absatz 1 Nummer 1 bis 3 und 6 bis 9 bei Begründung einer Geschäftsbeziehung mindestens folgende verstärkte Sorgfaltspflichten zu erfüllen:
    1. es sind ausreichende Informationen über den Respondenten einzuholen, um die Art seiner Geschäftstätigkeit in vollem Umfang verstehen und seine Reputation, seine Kontrollen zur Verhinderung der Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung sowie die Qualität der Aufsicht bewerten zu können,
    2. es ist vor Begründung einer Geschäftsbeziehung mit dem Respondenten die Zustimmung eines Mitglieds der Führungsebene einzuholen,
    3. es sind vor Begründung einer solchen Geschäftsbeziehung die jeweiligen Verantwortlichkeiten der Beteiligten in Bezug auf die Erfüllung der Sorgfaltspflichten festzulegen und nach Maßgabe des § 8 zu dokumentieren,
    4. es sind Maßnahmen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass sie keine Geschäftsbeziehung mit einem Respondenten begründen oder fortsetzen, von dem bekannt ist, dass seine Konten von einer Bank-Mantelgesellschaft genutzt werden, und
    5. es sind Maßnahmen zu ergreifen, um sicherzustellen, dass der Respondent keine Transaktionen über Durchlaufkonten zulässt.

    (8) Liegen Tatsachen, einschlägige Evaluierungen, Berichte oder Bewertungen nationaler oder internationaler für die Verhinderung oder Bekämpfung der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung zuständiger Stellen vor, die die Annahme rechtfertigen, dass über die in Absatz 3 genannten Fälle hinaus ein höheres Risiko besteht, so kann die Aufsichtsbehörde anordnen, dass die Verpflichteten die Transaktionen oder Geschäftsbeziehungen einer verstärkten Überwachung unterziehen und zusätzliche, dem Risiko angemessene Sorgfaltspflichten sowie erforderliche Gegenmaßnahmen zu erfüllen haben.

    (9) Ist der Verpflichtete nicht in der Lage, die verstärkten Sorgfaltspflichten zu erfüllen, so gilt § 10 Absatz 9 entsprechend.

    (10) 1Das Bundesministerium der Finanzen kann durch Rechtsverordnung, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf,
    1. Fallkonstellationen bestimmen, in denen insbesondere im Hinblick auf Staaten, Kunden, Produkte, Dienstleistungen, Transaktionen oder Vertriebskanäle ein potenziell höheres Risiko der Geldwäsche oder der Terrorismusfinanzierung besteht und die Verpflichteten bestimmte verstärkte Sorgfaltspflichten und Gegenmaßnahmen zu erfüllen haben,

    2. für Fallkonstellationen im Sinne des Absatzes 3 Nummer 2 bestimmte verstärkte Sorgfaltspflichten und Gegenmaßnahmen anordnen sowie für die Anordnung und Ausgestaltung verstärkter Sorgfaltspflichten durch die zuständigen Aufsichtsbehörden nach Absatz 5a Regelungen treffen.

    2Das Bundesministerium der Finanzen hat bei Erlass einer Rechtsverordnung nach dieser Vorschrift einschlägige Evaluierungen, Bewertungen oder Berichte internationaler Organisationen oder von Einrichtungen für die Festlegung von Standards mit Kompetenzen im Bereich der Verhinderung von Geldwäsche und der Bekämpfung von Terrorismusfinanzierung hinsichtlich der von einzelnen Drittstaaten ausgehenden Risiken zu berücksichtigen.
    Ich will hier nichts unterstellen, aber in der gegenwärtigen Situation sind unsinnige Aktion branntgefährlich! Doppelte Staatsbürgerschaft, Ukraine /Russland da ist gleich ganz nah an einen Verdacht der Kriegsfinanzierung!

    bruno68

  6. Avatar von drago
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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    Vielen Dank für die zahlreichen Anregungen.
    Also beide DHH sind schon separat betrieben, haben eigene Eingänge, Strom, Gas und Wasser Anschlüsse.

    Alle beteiligten sind Arbeitnehmer und auch Eigenkapital meiner Seits wäre vorhanden (etwa 140.000€).

    Wenn ich zur Miete bei meinen Eltern einziehe, dann könnte man die Miete laut meiner Recherche auf 66% der Üblichen Miete reduzieren. Meine Eltern könnten alles weiterhin Abschreiben und mussten nur die Einnahmen versteuern, welche ja für meine bewohnte DHH dann etwas weniger wären.

    Bei der Schenkung könnten meine Eltern ja garnichts mehr absetzen und es würden Kosten für Notar, grundbuch sicherlich anfallen. Also glaube ich schon fast, dass die erste Option am Sinnvollsten ist?
    Mein Vater war diese Woche bei der Bank wegen der Anschlussfinanzierung, habe aber noch nicht mit ihm gesprochen ob er schon etwas abgeschlossen hat.

  7. Avatar von utopus
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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    Ist halt immer die Frage - wenn ich 1000€ Mehreinnahmen durch Miete pro Monat habe und dann 500€ absetzen kann, muss ich trotzdem 500€ mehr versteuern.

    Und vom Absetzten profitiert eher jemand, der mehr Einkommen hat, als jemand mit wenig Einkommen.

    Eine andere Perspektive kann sich aus Erbschaftssteuer/Schenkungssteuer ergeben - da kommt es dann auf das Gesamtvermögen der Eltern an und wieviele Kinder/Erben berücksichtigt werden sollen - wenn hier erst der eine Elternteil alles erbt und dann alles an ein Kind vererbt wird, können hier u.U. hohe Erbschaftssteuern anfallen ...

    Natürlich darf man auch die Wünsche der Eltern und die Finanzierung nicht ausser Acht lassen - wollen diese überhaupt verschenken und wie wirkt sich das u.U. auf die Altersabsicherung/-planung aus?

  8. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    drago,

    solche Dinge sind mehr davon abhängig, ob deine Eltern die die DHH jetzt geben wollen oder nicht, alles andere ist mehr oder weniger ein Nullsummenspiel (wenn man dich un deine Eltern als Einheit betrachtet).

    Wenn deine Eltern die DHH behalten, dann können sie weiter Kosten abschreiben, aber deine Mietzahlungen sind natürlich für deine Eltern zu versteuerndes Einkommen. Deine Mietzahlung (da du dort privat wohnst), ist nicht absetzbar (außer Arbeitszimmer usw.).

    Wenn deine Eltern dir die DHH schenken, dann können zwar keine Kosten mehr abgesetzt werden (bis auf Arbeitszimmer usw.), aber du sparst natürlich auch die Mietzahlung.

    Eine Variante kann sinnvoller sein (ich denke, das will utopus ansprechen), wenn deine Eltern und du extrem unterschiedliche Einkommen habt oder wenn kurzfristig hohe Aufwendungen (Dach, neue Fenster usw.) zu erwarten sind.

    Im Normalfall wird es finanziell kein entscheidender Vor- oder Nachteil sein, sondern es ist eben eine grundsätzliche Entscheidung deiner Eltern, ob diese es wollen oder nicht.

  9. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: vermietete DHH von Eltern zur Eigennutzung mieten, kaufen oder schenken?

    Zitat Zitat von bruno68
    So einfach wird das nicht!

    Deine Eltern haben gebaut, dann sind sie auch Eigentümer! Vermietete Häuser haben leider einen kleinen Fehler, die AfA! Bei 11 Jahren mit 2 % Abschreibung, ergibt 22 % Abschreibung.

    Bei 370.000 € sind 81.400 € Abschreibung! Restwert 288.600 €! Da es nie eine Privatnutzung vorliegt oder lag! Dürfte dies eine reine gewerbliche Nutzung sein! Daher dürfte nur der Restwert steuerfrei sein. Jeder weitere € wäre damit steuerpflichtig.

    Auch verbilligtes Wohnen könnte, wegen dessen zu einer pauschalen Besteuerung führen!

    Bei seinem Fragekatalog, da darf nur ein StB helfen.

    bruno68
    Wie immer nur Unsinn.
    1.) Afa wird nur aufs die Gebäudekosten berechnet und nicht aufs Grundstück. Desweiteren natürlich nur auf den Herstellung/Erwerbspreis des Gebäudes und nicht auf irgendwelche Schätzwert.
    Berechnung ist also schonmal grundlegend falsch.
    2.) Es gibt hier keine gewerbliche Nutzung. Gewerblich könnte einzig der Objekthandel sein, bei mehr als 3 Verkäufen.
    3.) Die Ausführungen zur pauschalen Besteuerung bei verbilligter Überlassung von Wohnimmobilien an Angehörige möchte ich sehen.

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