Kapitalbeschaffung

+ Antworten
3Antworten
  1. Avatar von PeterMei
    PeterMei ist offline
    Themen Starter

    Title
    Neuer Benutzer
    seit
    24.04.2022
    Beiträge
    1
    Danke
    0

    Standard Kapitalbeschaffung

    Hallo zusammen,

    nach langer Zeit als stiller Mitlesen möchte ich die Gelegenheit auch kurz nutzen, eine eigene Finanzierung vorzustellen und mir Euren Rat einzuholen.

    Kapitalbeschaffung zum Immobilienkauf mit Beleihung einer anderen Immobilie

    Kaufpreis: 500 k€
    NK: ca 50k€

    EK: am liebsten keins

    Sicherheit: abbezahlte ETW, mind 1,2 Mio Verkehrswert

    Nettoeinkommen: 2900€/Monat aus Angestelltentätigkeit (noch in Probezeit), ca. 20000€ aus Kapitalerträgen und Beteiligungen pro Jahr, ca 2000€ Miete pro Jahr

    Vorliegen habe ich ein Angebot über 500k 15 Jahre fest mit 2,95% und Tilgungssurrogat von 1% in eine FLV, weil ansonsten die Kapitaldienstfähigkeit nicht ausreichen würde.

    Ich freue mich über Input, sind bei der 'guten' Sicherheit aktuell auch niedrigere Zinsen zu erzielen oder ist das bei dem niedrigen Netto im Vergleich zur Kreditsumme nicht zu erwarten?

    Beste Grüße

    Peter

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    19.01.2013
    Ort
    Kassel
    Beiträge
    1.226
    Danke
    45

    Standard AW: Kapitalbeschaffung

    Nach meiner Meinung Scheitert diese Finanzierung!

    Sie zahlen bei 550.000 € und 3,0 % Zinsen runde 16.500 € an Zinsen!!! Jährlich!
    Bei 1 % Tilgung 5.500 €

    Zusammen 22.000 €

    Zum anderen, zahlen sie bei einer Rückdeckung von 550.000 € bei 4,0 % Abschlusskosten 22.000 €.

    Zum anderen, ihr reines Einkommen reicht nicht dafür aus! Denn der Selbstbehalt würde bei 1.200 € monatlich liegen, demnach würden nur 1.700 € als Zins und Tilgung zur Verfügung stehen.

    Die Abschlusskosten "Fressen" die Sparanlage von 4 von 15 Jahren auf! Es würden zum Ende statt der 75.000 € nur 53.000 € ausbezahlt.

    Dieses Modell ist mir sehr bekannt, dies wird auch bei Bausparkassen angewandt, bei Tilgung von 1 % p.a. wird grundsätzlich eine Sparvariante angewandt, die aus einer Endfälligkeit mit Teilrückzahlung von 50 % verlangt.

    Nur mit dem Unterschied, dass dort nur mit 1,5 % AP und 275.000 € Summe gearbeitet wird. Was nur ca. 4.125 € kostet, runde 18.000 € weniger als das Policenmodell.

    Das sieht eher nach dem "Dortmunder-Modell" aus, wo der Kunde am Ende der Laufzeit stets höher verschuldet ist, als zum Anfang! Eigentlich ein Vertriebsmodell, was das BGH verboten hat!

    Sie wollen wirklich in 15 Jahren 148.000 € Zinsen zahlen? Und nur 77.500 € tilgen?

    Ich frage Sie ernsthaft: "Wie soll das enden?" Hier was zum Nachdenken!
    Best-Advice-Haftung für Finanzierungsmakler

    Ein Makler handelt nach dem Urteil des LG Itzehoe vom 29.10.2009 (Az. 7 O 27/09) pflichtwidrig, wenn er keine alternativen Finanzierungen zum empfohlenen endfälligen Darlehn aufzeigt und er bei der Auswahl der tilgungsersetzenden Lebensversicherung den Tarif eines Versicherers vorschlägt, der sich nur im Markt-Mittelfeld bewegt.
    Der Makler vermittelte eine Immobilienfinanzierung für Kunden, die über Eigenkapital verfügten. Dabei empfahl er ein endfälliges Darlehen, das aus einer Lebensversicherung gegen Einmalbetrag getilgt werden sollte. Grundlage der Empfehlung war die Prognoseberechnung des Lebensversicherers, die die benötigte Ablaufleistung auswies.
    Nachdem die voraussichtliche Ablaufleistung später von den Kunden angefragt wurde und der Versicherer diese mit rund 39 T€ geringer angab als geplant, verklagten die Kunden den Makler. Sie begehrten festzustellen, dass der Makler sie freizuhalten habe von Tilgungsforderungen des Kreditinstituts, die nach Verrechnung der Ablaufleistung aus der Lebensversicherung verbleiben. Der Makler wandte ein, er habe bei Übergabe der Berechnung darauf hingewiesen, dass die Ablaufleistung zwar den Erfahrungswerten entspreche, dass sie aber auch geringer ausfallen könne.
    Die Kunden hätten eine möglichst geringe Prämienbelastung präferiert und sich in Kenntnis des Risikos auf das Finanzierungskonzept eingelassen. Die Auswahl des Versicherers sei einwandfrei. Es handelte sich um einen leistungs-, bonitäts- und servicestarken Versicherer, der Überschüsse erwirtschafte, die sich mindestens im Mittel des Marktspektrums bewegen würden.
    Das LG ließ dies nicht gelten und verurteilte den Makler. Bei der Vermittlung von Finanzierungen habe er die Interessen der Kunden zu wahren und diese insbesondere über Risiken aufzuklären. Ferner habe er von vorhandenen Finanzierungsvarianten diejenige zu empfehlen, die die Interessen der jeweiligen Kunden am ehesten wahre.
    Es spreche bereits vieles dafür, dass der Makler vorsätzlich die ihm obliegenden Pflichten verletzt habe, indem er das tilgungsfreie Darlehen und die tilgungsersetzende Lebensversicherung empfohlen und vermittelt habe, obwohl es erheblich günstiger gewesen wäre, das vorhandene Kapital der Kunden auf den Kaufpreis zu verwenden und lediglich den Restbetrag durch ein Annuitätendarlehen zu finanzieren.
    Zudem habe der vereinbarte Darlehenszins eher im oberen Marktbereich gelegen und der Kunde habe tatsächlich auch keinen steuerlichen Vorteil durch das Finanzierungskonzept erlangt.
    Wie ein Anlageberater, der Anleger falsch berate, wenn er in dem Beratungsgespräch einen fehlerhaften Verkaufsprospekt vorlege und diesen zur Grundlage seiner Beratung mache, hafte auch ein Finanzierungsmakler, wenn er die Finanzierungskonzeption auf fehlerhafte Prospekte stütze, ohne die Fehler zu berichtigen.
    Der Makler hafte aber auch schon deshalb auf Schadenersatz, weil er den Kunden bei der Auswahl des Versicherers falsch beraten habe. Denn pflichtgemäß habe der Makler seinem Auftraggeber nicht nur ein geeignetes Finanzierungskonzept zu vermitteln, sondern diesem auch die Versicherung vorzuschlagen und zu vermitteln, die die bestmöglichen Ergebnisse erwarten lasse.
    Die Entscheidung überspannt die Anforderungen an den Makler nicht. Er selbst legt sich allenfalls dann auf einen „best advice“ fest, wenn sein empfohlenes Finanzierungskonzept voraussetzt, dass eine bestimmte Mindestrendite erzielt wird.

    • Ferner darf sich der Makler für die Höhe der Rendite nie auf Prospekt aussagen des Versicherers verlassen.
    Hier ist auch statt der Prospekt aussage, auch die Computermodellrechnung gemeint!

    Aber warum kann dieser Vorteil bei ihnen evtl. nicht auftreten?

    A) Ihr Vermittler war kein Makler, sondern nur ein Angestellter des Gläubigers! Zum anderen könnte ihr persönlicher Gesprächspartner überhaupt nicht berechtigt sein, Gespräche über eine Finanzierung und oder Versicherung zu führen.

    Und im Hintergrund zwei Stempel-Vermittler alles unterschreiben!

    Mal zwei Fragen: "Was haben sie denn bisher an Unterlagen erhalten? Auf Papier mit einem Firmenlogo oder nur Blankopapier! Kulli oder Bleistift? Weil Bleistift nicht Dokumentenecht ist, gilt des nicht als gerichtlicher Beweis!"

    Auch könnte das Spiel nach 10 Jahren vorbei sein, weil die Vermögenswerte der Immobilien sich wegen den Zinsanstieg verschlechter haben, besteht dann eine Nachschusspflicht! Nur wovon? Wenn schon alles zur Sicherheit dient?

    Und seine Aktien, Fonds oder ETF's in einer Base zwangsweise zu verkaufen, um ein Bankrott zu vermeiden, ist auch nicht der Hit!

    bruno68

  3. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    20.05.2013
    Ort
    71229 Leonberg-Höfingen, Hinter der Kelter 3
    Beiträge
    6.623
    Danke
    510

    Standard AW: Kapitalbeschaffung

    Hallo Peter Mei, eine Kapitalbeschaffung ist auch nur mit Direkttilgung darstellbar.
    Da benötigen Sie keine Tilgungsaussetzung.
    Hier dürfte man auch im Zinssatz deutlicher günstiger sein.(sicherlich 0,5%)
    Es müssen eben alle Daten bestätigt werden (Verkehrswert Immobilie, ebenso Einkommensseite)

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

    Title
    Erfahrener Benutzer
    seit
    07.03.2010
    Ort
    Braunschweig
    Beiträge
    12.484
    Danke
    978

    Standard AW: Kapitalbeschaffung

    Wird die Immobilie, die es zu erwerben gilt, eigengenutzt oder vermietet?

    Ein Darlehen, dekalriert als Kapitalbeschaffung, ist - entgegen Bankkaufmann seiner Aussage - sowohl mit direkter Tilgung, als auch endfällig darstellbar.

    Das Nettoeinkommen, die Bonität hat in der Regel keinen Einfluss auf die zu generierende Kondition und bei diesem angedeuteten Auslauf (500.000 Euro zu 1.200.000 Euro Wert) stellen die 2,95 % eine zu schlechte Kondition für 15 Jahre fest dar!

    Ich gehe mal davon aus, dass eine Immobilie eine Mieteinnahme nach sich ziehen wird oder wollen sie mit der Kapitalbeschaffung eine Immobilie im Ausland finanzieren?

Ähnliche Themen

  1. Kapitalbeschaffung mit ETW

    Von Katd im Forum Allgemeine Kredite
    Antworten: 14
    Letzter Beitrag: 27.01.2021, 11:20
  2. ING - Ablehnung Kapitalbeschaffung auf ETW

    Von Tolentino im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 26
    Letzter Beitrag: 12.02.2020, 15:57
  3. Kapitalbeschaffung auf Eigentumswohnung

    Von Martin79HN im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 21
    Letzter Beitrag: 18.09.2019, 11:32
  4. Kapitalbeschaffung

    Von Aikido im Forum Baufinanzierung
    Antworten: 6
    Letzter Beitrag: 23.09.2017, 09:39