Beratung für Anschlussfinanzierung

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  1. Avatar von PV-Fan
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    Standard Beratung für Anschlussfinanzierung

    Hallo,

    ich lese hier seit einiger Zeit mit und glaube hier gibt es viele gute Ideen.

    Nun zu meiner Situation:

    Meine Frau und ich haben uns 2015 in einer Phase fallender Zinsen ein Reihenmittelhaus, gebaut 1989 und gut gepflegt, in einer Ballungsregion gekauft.
    Aktuell haben wir 2 Kinder (5 und 7) und ab November bekommen wir ein drittes.

    Ich bin Beamter auf Lebenszeit, meine Frau arbeitet aktuell selbständig, nach der kommenden Elternzeit aber wieder geplant in Anstellung.

    Wir haben 2015 ein Darlehen über 364k € abgeschlossen und ein Haus für 400k gekauft. Mittlerweile gehen ähnliche Häuser hier für mindestens 700k weg, war also definitiv gut
    Was nicht so gut war, war die Zinsbindung der Finanzierung.
    Da wir dachten, dass die Zinsen eher fallen als steigen, haben wir nur 10 bzw 15Jahre Zinsbindung über ein Förderprogramm einer Landesbank abgeschlossen.

    Nun endet Baustein 1 mit einer kalkulierten Restschuld von 100k - 110k im Oktober 2025.
    Baustein 2 endet im Oktober 2030 mit einer kalkulierten Restschuld von ca 135k.

    Dass ich längere Laufzeiten hätte wählen sollen ist mir mittlerweile klar, bringt mich aber auch nicht weiter.
    Parallel läuft eine Rentenversicherung bei der ich 2048 166k garantierte Auszahlung erhalte.

    Nun denke ich über ein Forward Darlehen für Baustein 1 nach und habe mir bereits ein Angebot bei der bisherigen Bank geben lassen:

    Vorschlag 1: 4,02% über 10 Jahre mit 1% Tilgung
    Vorschlag 2: 4,41% über 15 Jahre mit 1%Tilgung

    Was haltet ihr von den Vorschlägen?
    Angeblich hat die Landesbank kein Problem damit in zweitem Rang bei der Grundschuld zu stehen, sodass auch andere Banken ins Spiel kommen können.

    Ich lasse mich demnächst von einer Baufinanzierungsberatung beraten, aber wollte schonmal eure Meinung hören bzw lesen.

    Was würdet ihr machen? Jetzt abschließen oder auf sinkende bzw. gleiche Zinsen bis 2025 hoffen?

  2. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Ich persönlich würde mir hier nicht zuviele Gedanken über die Zinsen in 3 oder 8 Jahren machen - und erst einmal abwarten.
    Wie eng ist denn die Finanzierung "gestrickt"? Wenn ich hier 1% Tilgung lese, frage ich mich eher, ob hier nicht eher die Tilgung erhöht werden sollte, damit weniger Restschuld zu tilgen bleibt.
    Um das Ganze beurteilen zu können, sollte man auch wissen, wie die jetzigen Konditionen sind - und wie tendenziell die Nebenkosten und Einkommen sich entwickeln werden - und ob "noch Luft" zum Atmen vorhanden ist.

    Generell könnte man natürlich darüber nachdenken, die beiden Kredite in einen zusammenzufassen - auch 15 Jahre Zinsbindung kann man nach 10 Jahren (Zeitpunkt der Vollauszahlung) mit einer Frist von 6 Monaten kündigen - und so evtl. besser Konditionen erhalten.

    Die eigentliche Frage ist, ob ihr damit rechnet, dass 2025/2030 höhere Zinsen als in den Vorschlägen der Bank die Regel sind.

    Was bringen dir 166t€ in 2048, wenn die Forwardfinanierung bis 2035/2040 laufen? Was wäre mit einem Volltilger? Oder soll die Restschuld 2048 166t€ sein? (Bei starker Inflation sind die 166t€ in 2048 u.U. auch nicht mehr so viel, wie es jetzt erscheint.)

    Wie sieht es mit Dämmung/Heizung/Dach/Fassade/Solaranalge etc. aus? (Instandhaltungsrücklage)

  3. Avatar von Mai
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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Meine Glaskugel ist kaputt, aber ich neige auch zu abwarten und Tee trinken. Ist halt die Frage für wie wahrscheinlich ihr es haltet, dass die Zinsen in den nächsten 3 Jahren steigen oder fallen.

  4. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Hallo PV-Fan, sich jetzt Gedanken zu machen über die Zinsentwicklung ist absolut richtig.
    Keiner weiß wohin die Reise geht, doch die Zinsen sind langjährig betrachtet immer noch in Ordnung.
    Die von Ihnen dargestellten Konditonen sind aber im 10 oder 15 jährigen Sollzinsbereich zu teuer.
    Das geht nochmal um ca 0,5% besser in beiden Varianten.

  5. Avatar von PV-Fan
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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Danke für die Antworten,
    ja meine Glaskugel hat ja vor sieben Jahren auch nicht so gut funktioniert, daher dachte ich eure ist vielleicht besser

    Zu den angefragten Daten:

    Wir haben den Kredit bewusst mit so niedriger Tilgung abgeschlossen, da wir als junge Familie und neue Hausbesitzer nicht gut wussten was so an Kosten auf uns zukommt. Wir haben aber jedes Jahr 6500€ sondergetilgt und konnten recht gut leben.

    Ansonsten verdiene ich aktuell monatlich 4600€ abzüglich 780€ für PKV aller Haushaltsmitglieder. Meine Frau verdient im Moment ca 800€ (Ausbildung) Das wird auch als Elterngeld ca. bestehen bleiben. Mittelfristig wird sie aber auch wieder "richtig" arbeiten und dann halbtags ca. 1200€ netto bekommen. Dazu kommt aktuell das Kindergeld mit ca 450€ für zwei Kinder.
    Ab November und dem dritten Kind erhöhen sich meine Bezüge um ca. 600€ plus das Kindergeld für Kind 3 mit 250(?)€.
    Wir haben das also ein monatliches Einkommen von ca. 5100€.
    Sobald meine Frau wieder arbeitet reduzieren sich auch die PKV Kosten um 250€ da sie aktuell über PKV und Beihilfe versichert ist.

    Das Haus an sich ist afaik in ganz gutem Zustand. Da Reihenmittelhaus sind zwei Seiten schonmal gut gedämmt. Die Fenster sind doppelt verglast und soweit ok. Beim Dach könnte man tatsächlich über eine Verbesserung der Dämmung nachdenken. Es ist aber durchaus gedämmt.
    Die Gasheizung mit Brennwerttechnik ist aus 2012. Wir haben eine PV auf dem Dach mit 6,4 kWp. Die sonstige Ausstattung wie Bad, Küche etc. ist nicht der neueste Schrei aber soweit optisch und funktionell ganz ok.

    Thema ist dann noch das Auto, aktuell fahren wir einen BMW 520i, aber für 3 Kinder ist der wohl unpassend. Leider gibt es kaum Hybrid oder Elektro Autos für 3 Kindersitze aber das ist ein eigenes Thema

  6. Avatar von utopus
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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Welche Zinssätze du zur Zeit hast, habe ich jetzt noch nicht gelesen - wenn es unter denen der oben genannten Anschlussfinanzierung liegt, lohnt sich ein Zusammenfassen und vorzeitiges Kündigen der 15er Laufzeit wohl nicht.

    Ich sehe das aber teilweise anders - bei geringerer Zinsfestschreibung kannst du die dadurch eingesparten Zinsen in eine höhere Tilgung stecken - und somit die Restschuld und das Risiko teilweise ausgleichen.
    Bei einer weiterhin hohen Inflation wird es höchstwahrscheinlich auch vergleichbare Gehaltszuwächse geben - und die Schulden verlieren damit an Kaufkraft/Schrecken.

    Bei z.B. 240t€ Restschuld und 8% Inflation (pro Jahr) sinkt die Kaufkraft des Kredits quasi um 19200€ (pro Jahr) - wenn nebenbei noch der Wert der Immobilie steigt, hast du quasi doppelt gewonnen - natürlich nur, wenn das Einkommen entsprechend auch steigt und man seinen Job behält und die Nebenkosten nicht auch explodieren.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Zitat Zitat von utopus
    Welche Zinssätze du zur Zeit hast, habe ich jetzt noch nicht gelesen - wenn es unter denen der oben genannten Anschlussfinanzierung liegt, lohnt sich ein Zusammenfassen und vorzeitiges Kündigen der 15er Laufzeit wohl nicht.

    Ich sehe das aber teilweise anders - bei geringerer Zinsfestschreibung kannst du die dadurch eingesparten Zinsen in eine höhere Tilgung stecken - und somit die Restschuld und das Risiko teilweise ausgleichen.
    Bei einer weiterhin hohen Inflation wird es höchstwahrscheinlich auch vergleichbare Gehaltszuwächse geben - und die Schulden verlieren damit an Kaufkraft/Schrecken.

    Bei z.B. 240t€ Restschuld und 8% Inflation (pro Jahr) sinkt die Kaufkraft des Kredits quasi um 19200€ (pro Jahr) - wenn nebenbei noch der Wert der Immobilie steigt, hast du quasi doppelt gewonnen - natürlich nur, wenn das Einkommen entsprechend auch steigt und man seinen Job behält und die Nebenkosten nicht auch explodieren.
    .......oder wäre die Tilgung und mindest aber die Sondertilgungen in einem BSV, der nach Zinsende einen Zinssatz von 2,35 % garantiert, dies auf zwei Euro auf einen angesparten Euro doch die bessere Alternative gewesen, statt deiner Ansicht zu folgen und mehr direkt zu tilgen, weil ja die Zinsen so niedrig waren?

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    .......oder wäre die Tilgung und mindest aber die Sondertilgungen in einem BSV, der nach Zinsende einen Zinssatz von 2,35 % garantiert, dies auf zwei Euro auf einen angesparten Euro doch die bessere Alternative gewesen, statt deiner Ansicht zu folgen und mehr direkt zu tilgen, weil ja die Zinsen so niedrig waren?
    Bei gleicher Gesamtrate wäre in der Laufzeit dann ja noch weniger getilgt worden. Hier sind nach der Zinsbindung gerade mal 100T€ weg.
    Allein schon die neue Tilgung von 1% sagt ja viel aus. Das ganze Konstrukt ist doch nur auf die Ablöse durch die Rentenversicherung ausgelegt.
    Bei 4% Darlehenszins dürfte das aber völlig unsinnig sein.

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Ist halt alles Glaskugellesen:

    Wie ist die Inflation innerhalb der nächsten 3,8,23 Jahre?
    Wie entwickelt sich der Zins?
    Was passiert, wenn anstatt 300€ Energiekosten auf einmal 1000€ anfallen?
    Sind die Jobs/Beziehung/Gesundheit stabil/abgesichert?

    Wenn bisher über 6000€ pro Jahr Sondertilgung möglich war, scheint ja Reserve vorhanden zu sein.

  10. Avatar von PV-Fan
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    Standard AW: Beratung für Anschlussfinanzierung

    Hupps,
    da habe ich vor lauter Details die entscheidenden Faktoren wohl vergessen.

    Teil 1 läuft 2025 ab mit aktuell 1,6%
    Teil 2 läuft 2030 ab mit noch 0,75% bis 2026 und dann bis 2030 mit 2,25%.

    Den 15 jährigen Teil werde ich also nicht anfassen, es geht nur um Teil 1.
    Ja Reserven sind da und unsere Gehälter werden, zumindest erwarte ich das auch pro Jahr um ein paar Prozent steigen.

    Bei mir wird in 1-2 Jahren sicher eine Beförderung anstehen, sodass ich dann auch wieder 200-300€ mehr netto habe als jetzt. Wenn die Ausbildung meiner Frau fertig ist, wird sie auch mehr verdienen.
    Die Rentenversicherung war nicht zur Finanzierung gedacht, sondern eher als Sparobjekt mit inkludierter Berufsunfähigkeitsverischering etc., ich habe die nur einfach erwähnt, die Finanzierung ist nicht darauf aufgebaut.

    Berufe werden wir beide nicht verlieren, ich bin ja wie gesagt Beamter auf Lebenszeit und meine Frau arbeitet im sozialen Bereich wo Fachkräfte extrem gesucht sind.

    Und die 1% Tilgung ist das was mir von der Bank vorgeschlagen wurde, das war nicht mein Wunsch!

    Ich weiß dass, das Glaskugellesen ist und es keinen klaren Weg gibt, ich dachte ich frag halt mal ein paar Experten...

  11. Avatar von noelmaxim
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    Zitat Zitat von PV-Fan
    Hupps,
    da habe ich vor lauter Details die entscheidenden Faktoren wohl vergessen.

    Teil 1 läuft 2025 ab mit aktuell 1,6%
    Teil 2 läuft 2030 ab mit noch 0,75% bis 2026 und dann bis 2030 mit 2,25%.

    Den 15 jährigen Teil werde ich also nicht anfassen, es geht nur um Teil 1.
    Ja Reserven sind da und unsere Gehälter werden, zumindest erwarte ich das auch pro Jahr um ein paar Prozent steigen.

    Bei mir wird in 1-2 Jahren sicher eine Beförderung anstehen, sodass ich dann auch wieder 200-300€ mehr netto habe als jetzt. Wenn die Ausbildung meiner Frau fertig ist, wird sie auch mehr verdienen.
    Die Rentenversicherung war nicht zur Finanzierung gedacht, sondern eher als Sparobjekt mit inkludierter Berufsunfähigkeitsverischering etc., ich habe die nur einfach erwähnt, die Finanzierung ist nicht darauf aufgebaut.

    Ich weiß dass, das Glaskugellesen ist und es keine klaren Weg gib
    t
    Die Auswahl der BU mit Anlage ist eine schlechte Entscheidung/Wahl!

    Die Anlage ist von der Absicherung zu trennen, eine eigenständige BU/Versicherung und eine eigenständige Anlage der Spargelder die bessere Wahl.

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