Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

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  1. Avatar von denzoh
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    Standard Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Hallo zusammen,

    wie besitzen bereits ein EFH, das wir selbst bewohnen und welches wir auch gut getilgt haben. Nun möchten wir eine zweite Immobilie erwerben und vermieten. Ich bin mit einer Vollfinanzierung die Bank herangetreten und mein Berater meinte, dass wir das EFH als Eigenkapital nutzen könnten. So genau habe ich es nicht verstanden.

    Sagen wir:

    Immobilie 1: Wert = 800.000€ mit einer Restschuld von 100.000€ besteht.
    Immobilie 2 soll für 600.000€ erworben werden ohne EK.

    Der Berater meinte, wir würden die 800.000 auf die beiden Immobilien "aufteilen" und:

    Immobilie 2: 500.000€ auf Grundschuld 2 und 100.000€ auf Grundschuld 1 eintragen. Damit würden wir quasi EK zeigen.

    Wird dadurch nicht mein bestehender Kredit 1 um 100.000€ erhöht und ich zahle somit nicht mehr 100.000 sondern 200.000€ ab?

  2. Avatar von utopus
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Bank-"Berater" sind Verkäufer - im Zweifel möchten sie die höchste Provision oder das Beste für die Bank.

    Am besten einen unabhängigen Finanzvermittler fragen (gibt hier im Forum z.B. einige.)

    Bei einer Vermietung sollte auch ein Steuerberater gefragt werden, ob z.B. auch Zinsen auf das Eigenheim für die Renditeimmobilie absetzbar sind.

    Du musst hier ja eh 600t€ abzahlen - wie die aufgeteilt werden ist erstmal nicht so wichtig.

    Lohnt sich das Ganze denn überhaupt?
    Bei 600.000€ und z.B. 3% Zinsen sind das ja am Anfang 1500€ Zinsen + (z.B. 2%) 1000€ Tilgung pro Monat - wenn man noch die nichtumlagefähigen Nebenkosten/Instandhaltungsrücklage oben drauf rechnet, wie hoch muss denn dann die Monatsmiete sein, damit es sich nach Steuern noch rechnet?

  3. Avatar von denzoh
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Danke für Deine Antwort. Damit ich entscheiden kann, ob sich das ganze lohnt, benötige ich einen konkreten Vorschlag, den will er mir nun zuschicken. Ich kapiere das Grundprinzip einfach nicht :-) Du hast schon recht, es ist egal wie es sich aufteilt, in Summe hab ich 600 + 80 "Schulden".

  4. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Das Problem ist, dass Banken bei Kapitalanlagen (Vermietung) keine 100% Finanzierungen anbieten, sondern nur 80%. Zumindest ist das mein Kenntnisstand, vielleicht hat sich da auch etwas geändert, was noelmaxim eigentlich wissen müsste.

    Ergo kannst du die jetztige Immobilie z.B. nur mit 500.000 Euro beleihen und den Rest 100.000 in deinem Beispiel musst du als EK bringen bzw. deine andere Immoblie belasten. Problem die Zinsen auf deiner selbstgenutzen Immobilie sind nicht steuerlich absetzbar.

    Große Problem, ist wie von utopus beschrieben:

    In den letzten Jahren sind Mieten und Kaufpreise extrem voneinandere "weggedriftet". Früher war 20-fache Jahreskaltmiete so die Grenze, was 5% Bruttorendite bedeutet. In den Letzten Jahren sind Immobilen 30-fach oder höher verkauft worden. Das bedeuet Bruttorendite von ca. 3% pro Jahr, was natürlich bei einer FK Fiananzierung mit über 3% nicht funktioniert...

  5. Avatar von denzoh
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Zitat Zitat von StGe1973
    Problem die Zinsen auf deiner selbstgenutzen Immobilie sind nicht steuerlich absetzbar.
    wtf. Da muss es ja einen/mehrere Haken geben..war klar.

  6. Avatar von tneub
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Du nimmst kein zusätzliches Darlehen auf, sondern nimmst nur den Grundbucheintrag deines EFH als zusätzliche Sicherheit.

    Als Beispiel:
    Bei Vollfinanzierung ist der Darlehensbetrag genausohoch wie die Sicherheit. (100% Beleihung). Würde das Objekt bei Zahlungsausfall versteigert werden, ist das Risiko für die Bank groß, dass der Verkaufserlös die Restschuld nicht abdeckt.

    Wenn du jetzt zusätzlich noch 200T€ Sicherheit auf dein EFH eintragen lässt, hast du 600T€ Darlehen bei 800T€ Sicherheit. (75% Beleihung). Das Risiko ist für die Bank damit deutlich niedriger und Sie kann dir somit einen besseren Zins anbieten.
    Größere Zinssprünge gibt es meines Wissen bei 60%, bei 80%, und bei 100%. Mit der 75% Beleihung wärst du somit unter den 80% und würdest einen sehr guten Zinssatz bekommen. Noch besser wäre er dann nur bei unter 60% Beleihung.

    Die Rechnung ist natürlich etwas vereinfacht, da Banken unanbängig vom Kaufpreis eigene Bewertungen durchführen. Es kann also sein, dass die Bank beim Kaufobjekt nicht 600T€, sondern nur 540T€ als Sicherheit annimmt. (nennt sich dann Sicherheitsabschlag). Mit den 200T€ Grundschuld auf dein EFH wären dann 740T€ Sicherheit bei 600T€ Darlehen vorhanden (Beleihung 81%).
    Da du dann über die 80% kommst, wäre der Zinssatz etwas schlechter. Man müsste dann eine Bank wählen, die nicht so einen hohen Sicherheitsabschlag vornimmt oder die Grundschuld auf dein EFH auf 220T€ erhöhen.

    Wenn du aber nicht zum "Verkäufer" einer Bank gehst, sondern zu einem Vermittler, würde der das "hoffentlich" für dich alles berücksichtigen und dir automatisch die passende Bank auswählen.

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Zitat Zitat von StGe1973
    Das Problem ist, dass Banken bei Kapitalanlagen (Vermietung) keine 100% Finanzierungen anbieten, sondern nur 80%.
    Das ist soweit richtig, aber mit entsprechender Sicherheit wäre das ja keine 100% Finanzierung. Da der Kaufpreis nachweislich zu 100% dem Erwerb zuzurechnen ist, dürfte das Darlehen aus meiner Sicht trotzdem absetzbar sein.
    Schwieriger mit der Absetzbarkeit könnte es werden, wenn man das Darlehen auf 2 Bausteine aufteilt. Es könnte ja die Idee entstehen, ein kleines Darlehen mit Sicherheit aufs EFH schnell abzuzahlen, um das eigene Grundbuch schnell freizubekommen und das Darlehen aufs vermietete Objekt langsam zu tilgen.
    Hierzu sollte der Steuerberater angefragt werden.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Man verteilt das Risiko auf zwei Sicherheiten, was auch völlig ok und nützlich ist. Durch den besseren Beleihungsauslauf lassen sich so auch deutlich bessere Konditionen generieren und abbilden!

    Können das Angebot hier dann gerne mal zur Diskussion stellen.

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Sind denn die 600t€ die Gesamtkosten (incl. z.B. 10% Kaufnebenkosten) oder zahlst du die Kaufnebenkosten aus EK?
    (Beim ersten Fall wäre es theoretisch sogar eine 110%-Finanzierung ...)

    Kannst du die Kreditrate denn auch mehrere Monate selber zahlen? Was würde z.B. passieren, wenn der Mieter seinen Job verliert und die Miete (+ evtl. hoher Nebenkosten) nicht mehr zahlen kann und wegen eines neuen Gesetzes evtl. nicht "auf die Straße" gesetz werden kann?
    Was würde passieren, wenn durch ein Gesetz z.B. eine Wärmepumpe+Photovoltaik installiert werden müsste?

    Falls du dann bei der Bank in Zahlungsverzug geraten würdest, könntest du auch dein EFH verlieren ... das ist dann das Risiko für die besseren Zinsen.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Statt Vollfinanzierung Nutzung der bereits erworbenen Immobilie

    Zitat Zitat von utopus
    Sind denn die 600t€ die Gesamtkosten (incl. z.B. 10% Kaufnebenkosten) oder zahlst du die Kaufnebenkosten aus EK?
    (Beim ersten Fall wäre es theoretisch sogar eine 110%-Finanzierung ...)

    Kannst du die Kreditrate denn auch mehrere Monate selber zahlen? Was würde z.B. passieren, wenn der Mieter seinen Job verliert und die Miete (+ evtl. hoher Nebenkosten) nicht mehr zahlen kann und wegen eines neuen Gesetzes evtl. nicht "auf die Straße" gesetz werden kann?
    Was würde passieren, wenn durch ein Gesetz z.B. eine Wärmepumpe+Photovoltaik installiert werden müsste?

    Falls du dann bei der Bank in Zahlungsverzug geraten würdest, könntest du auch dein EFH verlieren ... das ist dann das Risiko für die besseren Zinsen.
    Auch wenn auf dem weiteren, selbstgenutzten Eigentum keine Grundschuld eingetragen ist, kann/könnte er diese Immobilie verlieren.

    Ich weiß nicht, wie man immer darauf kommt, dass für den Zugriff auf weiteres Immobilieneigentum bei finanziellen Problemen eine Grundschuld erforderlich ist! Mit einer Grundschuld wird lediglich der Prozess der Verwertung abgekürzt!

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