Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

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  1. Avatar von Amondin
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    Standard Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

    Hallo,

    ich stehe kurz vor dem Verkauf einer Immobilie und möchte den Verkaufserlös als Teil von meinem Eigenkapital verwenden, um eine neue Immobilie zu kaufen.

    Würde eine Bank bei der ich die zu kaufende Immobilie finanziere, den Verkaufspreis für meine zu verkaufende Immobilie als Eigenkapital anerkennen, wenn ich einen notariel beurkundeten Kaufvertrag vorlegen kann, die Kaufpreisfälligkeit jedoch noch nicht eingetreten ist?

    Viele Grüße

  2. Avatar von StGe1973
    StGe1973 ist offline

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    Standard AW: Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

    Schwierige Frage... warum fragst du nicht einfach bei der Bank nach?

    Grundsätzlich wahrscheinlich ja, denn mit der Beurkundung hat der Notar ja mal grundsätzlich alles geprüft. Zunächst wäre dann die Frage ob es ein Widerrufsrecht der Käufers gibt. Diese Frist müsste zunächst natürlich ablaufen.

    Danach kann eigentlich nur noch passieren, dass die Bank ihre bereits geprüfte Finanzierung zurück ziehen würde z.B. wenn die Bank neue Informationen über den Käufer erhält, Angaben der Käufers sich als unwahr heraus stellen o.ä. Habe zwar noch nie von so einem Fall gehört, aber zumindest theoretisch wäre es ja möglich.

    Insofern würde ich sagen:
    100% Sicherheit für die Bank gibt es natürlich nur das Eignag des Geldes, 99% Sicherheit bei einem norariell beurkundetem Kaufvertrag, wenn die Widerrufsfrist abgelaufen ist (wenn es diese geben sollte)...

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

    Entweder die entsprechende Summe zwischenfinanzieren oder die Kaufpreiszahlung so legen, dass diese vorher getätigt wird, vorher verfügbar ist und sie ein Nutzungsendgeld an dem Käufer zahlen.

    Mit welcher Bank beabsichtigen Sie zu finanzieren?

  4. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

    @Amondin,

    nein, so nicht!

    Sie wollen eine neue Immobilie kaufen. Damit fällt ihnen das Risiko des Kaufes zu und niemand anderes!

    Es gibt niemand, der das Risiko ihnen abnimmt wird.

    StGe1973 beschreibt schon sehr richtig, aber nur teilweise:
    Danach kann eigentlich nur noch passieren, dass die Bank ihre bereits geprüfte Finanzierung zurückziehen würde, z.B. wenn die Bank neue Informationen über den Käufer erhält, Angaben des Käufers sich als unwahr herausstellen o.ä. Habe zwar noch nie von so einem Fall gehört, aber zumindest theoretisch wäre es ja möglich.
    Auch der Käufer kann, wegen Mangel an Leistungsfähigkeit trotz eines notariell beurkundetem Kaufvertrag, wenn die Widerrufsfrist abgelaufen ist, vom Vertrag zurücktreten. Weil die Finanzierung geplatzt ist!
    Darauf sich zu verlassen, dass ein Dritter bezahlen kann, ist in der Geschäftswelt eher naiv. Denn Sicherheit geht vor Wagnis oder Risiko, immer. Auch beim Häuserkauf!

    Zudem müssen sie das Geld vor der Auszahlung beim Antrag, der Darlehnsanfrage, per Kontoauszug oder per Eidesstatt vorweisen und nachweislich in die Finanzierung durch echtes Einbringen, also nachweislich auf das Konto des Notars eingezahlt sein.

    Damit nicht der Verdacht der Geldwäsche aufkommt!
    Und plötzlich war das Konto dicht19.12.2022
    Ein Albtraum: Trotz Guthaben auf dem Konto funktionieren an der Kasse plötzlich weder Kredit- noch Debitkarte. Und nicht nur das: Auch Überweisungen, Daueraufträge, Ratenzahlungen – alles steht still. Denn: Die Bank hat „Schätzungsweise mehr als 150.000 Kontoinhaber – sowohl Unternehmer als auch Privatpersonen – haben dieses Szenario allein in 2021 erleben müssen“, so Dr. Thomas Meschede, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht von der Kanzlei mzs Rechtsanwälte.

    • Dem Jahresbericht 2021 der Zentralstelle für Finanztransaktionsuntersuchungen (Financial Intelligence Unit) lässt sich entnehmen, dass sich die Anzahl der Verdachtsmeldungen zu Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung in Deutschland im Zeitraum von 2011 bis einschließlich 2021 von 13.544 auf 298.507 erhöht hat.

    • Allein von 2020 auf 2021 sind die Verdachtsmeldungen um mehr als 100 Prozent angestiegen.

    Der häufigste Grund für die komplette Kontosperre:

    • Schon eine einzige Unregelmäßigkeit, die eine geldwäscherechtliche Verdachtsmeldung ausgelöst hat.
    „Das Fatale dabei: In der weit überwiegenden Zahl der Fälle bestätigt sich dieser Verdacht nicht.


    Es handelt sich also um unbescholtene Bürger und Unternehmer, denen der Zugang zu ihrem eigenen Konto verwehrt wird. Mit oftmals schlimmen Folgen“, berichtet der Rechtsanwalt.
    Schnell entsteht eine geschäfts- und existenzbedrohende Lage, weil mit einem Mal weder Miete, Strom oder Wasser noch die Güter des täglichen Lebens bezahlt werden können. „Einer unserer Mandanten ist Online-Händler. Durch die Kontosperrung konnten Lieferanten, Dienstleister sowie Werbepartner nicht bezahlt werden und zu allem Überfluss konnte auch die Umsatzsteuer nicht ans Finanzamt überwiesen werden“, erinnert sich Dr. Meschede. Glücklicherweise konnte der Anwalt nach wenigen Tagen die Freigabe des Kontos erreichen. Auslöser für die Kontosperre waren im Übrigen völlig legale Überweisungseingänge, deren Mittelherkunft die Bank nicht „plausibilisieren“ konnte und die aus ihrer Sicht „ungewöhnlich und zweifelhaft“ erschienen.
    Kontosperre kann jeden treffen
    Fatal sei, so der Anwalt, dass es wirklich jeden treffen könne und es keine wirksame Absicherung gäbe: „Ich rate dazu, Transaktionen wie hohe Bargeldeinzahlungen oder ungewöhnliche Zahlungseingänge aus dem Ausland dem zuständigen Bankberater anzukündigen – aber selbst das schützt nicht immer vor der Kontosperre, wie wir in vielen Fällen sehen.“
    Seit Monaten melden sich wöchentlich neue Betroffene in der Kanzlei, die unter Verdacht der Geldwäsche geraten sind. Häufig ist dann die Beantragung einer einstweiligen Verfügung zur Kontofreigabe die einzige Lösung.
    Dr. Meschede: „Es trifft alle. Privatleute wie Unternehmen. Vor ein paar Wochen beispielsweise sperrte die Bank das Konto eines Paares, weil sie zwei Bareinzahlungen in Höhe von insgesamt € 15.000,00 ohne hinreichende Nachweise der Mittelherkunft getätigt hatten.
    Ärgerlich war hier, dass das Paar eine Immobilie gekauft hatte und den fälligen Kaufpreis dringend überweisen musste. Der Kauf wäre beinahe an der Kontosperre gescheitert.“

    Werden die Betroffenen entschädigt, wenn der Verdacht sich nicht bestätigt?
    „In den allermeisten Fällen leider nicht. Sowohl mögliche Folgen wie etwa Mahngebühren oder Strafzahlungen wie auch die Kosten des Rechtsstreits müssen die Betroffenen – oder ihre Rechtsschutzversicherung – meist komplett selbst tragen.“
    Ursache für die Flut an Kontosperrungen sind gesetzliche Bestimmungen zur Eindämmung von Geldwäsche und Terrorismusfinanzierung, die die Banken rechtlich verpflichten, bei auffälligen Transaktionen das Konto zu sperren. Diese Maßnahme ist eine wichtige Handhabe gegen Geldwäsche und kriminelle Strukturen.
    Allerdings:
    • Die nötige Verdachtsschwelle für eine Meldung ist so gering, dass jede ungewöhnliche Transaktion eine Verdachtsmeldung auslösen kann.
    • Der Verdacht erhärtet sich nur in einem prozentualen „Null-Komma-Bereich“ der Meldungen.
    • Die Folgen einer ungerechtfertigten Kontosperre müssen die Betroffenen meist selbst tragen, obwohl sie sich nichts zuschulden haben kommen lassen.

    „Hier muss der Gesetzgeber dringend nachbessern“, findet der Anwalt. Denn die Banken werden durch das Gesetz gezwungen, bei kleinsten Unregelmäßigkeiten und Verdachtsmomenten tätig zu werden und die Konten ihrer Kunden sofort zu sperren – obwohl sie in den allermeisten Fällen nichts Illegales getan haben. Tut die Bank nichts, setzt sie sich selbst dem Risiko einer Bußgeld-Sanktionierung seitens der Aufsichtsbehörde aus.
    Und die betroffenen Kunden? Erleben einen wahren Albtraum, weil ihre Konten gesperrt werden und tragen dafür auch noch die Kosten. „In Fachkreisen treffen die gesetzlichen Regelungen zu geldwäscherechtlichen Verdachtsmeldungen zunehmend auf Kritik. Es wirkt so, als habe der Gesetzgeber die eklatanten Risiken für unbescholtene Bankkunden nicht bedacht“, resümiert Dr. Meschede.
    Also warten Sie bis Sie verkauft haben und lassen Sie das Geld an den Notaranderkonto senden, gehen Sie sorgsam um, denn es nichts schneller als da Konto geschossen, insbesondere wenn das GWG im Raume steht.
    bruno68

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    Standard AW: Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Entweder die entsprechende Summe zwischenfinanzieren oder die Kaufpreiszahlung so legen, dass diese vorher getätigt wird, vorher verfügbar ist und sie ein Nutzungsendgeld an dem Käufer zahlen.

    Mit welcher Bank beabsichtigen Sie zu finanzieren?
    Meinen Sie mit Nutzungsendgeld, dass der Käufer meiner zu verkaufenden Immobilie den Kaufpreis bereits bezahlt, so dass ich den Kaufpreis als Eigenkapital für die Finanzierung der zu kaufenden Immobilie nutzen kann, ich aber weiterhin in der bereits verkauften Immobilie sozusagen zur Miete wohne?

    Die Bank mit der ich finanziere steht noch nicht fest, da ich nichts verbindliches unterschreiben wollte, bevor ich einen notariell beurkundeten Kaufvertrag für meine zu verkaufende Immobilie in den Händen halte. Die Beurkundung könnte im Februar stattfinden. Bevorzugen würde einen Kreditgeber aus dem Raiffeisenverbund, also die örtliche Volksbank, Sparda Bank oder Schwäbisch Hall.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

    Ja, so meine ich das!

    Warum erwägen sie nicht die Auswahl aller Banken für die Realisierung ihres Vorhabens?

    Naja, verkaufen inkl. Beurkundung wohl in einem Atemzug mit dem Kauf, oder?

  7. Avatar von Amondin
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    Standard AW: Immobilie mit Verkaufserlös einer anderen Immobilie kaufen

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ja, so meine ich das!

    Warum erwägen sie nicht die Auswahl aller Banken für die Realisierung ihres Vorhabens?

    Naja, verkaufen inkl. Beurkundung wohl in einem Atemzug mit dem Kauf, oder?
    Ich erwäge es natürlich schon und werde wohl auch wenn es soweit ist, bei anderen Banken ein Angebot anfragen und vergleiche dann die Angebote. Ich weiß ja bereits was ich möchte. Offen ist jetzt halt noch, ob ich zusätzlich eine Zwischenfinanzierung benötige oder zur Miete weiterhin in der verkauften Immobilie wohnen kann. Es wird sich vorraussichtlich nur um einen Monat handel (+/- 2 Wochen).

    Ich hatte es so geplant, dass ich sobald ich den Beurkundungstermin für den Verkauf habe, den Beurkundungstermin für den Kauf kurz danach lege. Das kann dann auch der direkte Folgetermin am selben Tag sein, aber auch wenige Tage versetzt. Möglicherweise sind es unterschiedliche Notare.

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