Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

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  1. Avatar von TomTom123
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    Standard Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Gerne möchte ich(34) gemeinsam mit meiner Ehefrau(31) eine Immbollie erwerben, die einen Kaufpreis von 70k hat. Die Sanierungskosten bei diesem Haus (Baujahr 1960) werden grob 30k kosten, sodass eine Summe von etwa 110k zustande kommt (incl. 10%).
    Privatkredite sind vorhanden: ca.12k Autokredit/1k Sonstiges
    Eigenkapital ist nicht vorhanden. Im Haushalt lebt ein 4Jähriger Sohn und meine Einkünfte belaufen sich auf 1800€ Netto +ca.350€ bei der Gattin.
    Ist es bei dieser Konstellation überhaupt möglich einen Kredit zu erhalten und wenn ja auf was sollte ich achten wenn ich die Banken aufsuche?
    Mir ist bewusst, dass es nicht ratsam ist eine Finanzierung ohne Eigenkapital aufzubauen, jedoch ist dies Alternativlos.
    Die einzigste Möglichkeit an ein wenig EK zu kommen, wäre der Rückkauf 2er Privater Rentenversicherungen, die jedoch auch nur ca.9k zusammen bringen würden.

    Zusatz: Aktuelle Warmmiete 600€


    Danke im Voraus.

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Hallo TomTom123,

    die Finanzierung der benötigten 110.000 Euro wäre grundsätzlich auch ohne Eigenkapital - so sie sich das gut überlegt und berechnet haben - möglich.

    Ich halte es hier für überlegenswert die Privatkredite mit den Erwerbsnebenkosten über ein sogenanntes Nachrangdarlehen bereit stellen zu lassen, ggf.noch etwas mehr, so viel mehr als das von dem Beleihungswert (Kaufpreis plus Modernisierungskosten) nur 90 % finanziert werden müssen. Wenn sie Eigenleistung bei den 30.000 Euro Modernisierungen erbringen können, würde es möglichwerweise ausreichen nur die Erwerbsnebenkosten und den Kredit über das Nachrangdarlehen fnanzieren zu lassen.

    Wichtig wird es sein, dass die Bank die Modernisierungen zu 100 % als wertsteigernd ansetzen (was kein Problem darstellen wird) und ein Nachrangdarlehen als fremdfinanziertes Eigenkapital akzeptiert, was ebenfalls nichts das Problem darstellt.

    Ich möchte sie ermuntern, ihr Vorhaben weiter zu verfolgen und sich ein Finanzierungskonzept mit Zahlen und Daten erstellen zu lassen.

  3. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Auch wenn es sicherlich irgendwie darstellbar ist, würde ich Dir empfehlen es nicht zu tun.

    Die zukünftige, monatliche Belastung wäre definitiv höher als die jetzige. Die monatliche Rate würde wohl so um die 450-500 EUR liegen dazu die Nebenkosten Strom/Heizung/Wasser/Müll/Grundsteuer/Hausversicherung/Telefon usw... Da kannst Du pro Monat mal mit 350 EUR rechnen. Dann hätten wir bereits um die 800-900 EUR monatliche Belastung, ohne das was zurückgelegt wurde für Reparaturen.

    Dazu kommt, dass im Falle von evtl. mal eintretender Arbeitslosigkeit recht schnell das Wasser bis zum Hals steht.


    Grob überschlagen kostet Dich das Haus, wenn Du monatlich 150 EUR beiseite legst 1.000 EUR, bei 2.150 EUR Einnahmen.....
    BTW: Im Bekanntenkreis ziehen gerade mal wieder welche auf die Baustelle, da Wohnung schon gekündigt um unnötige Kosten (bzw. nicht stemmbare Kosten ->Miete + Kreditrate) zu vermeiden.....

  4. Avatar von TomTom123
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Danke für die bisherigen Antworten.

    @noelmaxim: Ich werde mich mit den Begrifflichkeiten vertraut machen und einige Banken aufsuchen.

    @Herrmueller:Genau aus diesem Grund habe ich dieses Forum aufgesucht. Ich möchte einfach abwägen was das Sinnvollste ist.
    Wenn ich jedoch ehrlich zu mir bin, habe ich bereits für dieses Haus entschieden.Es geht jetzt nur noch um die beste bzw. sinnvollste Finanzierung.

    Das Risiko des Kaufs ist gegen die ungerne zu zahlende Miete abzuwägen und aktuell würde ich das Risiko eingehen, denn die Lage, unser Alter, anfallende Zinsen fallen da schwer ins gewicht.

  5. Avatar von guest
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Ich sehe hier mehrere Fallstricke:

    - kein EK
    - Modernisierung / Renovierung ist nicht ausreichend wert steigernd = Bank könnte da nicht mitspielen
    - "viel" höhere monatliche Belastung

    Zur Miete zu wohnen ist kein Makel! Was ist, wenn die neu gekaufte, alte Bude dann in 2 Jahren eine neue Heizung braucht, was vorher nicht absehbar war, dann evtl. noch irgendwo Feuchtigkeit eindringt und dringend hier zusätzlich etwas gemacht werden muss? Wenn das Kind älter wird, die Ansprüche größer werden, aber Lohn/Gehalt nicht mit wächst?

    Immobilien sind Luxus und Luxus muss man sich leisten können.

    Auch wenn meine Meinung nun sich weniger gut anhört und auch die rosa Brille noch auf der Nase sitzt. Man hängt den Rest des Lebens mit diesem "Klotz am Bein" herum. Vor allem ein finanzieller Klotz ...

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  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Tut mir leid, aber wenn ich dieses Argument schon höre.....Klotz am Bein....

  7. Avatar von guest
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Bei einer Familie mit 3 Personen und einer - ich übernehme mal die Berechnung von Herrmueller - 1.000 Euro Belastung pro Monat bei einem derzeitigen Netto von 2.150 Euro (= 1.150 Euro zu Leben für drei Menschen) und dem, dass in der Vergangenheit bei 600 Euro nichts gespart, viel mehr noch Konsumschulden aufgenommen wurden, ist es die Immobilie ein finanzieller Klotz am Bein. Wo sollen die 400 Euro herkommen, die vorher offenbar schon nicht da waren?

    Hier wird unterstellt, dass plötzlich 400 Euro mehr irgendwo her gezaubert werden (können), um den gleichen Lebensstil weiterführen zu können wie bisher.

    Und ehrlich gesagt - wenn auch sehr deutlich ausgedrückt: eine Immobilie kaufen und wieder verkaufen (müssen), auch wenn man einen nahezu identischen Preis erhält (ich lasse dabei außen vor, was es wohl für eine Lage und eine Qualität des Hauses für 70.000/100.000 Euro wohl ist) bleiben dann Schulden in nicht unbeträchtlicher Höhe über, denen kein Gegenwert gegenüber steht. Anders sind die Verbindlichkeiten von 12.000 Euro für das Auto.

    Der "Klotz" ist immer abhängig von der Ausgangssituation.

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  8. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Hallo Herr Buhmann,

    finden Sie die von mir überschlägig gerechneten 1.000 EUR/Monat als realistischen Wert an oder kommen sie das wesentlich drunter ?

    Wenn Sie mir da zustimmen, dann liegen die monatlichen Ausgaben nahezu bei 50% des Einkommens.
    Wenn der Hauptverdiener nun mal arbeitslos werden sollte, dann fällt das Einkommen sofort auf 1.150 EUR ALG1 + 350 EUR Gattin = 1.500 EUR

    Ja, jeder kann von Arbeitslosigkeit betroffen sein, aber dann sollte doch irgendwie für 3-6 Monate Luft bleiben um das alles weiter bedienen zu können, oder ??

    Wie gesagt, ich stimme Ihnen zu, es ist sicherlich irgendwie banktechnisch darstellbar.

  9. Avatar von guest
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Hallo Herrmueller,

    Banken finanzieren vieles, Verkäufer verkaufen (nahezu) alles. Beides ist absolut verständlich und nachvollziehbar.

    Sieht man als "Nicht-Verkäufer" jedoch das Messer, in das jemand rennen könnte, darf man diesen zumindest am Rockzipfel festhalten und hoffen, dass dieser nicht hinein rennt. Dieses kann ich in Ihren Beiträgen ebenso erkennen.

    Im Gegensatz zu Ihnen sehe ich bereits heute / morgen Probleme in der Finanzierung, ganz ohne Arbeitslosigkeit. Es kann ein oder zwei Jahre gut gehen, wenn dann aber eine Autoreparatur ansteht, das Auto ersetzt werden muss, bevor es abbezahlt ist, eine größere Sache am Haus zu machen ist... Das Kind ist 4 und geht in den KiGa, in der Schule wird es schon teurer und je älter das Kind wird, je mehr steigen auch hier die Ansprüche und damit die Ausgaben.

    Es geht mir weder darum einen Verkäufer als schlechten Menschen darzustellen (nur weil ich diesen beim Namen nenne) oder jemand sein "Häuschen" nicht gönnen würde. Wobei natürlich von dieser Seite des PCs nicht auszumachen ist, ob eine Person/Familie kompletter Selbstversorger ist und nur selbst angebautes Gemüse verzehrt und auf Strom gänzlich verzichtet, Wasser aus der Regentonne nutzt, Kleidung aus der Kleiderkammer bekommt usw. (übertriebenes Beispiel). Dadurch sinken natürlich die "üblichen Ausgaben" und alles sieht anders aus. Ich kann nur vom Otto N. ausgehen, welcher zur Lebenshaltung eben einen bestimmten Geldbetrag benötigt.

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  10. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Hallo Guest,

    eigentlich sehe ich es genauso und finde es manchmal auch problematisch, wenn man Menschen, denen man vom gesunden Menschenverstand her eigentlich abraten müsste eine solche Finanzierung auf biegen und brechen durchzuziehen immer wieder ein Zuckerchen hinwirft.....

    Ich selber schreibe aus eigener Erfahrung, unser Haus hat auch "nur" 80.000 EUR gekostet und ca. 30.000 EUR waren für Küche/Renovierung gedacht. Küche schlug mit 7.000 EUR zu Buche und dann kamen immer neue Sachen...... wir mussten dann insgesamt 30tsd EUR noch nachfinanzieren und die Gesamtrate beträgt heute knapp 900 EUR bestehend aus

    200 EUR Annuitätendarlehen Bank
    150 EUR Elterndarlehen
    120 EUR KFW Darlehen
    500 EUR "Verbraucherdarlehen" zu 3,33% eff. (ist aber nach 8 Jahren bezahlt)

    Dabei hatten wir meinen Vater (Maurermeister) und meinen Bruder (Elektromeister) und sehr viel Eigenleistung. Es wurde auch keine Heizung/Fenster/Dach davon gemacht, sondern "nur" Bodenbeläge, Wanddurchbruch (allein 1.500 EUR für Schuttcontainer !!), neue Elektrik (dabei wurde vom Versorger festgestellt, dass der Hauptsicherungskasten nicht mehr der Norm entsprach, Fachfirma musste ran -> 3.500 EUR), irgendwie um die 100 Steckdosen im Haus, einfachste Ausführung 5 EUR/Stück..... ohne Montagematerial, Werkzeuge usw....

    Dann musste der Werkskundendienst des Heizungsbauers mal kommen, ein teures Teil tauschen, 1.500 EUR Rechnung usw usw......
    Derzeit wird aufs neue Dach gespart, lt. Angebot ca. 30-35tsd EUR, da ja jetzt gedämmt werden muss.

    Nur beträgt unser Nettofamilieneinkommen zw. 4.500 - 5.000 EUR Netto je nach Bonusauszahlung, somit war und ist da noch genug Luft, auch wenn ich mich frage, wo das ganze Geld immer so hingeht.

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    @Herrmueller

    Deutlich günstiger, TomTom123 hat - wie man es von mir erwarten darf -ein hervorrandes Angebot bezogen auf die Ausgangslage.

  12. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Aha,
    aber mitteilen, wie Sie das rechnen möchten Sie lieber nicht ? ;-)

  13. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Aber Herrmueller,

    sie kennen mich doch, natürlich kann ich das gerne mitteilen. Kann gerne jeder lesen, Ausgangslage kein Einzelfall, Lösung individuell und durchdacht, vor allem darstellbar.

    Unter dem Aspekt mtl. Zins-, und Tilgungsrate 530 Euro, Einsatz von 9.000 Euro EK und Ablösung Altkredite sieht das Konzept wie folgt aus. Ggf. kann man das Nachrangdarlehen auf 15 statt 10 Jahre Laufzeit festschreiben und die mtl. Einsparung in eine längere Zinsfestschreibungszeit des Hauptdarlehens investieren. Dies geht noch mit der Möglichkeit einher, den Tilgungssatz sogar noch etwas erhöhen zu können. Dann tilgt man den schlechteren Zins wirtschaflich gesehen zwar ungünstig, erkauft sich aber Zinssicherheit auf das Hauptdarlehen. Auch wäre das Modell mit 9.000 Euro mehr Nachrangdarlehen möglich, entsprechend könnte auf den Einsatz des Eigenkapitals - um Reserven zu halten - verzichtet werden.
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  14. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Nach 10 Jahren hat man dann 25% der Investition abbezahlt... Dann ist man ja zur Rente fertig...

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Richtig, Miete zahlt man noch darüber hinaus!! Übrigens steigende Miete, dies einhergehend mit dem (mehrmaligen-,) Abbezahlen einer fremden Hypothek!!!!
    Benni G, kleine Quizfrage, wie verkürzt man die kalkulatorische Laufzeit des Hauptdarelehens ohne weitere Zahlungen über die 530 Euro hinaus (selbst bei Angleichung eines Zinsanstieges nach 10 Jahren ???

  16. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    Hallo Herr Buhmann,

    finden Sie die von mir überschlägig gerechneten 1.000 EUR/Monat als realistischen Wert an oder kommen sie das wesentlich drunter ?
    Wie kommen Sie da jetzt wesentlich unter die 1.000 EUR ?
    530 EUR Rate + 350 EUR Nk + Instandhaltungsrücklage ???

    Finden Sie es wirklich eine gesunde Finanzierung, wenn fast 50% des Haushaltseinkommens für das Wohnen ausgegeben werden müssen ?

  17. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Darüber habe ich ja nun wirklich nicht zu befinden, meine Aufgabe bestand darin zu beurteilen, ob eine Finanzierung darstellbar ist. Dafür wurde mir ja auch explizit eine monatliche Zins-, und Tilgungsrate vorgegeben, das wird sicher seinen Grund haben.

    Denke auch das sollen die potentiellen Immobilienerwerber sich selbst beantworten, auch wird das immer individuell zu betrachten sein, will man als Aussenstehender darüber befinden.

  18. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Diese Einstellung finde ich sehr schade, denn auf Deutsch heißt das:

    "Provision kassiert, was kümmert mich der Rest"

    Gerade Sie als Profi sollten den Kunden auch über die Risiken aufklären. Und wenn für 3 Personen dann zum Leben dann gerade mal 1.150 EUR übrig bleiben, von denen Benzin/Versicherungen/Kindergarten/GEZ usw bezahlt werden muss, dann fehlt mir das Verständnis für Ihr Handeln.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Ach Herrmueller, dachte das hätten wir hinter uns!

    Ich behaupte mal dass der Threadersteller - der erkennen läßt dass er sich mit der Materie beschäftigt, sonst würde er sich hier nicht informieren - diese Zahlen auch kennt und diese individuell bezogen auf seinen Lebensstandard einschätzen und bewerten wird. Ich maase mir nicht an das besser beurteilen zu können zu mal diese Zahlen in die Haushaltsbewertung der Bank passen.

    Zu dem Thema Provisionen sei angemerkt, dass ich es wunderbar und als was schönes empfinde, wenn meine Arbeit honoriert wird.

  20. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Immobilie kaufen/ Finanzierung möglich?

    Wie kommen Sie denn auf 1.150 € zum Leben?
    Nach Ihrer Rechnung gibt es ein Einkommen von 2.150 €,
    ~900 € gehen fürs Wohnen drauf,
    ~200 € für die Privatkredite
    ~100 € für die private Altersvorsorge
    Schon sind wir bei unter 950 €
    Davon gehen noch die von dir erwähnten 50 € KFZ-Vollkasko, 18 € GEZ, schon sind wir bei 880 €.

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