ich brauche eine Einschätzung für folgende Situation:
Mein Vater möchte meiner Schwester und mir ein Mehrfamilienhaus vererben. Für meine Mutter wurde ein Nießbrauch eingetragen, sie wohnt nicht dort, bekommt aber alle Mieten und zahlt die laufenden Kosten.
Bis jetzt war unser Gedanke, das Haus nach dem Tod meines Vaters zu verkaufen, um die Erbschaftssteuern zahlen zu können (wir erben noch weitere Immobilien, für die ebenfalls Nießbrauch eingetragen ist, die aber unverkäuflich sind).
Wir fürchten, dass wir wegen des Nießbrauchs aber keinen Käufer finden und denken nun an eine Beleihung.
Ist es üblich, dass die Bank einer Beleihung zustimmt, sofern ihr der erste Rang eingeräumt wird? Und wie gestaltet sich das dann in der Praxis?
Oder ist eine Beleihung unter diesem Umstand unüblich?
Danke für jede Hilfe!
Ich kann mir nicht vorstellen, dass eine Bank dort nenneswerten Kredit vergibt, noch ist ein Verkauf zu einem nennenswerten Preis möglich.
Der Nießbrauch reduziert den Wert der Immobilie quasi auf Null, wenn die Lebenserwartung deiner Mutter entsprechend ist. Anders ist der Fall natürlich, wenn deine Mutter bereits 100 Jahre alt ist und man mit einem kurzfristigen Ableben rechnen kann.
Das Problem ist einfach, dass der Eigentümer zwar Eigentümer ist, aber de facto über den Nießbrauch keinen Nutzen von der Immobile hat (Einnahmen gehen an deine Mutter) und zwar lebenslang.
Was soll ein Käufer mit der immobilie anfangen? Er hat keinen Nutzen, also wird er nur einen minimalen Preis bieten. Das gleiche Problem hat die Bank mit der Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen. Wenn der Darlehen nicht mehr bedient werden kann, will die Bank eien Zangsversteigerung. Nur an wen soll die Bank verkaufen, wenn der Käufer keinen Nutzen hat?
Aber das alles steht und fällt natürlich mit der Lebenserwartung deiner Mutter. Wenn ein kurzfristiger Tod (was hoffentlich nicht der Fall ist) erwartet werden kann, dann gibt es sicher spekulative Käufer, die einfach nach dem Motto agieren: Realwert ohne Nießbrauch z.B. 500.000 Euro, Nießbracuh wird durch kurzfristigen Tod der Mutter erlöschen, also biete ich mal 200.000 Euro. Entweder kruzfristiger Tod mit hohem Gewinn oder eben das Risiko, dass deine Mutter doch noch 10 oder mehr Jahre lebt.
Aber so eine Spekulation wird die Bank nicht machen, das machen mM nur private Käufer (aber auch mit Infos über deine Mutter). Wenn diese 60 Jahre und "kern gesund" ist, dann ist das Thema natürlich auch für private Käufer erledigt.
Wobei der Nießbrauch natürlich auch den Wert bzgl. der Erbschaftssteuer senkt - man kann das bestimmen, indem man die statistische Lebenserwartung der Mutter aufgrund des Geburtsjahres ermittelt - da gibt es entsprechende Tabellen - bei einem geringen Alter kann das durchaus eine sehr starke Wertminderung sein - da man das Kapital statistisch gesehen entsprechend lang nicht nutzen kann. Und der Nießbrauchnehmer kann natürlich wenig in die Instandhaltung stecken und die Immobilie entsprechend auf Verschleiß nutzen.
Hypothek trotz Nießbrauch möglich?
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