ich brauche eine Einschätzung für folgende Situation:
Mein Vater möchte meiner Schwester und mir ein Mehrfamilienhaus vererben. Für meine Mutter wurde ein Nießbrauch eingetragen, sie wohnt nicht dort, bekommt aber alle Mieten und zahlt die laufenden Kosten.
Bis jetzt war unser Gedanke, das Haus nach dem Tod meines Vaters zu verkaufen, um die Erbschaftssteuern zahlen zu können (wir erben noch weitere Immobilien, für die ebenfalls Nießbrauch eingetragen ist, die aber unverkäuflich sind).
Wir fürchten, dass wir wegen des Nießbrauchs aber keinen Käufer finden und denken nun an eine Beleihung.
Ist es üblich, dass die Bank einer Beleihung zustimmt, sofern ihr der erste Rang eingeräumt wird? Und wie gestaltet sich das dann in der Praxis?
Oder ist eine Beleihung unter diesem Umstand unüblich?
Danke für jede Hilfe!
Ich kann mir nicht vorstellen, dass eine Bank dort nenneswerten Kredit vergibt, noch ist ein Verkauf zu einem nennenswerten Preis möglich.
Der Nießbrauch reduziert den Wert der Immobilie quasi auf Null, wenn die Lebenserwartung deiner Mutter entsprechend ist. Anders ist der Fall natürlich, wenn deine Mutter bereits 100 Jahre alt ist und man mit einem kurzfristigen Ableben rechnen kann.
Das Problem ist einfach, dass der Eigentümer zwar Eigentümer ist, aber de facto über den Nießbrauch keinen Nutzen von der Immobile hat (Einnahmen gehen an deine Mutter) und zwar lebenslang.
Was soll ein Käufer mit der immobilie anfangen? Er hat keinen Nutzen, also wird er nur einen minimalen Preis bieten. Das gleiche Problem hat die Bank mit der Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen. Wenn der Darlehen nicht mehr bedient werden kann, will die Bank eien Zangsversteigerung. Nur an wen soll die Bank verkaufen, wenn der Käufer keinen Nutzen hat?
Aber das alles steht und fällt natürlich mit der Lebenserwartung deiner Mutter. Wenn ein kurzfristiger Tod (was hoffentlich nicht der Fall ist) erwartet werden kann, dann gibt es sicher spekulative Käufer, die einfach nach dem Motto agieren: Realwert ohne Nießbrauch z.B. 500.000 Euro, Nießbracuh wird durch kurzfristigen Tod der Mutter erlöschen, also biete ich mal 200.000 Euro. Entweder kruzfristiger Tod mit hohem Gewinn oder eben das Risiko, dass deine Mutter doch noch 10 oder mehr Jahre lebt.
Aber so eine Spekulation wird die Bank nicht machen, das machen mM nur private Käufer (aber auch mit Infos über deine Mutter). Wenn diese 60 Jahre und "kern gesund" ist, dann ist das Thema natürlich auch für private Käufer erledigt.
Wobei der Nießbrauch natürlich auch den Wert bzgl. der Erbschaftssteuer senkt - man kann das bestimmen, indem man die statistische Lebenserwartung der Mutter aufgrund des Geburtsjahres ermittelt - da gibt es entsprechende Tabellen - bei einem geringen Alter kann das durchaus eine sehr starke Wertminderung sein - da man das Kapital statistisch gesehen entsprechend lang nicht nutzen kann. Und der Nießbrauchnehmer kann natürlich wenig in die Instandhaltung stecken und die Immobilie entsprechend auf Verschleiß nutzen.
Ich hatte einen ähnlichen Fall, meine Mutter hat mir eine Wohnung bereits überschrieben, aber hat ein Nießbrauch auf sie eingetragen und kassiert Miete. Sie ist 59.
Der Gutachter hat ein Gutachten angefertigt welcher einen Nießbrauchsbereinigten Wert von 9500€ ermittelt hat (schon ein paar Jahre her, mittlerweile wohl mehr).
Da gibt es Tabellen.
Bei mir ging es um eine Gerichtliche Auseinandersetzung. Ich sollte die Wohnung verkaufen und war bei 3 Maklern vorstellig welche einen Verkauf ablehnten und mir das auch schriftlich gaben. Waren Sparkasse, VR-Bank und Postbank, also keine Unbekannte Makler.
Dem Richter hat das nicht gereicht, er wollte das ich es Privat versuche. Hab eine Anzeige in die Zeitung, mit Details wie alter meiner Mutter usw... und bekam gut 10-15 Zuschriften von Kaufinteressenten. Also verkauft hätte ich die 10 mal.... Ich hab dann lieber die Anklage zurückgezogen.
Müsste man halt mal schauen, wie die ganze Konstellation aussieht - jedes Kind kann ja von jedem Elternteil je 400.000€ steuerfrei erben -
wenn die Immobiien dann noch mit Nießbrauch belastet sind, mindert sich der Wert entsprechend.
Alle 10 Jahre kann dies auch als Schenkung erfolgen.
Man könnte also jetzt (bei 2 Kindern) von jedem Elternteil einen Entsprechenden Anteil verschenken und wenn der Erbfall dann in 10 Jahren eintritt nocheinmal.
Dann wären pro Kind 400.000€x2 Eltern = 1.6 Mio. zu verschenken - und in 10 Jahren noch einmal.
(Wenn der Mutter außer dem Nießbrauch nichts gehört, könnte diese vom Ehepartner auch noch 500t€ steuerfrei geschenkt/vererbt bekommen.)
Wenn mehr Erbmasse vorhanden ist, kann meiner Meinung nach auch etwas Erbschafts-/Schenkungssteuer gezahlt werden.
Hypothek trotz Nießbrauch möglich?
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