Kaufen vs. mieten

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  1. Avatar von Tim94
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    Standard Kaufen vs. mieten

    Hi,

    ich heiße Tim, bin 28 Jahre alt/jung und verheiratet.

    Bei uns in der Familie gab es letzten Sommer leider einen Todesfall und dabei wurde ein Haus vererbt.

    Mein Bruder und ich stehen jetzt mit jeweils 50 % im Grundbuch und überlegen nun, was wir mit dem Haus machen sollen.
    Da es hier um große Summen geht, sollte es natürlich gut überlegt sein.

    Für meine Frau und mich gibt es zwei Optionen:
    A) verkaufen
    B) selber einziehen

    Ich frage mich nun, was Option B) für unseren Vermögensaufbau bedeuten würde. Wir sind beide voll berufstätig, leben zur Miete und besparen beide seit Jahren unsere Aktiendepots. Wenn wir das Haus kaufen (also die Hälfte von meinem Bruder plus Nebenkosten/Renovierung...), könnten wir meinen Bruder komplett auszahlen, bräuchten also theoretisch keinen Kredit.
    Ich denke aber, dass wir uns das Geld leihen sollten, weil wir für den Kredit viel weniger Zinsen zahlen müssten, als wir mit den Depots durchschnittlich in den letzten Jahren an Rendite gemacht haben.
    Wir könnten den Kredit im Rahmen der Zinsbindung locker abbezahlen und noch nebenbei weiter die Depots besparen. Die Kreditraten wären aber höher als unsere momentane Kaltmiete.

    Ich sehe jetzt 5 Faktoren, die sich auf unseren Vermögensaufbau auswirken und möchte gerne wissen, ob ich etwas vergessen habe.

    Meine Frage ist:
    Wieviel Geld habe ich zum Zeitpunkt X (z.B. unser Renteneintrittsalter) mit Option A und mit Option B (in dem Fall würden wir das Haus zum Zeitpunkt X verkaufen, wären dann also in der gleichen Situation wie bei Option A).

    1. Die Mehrkosten für die Raten reduzieren unsere monatliche Sparrate während der Tilgung. Diese Sparrate kann ich auf die Dauer der Finanzierung (und die Wertentwicklung darüber hinaus) hochrechnen und sehe, was wir nach Tilgung des Kredites weniger auf den Depots haben. Diese Summe kann ich dann bis zum Zeitpunkt X hochrechnen.
    Dieser Punkt wirkt sich negativ auf unsere Depotentwicklung aus.

    2. Nach Ablauf der Tilgung haben wir (im Vergleich mit der Mietsituation) keine Mietkosten mehr und können diese freigewordene Belastung in die Depots stecken. Ab Ablauf der Finanzierung kann ich das in die Wertentwicklung der Depots einrechnen. Diese Wertentwicklung kann ich auch bis zum Zeitpunkt X hochrechnen.
    Dieser Punkt wirkt sich positiv auf unsere Depotentwicklung aus.

    3. Wenn wir das Haus nicht verkaufen, bekomme ich den halben Hauswert auch nicht als Cash und kann diese Summe dann auch nicht anlegen. Diese Summe kann ich bis zum Zeitpunkt X hochrechnen und sehe, was weniger auf den Depots haben.
    Dieser Punkt wirkt sich negativ auf unsere Depotentwicklung aus.

    4. Die Wertentwicklung der Immobilie kann ich ebenfalls bis zum Zeitpunkt X hochrechnen.
    Dieser Punkt ist vergleichbar mit der Depotentwicklung, jedoch war die durchschnittliche Rendite der Immobilie in den letzten 20 Jahren deutlich schlechter als die unserer Depots.

    5. Die Instandhaltungskosten für das Haus kann ich auch bis zum Zeitpunkt X hochrechnen.
    Dieser Punkt wirkt sich negativ auf unsere Depotentwicklung aus.



    Jetzt kann ich zum Zeitpunkt X einen Schlussstrich ziehen und sehe, was mich der Spaß kostet bzw. ob ich mit einer Rendite rechnen kann.

    Fällt euch noch etwas ein, das ich berücksichtigen muss?

    Mir ist schon klar, dass ich nicht vorhersehen kann, wie sich die Aktien und die Immobilienpreise entwickeln.

    Wenn ihr Rückfragen habt, gerne her damit!

    Gruß,
    Tim

  2. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Das wäre eine Frage an den Steuerberater was sich bei dir mehr lohnt.

    Was du machen kannst wäre ein Blick in deine Glaskugel mit folgenden gegebenheiten.

    1. Du und dein Bruder vermieten das aus und teilt euch die Einnahmen und Kosten hälftig. Das würde bedeuten, dass ihr weiter eure Depots besparen könnt und noch zusätzlich Einnahmen hättet. ggf. aber auch mal zusätzliche Kosten. Aber halt nur hälftig. Setzt euch die heute Ortsübliche Miete an und hebt diese auch regelmäßig an. Dann seht ihr was ihr bei Vermietung raus kommt. Kosten könnt ihr bei Vermietung steuermindernd einsetzen

    2. Du kaufst es deinem Bruder ab und vermietest dann selbes wie oben. Auch hier etwas für den Steuerberater

    3. dein Bruder kauft dir das Haus ab. Dann könntest du das in dein Depot stecken und dann siehst du was du ggf. bis zu Rente hättest. Vorteil du hast keine Arbeit und kosten für das Haus wohnst aber weiter zur miete

    4. Ihr kauf ab und Zieht dort ein und nehmt einen Kredit auf, das kann man dann steuer mindernd einsetzten genauso die anfallenden Kosten Ihr spart euch die Miete ein die ihr zur Tilgung des Kredites nehmen könnt. Wahrscheinlich sind die Kosten aber höher für das Haus somit müsstet ihr etwas weniger ins Depot stecken sondern mehr ins Haus.

    5. Ihr Verkauft das Haus ganz und ihr seit nicht gebunden. keiner muss den anderen Auszahlen etc. Nachteil das Haus und Grund ist weg je nach lage wäre ggf. mehr draus zu machen oder in der nächsten Zeit weniger. Hier würde dann ein Makler helfen was das Haus in der Lage Wert ist, damit das auch unter den Hammer kommt.

    Mein rat wäre, wenn ihr nicht müsst, das haus nicht zu veräußern. Später kann sowas bei eigenen Hauskauf Wunsch als Sicherheit dienen. Man sollte alles einmal durchspielen und auch mit dem Bruder sprechen was er denn möchte. Vielleicht möchte er das Haus

    Die Rahmenbedingungen sollten mit dem Steuerberater besprochen werden, die kennen gewisse Tricks um die Steuerlast zu drücken. Ich würde auch nicht alles von der AV auf ein Depot setzen. Gesetze sind schnell geändert Steuern sind schnell erhoben. Dann wäre die Rendite ggf. futsch. Haus ist aber meist ein Klumpenrisiko, welches wenn es nur zur hälfte einem gehört auch nur noch halb so groß ist und ggf. besser zum Depot passt. Aber da muss man sich sehr grün sein in der Verwandtschaft. Das ist nicht immer gegeben wenn es etwas zu erbeben gibt.....

  3. Avatar von Tim94
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Hi,
    für uns kommt keine Vermietung in Frage. Deshalb hab ich die Option nicht aufgeführt.
    Der Grund ist, dass man mit Aktien vorerst gar keine Steuern zahlt und die gestundeten Steuern weiter für mich arbeiten. Wenn ich Gewinne realisiere, sind es 26% Steuern. Bei Miete sind es 42 % (die sofort fällig sind).
    Du kannst ja einfach mal rechnen, was ein Haus (was z.B. 500.000 im Verkauf bringt und komplett steuerfrei wäre) an Miete bringen muss, um auf eine ähnliche Rendite wie mit Aktien zu kommen. Das müssten nach meiner Kalkulation über 3000 € Kaltmiete sein.

    Mein Bruder kann mir das Haus nicht abkaufen, weil er kein Geld dafür hat. Er will/muss verkaufen. Entweder an mich oder an extern.

    Wenn meine Frau und ich mal ein Haus kaufen möchten, dann bin ich recht optimistisch, dass wir das problemlos finanziert bekommen. Wir würden das Geld vom Verkauf ja nicht ausgeben, sondern anlegen.

    Mir gehts hier "nur" darum, ob zusätzlich zu 1.-5. noch weitere Punkte berücksichtigt werden müssen.

  4. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Man kann auch das Haus steuermindernd einsetzen Stichwort (Kreditzinsen, Sanierungskosten, Handwerker usw.) Man kann recht viel absetzen und bei Vermietung sogar noch mehr.

    Du hast dich so gesehen schon entschieden. Somit bedarf es doch eigentlich keine weitere Meinung oder? Ich kann sehr gut rechnen wollte eigentlich die Optionen aufzeigen welche noch bestehen. Nur wenn das Haus weg ist ist es weg. Große Emotionen scheinen auch nicht dran zu hängen, somit sicher die richtige Entscheidung.

    Wie gesagt ein Steuerberater wird dir bei den Fragen sicher helfen können, der wird aber auch sicher mehr Daten benötigen. Genauso wie ein Makler für den Verkaufspreis des Hauses. Ob nach dem Verkauf des Hauses das Erbe noch als Erbe angesehen wird, lässt sich natürlich streiten. Nicht dass es einfach in der Ehemasse aufgeht und dann der Erbe im Falle eines Falles dann der Dumme ist. Auch das ist möglich macht man das nicht sauber. Es gibt also viele Rädchen an denen man drehen oder sich zumindest anschauen sollte und viele Ahnen erst gar nicht, dass das relevant sein könnte bis der Fall eines Falles eintrifft. nur so als weiteren Denkanstoß wo man auch hin schauen sollte. bevor man eine Entscheidung trifft die eine weitere unweigerlich folgen lässt

  5. Avatar von Tim94
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Du hast Recht, bei mir hängen keine Emotionen dran. Ich möchte die finanziell sinnvollste Entscheidung treffen.

    Dass man haushaltsnahe Dienstleistungen usw absetzen kann, ist klar. Die kosten aber trotzdem Geld.
    Die Steuern möchte ich außen vor lassen. Mir gehts nur um die Wertentwicklung (Alles im Depot und Miete vs. kleineres Depot und Eigenheim).

    Ich hab meine Erbschaftssteuer schon bezahlt, da kommt nichts mehr. Das zu diskutieren, wird hier aber zu komplex.

    Siehst du noch weitere Punkte außer 1. - 5.?

  6. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Das mit der Berechnung kanst du gerne machen, aber je nachdem wie du die Parameter änderst, wird sich auch dein Ergebnis verändern.

    Aber die Steuern solltest du auf keinen Fall ignorieren, da ist ein entscheidender Punkt. Die selbstgenutzte Immobilie kannst du nach bestimmten Zeitfenstern steuerfrei verkaufen, Aktien nicht.

  7. Avatar von Tim94
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Danke, ich weiß, dass sich mein Ergebnis verändert, wenn ich an den Parametern drehe.

    Scheinbar hab ich aber alles berücksichtigt, es kommt nichts neues.


    In meiner Betrachtung spielen die Steuern keine Rolle. Wenn wir das Haus nehmen sollten, werden wir es auch irgendwann verkaufen und den Erlös in Aktien stecken. Wir haben nicht vor, Aktien zu verkaufen, bis wir alt sind.

    Die Frage ist nur, ob wir auf Weg A) oder B) am Ende mehr Geld in Aktien stecken haben.

  8. Avatar von tneub
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Hier mal paar Punkte, die mir noch einfallen.

    Das Problem ist, du vergleichst ein unsicheres Aktiendepot, was in der Vergangenheit gut gelaufen ist, mit einem Hauskauf mit fixem Darlehenszins. Das eine ist RK 3 und das andere vergleichbar mit RK1.

    Die Weltwirtschaft und die Börse hat sich mit Ausnahme des letzten Jahres und dem kurzen Corona-Einbruch extrem gut entwickelt. Ob das auch auf die Zukunft projizierbar ist, ist die große Frage.
    Auch wenn du dein Depot breit gestreut hast, ist es letztendlich ein "Aktienklumpen" und du bist von einer guten Weltwirtschaft abhängig.
    Sollte z.B. die "letzte Generation" tatsächlich recht haben, ist die Frage, ob sich das Aktiendepot tatsächlich so weiterentwickelt wie bisher.

    Zum Steuersatz von 26,x%:
    Es wird immer wieder kritisiert, dass die 25% Kapitalertragsteuer die Schere zwischen Arm und Reich vergrößern. Ob es den Steuersatz in 10 Jahren auch noch gibt? Keiner weiß es.


    Da die Baupreisen die letzten Jahre extrem nach oben gegangen sind und der Wohnungsmangel immer größer wird, glaube ich, dass trotz Mietpreisbremse und was da nicht alles eingeführt wurde irgendwann die Mieten deutlich nachziehen müssen. Wenn ich es richtig interpretiere, hast du beim Vergleich aber Mieterhöhungen in deinen Berechnungen außen vor gelassen oder nur indirekt in Punkt2 berücksichtigt.

    Ihr seid eher risikoaffin, Rendite geht bei Euch vor Sicherheit.... da hat aber jeder eine andere Einstellung dazu.
    Ich könnte noch paar Punkte aufzählen, aber aus finanziellen Gründen hast du dich eigentlich schon längst pro Depot und für den Verkauf entschieden.



    Eins gebe ich dir trotzdem als Hausbesitzer noch mit.
    Keine Ahnung, wie jetzt eure Wohnsituation und die familiäre Situation ist, aber ein Haus kann durchaus auch nicht materielle Vorteile haben. z.B. Keine nervigen Nachbarn im Haus oder der Garten für die Kinder zum spielen und toben und die Gartenarbeit als Ausgleich zum stressigen Arbeitsalltag im Büro. usw. Auch mal selbst Obst und Gemüse anzubauen hat was. Dafür hatte ich in deinem Alter aber auch nichts übrig, ich glaube das kommt erst mit einem gewissen Alter bzw. wenn man Kinder hat.
    Dazu ist man im eigenen Haus freier, auch mal was neu zu gestalten. Im Mietobjekt bist du immer vom Vermieter abhängig.

  9. Avatar von utopus
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Ein paar Punkte, die man meiner Meinung nach beachten sollte - hier mal mein Fall als Beispiel:

    Vor ca. 20 Jahren eine Wohnung gekauft - 100t€ Kredit (4% Zinsen und 4% Tilgung) und etwas Eigenkapital - nach 10 Jahren Zinsbindung etwas Sondertilgung und Kreditrate bei gesunkenem Zins weiter bezahlt - nach 5 weiteren Jahren die Restschuld gezahlt. (Inzwischen abbezahlt und es kann mehr ins ETF-/Aktiendepot eingezahlt werden)

    Inzwischen ist die Wohnung etwas über 300t€ wert - und wir haben 20 Jahre keine Miete gezahlt - die Wertsteigerung ist steuerfrei, da mehr als 3 Kalenderjahre vergangen sind.

    Da eine entsprechende Miete größer als die Kreditrate gewesen wäre, hätte ich auch nicht mehr ins Depot sparen können, wenn ich weiter zur Miete gewohnt hätte.

    Also neben der gesparten Miete noch Wertsteigerung der Immobiie und Steuerfreiheit bei Verkauf nach 3 Kalenderjahren beachten.

  10. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    @ Tim94,

    es gibt leider nicht den harten Kern.

    Auch wie die Milchmädchenrechnung, dass man keine Steuern auf Aktien bezahlt, das Risiko auf Vermögenszusammenbruch einzelner Aktienwerte ist auch zu beachten. Wie bei Tesla, die Realität holt alle ein.
    Der Start mit 1,03 € Juli 2010, 356,47 € Nov. 2021 ergab sagenhafte 35.000 %, aber heute mit 115,34 zum 19. Jan 23 blieben nur 11.500 %, was auch nach 13 Jahren eine sehr hohe Wertsteigerung.

    Aber bei 10.000 St. Tesla Aktien Kaufkosten waren diese 3.564.700 € Nov. 21 wert, heute sind dies nur noch 1.115.340 € wert, also wer nach den Nov. 21 einstiegt, hat nur Verluste. Wer vor dem 20 Aug. 2020 einstieg, befindet sich immer noch im grünen Bereich, zumindest Zahlen mäßig.
    Unter dem Gesichtspunkt der Inflation, nun ja, ob da es überhaupt eh ein Gewinn gab? Jedoch, ob das dauerhafte Halten von Aktien unter den genannten Gesichtspunkten sinnvoll ist? Eher nicht!

    Auch die Aussage von "utopus"
    Also neben der gesparten Miete noch Wertsteigerung der Immobilie und Steuerfreiheit bei Verkauf nach 3 Kalenderjahren beachten.
    Dies ist nur möglich, wenn die Immobile nicht steuerlich über die AfA abgeschrieben wurde! Mit jeder Abschreibung steigt der Anteil, der nach dem Verkauf der zu versteuern ist!

    Wie man schon schrieb, jede Stellschraube ändert das Ergebnis bis zur völligen Ratlosigkeit!

    bruno68

  11. Avatar von tneub
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Zitat Zitat von bruno68
    @ Tim94,

    es gibt leider nicht den harten Kern.

    Auch wie die Milchmädchenrechnung, dass man keine Steuern auf Aktien bezahlt, das Risiko auf Vermögenszusammenbruch einzelner Aktienwerte ist auch zu beachten. Wie bei Tesla, die Realität holt alle ein.
    Der Start mit 1,03 € Juli 2010, 356,47 € Nov. 2021 ergab sagenhafte 35.000 %, aber heute mit 115,34 zum 19. Jan 23 blieben nur 11.500 %, was auch nach 13 Jahren eine sehr hohe Wertsteigerung.

    Aber bei 10.000 St. Tesla Aktien Kaufkosten waren diese 3.564.700 € Nov. 21 wert, heute sind dies nur noch 1.115.340 € wert, also wer nach den Nov. 21 einstiegt, hat nur Verluste. Wer vor dem 20 Aug. 2020 einstieg, befindet sich immer noch im grünen Bereich, zumindest Zahlen mäßig.
    Unter dem Gesichtspunkt der Inflation, nun ja, ob da es überhaupt eh ein Gewinn gab? Jedoch, ob das dauerhafte Halten von Aktien unter den genannten Gesichtspunkten sinnvoll ist? Eher nicht!

    Auch die Aussage von "utopus"

    Dies ist nur möglich, wenn die Immobile nicht steuerlich über die AfA abgeschrieben wurde! Mit jeder Abschreibung steigt der Anteil, der nach dem Verkauf der zu versteuern ist!

    Wie man schon schrieb, jede Stellschraube ändert das Ergebnis bis zur völligen Ratlosigkeit!

    bruno68
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  12. Avatar von Tim94
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Zitat Zitat von utopus
    Vor ca. 20 Jahren eine Wohnung gekauft - 100t€ Kredit (4% Zinsen und 4% Tilgung) und etwas Eigenkapital...

    Inzwischen ist die Wohnung etwas über 300t€ wert - und wir haben 20 Jahre keine Miete gezahlt.
    Ich mag es dir nicht madig machen, aber mich interessiert es null, was eine Immobilie wert ist. Mich interessiert, was ich dafür bekomme, wenn ich verkaufe. Und genau hier liegt das Problem. Du bekommst nicht immer den Wert. Frag mal bei Leuten nach, die in den letzten 6 Monaten verkauft haben (oder es versuchen). Es ist keine Seltenheit, dass die Immobilien jetzt für etwa 70% vom Preis aus dem Sommer angeboten werden.

    Bei dir weiß ich nicht was das Eigenkapital war. Wenn du vor 20 Jahren 100 t € in Aktien angelegt hättest, wären das jetzt etwa 400.000 €. Und die wären nicht nur diesen Betrag wert, die könntest du auch in 2 Minuten für diesen Preis verkaufen.

  13. Avatar von utopus
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Zitat Zitat von Tim94
    Ich mag es dir nicht madig machen, aber mich interessiert es null, was eine Immobilie wert ist. Mich interessiert, was ich dafür bekomme, wenn ich verkaufe. Und genau hier liegt das Problem. Du bekommst nicht immer den Wert. Frag mal bei Leuten nach, die in den letzten 6 Monaten verkauft haben (oder es versuchen). Es ist keine Seltenheit, dass die Immobilien jetzt für etwa 70% vom Preis aus dem Sommer angeboten werden.

    Bei dir weiß ich nicht was das Eigenkapital war. Wenn du vor 20 Jahren 100 t € in Aktien angelegt hättest, wären das jetzt etwa 400.000 €. Und die wären nicht nur diesen Betrag wert, die könntest du auch in 2 Minuten für diesen Preis verkaufen.
    Alles gut - habe mir bei recht gering geschätzten Miete von 650€ pro Monat in ca. 20 Jahren 150t€ Miete gespart.
    Hatte damals ca. 30t€ Eigenkapital und habe mir 100t€ geliehen.
    Bei 400t€ Aktien, die ich jetzt verkaufen wollen würde hätte ich über die 20 Jahre ca. 16t€ Sparerfreibetrag gehabt - als Ehepaar 32t€ - auf den Gewinn von dann noch 268t€ müsste ich dann ca. 72t€ Steuern zahlen.

    Also bleiben rechnerisch 400t€ - 150t€ Miete - 72t€ Steuern = ein Gewinn von 178t€.

    Beim Immobilienpreis habe ich eine ähnliche Wohnung im gleichen Objekt schon für 360t€ gesehen - habe da also schon ~20% abgezogen ...

    Aber natürlich weiß niemand, was die Zukunft bringt - und wie sich die Parameter in Zukunft ändern.

  14. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Kaufen vs. mieten

    Tim,

    solche Diskussionen sind müßig, aber wenn sollte man schon bei der Wahrheit bleiben. Auch du kannst Aktien nicht zu jedem Zeitpunkt lt. deinen Prognosen verkaufen. Jeder Markt, egal ob Aktien oder Immobilien, hat Boom und Schwäche Phasen. Wenn man die Vergangenheit bemühen will, dann waren Immobilien deutlich wertstabiler als Aktien, aber richtig, Aktien hatten im Schnitt eine höhere Rendite.

    Allerdings würde ich schon mal über tneubs Beitrag nachdenken. Eine nachhaltig gute Performance von Aktien setzt ein stetiges Wachstum deiner ausgewählten Unternehmen voraus. Das ist genau die große Frage, die uns wahrscheinlich die nächsten 30 Jahre begleiten wird. Können wir den Klimawandel und die Erderwärmung rein durch technische Lösungen auf ein "erträgliches Maß" beschränken? Dann können wir so weiter machen und quasi auf eine unendlich wachsende Wirtschaft setzen...

    Oder wird es auch einen Verzicht geben müssen, ein anderes (nachhaltiges) wirtschaften, nicht mehr das Ziel eines unendlichen Wachstums der Wirtschaft?

    Niemand weiß das heute, aber wahrscheinlich wird die Wahrheit irgendwo in der Mitte liegen. So ein massiver Verzicht, dass wir damit erfolgreich sein werden, wird keine Bevölkerung der Welt akzeptieren. Einen Teil wird der technische Fortschritt lösen müssen. Aber alles lösen wird die Technik sicher auch nicht können...

    Genau das ist der Punkt: Aktien und Unternehmen werden dann ganz anders bewertet werden müssen, nicht mehr nach potentiellem Gewinn- und Umsatzwachstum, sondern nach Kriterien wie Nachhaltigkeit, Klimaneutralität, Ressourceneffizienz usw. Ob der Wert der Unternehmen dann (nach den neunen Bewertungskriterien) so hoch ist wie heute oder viel geringer, das weiß niemand...

    Was ich dir sagen will ist folgendes:
    Du kannst mit Vergangenheitswerten auf die Zukunft projezieren, damit deine Berechnungen ausführen und dann entscheiden. Es ist dein Geld und deine Entscheidung. Aber es ist immer der Blick in eine Glaskugel... Deshalb lautet für die meisten Menschen die Lösung eben nicht nur auf ein Pferd zu setzen, sondern Diversifizierung. Eine Immobilie zur Selbstnutzung ist immer einesehr guter Bestandteil, ebenso wie Aktien.

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