Meinungen zur Hausfinanzierung

Hi,

ich persönlich bin bei Angeboten, die einen Bausparvertrag enthalten, immer recht skeptisch. Auch bei der derzeitigen Zinslage noch. Solche Verträge bedürfen einer genauen Durchsicht, ob sich das gegenüber einem "normalen" Annuitätendarlehen rechnet. Man muß bedenken, dass die Zinsbelastung über die Ansparphase des Bausparers gleich hoch bleibt, weil eben nichts getilgt wird. Gleichzeitig bespart ihr den Bausparer (mind. 50.000 € (?) meines Wissens) mit (wohl) geringstem Zinssatz.

Davon ausgehend, dass Eure Kreditsumme 150.000,00 € beträgt und Ihr Euch die 700 € pro Monat tatsächlich "leisten" könnt. betragen die Zinsen anfänglich (4,5 % mal angenommen) 6.750 € im ertsen Jahr. Bei einer Rate von 700 € monatlich (= 8.400 € p.a) würdet ihr rechnerisch also anfänglich 1.650 € tilgen können. Das entspricht einem Tilgungssatz höher etwas höher als 1%. NAch Euren angedachten 25 Jahren. Habt ihr also immer noch ca. 100.000 € Restschuld. Das ist auch kein Pappenstiel. Aber hier ist man durch Sondertilgungen wesentlich flexibler, die zumindest ausgehend von Deinen Schilderungen möglich sein könnten.

Ich kann aber nur aus eigener Hauskauferfahrung und den damit zusammenhängenden Bankgesprächen sprechen. Einblicke in die Tiefen der Trickkisten der Spezialisten habe ich natürlich nicht.

Hallo Markus,
wenn ich 150.000 € bei 4% Zinsen und einer Laufzeit von 25 Jahren in den Tilgungsrechnerhttps://www.zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php eingebe, dann lande ich bei einer monatlichen Annuität von 792 €.
Wenn die Rate nur 600 € wäre, dann wäre die Laufzeit 45 Jahre.

Ich denke mal 4% sind realistisch, die Bandbreite ist aber wohl bei 3,8 bis 4,8%.

Wenn ihr z.B. durch das KfW Darlehen weniger Zinsen bezahlen müsstet, dann könnte es auch mit der niedrigen Rate und einer kürzeren Laufzeit hinhauen.
Ein großer Anteil KfW wird ungern "verschenkt" - weil die Bank daran dann weniger verdient, als wenn es einen hohen eigenen Anteil hat.
Ausnahmen bestätigen die Regel, als ich mir vor 6 Jahren meine Wohnung gekauft habe, brauchte ich 50.000 €. Die habe ich komplett mit einem KfW Darlehen mit 0,74% erhalten. War von einer Bausparkasse, wo ich auch zwei Bausparverträge hatte, diese hatte ich jedoch bei einem anderen Vertreter abgeschlossen und nicht im Zusammenhang mit dem Darlehen beendet (hoher Bonuszins).

Nachdem wir gestern noch 3 weitere Gespräche hatten, 2 davon unabhängige Makler, wurden wir in unsere Meinung zur Unsinnigkeit des Bausparers als Hauptbaustein bestätigt, haben aber auch gemerkt das unsere Rate wohl schwierig zu gestalten ist, außer man plant wirklich mit einer Laufzeit von 40 Jahren mit Option auf Sondertilgung. Den KFW Kredit in der vollen Summe zu erhalten ist bei der geringen Gesamtsumme auch unwahrscheinlich, aber nicht unmöglich. Wir sind jedenfalls um einiges schlauer geworden und sind auf die nächsten Gespräche gespannt.

Unser 1. Angebot wurde auf Wunsch von uns nochmal geändert und die Gewichtung Bausparer/KFW angepasst, jedoch springen dann die Zinsen vom Bausparer von 4,x% auf 5,x%. Dort werden wir wohl nicht ins Geschäft kommen.

Schön, dass ihr euch vielseitig informiert, sodass ihr am Ende relativ günstig in eure eigenen vier Wände kommt.

Wie noelmaxim schon schrieb, sind Bausparer nicht zu verteufeln, es kommt eben auf den richtigen Tarif und den richtigen Zeitpunkt drauf an. Wenn eine Bank euch mit einer Zinserhöhung von 1% erpresst, dann ist der zugehörige Bausparvertrag wahrscheinlich nicht das gelbe vom Ei.

Gerne könnt ihr eure Angebote und weiteren Überlegungen hier posten und wir können euch weitere Tipps geben.

Ja ich werde mich mit dem weiteren vorgehen melden, aktuell ist unser Favorit ein Annuitätenkredit(vielleicht auch mit KFW in Verbindung) mit langer Laufzeit und niedriger Grundrate + Sondertilgung. Eine Theoretische jährliche Sondertilgung von nur 1200€ kürzt das gesamte von gut 40 Jahren Jahren auf 28 Jahre. Das ist für uns wahrscheinlich das beste Modell um aber auch noch etwas flexibel zu sein, was Urlaub/Kinder ect. betrifft. Eine auf den letzten Cent gerechnete Rate kommt für uns nicht in Frage, auch wenn wir uns wahrscheinlich eine höhere Grundrate leisten könnten, die Gehälter von uns steigen auch noch in den nächsten Jahren, vertraglich festgelegt.

Wir sind beide 27, beide recht frisch im Unternehmen tätig, ich bin in einer Angleichsphase im Gehalt zu Kollegen die länger da sind, die ist 2024 abgeschlossen. Es gibt immer im April eine Angleichung. D.h mein Gehalt wird sich nächsten Monat schon wieder etwas ändern + im Juni eine unplanmäßig Gehaltserhöhung von 2%. 2024 bin ich im an der Untergrenze meiner Gehaltsgruppe, mein Chef wird entscheiden inwieweit sich dann im Band bewegt wird, ein Aufstieg in die nächste Lohngruppe ist nicht auszuschließen und daraufhin wird gearbeitet, auch durch meinen Chef.
Meine Frau bekommt Gehaltssteigerungen durch Firmenzugehörigkeit im Haustarifgeregelt.

Deine Erfahrung deckt sich mit unseren Vorstellungen wie die Zukunft laufen sollte.

Wir haben bei der Immobilie wirklich ein Glücksgriff gemacht, eigentlich müssten wir gar nichts machen und könnten sofort einziehen, außer den Dachboden ausbauen(soll auch erst im Herbst/Winter passieren) + Zaun setzen, der Rest sind persönliche Wünsche, die aber auch zu einen späteren Zeitpunkt gemacht werden könnten. Wir sind erst vor 1 Jahr in unsere aktuelle Wohnung mit 120qm gezogen und haben unseren Hausstand quasi runderneuert, da werden nicht viele Ausgaben hinzukommen außer die für das Kind. Desweiteren ist das gesamte Inventar vom Haus im Kaufpreis inbegriffen. Wir haben in 2 Wochen einen Termin bei dem wir entscheiden was wir behalten wollen und was nicht. Das Haus wurde in den letzten 5 Jahren saniert + renoviert.

Also ich finde die Gehälter echt super gering. Selbst auf Steuerklasse 1 und Berufsanfänger wäre das winzig.
Was arbeitet ihr denn ?

Ich bin kaufmännisch Angestellter in einem großen Industriekonzern, meine Frau Physiotherapeutin(ist nur auf 35h angestellt). Vielleicht sollten wir dazu sagen, dass wir in einem der neuen Bundesländer wohnen. Hier ist das Lohngefüge etwas anders. Hier zählen wir zum normalen Durchschnitt und haben mit unseren Ausgaben im Alltag kein Problem. Liegt wahrscheinlich daran das bei uns die Mieten in einem normalen Rahmen sind. Für unsere renovierte 4 Zimmer Altbauwohnung mit 120qm, 2 Balkonen, Kamin, Garage + 2 weitere Stellplätze, Gäste WC zahlen wir kalt 670.

Zitat von hausbauwest

Also ich finde die Gehälter echt super gering. Selbst auf Steuerklasse 1 und Berufsanfänger wäre das winzig.
Was arbeitet ihr denn ?

Klar, das Gehalt scheint gering, der Kaufpreis aber auch. Insbesondere wenn das Haus saniert ist.
Somit passt es insgesamt - nur ist halt die Frage, welche Bank die richtige ist.
Noelmaxim hat ja schon geschrieben, was bei der Bankauswahl (Modernisierung wertsteigernd) wichtig ist.

Andi_immo,

deine Fragen

Konkretes Beispiel:
Eine Bank vergibt in 2021 einen Immobilienkredit mit 15 Jahren Laufzeit und einem Zinssatz von 1,00 %.
Die Kreditsumme beträgt z.B. 500.000 € bei einem Objektwert von 1.000.000 €.
Stand März 2023 sind die Zinsen für einen vergleichbaren Immobilienkredit auf ca. 4,00 % gestiegen.

Nun, da es sich um ein Bankendarlehn handelt, ist die frühste Kündbarkeit, nach 10,5 Jahren nach Vollauszahlung! Damit wird eine Finanzierung zum, platzen gebracht.

Anders wäre es gewesen, wenn das reine Bankdarlehn anschließend mit ein Bausparvertrag abgelöst wird. so wie es von Martin79HN beschrieben

jetzt sage ich mir Glück gehabt, die Finanzierung steht und Zinsrisiko dank Bausparverträge nicht mehr vorhanden

Zudem besitzt das Bausparsystem "eigenes Kapital" aus den Sparbeiträgen der Mitglieder und die Verbriefungsmöglichkeit als Pfandbrief als Refinanzierung.

Allerdings man muss kein Idiot sein, um zu verstehen, das nicht alles so einfach ist.
Da sich trotz Verbundvertrag, bzw. von der Sparkassenbank eine Vorfinanzierung und eine Anschlussfinanzierung durch die LBS? Keine rechtliche Bindung, ergeben kann!

Da sich häufig die Banken als AG oder öffentliche Körperschaft fungieren, aber die Bausparkassen dann AG auftreten? Kann daher ein Banker eines Bank-Unternehmens, eine Verpflichtung für dritte wie eine Bausparkasse zum Zeitpunkt x abgeben? Rechtlich, wie gesagt: "Nein!"
Zwar steht der Ablösetermin fest, aber eben nicht die Zuteilung des BSV und entsteht da nicht eine zeitliche Lücke? Um Verbundverträge kündbar zu machen? Hier wäre nur die vorzeitige Zuteilung des BSV mit vorzeitiger Ablösung eine Möglichkeit der Absicherung des Schuldners.
Ob diese Frist vor den 10,5 Jahren oder bis zum 15 Jahre ist bisher auch nicht angetestet worden. Denn das Bankendarlehn steht in keinen rechtlichen in Verhältnis zum BS-Darlehn.

Selbst, wenn eine Zweckerklärung abgegeben wird. Funktionieren würde dies nur, wenn die Bausparkasse diese Zweckerklärung für die Ablösung und der Darlehnsübernahme abgibt. Um den gesetzlichen unsicheren Zeitpunkt, der Ablöse zu umgehen!
Dass eine Bank (AG oder Körperschaft) eine Zweckerklärung für Fremde, wie eine Bausparkassen AG abgibt, dass dürfte rechtlich vor Gericht als nutzlos erweisen.
So wie es Betrug wäre, wenn ich eine Zweckerklärung abgebe, in dem erklärt wird, das mein Nachbar meine Zahlungsverpflichtung zukünftig erfüllen wird.

Thema Pfandbrief
Bei unter pari Zinsen gegenüber den aktiven gelten Zinsen, entsteht das Problem der Verluste zum Ende der Laufzeit! Hier kann der Emittierter der Pfandbriefe, das Problem durch Fristablauf aussitzen.
Er muss dann zum 119. Monat, nach Vollauszahlung, die Kündigung, des Darlehnsvertrages dem Schuldner zugehen. damit die Frist von weiteren 6 Monaten einzuhalten kann.

Damit ergeben sich viele Möglichkeiten, um Zahlungsausfälle eines Finanzierers zu vermeiden und leider viele Möglichkeiten, auf Kosten der Kunden, durch Abwickeln.
Aber muss er vorzeitig die Pfandbriefe verkaufen, müssen die entstehenden Verluste, durch Eigenkapital 1:1 binnen drei Wochen gedeckt werden.
Zwar verdient die Bank dann mehr an den neuen aktuellen Darlehnszinsen, denen steht aber auch schwere Verluste, wegen des Nennwertverfalles der Pfandbriefe im Raume.

Damit steht bei den Banken, die sich sehr stark in der Darlehnsfinanzierung auftat, letztlich eine gewaltige Kapitalerhöhung (Kapitalverwässerung) an. Weil die winzigen Darlehnszinsen, den Nennwertverfall der Pfandbriefe und der hohen Inflation, die zukünftigen Geschäftsaktivitäten mindern oder verhindern.

bruno68

Threadersteller Markus: Bitte ignoriere Bruno und dessen unsägliches Geschwätz. Mich wundert wirklich, warum man diesen Holzkopf nicht längst in diesem wirklich guten und professionellen Forum gesperrt hat.

Longo

Hallo MarkusR95,

Schauen Sie mal bitte nach dem Voraussetzung für ein KFW Darlehn nach:

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...etail-3-target

Sicherheiten: "Den Kredit müssen Sie in voller Höhe durch eine Grundbucheintragung absichern."
Sicherlich stellt sich die weitere Frage, ob diese Antwort auch für die Nebenkosten gilt.

Überraschend werden sie feststellen, das die Aussage 25 Jahre zwar als Darlehnslaufzeit gibt, nicht aber als Zinslaufzeit, die endet grundsätzlich nach 10 Jahren.
und die Zinsen nun ja 3,89 % ist auch nicht günstig!

Und Sie benötigen 150.000 € und bekommen nur 140.000 €, auch keine gute Lösung. Weil dies die Schraubzwinge ist, mit dem bis zu Kündigung nach 10,5 Jahren Sie ausgepresst werden.

Scheinbar werden die 20.000 € nur als Werterhalt angesehen, was dann die fehlenden 10.000 € als Darlehn erklären würde.

Was auffällt ist, die nicht Einrechnung, der beiden BSV in die Finanzierung, es dürften sich um 2 je 10.000 € handeln?

Aber was Hauptsächlich fehlt, sind die 650 € ihrer Ehefrau.

Hier wäre der Rat, den Verzicht auf die Modernisierung bei gleichzeitiger Mietzahlung für die alte Wohnung. Die Verschiebung schafft die nötige Zeit, sodass ihre Frau wieder in Vollerwerb steht.
Zudem ist dann der 1. BSV zugeteilt und ließe sich Blanko zuteilen. Der 2.BSV kann dann nach der Verwendung bei Bedarf auch Blanko gezogen werden.

Ich würde schauen, inwieweit die Beleihung gesenkt werden kann, um eine 100 % Finanzierung zu vermeiden.

Auch sollte man nicht unbedingt auf die Abschlusskosten ins Auge fassen!

Klar, die 1,6 % vom BSV sind angeblich teuer! Aber nur, weil diese Kosten nicht im Schuldzins versteckt sind!
Das bis zu 4,3 % beim Bankendarlehn als Abschlusskosten anfallen und das auch nur für 10 Jahre sind auch nicht billiger.
Rechnen Sie mal um, bei 150.000 € Darlehn, was beim Abschlusskosten billiger ist! 2.400 € BSV direkt versus 6.450 € in den gezahlten Zinsen der Laufzeit versteckt sind.

Zudem, was sind 6 % Zinsen bei einer Schuldsumme von 60 und 40 % Guthaben? Effektiv doch nur 3,6 % p.a.
minus 2-mal VL (70 € plus Arbeitnehmersparzulage jährlich) die Frage auch was gibt der AG hinzu? Die 40 € monatlich? max. runde 10.000 € in 10 Jahren, ein Bankdarlehn 0 €.

Wie unschwer man erkennen kann, reden die meisten sich Schadensträchtig, weil diese Förderungen nicht kennen. Und solche Finanzierung gar nicht können bzw. gar nicht gesetzlich dies dürfen!

Wer Bausparen außer acht als Vermittler lässt, der muss im Streitfall seine Berechnungen nachweisen, das die vom Kunde angenommene Finanzierung, die billigste bzw. vorteilhafter war. Und diese muss er auch den Kunden nachweislich vor dem Vertragsabschluss auf einem dauerhaften Datenträger aushändigen werden. siehe auch 505 b Abs. 4 BGB.

Man braucht sich nur mit dem Thema: Beweisumkehr für Vermittler befassen, da dürften sich schon 1/3 derer die vermitteln sich schon den Berufstod herbei gearbeitet haben

bruno68.

Zitat von bruno68

Andi_immo,

deine Fragen
Nun, da es sich um ein Bankendarlehn handelt, ist die frühste Kündbarkeit, nach 10,5 Jahren nach Vollauszahlung! Damit wird eine Finanzierung zum, platzen gebracht.

Der Darlehensnehmer kann nach 10 Jahren kündigen, nicht der Darlehensgeber.

Der KFW Kredit kann bis zu 100.000 € ausbezahlt werden. Warum wurdet ihr nur bis zu 40.000 € angeboten? Die übrige Kreditsumme könnt ihr mit einem Kredit (+ kostenlose Sondertilgungsoption) decken. Es gibt ca. 1500 Kreditinstitute in Deutschland. Es gibt Möglichkeiten um den gesamten Markt durchzusuchen. Ein gutes Angebot zu finden ist immer möglich. Melde dich bei Fragen.