Finanzplanung Hausbau

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  1. Avatar von Kingluk
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    Standard Finanzplanung Hausbau

    Hallo,
    Wir planen derzeit den Kauf eines Grundstückes inklusive anschließendem Bau eines kfw40 qng Hauses.

    Hierfür sind wir aufgrund glücklicher Umstände kfw 300 förderberechtigt.
    Insgesamt liegt das Volumen bei 840.000 Euro, inklusive Grundstück, Hausbau und geschätzter Nebenkosten. Der Bau wird mit Viebrock geplant, es ist aber auch ein anderer GU noch im Rennen.

    Rahmendaten:
    Haushalts netto Einkommen: ca. 5833 (ohne Sonderzahlungen etc.).
    Eigenkapital: 355.000 (daneben gibt es eine Reserve in Höhe von 15.000 Euro)
    Wir planen die Finanzierung derzeit folgendermaßen:
    Bauspardarlehen 1: 22000 Euro, Zins 2,9%, Rate: 300 Euro, Laufzeit 7 Jahre
    Bauspardarlehen 2: 23000 Euro, Zins 2,85%, Rate 180 Euro, Laufzeit: 13 Jahre
    KfW Kredit 300: 190.000 Euro, Zins 0,38%, Rate 500 Euro
    Restkredit: ca. 250.000 Euro, zins ca, 4%, zinsbindung 25 Jahre, Rate ca. 1250 Euro
    Gesamtrate: ca. 2200 Euro

    Im Hauptkredit haben wir hier eine hohe Sicherheit bei 25 Jahren Zinsbindung, können nach ca. 12 aber dennoch Sonderkündigen. Ebenso sind die Bauspardarlehen in der Ratenhöhe fest. Unsicherheit natürlich beim KFW Kredit nach den 10 Jahren Zinsbindung- allerdings werden dann auch die Raten aus dem Bauspardarlehen frei.


    Meine Fragen wären vor allen Dingen, wie ihr die Planung beurteilt.

    Und im Speziellen wie schnell eine solche Förderung „durch „ ist. Wir bekommen sie nur noch in diesem Jahr. Ist das schon mit dem Grundstückkauf beantragbar?

    Kann man den Grundstück Kauf auch „Bar“ vornehmen ohne bereits den Kredit beantragt zu haben? So hätte man dann weniger Eigenkapital, könnte den Grundstück Kauf aber schneller abwickeln.

    Was uns Sorge macht ist: muss eventuell zweimal Grunderwerbsteuer gezahlt werden für Grundstück und Haus? Wir planen ja beides im Zusammenhang, allerdings ohne Verbindung von Makler/Eigentümer und Viebrock.

    Ansonsten würde ich mich über Rückmeldung zur generellen Planung freuen.

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Mit der Finanzierung brechen Sie sich den Hals!

    Denn die Baukosten sind zwischen 100 und 200.000 € zu hoch bei den Einkommen.
    Es ist bedauerlich, aber die Wahrheit ist so.

    Denn laufen die Zinsbindungen aus oder kommt ein zweites Kind innerhalb der nächsten 10,5 Jahre hinzu, bricht das Finanzierungsmodell auseinander! Alles wäre verloren, auch Grundstück und das Geld.

    Rechnen Sie mal die Restschuld in 10 Jahren!

    Bauspardarlehen 1: 22000 Euro, Zins 2,9 %, Rate: 300 Euro, Laufzeit 7 Jahre ca. 700 € Restschuld
    Bauspardarlehen 2: 23000 Euro, Zins 2,85 %, Rate 180 Euro, Laufzeit: 13 Jahre / 28.000 € Darlehnskosten um 0 € Restschuld
    KfW Kredit 300: 190.000 Euro, Zins 0,38 %, Rate 500 Euro /194.000 € minus 60.000 € Restschuld 134.000 €.
    Restkredit: ca. 250.000 Euro, Zins ca. 4 %, Zinsbindung 25 Jahre, Rate ca. 1.250 Euro 10.000 € Zinsen, Tilgung 5.000 € jährlich Restschuld 190.000 € nach 10,5 Jahren.

    Zum Thema Zinsbindung hat vor Jahre der BGH ausgeurteilt, das aufgrund von den verbrieften und mit den Darlehn verbunden Pfandbriefen grundsätzlich nach 10,5 Jahren der Vollauszahlung kündbar sind.
    Also wird der Pfandbrief wegen Wertverlust (nominale) wegen der zu geringeren Verzinsung vom Markt genommen, so ist das Darlehn auch damit gekündigt, § 499 BGB.
    u.a. wegen Pfandwertverlust der Immobilie, wegen steigenden Zinsen.

    bruno68

  3. Avatar von Kingluk
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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Also so ganz kann ich dem nicht folgen.

    Aus unserer Sicht haben wir mit der langen Zinsbindung eine hohe Sicherheit drin.
    Dass die Bank diese kündigt habe ich bisher noch nie gehört. Das würde ja derzeit ziemlich viele Baufinanzierungen betreffen.

    Auch die Raten für die Bauspardarlehen laufen ja in 10 Jahren aus. Ein weiteres Kind ist auf jeden Fall geplant, wüsste aber nicht warum und deshalb irgendwas um die Ohren fliegen sollte.

    Ansonsten zur weiteren Info:

    Das Nettogehalt ist ohne Kindergeld und Sonderzahlungen(14 Gehälter bzw. 13 bei ihr) gerechnet/ Sie ist in Teilzeit.
    Einkommen:
    Er: ca. 4200 netto
    Sie: ca 1700 netto

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    1) Bruno ist der Forentroll, überhaupt nicht beachten und nicht drüber nachdenken

    2) Selbstverständlich können und sollten sie von dem EK das Grundstück kaufen, das EK ist ohnehin vorrangig einzusetzen-

    3) Wenn das Grundstück dann beurkundet und somit gekauft wurde, fällt die Grunderwerbssteuer an, beauftragen sie dann den Bauunternehmer oder den GU, ist dieses nicht mit dem Grunderwerb in Verbidnung zu bringen, GeSt. zahlen sie nur auf den Grundstückskauf

    4) Man kann die freiwerdenden Bauspardarlehensraten von insgesamt 480 Euro sicher als Puffer einsetzen, die nach 7 Jahren feriewerdenden 300 Euro tilgen wohl nach eben diesen 7 Jahren das noch laufende Bauspardarlehen, so dass auch dieses nach 10 jahren zurückgeführt sein wird.

    5) Man kann aber vorsichtig das Geld auch als zusätzliches Tilgungskapital nach Rückführung der Bauspardarlehen einplanen, denn wenn ihre Frau jetzt als Teilzeitkraft tätig ist, wird sie das wohl nach 10 Jahren möglicherweise nicht mehr sein, so dass ggf. ein Zinsanstieg nach 10 Jahren auch aus dem höheren Einkommen aufgefangen werden kann, deshalb erachte ich die 25 Jahre Zinsfestschreibungszeit für 5 Jahre zu lang an.

    6) Natürlich können die KfW Mittel nicht einzig mit dem Grundtsückskauf beantragt werden, denn die Bank, die die Mittel durchreicht wird auch die Bank sein, die ihnen das Langfristdarlehen bereit stellen wird und dafür müssen selbstverständlich die Beleihungsunterlagen - zu denen auch alle Bauunterlagen und die durch einen Architekten bestätigten Baukosten gehören - der Bank zur Prüfung komplett vorliegen.

    In welchem Postleitzahlengebiet (wegen Einbezug reginoaler Banken und/oder Landesfördermittel) wird gebaut?

  5. Avatar von Kingluk
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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Vielen Dank für die Hinweise. Dann sollten wir auf 20 Jahrw Zinsbindung gehen.
    Die Postleitzahl ist 22880.

  6. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist gerade online

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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Hallo Kingluk, vermutlich bekommen Sie überhaupt gar kein KfW 300 Programm aufgrund der Grenze EUR 60.000 zu versteuerndes Einkommen.
    Oben schreiben Sie aber es gibt für Sie glückliche Umstände dass Sie ein KfW 300 Programm haben.
    Hier der KfW Link:
    https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...amilien-(300)/

    Oder haben Sie etwa "steuerlich" das so hinbekommen dass Sie mit Ihrem Einkommen von knapp EUR 5.900 Netto unter EUR 60.000 zu versteuerendes Einkommen?

  7. Avatar von Elex85
    Elex85 ist offline

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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Entweder er hat 5 Kinder oder erfüllt die Anforderungen des „Qualitäts*siegels Nachhaltiges Gebäude Plus" (QNG-PLUS) oder des „Qualitäts*siegels Nachhaltiges Gebäude Premium (QNG-PREMIUM)“, bestätigt durch ein Nachhaltigkeits*zertifikat.
    Da passt das Einkommen.

  8. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Zitat Zitat von Elex85
    Er müsste ja 5 Kinder haben, sonst gehen die 190.000€ doch nicht.
    Falls 5 Kinder vorhanden, dann kannste die Haushaltsrechnung vergessen.
    Völliger Blödsinn! Kinder decken sich bezüglich der Haushaltsberechnung mit dem Kindergeld!

  9. Avatar von Elex85
    Elex85 ist offline

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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Völliger Blödsinn! Kinder decken sich bezüglich der Haushaltsberechnung mit dem Kindergeld!
    Hatte meinen Beitrag nochmal überarbeitet...Kinder decken sich ein Dreck.
    Kindergeld reicht vorne und hinten nicht. Das ist doch lächerlich.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Wovon redest du????

    Seitens der Bank stimmt deine ehemalige Aussage trotzdem nicht! Als nicht zu verfinanzierende Haushaltspauschale wird für ein Kind der Wert angesetzt, der dem Kindergeld entspricht und wenn er 20 Kinder hat, nimmt keinen Einfluss auf die Pauschalen, stellt sich so, als hätte er keins!

    .......und ob er mit dem Geld hinkommt oder nicht, das kannst du nicht an dem bemessen, wie es sich bei dir stellt, das kann nur individuell jeder für sich berechnen und festlegen!

  11. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Ja, ja noelmaxim,

    deine Aussagen nun disqualifizieren dich selber!

    Während ich nur darauf hinwies, dass bei Bankensofortfinanzierung, keine Anschlussfinanzierungsgarantie gibt!

    Weil es außerhalb des gesetzlichen vereinbarten keine Regelung einer Bestandskraft gibt, zumindest bei Privatkunden. Demnach gelten alle gesetzlichen Regeln, die im BGB vorhanden sind.
    Demnach scheidet hier das Vertragsrecht, wie zwischen gewerblichen Kunden und Gläubiger aus!

    Wer auf die Seite der KfW schaut, wird feststellen, dass Sie selbst nur Darlehn bis 10 Jahre, mit Zinsfixum, vergibt! Danach werden die Zinskosten ungewiss, und damit auch eine Weiterfinanzierung ungewiss.

    Zudem wie Bankkaufmann auch fragt: "Ob er überhaupt Zulagen berechtigt ist!"

    Und hier muss er selber tätigt werden, die entsprechenden Anträge ausfüllen und bei der KfW einreichen und auch die Antwort abwarten!
    Und erst dann kann man eine Finanzierung aufstellen, aber eine Finanzierung ohne KfW ist wegen, den hohen Kosten bei den geringen EK und EK illusorisch.


    Das wäre die erste Falle, woran es scheitern kann.

    Analog gilt das auch für Banksofortfinanzierung, egal welche Laufzeit vereinbart wird! So kann jede Zeitfixum innerhalb von 10 Jahren vereinbart werden, aber man muss wissen, was im BGB steht, so wie im § 498 BGB.
    § 498 Gesamtfälligstellung bei Teilzahlungsdarlehen
    (1) Der Darlehensgeber kann den Verbraucherdarlehensvertrag bei einem Darlehen, das in Teilzahlungen zu tilgen ist, wegen Zahlungsverzugs des Darlehensnehmers nur dann kündigen, wenn

    1. der Darlehensnehmer

    a) mit mindestens zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist,
    b) bei einer Vertragslaufzeit bis zu drei Jahren mit mindestens 10 Prozent oder bei einer Vertragslaufzeit von mehr als drei Jahren mit mindestens 5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug ist und

    2. der Darlehensgeber dem Darlehensnehmer erfolglos eine zweiwöchige Frist zur Zahlung des rückständigen Betrags mit der Erklärung gesetzt hat, dass er bei Nichtzahlung innerhalb der Frist die gesamte Restschuld verlange.

    Der Darlehensgeber soll dem Darlehensnehmer spätestens mit der Fristsetzung ein Gespräch über die Möglichkeiten einer einverständlichen Regelung anbieten.
    (2) Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehensvertrag muss der Darlehensnehmer abweichend von Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Buchstabe b mit mindestens 2,5 Prozent des Nennbetrags des Darlehens in Verzug sein.
    Allein aus dieser gesetzlichen Vorgabe ist beim Ablauf der Zinsbindung der Finanzierungsgenickbruch zu erwarten.

    Denn die Regel der Pfandsicherheit kommt danach der § 499 BGB.

    Denn mit Anstieg der Zinsen sinkt der Wiederverkaufswert der Immobilie! Und zwar im Quadrat steigt der Zinssatz auf 5 %, so ist der Immobilienwert um 25 % überzogen, nicht aber der Grundstückwert!
    Daher die Trennung!
    Wie die Bundesbank in ihrer Mitteilung auch verbreitet hat!
    Bundesbank-Vizepräsidentin: "Viele Immobilien immer noch überbewertet" 08.08.2023
    Die Preise für Wohnimmobilien sind hierzulande zwar gesunken. Die Bundesbank hält viele Immobilien aber nach wie vor für überbewertet. Das sagte Vizepräsidentin Claudia Buch in einem Interview mit dem "Handelsblatt".
    https://www.fondsprofessionell.de/ne...wertet-226345/ Hier kann man nachlesen und ich glaube, deren Aussage ist wohl eher werthaltiger als unsere Meinung.

    Demnach sind alle überbewerteten Häuser von heute, nach Ablauf der Zinsbindung in der Abwicklung, weil diese Häuser alle eine Finanzierung über 120 % zur Refinanzierung brauchen.

    Man braucht nur 500.000 € als Immobilienwert nehmen und die 40 % aktuell als Wertabschlag annehmen, daraus ergibt sich ein aktueller Verkehrswert von 500.000 mal 40 % / 140 % ergibt einen Verlust von 143.000 €!
    Also steht nach Ablauf der Zinsfixum, ein Refinanzierungswert von nur 357.000 € als Pfand zur Verfügung.

    Hat der Schuldner so viel getilgt und damit die Refinanzierung geschafft, so hat dieser dann eine 100 % Beleihung zu schaffen, allerdings mit den dann aktuellen Zinssatz von 4 bis 5 %! Hier stellt sich dann aber die Frage: "Ob überhaupt die neue Zins- und Tilgungslast durch den Schuldner erfüllbar ist!"

    Nur gut, dass die Landgerichte und Oberlandesgerichte die Vermittler in den Regress nehmen, weil diese ihre Aufklärungspflichten nicht erfüllt haben! Der Kern der Haftung wird zumeist auf auf
    -vergessen
    -auslassung
    -unterlassung
    -weglassung
    - beschönigen
    - beschwichtigen als Einzelmerkmal einer Vollhaftung anerkannt und als ausreichend angesehen!

    Und etwas ist gut das in 2024 die Weiterbildungspflicht für den §34 f GewO kommt:
    Weiterbildungspflicht in der Anlageberatung - auch für Finanzanlagenvermittler:innen gemäß § 34f GewO

    Zusammenfassung:
    • EU-Kommissarin Mairead McGuinness hat am 24.05.2023 u.a. die Kleinanlegerstrategie bzw. Retail Investment Strategy (RIS) der EU-Kommission vorgestellt. Darin ist auch eine Weiterbildungspflicht für Personen vorgesehen, die Anlageberatung durchführen oder über Finanzinstrumente informieren (Artikel 24d).
    • Diese Weiterbildungspflicht wird höchstwahrscheinlich auch für Finanzanlagenvermittlerinnen und Finanzanlagenvermittler nach § 34f GewO gelten.
    die speziell auf die Weiterbildungsanforderungen von § 34f Vermittlern oder von Beratern unter einem Haftungsdach oder Banken ausgerichtet sind.
    • Als § 34d Vermittler können Sie - sofern der Gesetzgeber es zulässt - durch die Cross-Bewertung viel Weiterbildungszeit sparen können
    Demnach würde 2026 auch eine Weiterbildung für den § 34 i GewO anstehen, weil 2014 der f und dann 2016 der i kam!

    Allerdings diese Finanzierung steht und fällt mit dem KfW Kredit und ich glaube das der Kunden wie 99 % aller anderen nicht im Förderkreis dazugehört!

    bruno68

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzplanung Hausbau

    Boah ey, von was redest du da, das wird ja immer schlimmer!!!! Fürcherlich, was du da ungefragt von dir gibst, ich schreibe von den Haushaltspauschalen und du schiebst den Mond auf den Mars!! Unfassbar!!!!

    Das Kraut was du rauchst oder die Pilze müssen schlechte Qualität haben!!

    Zu dem, bei der KfW kannst du gar nichts beantragen, null, das läuft über ein durchleitendes Kreditinstitut um Zuge der Geamtbeantragung der Finanzierung!

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