Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

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    Standard Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Hallo,

    folgende Situation:
    Wir wohnen derzeit in einer Mietwohnung, die uns sehr gefällt. Leider hat unser Vermieter schon nach 2,5 Jahren Mietzeit die Miete um 7,7% erhöht. Ich muss also davon ausgehen, dass er das regelmäßig tun wird. Verkaufen möchte er die Wohnung leider nicht an uns.
    Lage Große Kreisstadt im Speckgürtel von Stuttgart (20km).

    Nun überlegen wir ernsthaft eine Eigentumswohnung zu kaufen.
    Dazu folgende finanzielle Situation:
    Nettoeinkommen monatl. (inkl. Kindergeld für 1 Kind ohne Boni wie Urlaubs-/Weihnachtsgeld): 5750€
    Machbare Rate aus meiner Sicht: 2400€
    Eigenkapital: 130.000€
    Ich stelle mir vor eine Immobilie bis max. 650.000 € ohne Maklerprovision erwerben zu können.

    Angestellt in einem Unternehmen mit IG-Metall Tarifvertrag und Frau im ÖD (nicht verbeamtet) bei 50% Teilzeit. D.h. unser Gehalt sollte im Normalfall regelmäßig steigen, außerdem könnte Frau irgendwann Arbeitszeit erhöhen. Wir haben ein Kind, ein weiteres ist nicht geplant.

    Dazu haben wir 2 Autos, wovon eines im Notfall stillgelegt bzw. verkauft werden könnte.

    Würdet ihr rein aus finanzieller Sicht betrachtet jetzt einen Immobilienkauf in Betracht ziehen oder lieber weiterhin Eigenkapital ansparen und später zuschlagen?
    Meine Überlegungen zur zweiten Option sind: vor etwa 10 Jahren sind die Bauzinsen deutlich gesunken und es begann der Run auf Immobilien. Viele haben auch damals nur auf 10 oder 15 Jahre Sollzinsbindung unterschrieben. D.h. nach meiner Denke dürften demnächst bzw. in den nächsten Jahren ein paar Immobilien verkauft werden, weil sich einige die gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten können.

    Ein weiterer Aspekt ist, dass unser Vermieter im sehr hohen Alter, alleinstehend ist und keine Kinder hat. Die Wohnung wird also das Finanzamt oder jemand erben, der ordentlich Steuern darauf zahlen muss. Evtl. ergibt sich dann die Chance, die derzeitige Wohnung zu kaufen. Sollten wir vergebens darauf warten haben wir im „schlimmsten Fall“ noch 1-3 Mieterhöhung mitgemacht und unser Eigenkapital für eine andere Immobilie erhöht. Andernfalls sie Immobilienpreise bis dahin höchstwahrscheinlich weiter gestiegen.

  2. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Ich würde zunächst nochmal das Gespräch mit dem Vermieter suchen, kann aber sein, dass der blockt, weil er entweder nicht weiß, was er mit dem Geld soll oder kategorisch auf dem "man verkauft nichts"-Trip ist. Dann hat's wenig Sinn. Versuch rauszukriegen, wie der tickt: hat er eine Antenne für Kinder oder ist er reiner Investor?

    Alternativ: 100m² im Umkreis, bis 500T€ ... 309 "Treffer":
    https://www.immobilienscout24.de/Suc...ne_step_search

    Ich würde mir also erst mal ein Limit von 500T€ setzen und dann gucken, was es dafür wo gibt. Erst wenn da so gar nichts dabei ist, Kaufpreislimit erhöhen.

  3. Avatar von titan1981
    titan1981 ist gerade online

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    In Ballungsgebieten wird nicht auf absehbarer Zeit einen "Zusammenbruch" der Immobilienpreise kommen. Die Zinsen werden auch nicht wieder so stark fallen wie sie mal waren. Gleichzeitig werden die Mieten weiter steigen, da diese nicht so stark gestiegen sind wie die Immobilien selber. Zusätzlich fallen die neu erstellten Wohnungen immer weiter und immer mehr Menschen wollen in einer Wohnung leben, das heißt das Angebot verknappt sich und somit die Preise werden steigen. Die Preise für den Bau steigen mit jeder Anpassung der Energieziele durch die Bundesregierung. Somit wird es wahrscheinlich nicht günstiger werden auch wenn man mehr Kapital ansparen kann. Als finanzierbar würde ich das annehmen was man jetzt jeden Monat auf die Seite legen kann ganz unabhängig davon was sonst berechnet wird. Bei Eigentum kommt auch noch deutlich mehr Zusatzversichgerungen hinzu welche man als Mieter nicht hat.... Die kosten muss man auch im Auge haben mit einem deutlichem Wachstum dabei ich bin bei 3€/(m² mtl.) an Nebenkosten. Dein Vorteil jetzt du hast mehr Zeit den Kredit abzuzahlen bis zur Rente.

    Deine Option ist ja jetzt zu sparen und aktiv nach etwas zu suchen und bei einer Wunschimmobilie zu zu schlagen mit dem was du dann hast. Ich habe 10 Jahre gesucht bis eine Immobilie zu 95% gepasst hatte da Neubau nicht am Wunschort (Speckgürtel) finanzierbar gewesen wäre ~ 1,5-2mio. zudem wäre es dann so weit außerhalb ohne die gewünschte Infrastruktur. Jetzt halt Altbau mit dem Investbedarf der dort anfällt.

    Und wie im anderen Thema schon geschrieben, dein Vermieter hat sich an die Inflation angepasst. Das Geld ist auch für Ihn weniger wert und muss an die neue Wahrheit angepasst werden.

  4. Avatar von Counter
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Der Vermieter ist echt ein schwieriger Typ und hatte letztes Jahr auch Probleme mit ihm. Als ich ihn danach gefragt habe ob er die Wohnung an uns verkaufen würde sagte er sofort "Nein" und dazu noch "momentan ist eine Finanzierung ja nicht so einfach". Sonst ließ er sich auch keine Informationen entlocken. Ein wichtiger Aspekt ist aber, dass das Gebäude Baujahr 2016 ist er die Wohnung somit noch keine 10 Jahre besitzt.
    Kurz gesagt macht es keinen Sinn mit dem Vermieter nochmal zu sprechen.

    Ja, es gibt auch günstigere Wohnungen. Entspricht aber nicht meinen Ansprüchen. Die wären min. 95/105qm bei 3/4 Zimmern, Bj. min. 2005, Fußbodenheizung, 2x Garage oder nur 1x plus Stellplatz, gute Lage usw. Sprich das muss einfach passen. Das ist eben kein Gebrauchtwagen.

  5. Avatar von Marc2512
    Marc2512 ist offline

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Naja, er will nicht verkaufen und fertig. Sein gutes Recht.

  6. Avatar von Zapp73
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Zitat Zitat von Counter
    Ja, es gibt auch günstigere Wohnungen. Entspricht aber nicht meinen Ansprüchen. Die wären min. 95/105qm bei 3/4 Zimmern, Bj. min. 2005, Fußbodenheizung, 2x Garage oder nur 1x plus Stellplatz, gute Lage usw. Sprich das muss einfach passen. Das ist eben kein Gebrauchtwagen.
    Ok, wenn Du die Ansprüche hast, musst Du entscheiden, ob Dir das die höhere Rate wert ist. Rechnerisch geht das, aber der Anteil vom Haushaltsnettoeinkommen ist dann schon sehr hoch - und das ist dauerhaft. Kommt auch drauf an, mit welcher Tilgung ihr starten wollt, das hat bei der Summe einen massiven Einfluss.

    Andererseits komme ich bei EK 130T€ und 2400€ Rate auf einen maximalen Kaufpreis von 570T€ ohne KNK. Mit 7% KNK sind es 610T€ all incl.

    Annahmen: 2% Notar, 5% Grunderwerbsteuer, 4,5% Zins, 1,5% Tilgung

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Also hier gibt es Neugikeiten und ein konkretes Objekt:

    Kaufpreis: 659.000€
    Nebenkosten: 46.130€
    Eigenkapital: 156.000€
    Darlehen: 550.000€

    Angebot:
    Sollzins 3,95%/eff. 4,04%
    Monatl. Rate: 2400€
    Anfängliche Tilgung: 1,29%
    Sondertilgung 5% möglich
    10x Tilgunsatzänderung kostenlos möglich

    Haushaltsnettoeinkommen monatlich: 6.350€


    Meinungen?

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Was ist das für ein Haus? Normales Haus oder Energie Effizienz usw. dass es noch einen Zinsnachlass gibt?
    Hier sicher mit 10 Jahren gerechnet oder?
    Wie wäre es mit 20 Jahren Zinssicherheit und monatlich nur paar EUR mehr?
    Einer Finanzierung wie Sie wünschen dürfte aber nichts im Wege stehen, egal welche Finanzierungsart Sie wählen sollten.

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Kfw 70 Haus, Baujahr 2012. Effizienzklasse B.

    Zinsbindung wären 15 Jahre.


    Die Immobilie gefällt uns sehr. Aber ich bin mir unsicher ob das insgesamt nicht doch zu teuer ist.

  10. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Welchen KfW Baustein haben Sie denn bislang in Ihrem obigen Beispiel mit EUR 550.000?
    Das sind 15 Jahre Sollzinsbindung und ein Darlehen EUR 550.000 ohne KfW?

  11. Avatar von Counter
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Bislang sind gar keine kfw Bausteine drin. Für die "Familienförderung Eigenheim" (kenne spontan die genau Bezeichnung nicht) ist das Einkommen zu hoch.

  12. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    @Counter,

    leider verstehe ich sie nicht! Woher nehmen sie die Daten, das es eine Laufzeit von 15 Jahren gibt?

    https://www.kfw.de/inlandsfoerderung...dit-(261-262)/

    Zwar gibt es Laufzeiten für das Darlehn bis 30 Jahre, während die Zinssicherheit nur 10 Jahre beträgt!
    AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend
    Also hier gibt es Neuigkeiten und ein konkretes Objekt:

    Kaufpreis: 659.000 € Nebenkosten: 46.130 € Eigenkapital: 156.000 € Darlehen: 550.000 €

    Angebot: Sollzins 3,95 % /eff. 4,04 %, monatl. Rate: 2400 €, Anfängliche Tilgung: 1,29 %, Sondertilgung 5 % möglich, 10x Tilgungssatzänderung kostenlos möglich Haushaltsnettoeinkommen monatlich: 6.350 €
    Hier wäre es wichtig zu überlegen lieber das gemurkse KfW zu verzichten, weil die Zuschüsse nicht sicher sind. Denn der Zuschuss ist von dritten abhängig, damit ist die förderfähige Summe ungewiss.

    Und der Zinssatz gilt nur bei Vertrags-gemäßigte Verhalten, der Zuschuss nicht direkte Tilgung, sondern nur um Verringerung der Zinsverbilligung.

    Es völlig Abwegig zu Glauben, das die Zuschüsse
    Effizienzhaus 7010 % von max. 120.000 Euro Kreditbetrag bis zu 12.000 Euro
    Also die Summe ist nur bei vollständiger Tilgung innerhalb von 10 Jahren. Demnach müssten sie monatlich mindestens 1.000 plus Zinsen fällig. nur um die 12.000 € Zuschuss zu erhalten!

    Besser wäre es eine Finanzierung mit 2,8 % p.a., bei 500.000 € für 17,5 Jahre, das wären nur 15.400 € mit 24 Monate Wartezeit möglich! Die restlichen 200.000 € nun einerseits könnten die Zinsen noch steigern. Andereseits wegen der steigen Zinsen könnte der Verkaufskreis weiter sinken!

    bruno68

  13. Avatar von Elex85
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Zitat Zitat von Counter
    Also hier gibt es Neugikeiten und ein konkretes Objekt:

    Kaufpreis: 659.000€
    Nebenkosten: 46.130€
    Eigenkapital: 156.000€
    Darlehen: 550.000€

    Angebot:
    Sollzins 3,95%/eff. 4,04%
    Monatl. Rate: 2400€
    Anfängliche Tilgung: 1,29%
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    Wenn man sich das mal durchrechnet, dann bleiben nach 15 Jahren noch beachtliche <400.000€ stehen, als Restschuld.
    40% des Einkommens ist auch weg...Rate 2400€ und 400€-500€ Bewirtschaftung/Instandhaltung.
    Absolut Harakiri Finanzierung!

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    @Bruon, was meinen Sie damit wie Sie schreiben:"Besser wäre es eine Finanzierung mit 2,8 % p.a., bei 500.000 € für 17,5 Jahre, das wären nur 15.400 € mit 24 Monate Wartezeit möglich!"
    Aufgrund Wartezeit unterstelle ich mal dass Sie ein Bausparvertrag mit Zwischenfinanzierung meinen und 2 Jahre Wartezeit, kann das sein?
    Die EUR 15.400 Rate pro Jahr für Zins und Tilgung bei EUR 500.000 erscheinen dann aber etwas niedrig oder?
    Und welche Rate, Zins zahlt man während der Wartezeit?

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Wir werden die Wohnung zu diesem Preis nicht kaufen. Das ist einfach zu viel Geld. Selbst wenn alles glatt läuft würde es uns zu lange dauern bis sich die finanzielle Belastung aufgrund gestiegenem Gehalt entspannt.

    @bruno68: ich habe nirgends erwähnt, dass eine KfW Finanzierung drin ist. Ich habe nur auf die Frage von Bankkaufmann drauf geantwortet, dass bislang KEINE KfW Bausteine enthalten sind.

  16. Avatar von wary
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Zitat Zitat von Counter
    Wir werden die Wohnung zu diesem Preis nicht kaufen. Das ist einfach zu viel Geld.
    Ich würde sagen, damit habt ihr Recht.

    Trotz eures überdurchschnittlichen Nettoeinkommens könnt ihr auf Grund der Zinshöhe nicht relevant tilgen, ohne euren Lebensstandard einzuschränken.

    Eine anfängliche Tilgung von 1,29 Prozent ist einfach extrem wenig, wenn man nicht sehr zeitnah erwarten kann, dass mehr Geld zur Tilgung zur Verfügung steht.

    Natürlich wäre das "machbar" gewesen, aber am Ende hättet ihr für den Darlehenszins und die entgangen Guthabenzinsen fast 2350 Euro im Monat gezahlt. Dafür kann man m.E. dann auch mieten und sich erst einmal die weitere Entwicklung anschauen.

    Zitat Zitat von Elex85
    Wenn man sich das mal durchrechnet, dann bleiben nach 15 Jahren noch beachtliche <400.000€ stehen, als Restschuld.
    40% des Einkommens ist auch weg...Rate 2400€ und 400€-500€ Bewirtschaftung/Instandhaltung.
    Absolut Harakiri Finanzierung!
    Das halte ich dann auch wieder für übertrieben. Mit drei Personen lässt sich von einem "Resteinkommen" nach Abzug der Wohnkosten von 3.500 € durchaus noch gut leben. Wenn perspektivisch bei der Ehefrau eine Steigerung der 50 Prozent-Tätigkeit geplant ist, bleibt auch noch der notwendige Spielraum für Sondertilgungen.

    Raten würde ich auch nicht dazu, aber Harakiri wäre es nun auch nicht gewesen.

  17. Avatar von wary
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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Zitat Zitat von Counter
    Viele haben auch damals nur auf 10 oder 15 Jahre Sollzinsbindung unterschrieben. D.h. nach meiner Denke dürften demnächst bzw. in den nächsten Jahren ein paar Immobilien verkauft werden, weil sich einige die gestiegenen Zinsen nicht mehr leisten können.
    Glaube ich eher nicht.

    Das betrifft nur die, die in den 10-15 Jahren nicht bereits relevant getilgt haben. Auf Grund der geringen Zinsen dürfte das aber nicht die Regel sein.

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    Standard AW: Immobilienkauf erwägt, aber nicht dringend

    Zitat Zitat von wary
    Glaube ich eher nicht.

    Das betrifft nur die, die in den 10-15 Jahren nicht bereits relevant getilgt haben. Auf Grund der geringen Zinsen dürfte das aber nicht die Regel sein.
    Gibt definitiv einige, die sich mit 1-1,5% anfänglicher Tilgung die hohen Baukosten schöngerechnet haben. Wenn dann die SoTis ausfallen oder kein zusätzliches Kapital angespart wird, wird's eben doch eng. Andere waren schlau und haben sich 30 Jahre Zinsbindung eingekauft, die kommen idR durch.

    Trotzdem wird's vermutlich keine oder nur wenige Schnäppchen geben, denn wenn bei hoher Restschuld die Raten zu hoch werden, bestimmt die Bank den Preis. Und die hat 'n langen Atem. Meine eigene Immo ist 2011 aus so einer "verdeckten Zwangsversteigerung" an mich verkauft worden. Von meinen 215T€ Kaufpreis hat der Vorbesitzer noch 8T€ gesehen. Trotz der offensichtlichen Überschuldung ist das Haus nie in eine Zwangsversteigerung gegangen, weil die Immo an sich intakt war und jederzeit auf dem normalen Markt verkauft werden konnte. War halt kein typisches Zwangsversteigerungsobjekt.

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