Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

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  1. Avatar von HBITKIMU87
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    Frage Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Hallo Zusammen,

    vielleicht hat hier jemand schon Erfahrungen mit einem solchen Vorhaben.
    Eine Dachgeschosswohnung soll eine Klimatisierung und neue Fenster mit außenliegenden Rolladen erhalten.

    Für die Umsetzung steht kein geeignetes EK bzw. nicht in ausreichender Höhe zur Verfügung.
    Die Rücklagen und EK sind eher für Defekte angelegt worden, nicht für ein solches Projekt.

    Es gibt einen Kreditgeber, der Erstrangig eingetragen ist, allerdings sehr schlechte Konditionen für eine Finanzierung aufruft.
    Das könnte damit zusammenhängen, dass das Objekt getrennt wurde und dadurch das Hauptdarlehen auf verschiedene Wohnungsgrundbücher aufgeteilt werden musste.
    Somit liegt der BLW derzeit schon bei 85% für diese Wohnung.
    Nach meinem Verständnis würde eine entsprechende Modernisierung den Wert steigern. Ich will mich aber auch nicht zwingend mit dem Kredigeber zanken, es gibt so viele am Markt. Soweit ich weiß, besichern Bausparkassen auch Nachrangig.

    Es ergibt sich für mich folgende Frage:
    Durch die Modernisierung würde ich 8% der echten Modernisierung sprich Klimaanlage und Außenrolladen auf die Miete umlegen wollen.
    Ich nehme die Fenster an sich gehen nicht, weil das keiner Modernisierung gleich kommt, sondern eher Instandhaltung. Oder kann der Austausch auch als Modernisierung gesehen werden?

    Nehmen wir an, die 8% (3600 €) entsprächen 300 € je Monat also 3600 € / 12 und die Finanzierung kostet mich 260 €.
    Kann ich das als gutes Argument, zusätzlich zur Wertsteigerung nutzen um eine Sicherstellung der Finanzierungskosten zu begründen?
    Selbst wenn ich nur 75% nehme, das machen Banken ja gerne und 25% Bewirtschaftung abziehe, dann wären 225 €, die ansetzbar wären und das von mir rechnerisch zu tragende Delta bei 75 €. Zusätzlich kann ich Zinsen ja wieder steuerlich geletend machen.

    Ich bin leider nur Laie mit einer Immobilie als Altersvorsorge, die jetzt etwas in die Jahre kommt.
    Ich würde mit der Frage gerne klären, ob ich mir damit nicht selbst ein Bein stelle, weil es vielleicht mal heißt:
    Aber schauen Sie: Sie haben schon 400.000 € Bankdarlehen, verteilt auf 4 Wohnungen, 40.000 € Modernisierung für eine Wohnung.
    Ein neues Wohnzimmer, ein Auto, was auch immer können Sie nicht mehr kaufen. Ich will mich nicht selbst abwürgen, weil ich eine falsche Einschätzung davon vornehme, wie eine Bank / Bausparkasse etc. die Bonität einwertet.

    Aktuell belaufen sich die Kosten in Bezug auf Einkommen auf 40%. Da sind jeweils zu 75% die Mieten drin.

    Ich hoffe, das war irgendwie verständlich, was ich mir an Fragen stelle.
    Sonst versuche ich gerne konkreter zu werden.

    Lieben Dank und Gruß
    HBITKIMU87

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Hallo,
    wie viel sollen denn die Fenster und die Klimatisierung insgesamt kosten?
    Wie groß ist denn die Wohneinheit und wie viel Miete bekommst du?

    Was denkst du, was passieren würde, wenn du die Miete von 500 € auf 800 € erhöhen würdest - wegen einer Klimaanlage?
    Die Mieter würden wahrscheinlich weglaufen.

    Dir ist aber auch ein Fehler passiert.
    Du kannst 8% der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete aufschlagen, also 288 € im Jahr bzw. gerade mal 24 € im Monat.

    Die Kosten der Fenster kannst du sicherlich teilweise als Modernisierung ansetzen. Wenn du bisher z.B. manuelle Zweischeibenfenster ohne Rollladen hattest und jetzt elektrische Dreischeibenfenster mit Rollladen installierst, dann wäre die zusätzliche Wärmedämmung, die Steuerung und der Rollladen anteilsmäßig als Modernisierung als Mieterhöhung ansetzbar.
    Ich denke mal, wenn du 20-30% der Kosten ansetzen würdest, sollte kein Mieter meckern.

    Aber es kommt auf die Gesamtkonstellation drauf an und ob du Bestandsmieter hast und diese halten willst oder ob du einen Mieterwechsel für die Sanierung nutzt und nun bei Neumietern mit einer neuen Miethöhe startest.
    Einem Bestandsmieter die Miete um über 10% zu erhöhen, kann er als zu große Belastung sehen.

    Bezüglich der Kredite und möglichen Folgen. Für Sanierungen über 40.000 € kann man schon ein Darlehen aufnehmen. Für ein Wohnzimmer für 5.000 € oder ein Auto für 10.000 € eher nicht.
    Ich würde versuchen etwas Eigenkapital aufzubauen, sodass du nicht bei jedem Vorhaben von der Entscheidung Dritter abhängig bist.

    Viele Grüße
    BenniG

  3. Avatar von HBITKIMU87
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Hallo, danke für die Nachricht.
    Die Einheit ist 80m2 und bringt derzeit als netto Kaltmiete rund 680 €, also 8,50€ pro m2.

    Dir ist aber auch ein Fehler passiert.
    Du kannst 8% der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete aufschlagen, also 288 € im Jahr bzw. gerade mal 24 € im Monat.
    Sicher? Ich kann doch 8% auf die Jahresmiete aufschlagen, ausgehend von den Kosten der Modernisierung.
    Ein Beispiel: Wenn die Modernisierung 40.000 € kostet und ich kann davon 30.000 € als Modernisierung ansetzen könnte, dann wäre das doch:
    30.000 x 8 % = 2400 € / 12 = 200 €. Aber auf die Jaresmiete würde ich doch 2400 € aufschlagen.

    Heißt: 680 x 12 = 8160 € + 2400 € = 10.560 €.

    Ist das falsch? Wie gesagt, ich bin da Laie, ich versuche das, was ich mir anlese sinngemäß umzusetzen. :-)

    Für Sanierungen über 40.000 € kann man schon ein Darlehen aufnehmen. Für ein Wohnzimmer für 5.000 € oder ein Auto für 10.000 € eher nicht.
    Bin ich D'Accord mit. Deshalb schrieb ich nämlich auch zu Beginn, das nicht genügend EK bzw. für die Maßnahme da ist.
    Für Reparaturen, Wohnzimmer, Auto usw. habe ich schon genügend Bargeld. Aber es geht mir ja auch um die Gesamtsituation.

    Einem Bestandsmieter die Miete um über 10% zu erhöhen, kann er als zu große Belastung sehen.
    Damit müsste er dann leben. Ich plane diese Aktion auf seinen Wunsch hin, weil ich das einsehe, das es im Sommer dort sehr warm wird.
    Wenn es draußen wie letztes Jahr 38°C sind hat er im Dachgeschoss je nach Ort des Thermometer zw. 29,3 und 30,5 °C

    Lieben Dank und Gruß
    HBITKIMU87

  4. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    bespreche es doch vorab mit dem Mieter, dass die Sanierung das kosten wird und somit die Kaltmiete angepasst werden muss, dann kann er noch selber entscheiden was er macht ob ausziehen oder die Sanierung über sich ergehen lassen und mehr zu bezahlen. Ich würde eher den Weg des passiven Wärmeschutzes gehen.... Denn der Strom für die Klima muss er ja zusätzlich aufbringen... Energetisch würden ggf. nur die Fenster mit Rollläden etwas bringen wenn der Dämmstandart passt und nicht durch die dichteren Fenster und nun an den Decken und wänden durch einen nicht so guten Dämmung die Schimmelgefahr erhöht wird...

    Natürlich ist eine Klima einfacher einzubauen, der Strom dafür zahlt aber zusätzlich der Mieter

  5. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Leider sehe die Lage eher etwas angespannter HBITKIMU87

    Wie alt sind Sie?
    Welches EK haben Sie?
    Wie hoch war der Kaufpreis?
    Wann war der Kauf?
    Wie hoch ist der Abtrag?

    Tatsächlich ist die Modernisierung nicht einfach zu verstehen, denn eigentlich muss man unterscheiden zwischen Werterhalt und Werterhöhung!

    Ich sehe gegenwärtig in ihre Situation keinerlei Möglichkeit, Bankensofortdarlehn zubekommen, denn der Beleihungsauslauf liegt schon am Limit, oder ist bei ihnen darüber! Denn der BLW liegt bei 85 %.

    Gegen durchforstet die Bafin, sämtliche Darlehnsgeber der Pfandbriefe, ob die Pfandbriefe auch den Wert noch haben, der im Grundbuch steht!

    Es dürften viele Darlehnsgeber gegenwärtig nicht bereit sein, weitere Summen bereitzustellen. Und neue Darlehensgeber werden wegen der Vorlasten-Zinszuschläge (85 %) nehmen, die eher bei 2 % p.a. liegen.

    Hier muss man ganz neue Wege gehen, die monatlich Zins-Belastung abzusenken!

    Das "aufhalsen" von weitere Kosten in den jetzigen Zins und Marktumfeld halte ich eher für den Mühlstein am Hals, der Sie hinunterzieht. Noch zwei, drei negative finanzielle Schritte weiter und der Gläubiger muss sie wegen Überschuldung abwickeln.

    Denn wie hoch die Beleihung zum Kaufzeitpunkt? 80 %, 90 % oder 100 %? Jede weitere Erhöhung des Verschuldungsgrades erhöht die Pflicht zur Neuberechnung der Schuldzins der gesamten Darlehnssumme! Siehe auch § 505a Abs. 2 und 3 Satz 1 oder 2 BGB.

    Ihre Gesamtsituation ist gelinde gesagt wegen des Marktumfelds eher prekär, denn gut! Und noch eins ich glaube kaum das Sie selbst aus dieser Lage heraus kommen, denn die Situation ist durch ihr Handeln erst entstanden!

    bruno68

  6. Avatar von HBITKIMU87
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Bruno68, also so schwarz wie Sie, sehe ich meine Situation nicht.
    Ich habe ehrlich gesagt keine besonderen finanziellen Probleme und genügend Rücklagen gebildet um auch Mietausfälle von etwas mehr als 10 Monaten abzufedern.

    Aber diese Kohle ist eben nicht für solche Projekte zurückgelegt worden, sondern eben für Reparaturen und defekte oder eben Mietausfälle.

    Was die BaFin tut oder nicht interessiert mich ehrlich gesagt auch nicht.

    Zusätzlich will ich die Zinsbelastung gar nicht senken, das habe ich auch nie angefragt in diesem Thema.
    Vielleicht könnte man also einfach bei der Sache dieses Themas bleiben.

    Grüße
    HBITKIMU87

  7. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Zitat Zitat von HBITKIMU87
    Sicher? Ich kann doch 8% auf die Jahresmiete aufschlagen, ausgehend von den Kosten der Modernisierung.
    Ein Beispiel: Wenn die Modernisierung 40.000 € kostet und ich kann davon 30.000 € als Modernisierung ansetzen könnte, dann wäre das doch:
    30.000 x 8 % = 2400 € / 12 = 200 €. Aber auf die Jaresmiete würde ich doch 2400 € aufschlagen.

    Heißt: 680 x 12 = 8160 € + 2400 € = 10.560 €.

    Ist das falsch? Wie gesagt, ich bin da Laie, ich versuche das, was ich mir anlese sinngemäß umzusetzen. :-)
    Okay, ich habe das in deinem ursprünglichen Text falsch gelesen.
    Ich dachte du meintest mit den 3.600 € die Kosten für die Klimaanlage und davon willst du jeden Monat 8% auf die Miete aufschlagen.
    Dies wäre natürlich quatsch.
    Aber von den 40.000 € ausgehend passt es natürlich - natürlich noch davon abhängig, was als Modernisierung zählt.

    Aber wie auf von Titan empfohlen, würde ich den Mieter fragen, ob er bereit ist, 200 € mehr Miete zu bezahlen, sonst heißt es gerne mal Luxussanierung um den Mieter rauszuekeln.

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Nun ja HBITKIMU87,

    wenn das Geschehen um die Darlehnsvergabe egal ist, dann dürfte sich auch die Darlehnsvergabe durch die Gläubiger auch nicht infrage kommen.

    Daher rate ich ihnen, sich auf dem Kreditmarkt umzuschauen, wo sich der Zins zwischen eff. 6,00 % bis 9,42 % p.a. bewegt.

    Denn bei den aktuellen BLW von 85 % vom damaligen Kaufwert, dürfte nach dem aktuellen Preisnachlass, sprich Wertverlust kein weiterer Platz im Grundbuch für weitere Darlehnsvergaben vorhanden sein.

    Denn es gilt für jede weitere Darlehnsaufnahme, sofern dieses neue Darlehn nicht in der damaligen Darlehnsanfrage nicht eingeplant war.

    So bedarf dies grundsätzlich die Bedingungen, die sich in den § 505 a bis d BGB befinden, sind zwingend anzuwenden.

    Was zwei neue Objektbewertung für Sie in der jetzigen Situation bedeuteten kann, dass der aktuelle Beleihungsauslauf, wegen des Immobilienpreisverfalles, nicht mehr bei 85 % liegt, sondern eher über 100 % des aktuellen Beleihungswertes.


    Sollte der bisherige Gläubiger, sich "quer" stellen bei der neuen Finanzierung, dann geht dieser davon aus, dass das gegenwärtige Darlehn den gesamten Immobilienwert von 100 % belastet.

    Würde der Gläubiger ihnen das so mitteilen, würde dies "die Katze aus Sack" bedeuteten. Denn wenn die aktuelle Schieflage des Darlehns "herauskommt", besteht die vertragliche Nachschusspflicht bis zum neuen Beleihungsauslauf von 85 % der Neubewertung.

    Gehen wir davon mal, dass die Wohnung 400.000 € gekostet und der Immobilien-Wert nur um 20 % gesunken ist, wäre eine Beleihung von nur 272.000 € vertraglich vereinbart.
    Für den überstehende Salden bestände eine sofortige Ablösepflicht, diese Nachschusspflicht dürfte sich in den Bereich von 68.000 € bewegen.

    Haben Sie diese 68.000 €? Cash? Und wenn es nur 10 % Verlust sind, bleiben 34.000 € als Nachschusspflicht über!

    bruno6

  9. Avatar von HBITKIMU87
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Meiner Meinung nach ist das Unsinn, was Sie da schreiben. Können Sie sich bitte aus meinem Thema verabschieden?
    Ich habe ehrlich gesagt weder Lust noch Zeit, mich mit so viel Schmarn zu befassen.

  10. Avatar von ZehWeh
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    Standard AW: Modernisierung einer vermieteten Wohnung - Finanzierung?!

    Das ist Bruno der Forentroll, das macht er bei so ziemlich jedem Thema...

    Am besten auf die Ignorierliste setzen und schon hat man ruhe.

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