Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

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  1. Avatar von svcds
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    Frage Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Guten Tag Experten,

    ich habe eine Frage und zwar habe ich mir ein Haus gekauft. Meine Eltern ziehen dort ein (109 qm in 44581 Castrop-Rauxel). Den Mietspiegel habe ich bereits heruntergeladen und für das Haus berechnet (ist zwischen 5,31 €/m² - 6,55 €/m²). Dazu kommt eine Garage, die vermietet wird.

    Nun ist es ja so, dass das Finanzamt bei Familienmitgliedern nicht die volle Miete akzeptiert.

    Welche Miete kann ich ansetzen, ohne Probleme zu bekommen? Meine Eltern geben mir auf ein anderes Konto dann noch einen Restbetrag, aber was muss ich in den Mietvertrag eintragen?

    Liebe Grüße
    Knut

  2. Avatar von wary
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Das wäre mir neu.

    Das Problem besteht eher in die andere Richtung, es darf nicht zu günstig vermietet werden, wenn die steuerliche Abschreibung genutzt werden soll.

    Was sollte denn das Finanzamt dagegen haben, dass Sie an Ihre Eltern zum üblichen Preis vermieten?

    Zitat Zitat von svcds
    Nun ist es ja so, dass das Finanzamt bei Familienmitgliedern nicht die volle Miete akzeptiert.
    Bedeutet das, dass Finanzamt verweigert dann die Annahme der vollen Steuern auf diese Mieterträge?

  3. Avatar von tneub
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Die volle Miete darfst du natürlich verlangen.
    Drittvergleich ist beim Finanzamt immer gut.

    Problematisch wird es für den Abzug der Ausgaben, wenn du weniger als 66% der ortsüblichen Miete verlangst. Wenn du weniger als die 66% verlangst, dann werden auch die Ausgaben nur anteilig akzeptiert.
    Viele versuchen mit der vergünstigten Miete ein Steuersparmodell draus zu machen, mit niedriger Miete, aber hohen Ausgaben.Dem wird mit den 66% Einhalt geboten


    Die 66% bitte nochmal selbst recherchieren, ob die noch aktuell sind. Mein Stand ist schon fast 20 Jahre alt, da ich nix mehr mit der Einkommensteuer zu tun habe.

  4. Avatar von svcds
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von tneub
    Die volle Miete darfst du natürlich verlangen.
    Drittvergleich ist beim Finanzamt immer gut.

    Problematisch wird es für den Abzug der Ausgaben, wenn du weniger als 66% der ortsüblichen Miete verlangst. Wenn du weniger als die 66% verlangst, dann werden auch die Ausgaben nur anteilig akzeptiert.
    Viele versuchen mit der vergünstigten Miete ein Steuersparmodell draus zu machen, mit niedriger Miete, aber hohen Ausgaben.Dem wird mit den 66% Einhalt geboten


    Die 66% bitte nochmal selbst recherchieren, ob die noch aktuell sind. Mein Stand ist schon fast 20 Jahre alt, da ich nix mehr mit der Einkommensteuer zu tun habe.
    ja, die sind noch aktuell. Also was schlagt ihr vor? Die Mittlere Monatliche Vergleichsmiete liegt bei 5,92 €/m². Wenn ich 6 Euro pro qm nehme, dürfte mir nix passieren, odeR? Den finanziellen "Schaden" gleichen meine Eltern aus, das ist kein Problem, wichtig ist nur, was dann auf dem Mieterkonto bei mir auftaucht, sodass ich keine Probleme erhalte.

  5. Avatar von wary
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von svcds
    Also was schlagt ihr vor? Die Mittlere Monatliche Vergleichsmiete liegt bei 5,92 €/m². Wenn ich 6 Euro pro qm nehme, dürfte mir nix passieren, odeR? Den finanziellen "Schaden" gleichen meine Eltern aus, das ist kein Problem, wichtig ist nur, was dann auf dem Mieterkonto bei mir auftaucht, sodass ich keine Probleme erhalte.
    Ich bin mir nicht ganz sicher, ob ich dich verstehe.

    Wenn deine Eltern dir 6,55 € pro qm zahlen, ihr aber nur 6 Euro in den Mietvertrag schreibt und du nur diesen Betrag versteuerst, ist das Steuerhinterziehung.

    Wenn ihr 6 Euro vereinbart und 6 Euro gezahlt werden, ist natürlich alles OK.

    Wenn ihr euch auf 6 Euro einigt und deine Eltern dir irgendwann mal eine Schenkung machen wollen, hätte ich damit kein Problem. Solange kein direkter Zusammenhang mit der Miete besteht.

  6. Avatar von svcds
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von wary
    Ich bin mir nicht ganz sicher, ob ich dich verstehe.

    Wenn deine Eltern dir 6,55 € pro qm zahlen, ihr aber nur 6 Euro in den Mietvertrag schreibt und du nur diesen Betrag versteuerst, ist das Steuerhinterziehung.
    weiß ich doch wir vereinbaren 6 Euro und 6 Euro werden auch gezahlt. Der Rest geht auf mein anderes Konto.

  7. Avatar von wary
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von svcds
    weiß ich doch wir vereinbaren 6 Euro und 6 Euro werden auch gezahlt. Der Rest geht auf mein anderes Konto.
    Du möchtest demnach Steuerhinterziehung begehen in Höhe von irgendwas um 25 pro Monat? Nicht, dass ich das Entdeckungsrisiko all zu hoch bewerten würde, aber mir fehlt da das Verständnis (grundsätzlich bei Steuerhinterziehung).

    Vermiete doch einfach für 6 Euro und erhalte 6 Euro /qm. Und wenn deine Eltern dann freiwillig entscheiden, dass dein Weihnachtsgeschenk etwas üppiger ausfällt, ist das meines Erachtens steuerrechtlich und moralisch OK.

    Aber so ein Konstrukt mit "offizieller" Mietpreis und Restzahlung ist doch einfach nur schräg.

  8. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Jetzt lass dich mal nicht kirre machen, das ist natürlich keine Steuerhinterziehung. Du hast 400.000 Euro Freibetrag alle 10 Jahre und bis zu diesem Betrag dürfen deine Eltern dir Geld, Immoblien oder was auch immer schenken.

    Erst wenn der Freibetrag überschritten ausgeschöpft ist, dann ja, wird es zur Steuerhinterziehung und du müsstest auf die zusätzlichen Schenkungen Schenkungssteuer bezahlen. Also, bevor das große Schwert der Steuerhinterziehung geschwungen wird, prüfe erst mal welche Schenkungen du die letzten 10 Jahre erhalten hast.

    Im Normalfall (wenn du eben keine 400.000 Euro erhalten hast) können dich deine Eltern gerne "offiziell" beschenken und du musst nichts vor dem Finanzamt verstecken...

  9. Avatar von wary
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von StGe1973
    Jetzt lass dich mal nicht kirre machen, das ist natürlich keine Steuerhinterziehung. Du hast 400.000 Euro Freibetrag alle 10 Jahre und bis zu diesem Betrag dürfen deine Eltern dir Geld, Immoblien oder was auch immer schenken.

    Erst wenn der Freibetrag überschritten ausgeschöpft ist, dann ja, wird es zur Steuerhinterziehung und du müsstest auf die zusätzlichen Schenkungen Schenkungssteuer bezahlen. Also, bevor das große Schwert der Steuerhinterziehung geschwungen wird, prüfe erst mal welche Schenkungen du die letzten 10 Jahre erhalten hast.

    Im Normalfall (wenn du eben keine 400.000 Euro erhalten hast) können dich deine Eltern gerne "offiziell" beschenken und du musst nichts vor dem Finanzamt verstecken...
    Natürlich dürfen ihn die Eltern beschenken.

    Das soll aber gerade nicht erfolgen. Stattdessen wollen sie einen Mietpreis X vereinbaren und einen geringeren Mietpreis angeben und versteuern.

    Besteht auf Grund der tatsächlichen Abrede ein Anspruch auf Zahlung von Miete X, ist der Betrag auch zu versteuern.

    Erfolgt losgelöst davon eine Schenkung, ist das unproblematisch. Ich möchte aber nicht ausschließen, dass Nachfragen kommen, wenn 600 € Miete vereinbart werden und daneben konstant 60 € monatlich "geschenkt" werden.

  10. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Und wer sollte die Abrede beweisen? Denkst du, die heften hinter den Mietvertrag einen schriftlichen Vertrag, dass die Miete eigentlich x beträgt?

    Für das Finanzamt zählt zunächst, ob die Immobilie zu einen angemessenen Mietins vermietet wird. Das ist erfüllt, ergo können alle Kosten vom TE abgesetzt werden und das Finanzamt wird dies anerkennen.

    Der nächste Punkt ist eine zusätzliche monatliche Zahlung von x Euro an das Kind. Eltern könnten hier versprochen haben einen Teil der monatlichen Lebens-, privaten Rentenversicherung usw. zu übernehmen, monatliches Geld für ein Enkelkind, monatliche Entschädigung z.B. Benzinersatz, weil durch den Umzug das Kind Fahrten zu Ärzten, Einkäufe usw. übernimmt oder was auch immer für Ideen man haben will. Für das Finanzamt ist das (egal für was das Geld nun ist, weil es das Finanzamt nicht nachweisen kann) eine Schenkung und müsste (wenn es den Freibetrag nicht geben würde) auch als Schenkung versteuert werden.

    Natürlich wenn man nun den theoretischen Fall konstruieren wollte, dass das Finanzamt den TE abgehört hätte und die mündliche Vereinbarung damit beweisen könnte, dass Zahlung x vereinbart wurde, aber nur Betrag y im Vertrag steht und somit Betrag z als Restzahlung der vereinbarten Miete überwiesen wird, dann ja richtig, wäre es keine Schenkung, sondern zu versteuernde Mieteinnahmen. Aber wir leben immer noch in einem Rechtsstaat und da gilt die Unschuldsvermutung bis etwas anderes bewiesen werden kann.

    Nur sind das eben praxisferne theoretische Konstruktionen, weil das Finanzamt bei uns nur auf richterliche Verfügung Bürger abhören darf. Wenn man nun davon ausgeht, dass der TE kein Terrorist, Schwerverbrecher, der ein Straftat plant usw. ist, dann ist es eben nur eine sehr absurde theoretische Möglichkeit. Und selbst wenn es so wäre, dann wäre diese minimale Steuerhinterziehung wahrschlich das geringste Problem des TE und sagen wir mal "vernachlässigbar", wenn es dann zum Prozeß wegen einer terroristischen Straftat, Mord o.ä. kommt.

  11. Avatar von wary
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von StGe1973
    Und wer sollte die Abrede beweisen? Denkst du, die heften hinter den Mietvertrag einen schriftlichen Vertrag, dass die Miete eigentlich x beträgt?
    .
    Gähn...

    Das es kaum zu beweisen sein dürfte, habe ich bereits geschrieben. Ändert aber nichts daran, was es ist. Gibt es eine Abrede, dass die Eltern neben der offiziellen Miete etwas für den Wohnraum schulden, ist es eine Steuerhinterziehung.

    Entscheiden sich die Eltern zukünftig tatsächlich frei dazu, etwas zu schenken, ist das unproblematisch.

    Im Übrigen gilt: Der Teufel ist ein Eichhörnchen. Und so manch Neunmalkluger erzählt entsprechend befragt dann doch, was tatsächlich vereinbart war. (wobei bereits irgendwelche Ermittlungen nicht ernsthaft zu erwarten sind) Ich würde trotzdem einfach von vornherein nicht vereinbaren, was sich als strafbare Handlung darstellt. Eine Steuerersparnis von 300,00 € im Jahr wäre es mir einfach nicht wert, da irgendeinen Gedanken dran verschwenden zu müssen.

    Dann kann sich auch niemand irgendwo verplappern oder Einknicken. Aber ja, das Entdeckungsrisiko geht unterm Strich gegen null. Den Rest muss der TE vorrangig mit seinem Gewissen und sehr nachrangig mit seiner Risikobereitschaft abmachen.

  12. Avatar von svcds
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von wary
    Du möchtest demnach Steuerhinterziehung begehen in Höhe von irgendwas um 25 pro Monat? Nicht, dass ich das Entdeckungsrisiko all zu hoch bewerten würde, aber mir fehlt da das Verständnis (grundsätzlich bei Steuerhinterziehung).

    Vermiete doch einfach für 6 Euro und erhalte 6 Euro /qm. Und wenn deine Eltern dann freiwillig entscheiden, dass dein Weihnachtsgeschenk etwas üppiger ausfällt, ist das meines Erachtens steuerrechtlich und moralisch OK.

    Aber so ein Konstrukt mit "offizieller" Mietpreis und Restzahlung ist doch einfach nur schräg.
    Hä? Das verstehe ich nicht..... Ich nehme offiziell 6€ und bums fertig.... Das, was zur Hausrate fehlt, zahlen meine Eltern mir auf mein Niet-Mietkonto und fertig. Weiß nicht, was es da zu diskutieren gibt.

  13. Avatar von utopus
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Also mir kommen 650€ für ein 109m² Haus schon recht günstig vor ... nagut + Garage + Nebenkosten.

    Wäre dann vielleicht noch interessant, wie hoch die Kreditrate (Zinsen und Tilgung) ist -
    deine Eltern zahlen ja eigentlich nur den Mietzins - die Tilgung ist streng genommen deine Sache.

    Wie hoch sind deine Ausgaben für V&V - die sich dann ja steuermildernd auswirken würden ...

  14. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Man sagt ja auch nicht umsonst, dass ein Einfamilienhaus sich nicht zur Vermietung eignet.

    Üblicherweise sprechen folgende Punkte dagegen:
    der Grundstücksanteil...
    die Nebenfläche...
    die Fassade...
    das Dach...
    die Anzahl der Fenster...

    ... ist/sind relativ hoch im Verhältnis zur vermietbaren Wohnfläche im Vergleich mit einer Wohnung.

  15. Avatar von svcds
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von utopus
    Also mir kommen 650€ für ein 109m² Haus schon recht günstig vor ... nagut + Garage + Nebenkosten.

    Wäre dann vielleicht noch interessant, wie hoch die Kreditrate (Zinsen und Tilgung) ist -
    deine Eltern zahlen ja eigentlich nur den Mietzins - die Tilgung ist streng genommen deine Sache.

    Wie hoch sind deine Ausgaben für V&V - die sich dann ja steuermildernd auswirken würden ...
    Es geht um den Mietspiegel, den kann ich gut auf der Seite der Stadt berechnen und für die Lage, das Alter, die qm etc. sind 6 Euro kalt angemessen. Die Garage kommt mit 60 Euro extra pro Monat, die Nebenkosten werden mit 150 Euro auch extra berechnet. Die Kreditrate ist 997,50 Euro hoch + 96 Euro Erbpachtzins pro Monat.

    Meine Eltern lieben mich einfach und zahlen die Rate komplett... und ich kaufe das Haus, damit sie nicht obdachlos werden.

  16. Avatar von utopus
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Alles gut - wobei ich auch die 150€ Nebenkosten recht gering finde.

    Hier zahlen wir als Eigentümer für eine 96m² ETW schon 577€ Hausgeld pro Monat (Heizung/Wasser/Müll/Hausmeister/Verwalter/Treppenhausreinigung/Instandhaltung/Tiefgarage/Aufzug).
    Dazu kommen noch 80€ Strom 30€ Grundsteuer 40€ Internet 30€ Versicherung ... sind dann schon 757€ jeden Monat ... zusätzlich wird natürlich noch Geld zurückgelegt um Reparaturen/Renovierung/etc. zu bezahlen, die so anfallen ... Kreditrate ist inzwischen zum Glück nicht mehr vorhanden ...

    Beim Haus muss man sich natürlich um vieles selber kümmern, das in der ETW der Verwalter/Hausmeister übernimmt -> spart Kosten.
    Und natürlich für die Bequemlichkeit z.B. Treppenhausreinigung/Tiefgarage/Aufzug ... die Kosten hat man im Haus wohl auch nicht unbedingt.
    Dafür sind meine Heizkosten relativ gering, da unsere Wohnung oben/unten/rechts/links von anderen Wohnungen umgeben ist und so nur relativ wenig Außenwandfläche Wärme abgibt.

  17. Avatar von wary
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    Standard AW: Vermietung meines Hauses an die Eltern - wie hoch kann die Miete sein?

    Zitat Zitat von svcds
    Hä? Das verstehe ich nicht.....
    Macht nichts. Ich habe es bereits erklärt.

    Zitat Zitat von svcds
    Das, was zur Hausrate fehlt, zahlen meine Eltern mir auf mein Niet-Mietkonto und fertig. Weiß nicht, was es da zu diskutieren gibt.
    Da gibt es nicht zu diskutieren. Ist halt eine Steuerhinterziehung. Eine, die kaum entdeckt wird... aber eben trotzdem eine Steuerhinterziehung.

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