Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

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  1. Avatar von crus
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    Standard Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Hallo zusammen,

    ich bin mit großem Interesse auf das Forum gestoßen und habe jetzt auch direkt meine erst Frage. Ich freue mich auf einen guten Austausch

    Ich habe vor 3 Jahren noch zwei Wohnungen zu 100 % finanziert, ohne das es dabei Probleme gab. Mittlerweile habe ich das Gefühl, dass es keine Möglichkeit mehr gibt, die Immobilie trotz guter KDF und guten Entwicklungsmöglichkeiten der Miete, zu 100 % zu finanzieren.

    Konkret geht es aktuell um ein MFH (3 WE) das per KfW 261 saniert werden soll. Die KDF nach Sanierung deckt inkl. Abschlag von 15% auf die Mieteinnahmen die Annuität der Darlehenssumme. Die Möglichkeit nach WEG zu teilen besteht auch, damit ich das Ertragswertverfahren umgehen kann. Trotzdem habe ich große Probleme eine Finanzierung zu 100 % zu finden. Untenstehend die Rahmendaten:

    • 400 TEUR KP Haus + Grundstück (980 m² bei 430€/ m² BRW)

    • 300 TEUR Sanierung KfW 261

    • 28 TEUR KNK werden aus EK gezahlt


    • 37.500 € p.a. Miete Soll nach Sanierung



    Alleine der BRW des Grundstücks sichert schon den KP ab.

    Habt ihr Erfahrungen mit Banken, die noch 100 % Finanzierungen anbieten? Ich bin über jede Hilfe dankbar!

    Beste Grüße

  2. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Selbstverständlich gibt es zu 100 % Finanzierungen, nur wenn es an der Tilgung geht, scheitert es.

    Gibt es ein Schätzgutachten? Denn die Frage ist, wie viel ist das Haus eigentlich so wert?

    Was muss gemacht werden und die Frage ist, auch ob überhaupt die Finanzierung mit KfW als Co-Partner möglich ist. Dass es Programme gibt, deren Bedingungen nicht zu einer Finanzierung über 100 % pass!

    Insbesondere ist zu nennen wenn das kfW Darlehn ein Grundbucheintrag verlangt. Oder Kosten erzeugt, deren Einsparungen an Energie, nicht mal diese zusätzlich Zinskosten, geschweige Tilgung bedienen können!

    Melden Sie sich per PN, bei weiteren Fagen!

    bruno68

  3. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Bevor man sich auf Bruno einlässt einfach mal seine Kompetenz bei seinen Beiträgen zur Finanzierung anschauen und was die anderen Baufinanzierungsexperten zu seinen Aussagen so geschrieben haben.

    Dann einfach eine Eigene Meinung zu dem Angebot von Bruno machen, ob man das möchte. Es gibt genug hier die Finanzierungen machen können. Die haben sich noch nicht gemeldet.

  4. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    @ Curs,

    Ich schlage mal vor, von titan1981, deine Finanzierung von 100 % für 400.000 € aufstellen zu lassen, denn er weist ja soviel und hat sein Wissen und hat alle Zulassungen dafür.

    Leider wird die Mieteinnahme nicht ausreichend sein, um wie Sie es vorstellen zu finanzieren!

    Grund: 100 % gewerbliche Vermietung, 100 % Beleihung plus 75 % Sanierung. Da fehlt es an Sicherheiten!

    Rechnend man so wie ein Gläubiger, 400.000 € Kaufkosten plus 150.000 € Werterhöhung, gleich Neuwert 550.000 € versus Kosten 700.000 € sind 130 % Beleihung, würde finanzierbar sein.
    Aber zu unglaublichen Zinsen!

    Eine reine Bankfinanzierung kommt wegen der hohen Zinslast nicht infrage, ein Kapitaleinsatz ist vonnöten, ca. 100.000 € um eine Mischfinanzierung für 2,8 % p.a. für 250.000 € zubekommen!

    Der Rest muss mit 6,75 % p.a. finanziert werden, weil Gewerbeertrag 100 % vorliegt.

    Darlehn...............150.000 € mal 6,75 % mal 10.000 € Zinsen p.a.
    Bausparvertrag...150.000 € mal 2,80 % mal 04.200 € Zinsen p.a.

    wie Sie unschwer erkennen, reichen die Mieteinnahmen nicht mal für die Mischfinanzierung aus! Hier hilft nur eine Finanzierung bei 60 %, über Bausparen, mit 160.000 € EK zu 2,8 % p.a.,

    240.000 € Darlehn ca. 6.800 € Zinsen, das Problem ist dann die KfW Mittel, denn die Besicherung der 150.000 € würde diese billige Finanzierung vernichten!

    Eine Finanzierung, wäre bei den Einnahmen nur über eine 2 stufige Finanzierung möglich, erst kauf und dann mindestens 2 Jahre später modernisieren und dazwischen vermieten.

    Ob überhaupt eine Finanzierung über KfW lohnt, wenn man selber die Mondernisierung durchführt und statt KfW 40 nur 60 erreicht, und nur die Zuschüsse abgreift, das könnte man die Finanzierung bis zu 75.000 € billiger machen.
    Eine Dämmung von außen, durch eine Firma dürfte nicht schlechter sein. Solar- und PA-Anlage auf den Dach senkt den Verbrauch.

    Ach ja Titan1981 soll ja eine 130 % als Experte ihnen für 6,75 % 15 Jahre anbieten. und zur Unterschrift vorlegen.

    bruno68

  5. Avatar von crus
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Hallo Bruno68,

    vielen Dank für deine Ausführungen, aber die Berechnung von dir vergleicht hier gerade Äpfel mit Birnen.

    Es liegt keine gewerbliche Vermietung vor. 100% der Wohnfläche sind wohnwirtschaftlich genutzt und die geplante Miete entspricht der nachhaltigen Miete, die die Bank für das Objekt ansetzt.

    Ich rechne Objekte grundsätzlich pessimistisch und versuche durch die Entwicklung den CF zu verbessern.

    Zusätzlich steht bereits die Sanierungsplanung und die KfW Finanzierung ist bereits mit Angeboten abgestimmt. Die Finanzierung der KfW würde ich als TA Darlehen ansetzen und den Tilgungszuschuss als Tilgungsersatz ansetzen lassen. Reduziert die benötigte KDF und entspannt meinen CF. Das habe ich bei anderen Objekten ebenfalls so gemacht, kein Problem für die Banken.

    Ich denke, ich werde noch auf weitere Antworten warten, die vielleicht etwas mehr Erfahrung bei Kapitalanlagefinanzierungen haben. Vielen Dank schonmal für die Infos @bruno, auch wenn sie nicht wirklich zu meinem konkreten Sachverhalt passten.

    @titan vielen Dank für den Hinweis, dass ich hier vllt auf andere qualitativ bessere Antworten warten sollte

    Grüße und schönes Wochenende

  6. Avatar von titan1981
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Siehst du Bruno selbst Leute die dich nicht kennen, erkennen dass du stuss schreibst. Wenn man den Hinweis gibt wie du hier versuchst Opfer zu finden

  7. Avatar von StGe1973
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    100 bzw. 110% Finanzierung geben Banken eigentlich nur bei Selbstnutzung. Immobilien als Kapitalanlage mit Vermietung ist ein höheres Risiko, deshalb finanzieren Banken nur 80%... (auße rman hat weitere Immobilien, die zur Sicherheit zur Verfügung stehen).

    Die Frage ist alsoi eher, warum die Banken damals so gehandelt haben. Eine Möglichkeit wäre, dass die bankinterne Wertermittlung höher war. Sprich für dich zwar eine 100% Finanzierung, aber für die Bank (mit dem höheren Wert) eine 80% Finanzierung.

    Aufteilen zur WEG: Macht nur Sinn, wenn du eine Einheit verkaufen willst. Als Alleineigentümer brauchtst du keine WEG und damit fallen alle rechtlichen Vorschriften weg. Sinnvoll ist von einem Archtitekten die Aufteilung machen zu lassen (diese ist zeitlich unbegrenzt gültig) und irgendwan später (wenn du eine Einheit verkaufen willst) dann die Aufteilung mit Teilungserklärung norariell eintragen lassen...

  8. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Leider stimmt dies so nicht, es gibt Gläubiger bis 150 % vom Schätzwert finanzieren, für die Eigennutzung und 140 % bei Vermietung.

    Aber

    1) ob dies billig ist, das steht auf ein ganz anderes Blatt!
    2) Deren Tarife für über 100 % werden nicht beworben und stehen nur bestimmte Vermittler als Produktpalette zur Verfügung!
    Denn es bedarf einer persönlichen Beratung, da diese Produkte besondere Bedingungen haben bzw. unterliegen! Es kommen hauptsächlich Freiberufler und Gewerbetreibende, Berufe mit hohen EK infrage. Die vor dem Darlehnsvertragsabschluss, schon das Einkommen haben, die Zinsen und Tilgungsschuld begleichen können.

    Daher kommt auch der Spruch: "Dass Geld sich zu Geld gesellt"; oder "Wer nichts hat, bekommt nichts!".

    Wenn man immer wieder erlebt, dass genormte Vorgänge in willkürliche Abläufen und per Handschlag ablaufen sollen.
    Die erleben jetzt ihren persönlichen Untergang, bei der 1. Refinanzierung, aus dem Jahre 2014.

    Denn der Gesetzgeber schreibt vor: Dass der Schuldner 6 Monate vor Ablauf der Zinsbindungsfrist, ein Angebot erhalten muss!

    Aber es ist keine Pflicht des Gläubigers, ein Angebot an den Schuldner auszuführen! Hier wird das "muss" bezogen auf die Frist, nicht aber die Pflicht auf ein Angebot!
    Denn wenn der Gläubiger kein Angebot übersendet, so hat der Schuldner eigenständig seine Refinanzierung bei einem neuen Gläubiger abzuschließen und die Umschuldung eigenständig auszuführen!
    Demnach ist ein Darlehnsvertrag nach dem 31.12.2013 abgeschlossen und endet am 31.12.2024, so muss das Angebot des neuen Darlehns bis zum 30.06.2024 den Schuldner nachweislich übergeben sein.

    Unterbreitet der Gläubiger, nach dem 01.07.2024 ein Refinanzierungsangebot, so gilt das Angebot nicht rechtzeitig verausgabt! Die Rechtsfolgen sind für den Gläubiger fatal.

    Dies gilt für Zinsbindungsfristen bis zu 10 Jahren. Ab den 10,5 Jahr Zinsbindungsfrist kann wechselseitig, ohne VFE und ohne Gründe gekündigt werden.

    Demnach sind alle Zinsbindungen ab 11 Jahren für alle Bankenfinanzierungen ohne Anschlussfinanzierungen, null und nichtig! Weil per BGH eine Kündigung nach 10,5 Jahren nach der Vollauszahlung gerichtlich erlaubt ist.

    Liegen die Zinsen in 10,5 Jahren

    - niedriger als beim Abschluss, so wird der Schuldner kündigen und neu beim Gleichen oder anderen Gläubiger nachverhandeln.
    - höher als beim Abschluss, so wird der Gläubiger kündigen und neu mit dem Schuldner verhandeln. Oder der Schuldner sucht sich einen neuen Gläubiger!

    So sieht die gesetzliche Realität aus und die weicht erheblich vom Traum vieler hier ab. Ob und wieviele andere Vermittler hier für noch Zeit haben, dürfte von der Zahl der Sanierungsfälle abhängen, weil bei vielen der Kunden, der Traum vom Eigenheim zu Ende ist oder geht.
    Der Wechsel der 1. Generation, nach dem neuen Gesetz, mit Laufzeit 10 Jahre + läuft am 21.03.2026 ab, weil wer am 22.03.2016 abschloss, bei denen muss spätestens am 21.10.2025 ein Angebot vorliegen.

    Für Kunden, die nach der alten Fassung, vor dem 20.03.2016 noch abschlossen, dennen geht es wirtschaftlich noch schlechter, denn diese können nicht sich auf den § 505 d BGB (i.F.) berufen.

    Dies ist nur ein Auszug an Fachwissen, was heute benötigt wird!

    bruno68

  9. Avatar von crus
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Hallo bruno68,

    vielen Dank für die Ausführung, aber wer hat danach gefragt und was hat das mit meiner Frage zu tun?

    Bei mir ist weder EK noch Einkommen ein Problem, es geht einzig darum, dass die KfW Sanierung nicht zu 100 % wertsteigernd angesetzt wird und KP gleich Objektwert gilt, obwohl das Grundstück alleine schon mehr als der KP wert ist. Aber du scheinst hier eher einfach wahllos irgendwas zu schreiben und gegen „die mit Geld“ zu wettern.


    @StGe auf deine Nachricht komme ich gleich zurück.

    Beste Grüße

  10. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Hallo crus, die Banken wollen, müssen Geld verdienen und KfW Darlehen sind mehr oder weniger nur Durchläufer. Da verdient man als Bank nicht wirklich.
    Bei 3 Wohnungen gilt das Ertragswertverfahren, egal ob das MFH geteilt ist oder nicht.
    Denke wenn Sie dem "Bankpartner" ein Darlehen ab EUR 100.000 anbieten und darauf hin auf entsprechende Darlehensteile von KfW 261 verzichten kann man sich die Finanzierung detaillierter anschauen.

    Generell ist eine 100% Finanzierung immer noch darstellbar. Doch wie vermutet gilt für die Bank der Ertragswert den die Bank festsetzt. Deswegen ja die Frage immer nach der Lage des Objektes usw.

    Und es muss immer nach der geplanten 100% Finanzierung noch genügend eigenes freies Vermögen vorhanden sein.

  11. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Gibt es noch Banken, die 100% bei Kapitalanlagen finanzieren?

    Hallo Bankkaufmann, leider versteht crus, nicht richtig!

    Er versteht nicht, dass der Selbstbehalt wesentlich höher seinen muss als beim Eigenheim!

    So auch die Mieteinnahmen nicht zu 100 % nicht zur Refinanzierung verwendet werden darf! Denn die Einnahmen werden für die AfA (Tilgung), Zinsen und Steuern benötigt (37.500 € p.a. Miete Soll nach Sanierung).

    Die AfA selber wird ja erst später festgesetzt, also nach der Darlehnsaufnahme als Steuermindern gewertet!
    Die Zinsen sind von der Höhe der Beleihung des Immobilienwertes. der Laufzeit und sonstigen Zuschläge abhängig!
    Deshalb dürfen beide zusammen (AfA und Zinsen) niemals 100 % der Mieteinnahmen ergeben dürfen, weil sonst nicht Steuer auf diese Mieteinnahmen bezahlt werden können.

    Was aber brutaler ist, ist das, was die Darlehnsformen Abt. III fix steht.

    Will man 100 % finanzieren, so steht im Grundbuch
    400 TEUR ohne Brief, nebst 30 % Nebenkosten
    siehe auch https://notara.de/wissen/grundschuld-informationen/

    Grundschuld Zinsen

    Die jährlichen Zinsen für eine Grundschuld werden in der Urkunde zur Grundschulderstellung eingetragen. Diesen Eintrag übernimmt ein Notar. Der Zinssatz ist im Vergleich zu den Zinsen für einen Bau- oder Immobilienkredit höher. Käufer von Immobilien sind meistens überrascht, wenn sie sich vorab nicht mit dem Thema näher auseinandergesetzt haben. Die Zinsen einer Grundschuld liegen in der Regel bei 15 % der eingetragenen Grundschuld.

    Die Zinsen werden fällig, wenn die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Eine Immobilie wird zwangsversteigert, wenn der Kreditnehmer seine Darlehensrate nicht mehr zahlen kann und Verzugszinsen anfallen.
    Man haftet dann als Familie für 520.0000 € aus den dem Familienvermögen aus dem Grundbuchrecht für sein Haus.

    Will man aber weitere 300.000 € über die KfW finanzieren? Diese müssten diese ja auch in das Grundbuch eingetragen werden! Weil es kein Blankodarlehn mehr ist (bis 50.000 € als Blankodarlehn).
    Selbst wenn ich das Halbverfahren anwende, würde sich der Hauswert nur um 150.000 € steigern.

    Der neue Hauswert beträgt dann 550.000 €, zur Besicherung werden aber 910.000 € inkl. Nebenkosten benötigt, um eine 100 % Finanzierung darzustellen.(520.000 € für den Haukauf und 390.000 € für die Modernisierung).

    Denn wegen des Anstiegs der Darlehnszinsen, sind auch die Nebenkosten wieder erheblich teurer geworden! Siehe auch § 497 Abs. 2 und 3 BGB.

    bruno68

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