Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

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  1. Avatar von Mattes_01
    Mattes_01 ist offline
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    Standard Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Hallo zusammen,
    ich habe eine Frage:
    Meine Schwester hat mit ihrem Noch-Mann vor 5 Jahren eine Immobilie gekauft und gemeinsam kernsaniert.
    Wie das Leben so spielt gehen beide nun separate Wege und müssen eine Lösung für das Haus finden (sie verstehen sich beide aber noch super, was ein riesiger Vorteil ist).

    Die Idee ist, dass meine Schwester das Haus komplett incl der laufenden Kredite übernimmt.
    Da das Haus ursprügnlich aus zwei Wohnungen bestand, ist die Überlegung oben wieder eine Wohnung zu reaktivieren und zu vermieten.
    Meine Schwester würde dann die Wohnung im EG beziehen.
    Kurze Eckdaten zum Haus:
    BJ 1960, massivbauweise, kernsaniert (bis auf das Dach - aber in ordentlichem Zustand), PV Anlage.
    Der Umabu der Wohnung im OG wäre mit wenig Aufwand umsetzbar.
    Nebenkosten würden einfach auf beide Parteien geteilt werden.

    Dazu muss meine Schwester aber ihren Noch-Mann ausbezahlen.
    Trennungsjahr beginnt kommendes Jahr, in 2026 folgt dann die Scheidung.

    Aktuell sind noch drei Kredite auf dem Haus:
    Ein Langlaufkredit mit 25 Jahren Restlaufzeit (2,06%):
    225t€ Restschuld - 880€ mnonatliche Rate (493€ Tilgung, 386€ Zins)
    Ein anderer Kredit mit 5 Jahren Restlaufzeit (1,65%)
    78k€ Restschuld - 436€ monatl. Rate (330€ Tilgung, 106€ Zins)
    Ein Familienkredit ohne Restlaufzeit und ohne Zins:
    36k€ Restschuld - 224€ monalt. Rate

    Monatl. Verbindlichkeiten ca. 1550€

    Also die Gesamtrestschuld beläuft sich auf ca. 340k€.
    Das Haus hat einen Marktwert von etwa 650k€.
    Differenz bzw. 'Besitz meiner Schwester und ihrem Mann' etwa 300k€
    (Kaufpreis waren 2018 310k€ und es wurden etwa noch einmal 150k€ in die Sanierung zzgl. viiiiel Eigenleistung gesteckt).

    Meine Schwester müsste also ihrem Mann die Hälfte der Differenz auszahlen, d.h. einen zusätzlichen Kredit über 150k€ aufnehmen.
    Hat einer eine Idee, wo hier in etwa aktuell der Zinssatz liegt?


    Außerdem würde sie für die Vermietung etwa 900€ warm bekommen.


    Sie ist selbstständig mit einer Arztpraxis und hat in etwa 4000-4500€ Nettoeinkommen monatlich (konservativ gerechnet - aber das ist bei Selbstständigen ja sowieso recht schwierig).

    Eine andere Frage ist, ob sie überhaupt die Kredite alleine seitens der Bank übernehmen darf.
    Ich sehe hier wenig Risiko, weil ja ein Großteil schon abbezahlt ist bzw. das Haus deutlich mehr Wert ist, als die aktuellen Kredite.
    Und zudem ist die Frage, ob sie überhaupt noch einen weiteren Kredit alleine bekommt als Selbstständige.
    Einen Verkauf möchten beide eher nicht, weil zum einen viel Eigenarbeit in das Haus gesteckt wurde, und meine Schwester vermutlich nicht mehr etwas vergleichbares und ähnlich bezahlbares finden wird.

    Vielleicht habt ihr ja eine Idee oder einen ähnlichen Fall im Bekanntenkreis.

    Viele Grüße
    Mattes

    PS: Wenn ich alles nochmal anders aufarbeiten soll, sagt Bescheid.
    Ich finde das immer sau schwierig bei Finanzen eine saubere Darstellung zu finden

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Hallo Mattes
    der einfachste Weg ist der zur Bank die vor 5 Jahren finanziert hat. Dann "könnten" die aktuellen Darlehen bestehen bleiben und man prüft mit dem Einkommen als Ärztin die EUR 150.000 on Top.
    Wenn diese Bank nicht mitspielt und im Zuge der Scheidung und Verkauf der 50% von Noch-Mann an Schwester stattfindet kann man dann prüfen alles neu zu finanzieren.
    Also die EUR 340.000 und on Top die EUR 150.000.
    Dann aber - weil ja vor 5 Jahren gekauft - wäre noch eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

    Es ist hier erst mal keine Sache - wo liegt der Zins - sondern in der "was ist überhaupt" möglich.

    Wurde die bisher finanzierende Bank schon angefragt?

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Hallo Mattes
    der einfachste Weg ist der zur Bank die vor 5 Jahren finanziert hat. Dann "könnten" die aktuellen Darlehen bestehen bleiben und man prüft mit dem Einkommen als Ärztin die EUR 150.000 on Top.
    Wenn diese Bank nicht mitspielt und im Zuge der Scheidung und Verkauf der 50% von Noch-Mann an Schwester stattfindet kann man dann prüfen alles neu zu finanzieren.
    Also die EUR 340.000 und on Top die EUR 150.000.
    Dann aber - weil ja vor 5 Jahren gekauft - wäre noch eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen.

    Es ist hier erst mal keine Sache - wo liegt der Zins - sondern in der "was ist überhaupt" möglich.

    Wurde die bisher finanzierende Bank schon angefragt?
    Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird aufgrund der aktuellen Zinslage im Verhältnis zu der damaligen und den genannten Zinssätzen nicht anfallen!

  4. Avatar von Zapp73
    Zapp73 ist offline

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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Zitat Zitat von Mattes_01
    Sie ist selbstständig mit einer Arztpraxis und hat in etwa 4000-4500€ Nettoeinkommen monatlich (konservativ gerechnet - aber das ist bei Selbstständigen ja sowieso recht schwierig).
    Das wäre uU auch deutlich zu wenig, wenn sie von dem Netto noch Kredite in der Praxis leisten muss oder zukünftig Instandhaltung auf sie zukommen.

    Wenn die 4-4,5 netto eine Entnahme aus der Praxis sind, bei der die sonstigen Kapitaldienste und Rücklagen für die Praxis schon berücksichtigt sind, wäre das ok. Das geht letztlich aus Ihrer BWA oder Bilanzierung hervor und das wird die Bank eh prüfen, d.h., wo der Zinssatz gerade liegt, ist tatsächlich erst mal zweitrangig.

    Dazu kommt dann aber auch, dass sie die Zinsen für die vermiete Whg steuerlich absetzen kann.

    Grundsätzlich sollte sie das aber auch selbst mit ihrem StB besprechen können, ob und wie die Nummer aufgeht, denn da spielt eben auch mit rein, was - aus Sicht der Bank! - dauerhaft aus der Selbständigkeit incl. Vermietung rauskommt.

  5. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Bedauerlich ist, dass es kein aktuelles Wertgutachten gibt,

    denn, mit dem Zinsanstieg ging auch der Immobilienwert zurück!

    Der erste Weg ist, den aktuellen Immobilienwert feststellen! Aber nicht unbedingt vorläufig den Noch Ehemann damit beeindrucken.

    Unter dem Gesichtspunkt der Zinsen würde ich raten, dass sie für ihre Schwester den Anteil von ihren EX abkaufen.

    Denn es ist besser, Sie kaufen, als 2. Käufer seinen Anteil für die 150.000 € und können dann mit 4 % Zins aus der Sache heraus kommen!

    Denn sollte ihre Schwester, alles auf Anfang setzen, wären
    Ein Langlaufkredit mit 25 Jahren Restlaufzeit (2,06 %): 225t€ Restschuld - 880 € monatliche Rate (493 € Tilgung, 386 € Zins)
    Futsch!

    Auch ist die Rechnung falsch, so werden Vermögen und Schulden je zur Hälfte geteilt 650 T€ durch 2, Restschuld 340 T€ durch 2

    gleich 325.000 € Hauswert
    gleich 170.000 € Schulden
    gleich 155.000 € Kaufpreis.

    Aber was vor 5 Jahren Wert war, gibt es wohl aktuell die Finanzierung nicht her. Ist nur der Verkehrswert um 50.000 € gesunken, braucht deine Schwester 25.000 € weniger zu bezahlen!

    Wie gesagt, es muss erstmal der aktuelle Verkehrsweg ermittelt werden, um eine weitere Beleihung vorzunehmen! Und diese wird wegen der Neubeleihung gesetzlich vorgeschrieben und ohne Gegenbeweis geht dies zu ihren Lasten.

    Auch stellt sich die Frage, ob diese Aussage:
    Ein Langlaufkredit mit 25 Jahren Restlaufzeit (2,06 %):
    hergibt.

    Denn der BGH hat entschieden, dass nach 10,5 Jahren wechselseitig ohne Gründe gekündigt werden kann. Oder eine Laufzeit von 30 Jahren und 10 Jahre Zinssicherheit vereinbart ist!

    Es ist nach heutiger Rechtssprechung kein Bankendarlehn länger als 10,5 Jahre nach Vollauszahlung möglich bzw. sicher.

    Allein aus der Möglichkeit der Kündigung nach 10,5 Jahren, allein wegen des möglichen Pfandbriefverfalls, wegen der heutigen Zinsdifferenz. Denn die Bank muss diesen Verfall ja bezahlen und dafür muss auch das Darlehn gekündigt werden! Woher soll sonst das Geld herkommen, außer vom Schuldner?
    Und das kann nur durch eine Umschuldung oder Abwicklung des Schuldners erfolgen, was ohne weiteres nach 10,5 Jahren gesetzlich erfolgen kann.

    Was Sie eigentliche Brauchen ist ein ausgebuffter Experte, der ihnen eine ganze neue Finanzierung verschafft und in 5,5 Jahre, wenn die mögliche Kündigung kommt, ihnen eine gesetzliche Vorfälligkeitsentschädigung herausholten kann, weil wegen der vorzeitigen Rückzahlung und damit die Begrenzung Pfandbriefverfalls ein Obolus von bis zu 30 % herausholt.

    Bei einem Pfandbriefverfall von 100.000 € bis zu 30.000 € als VFE zurückbekommen ist doch auch etwas.

    bruno68

  6. Avatar von Mattes_01
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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Hallo zusammen,
    und erst einmal herzlichen Dank für eure ausführlichen Rückmeldungen.
    Puh, viel Input.

    Also:
    Die finanzierende Bank wurde noch nicht angefragt. Haben wir aber auf dem Schirm, weil dann ja keine neue Beleihung hermuss.

    Die Kredite für die Praxis sind da schon aus dem Netto rausgerechnet.

    Der STB ist mit im Boot bzw. die Idee kam sogar von ihm.

    An ein Wertgutachten haben wir auch schon gedacht. Wir hatte vor 3 Jahren mal einen Immobilienmakler im Haus, der die Immobilie auf 800k€ geschätzt hat.
    Aber: Das war, bevor die Zinsen so durch die Decke sind. Und es ist ja allgemein bekannt, dass die Makler bei Schätzungen eher hoch ansetzen, um den Auftrag zu bekommen.
    Von daher haben wir 650k€ angesetzt, mit dem der Noch-Ehemann und meine Schwester d'acord sind.
    Wertgutachten ist aber trotzdem noch eine Idee. Das frage ich mal an.

    Ich denke, dass meine Schwester alles auf Anfang setzt, macht wegen dem Langläuferkredit/Volltilgerdarlehen keinen Sinn.

    Was mich aber ein wenig stutzig macht:
    Die Bank kann doch nicht nach 10 Jahren den Kredit kündigen? Das Sonderkündigungsrecht hat noch nur der Kreditnehmer?
    Das ist ja ein 'Volltilgerdarlehen' mit 30 jähriger Zinsbindung, das 29,x Jahre Laufzeit hat.
    Oder liege ich hier falsch?
    Und habt ihr eine Idee, ob Banken tatsächlich diesen Weg gehen und Darlehen wirklich kündigen?

    Ich glaube eine komplette Refinanzierung in 5 Jahren bei der aktuellen Zinslage wird meine Schwester nicht stemmen können.

    Und wir warten mal ab, was der Finanzierungsmakler sagt, den meine Schwester im ersten Schritt jetzt mla angefragt hat (der zweite Schritt ist dann der Ganz zur finanzierenden Bank).

    Vielen lieben Dank!
    Viele Grüße
    Mattes

  7. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    @ Mattes_01,

    Dank für die Antwort, leider sind viele überfordert um zu antworten.

    Obwohl diese ihre Finanzierung selber aufgestellt haben, dass Sie dafür aber in der heutigen Zeit gut und gerne bis zu 1,00 % Zinsen p.a. mehr zahlen verstehen diese eben nicht.

    Genauso wenig verstehen diese, dass bei Bankfinanzierung bis zu 6 % Abschlussgebühren, durch die Zinsen bezahlen. Man braucht nur die Sollzinsen mit dem eff. Zins zu vergleichen! Und dann mal Laufzeit der Zinsbindung multiplizieren!

    Siehe auch https://www.kfw-formularsammlung.de/...tionenAnzeiger

    Zwar gibt es Kredite für 20 Jahre, aber keines der Programme besitzt eine Zinsbindung von mehr als 10 Jahre!

    Ich glaube, dass Sie hier eher ein Irrtum erlegen sind! Bitte prüfen Sie diese Vertragsunterlagen noch mal ganz genau!

    Oder handel es bei dem Langläufer um einen Verbundvertrag? Einen Darlehn/Bausparvertrag mit jeweils 15 Jahren Laufzeit? Und diesen haben Sie nur falsch verstanden?
    Zwar kenne ich Langlaufdarlehn von bis zu 38 Jahren, mit Option um weitere 17,5 Jahre, aber diese bestehen dann aus Verträgen mit maximalen 20 Jahre Vorlauf (Nachsparen), einen Festverbunden-Anschlussvertrag mit 17,5 Jahren und ein Rückdeckungsvertrag von 17,5 Jahren, weil Kinder geboren wurden!

    Hiermit kann man dann die Rückzahlung von 100 % auf 40 % verringern! Damit braucht man statt der monatlichen Summe 1.000 € Tilgung, nur die Summe 400 € bis zur Zuteilung ansparen!

    So wie Sie beschrieben haben, gibt es keine Darlehnsform, die über 10 Jahre eine Zinsfestschreibung hat. Es gibt aktuelle Verträge, die über eine Fixlaufzeit von 12, 15, 18 und 20 Jahre verfügen, aber keiner von diesen kennt einen Zinssatz von weniger als 5 % p.a., sondern eher +!

    Es wäre für den verwendeten Pfandbrief eher ein Totalschaden, denn würde dieser mit einem Zinscoupon von 1,5 % p.a ausgestattet sein, was den von ihnen genannten Zins entspricht, also unter pari der Inflation liegen!
    Würde sich der Pfandbrief sich selber entwerten und die Bank müsste für den nominell Verluste von 40 bis 50 % des Pfandscheins, selber tragen! Was ein Verlust von ca. 100.000 € je Pfandschein bedeuteten würde.

    Wie gesagt: "Sie brauchen eher ein gewieften Darlehnsfachman!"; sonst kann ihre Schwester diesen Anteil vom Ex nicht aktuell finanzieren bzw. macht diese eine finanzielle Bauchlandung, bei der ersten Umschuldung!

    bruno68

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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Zitat Zitat von bruno68

    Denn der BGH hat entschieden, dass nach 10,5 Jahren wechselseitig ohne Gründe gekündigt werden kann.

    Es ist nach heutiger Rechtssprechung kein Bankendarlehn länger als 10,5 Jahre nach Vollauszahlung möglich bzw. sicher.
    Hören Sie auf diesen Unsinn zu behaupten.

    Der BGH hat das nicht entschieden.

    Für den Darlehensnehmer ergibt sich das Recht unmittelbar aus § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB, da musste der BGH nichts entscheiden.

    Für den Darlehensgeber besteht dieses Recht nicht. Wenn Ihre Behauptung stimmen würde, könnten Sie ja einfach die BGH-Entscheidung mitteilen. Schaffen sie aber seit Monaten trotz Aufforderung nicht, was Sie nicht davon abhält, es fortgesetzt zu behaupten.

    Zitat Zitat von bruno68
    leider sind viele überfordert um zu antworten.
    jaja

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    Standard AW: Zusätzliches Darlehen auf Haus aufnehmen - (Ex-)Partner auszahlen

    Zitat Zitat von Mattes_01

    Sie ist selbstständig mit einer Arztpraxis und hat in etwa 4000-4500€ Nettoeinkommen monatlich (konservativ gerechnet - aber das ist bei Selbstständigen ja sowieso recht schwierig).

    Eine andere Frage ist, ob sie überhaupt die Kredite alleine seitens der Bank übernehmen darf.
    Ich sehe hier wenig Risiko, weil ja ein Großteil schon abbezahlt ist bzw. das Haus deutlich mehr Wert ist, als die aktuellen Kredite.
    Eine Schuldhaftentlassung bedarf der Zustimmung durch die Bank. Diese darf die Zustimmung verweigern, wenn sich daraus eine Verschlechterung der Realisierungschancen ergibt. Generell gilt natürlich, dass die Realisierungschancen mit beiden Schuldnern höher ist als nur mit einem Schuldner.

    Nur in Extremfällen, kann sich ein Anspruch auf Zustimmung aus Treu und Glauben ergeben. Bei einem angenommenen Wert von 650k und Restschulden von 340k wird das nicht der Fall sein. Die Gesamtschulden inkl. Zinserwartung dürfte keinen so kleinen Bruchteil darstellen, dass eine Zwangsversteigerung nach Abzug aller Kosten und Wagnisse sicher die Resterwartung deckt.

    Also hilft nur beantragen und hoffen und alternativ andere Möglichkeiten ausarbeiten.

  10. Avatar von wary
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    Zitat Zitat von noelmaxim
    Eine Vorfälligkeitsentschädigung wird aufgrund der aktuellen Zinslage im Verhältnis zu der damaligen und den genannten Zinssätzen nicht anfallen!
    Stimmt. Aber dafür werden bei einer Neufinanzierung eben die Kondititionen für die gesamte Restschuld deutlich schlechter.

    Statt 1,5 Prozent auf 350.000 und 4 Prozent auf 150.000 - insgesamt also ca. 11.250 € /p.a. - zahlt sie dann vielleicht 3,5 Prozent auf 500.000 = 17.500 € /p.a..

    Wahrscheinlich ist die Aufrechterhaltung der alten Finanzierung daher zwingend geboten, um es darstellbar zu gestalten.

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