Schenkung für Immobilienkauf

Zitat von sitzpillow

Wie könnte man das ganze nun finanziell am sinnvollsten umsetzen? Ich hätte als Ziel 180.000€ einzusetzen. Um so wenige steuern wie möglich zu zahlen, hätte ich die 100k Schenkung plus 80k ETF genutzt.

Warum willst du nicht die 25.000 € auf dem Konto nutzen, sondern diesen als Puffer haben?

Zitat von sitzpillow

Mir ist zur Ohren gekommen, dass man die ETFs auch beleihen könnte und gar nicht verkaufen müsste?!

Dann schau mal ob dein Broker das anbietet und wenn ja, zu welchem Zinssatz.

Zitat von sitzpillow

Wie legt man am besten den Vertrag auf, um die 50.000€ so flexibel wie möglich wieder zurückzuzahlen...

Das Elternteil schenkt dir ja nur 50.000 € und 50.000 € sind ein (zinsloses?) Darlehen.
Also entweder tatsächlich aufnehmen, dass es beliebig zurückgezahlt werden kann oder einfach als endfälliges Darlehen.

Der Bruder sollte auf jeden Fall in den Plan eingeweiht sein, schließlich entgehen deinen Eltern dadurch auch ordentlich Zinsen, von denen dein Bruder prinzipiell auch die Hälfte erben würde.

Wo ist das Einkommen?

an den Notar, Amtsgericht und Finanzamt geht es nicht vorbei! Was 1,5 %, 0,5 % und je nach Bundesland bis zu 6,5 % bedeutet!

Leider haben Sie für ein Haus in der aktuellen Situation falsch bespart!
Gehe ich mal von 650.000 € als 100 % aus, Zinstabelle von 27.02.2025

So werden ca. 5,45 % Zinsen p. a. für 20 Jahre fällig!
Was 35.425 € Zinsen p. a. hinzukommt die Tilgung zwischen 1 % 6.500 € jährlich, Restschuld ca. 438.000 €, Zinsen 628.000 € und Tilgung 212.000 € und Kosten 840.000
Monatliche Zahllast 3.500 €

Zudem stellt sich Frage, ist das Haus auch die 650.000 € auch noch wert? Nicht,dass die Beleihung auf einmal bei 110 bis 120 % liegt?
Hier müssten Sie mindestens 120.000 € pro Jahr verdienen? Netto, wohlgemerkt!

Anders wäre es gewesen, wenn ein Bausparvertrag von 250.000 € vorliegen würde!

Dann wäre die Finanzierung, wie folgt 500.000 € Bankdarlehn plus 250.000 € BSS.

So werden ca. 4,74 % p,a für 20 Jahre fällig! 23.700 € Zinsen p. a. hinzukommt die Tilgung 1 % mit 5.000 € / Restschuld ca. 344.000 €, Zinsen 422.000 € und Tilgung 154.000 € und Kosten 576.000
Bauspardarlehen 150.000 € für 2,8 % p.a. für 17,5 Jahre fällig! 4.200 € Zinsen p. a., 8.580 € p.a ca. 12.800 € [ B] Restschuld ca. 0 € Zinsen 73.500 €, und Tilgung 150.150 € [/B]

Zusammen gefasst:
Reines Bankendarlehn 20 Jahre 100 % Beleihung Restschuld ca. 438.000 €, Zinsen 628.000 € und Tilgung 212.000 € und Kosten 840.000 €

Darlehn: 20 Jahre: 80 % Beleihung Tilgung 1 % Restschuld Darlehn ca. 344.000 €, Zinsen 422.000 €, 200.000 €, Monatliche Zahllast 2.400 €
BSV: Restschuld 0 €, Zinsen 73.500 €, und Tilgung 150.150 € Kosten 224.000 € Monatliche Zahllast 1.070 €

Ergebnis:
A) Restschuld Bankendarlehn 438.000 € minus 344.000 € = 96.000 € weniger Schulden
B) Zinsen 628.000 € minus 396.000 €) = 232.000 weniger Zinsen

Bei einer besseren Vorplanung vor 4 Jahren wäre das Maximale mit 3 BSV zu je 250.000 € möglich gewesen!
Man hätte, wegen des Ziels ein höheren dauerhaften Konsumverzicht zu einer verbesserten Sparablauf angestrebt!
Man hätte statt ein Sparvertrag, zwei zu je 250.000 € mit je 100.000 € Guthaben einsetzen können!

Demnach wäre eine sorgsame geplante Finanzierung wie folgt:
Bankendarlehn 250.000 €, Beleihung 60 %, 20 Jahre 4,44 % p. a. 1 % Tilgung , 11.100 € Zinsen, ca. Restschuld 103.000 €, Tilgung 200.000 €, Zinsen 157.000 €, Kosten 360.000 €, monatlicher Betrag 1.500 €.
2-mal Bauspardarlehn 17,5 Jahre, 2,8 % p.a. Restschuld ca. 0 €, Zinsen 147.000 €, und Tilgung 300.300 €, Kosten 447.300 € Kosten monatlich 2.130 €

Zinskosten zusammen: 204.000 €, Tilgung 500.200 €, Kosten 807.000 € und Restschuld 103.000 €

Verbesserte Vermögenslage nach 20 Jahren: Da die Kaufkosten unabänderlich sind, sprich diese Summe muss zurückgezahlt werden, sind nur die Zinsen veränderbar.

Die Zinsen liegen bei 628.000 € versus 495.000 € versus 204.000 €, was einen jährlichen Unterschied von 7.000 € oder 19.000 € ausmachen kann! Allerdings werden die gesparten Zinsen der Tilgung zugeführt!

Die Restschuld stellt damit nach 20 Jahren wie folgt dar 438.000 € versus 344.000 € versus 103.000 €!

Knackpunkt ist aber: In allen drei Fällen wird eine monatliche Zahlung von 3.500 €, 3.470 € oder 3.630 € fällig. Eine Anpassung auf 3.630 € bringt nur graduell Verbesserungen oder Verschlechterung (240 mal 160 €).

Der 3 und 4. BSV dienen als "Feuerwehr" für die 50.000 € des Bruders. und oder zur Verlängerung der 2 anderen BSV und oder der Umschuldung des Bankendarlehn auf 2,40 % p.a. nach 20 Jahren Laufzeit.

bruno68

Warum willst du nicht die 25.000 € auf dem Konto nutzen, sondern diesen als Puffer haben?

Weil man doch immer Geld in der Rückhand haben sollte, um unvorhergesehene Kosten decken zu können... neues Auto/Dach...
Nach meiner Rechnung sind es:
Immobilie plus KaufnNK: 710.000€
Renovierung: 30.000€
=740.000€
180.000€ Eigenkapital.
Macht es dann Sinn, sich 740-180 Eigenkapital zu leihen oder 710-150 und 30 Renovierung direkt aus der eigenen Tasche?
Wie ich gelesen habe, ist ein Zinsloses Darlehen auch eine Belastung, was zu einem schlechteren Zins bei der Bank führt. Deshalb würde ich jetzt 70.000€ schenken und 30000 als Darlehen. dann könnten wir nach 10 Jahren 20.000 Zurückschenken und die restlichen 30 als Darlehen zurückzahlen...

Zitat von sitzpillow

Weil man doch immer Geld in der Rückhand haben sollte, um unvorhergesehene Kosten decken zu können... neues Auto/Dach...

Ob du jetzt das Geld in Form von Tagesgeld oder ETF in der Rückhand hast, ist doch egal, es sei denn du erwartest einen globalen Absturz der Börsen.
Doch dann solltest du deine ganzen ETF verkaufen und lieber die 25% steuern zahlen.
Wenn du mit konstant steigenden Kursen rechnest, dann solltest du die ETF möglichst spät und auf möglichst viele Jahre verteilt verkaufen.
Oder falls du eine Zeit lang deine Stunden für die Renovierungen reduzieren und weniger Geld verdienen solltest, dann wäre natürlich zu prüfen, ob euer persönlicher Steuersatz in diesem Jahr unter die Abgeltungssteuer sinkt.

Vielleicht hast du ja bis zum unvorhersehbaren Bedarf auch wieder genug Puffer aufgebaut, sodass deine ETF gar nicht verkaufen brauchst.

Leute glaubt ihr, ernsthaft, dass sitzpillow eine solche Finanzierung überhaupt aufstellen kann?

Denn

- sein EK völlig unbekannt
- seine Lebenshaltungskosten das gleiche
- sein Sparwillen unbekannt (hier ist mit Miete zusammen mindestens die 110 % der genannten Finanzierungskosten), also die 4.000 € monatlich
- und seine Bonität ist auch völlig ungeklärt
Weder die PLZ noch Ort sind bekannt.

allein seine 2. Aussage hier völlig inkorrekt:

Nach meiner Rechnung sind es:
Immobilie plus Kauf-NK: 710.000 €
Renovierung: 30.000 €
=740.000 €
180.000 € Eigenkapital.

Ist falsch, denn ohne Bezahlung der Grunderwerbssteuer wird dieser auch kein Eigentümer und folgerichtig bekommt dieser auch kein Darlehn!

Denn Notar wird, solange warten bis die schriftliche Erlaubnis des Finanzamt vorliegt, analog gilt das auch für Amtsgerichts, es werden keine Übertragungen erfolgen, solange nicht Grunderwerbssteuer bezahlt ist.

Und ob der Notar überhaupt vor der Begleichung seiner Rechnung überhaupt einen zweiten Handschlag, nämlich die Beurkundung durchführt, macht, ist äußert zweifelhaft!
Das Amtsgericht wird auch die Eigentumsübertragung wohl auch nicht sofort ausführen, solange die Rechnung noch offen ist.

Demnach lautet die Darstellung der Finanzierung ganz anders:

Nämlich Guthaben minus Amtsgericht, Notar und Grunderwerbssteuer verbleibt das Restguthaben!

Und dann, das fragliche, nämlich der Kaufpreis, übersteht dieser die doppelte Bewertung? Ist das Eigenheim den geforderten Preis auch Wert? Was steht im Grundbuch, welche Lasten mindern den Wert? Wie Wegerechte, Strom, Wasser oder Gasleitungen, gibt es ein Vorkaufsrecht?

Auch die Frage ist ein Keller vorhanden und ist dieser auch trocken? Und die Versicherbarkeit für Elementarschäden vorhanden?

Denn keiner der Gläubiger will eine Bruchbude in seine Finanzbücher stehen haben.

Und dann will er noch modernisieren? Für 30.000 €, mal ernsthaft: Was ist was?

Eine Küche ist nicht für die Immobilie Wertsteigern.

Neue Fenster können in den Werterhalt und Wertsteigern angerechnet werden. Wenn zweifach verglaste Scheiben nur ersetzt werden, weil diese Sicht-Stumpf sind ist dies nur Werterhaltung, bei einer dreifachen Verglasung könnten ein Teil der Kosten als Wertsteigern mitfinanziert werden.

Also vereinfacht wird hier die 30.000 €, in 15.000 € Werterhalt und 15.000 € Wertsteigern geteilt.

Obwohl dies überhaupt nicht stimmt, weil Wünsche wie das Haus zukünftig aussehen soll. Der Persönlichkeit unterliegt und daher keinerlei Wertsteigerung darstellen kann.

Ich habe mal bei Prof. Kein nachgerechnet folgendes Ergebnis:

Ihre Eckdaten nach der Zinsbindung von 20 Jahren
256.851,4 € Restschuld
408.148,51 € getilgt
400.714,35 € Zinsen

Die monatliche Zahlrate liegt bei 20 Jahren 3.374,88 € Folgender Texte liege vor:

Die tatsächlichen Konditionen hängen von Ihrer Finanzsituation ab. Um Ihren persönlichen Zinssatz zu erfahren, fordern Sie einfach konkrete Angebote an. Ihr persönlicher Berater meldet sich bei Ihnen.

Der Knackpunkt ist der Zinssatz, deren Text lautet wie folgt:

1) Die oben stehenden Angaben basieren auf den tatsächlichen und tagesaktuellen Konditionen unserer Bankpartner.
2) Bitte beachten Sie dabei: Die Konditionen, die Sie für Ihre Baufinanzierung erhalten, sind von vielen verschiedenen Faktoren abhängig.
3) Deshalb stellen diese Angaben keinen verbindlichen Finanzierungsvorschlag dar.
A) Repräsentatives Beispiel: Effektiver Jahreszins p.a.: 3,11 %; Fester Sollzins p.a.: 3,04 %; Nettodarlehensbetrag: 350.000,00 €; Kaufpreis der Immobilie: 480.000,00 €; Beleihungswert: 432.000,00 €; Anfängliche Tilgung p.a.: 2,00 %; Rate: 1.470,00 €; Anzahl der Raten: 120; Gesamtbetrag: 176.400,00 €; Zinskosten: 94.919,42 €; Restschuld: 269.102,75 €; Laufzeit bis zur vollständigen Rückzahlung: 30 Jahre und 7 Monate; Zu zahlender Gesamtbetrag: 537.879,48 €; Anzahl der Raten bis zur Volltilgung: 367; Grundbuchkosten: 685,00 €; Provision: 950,00 € (übernimmt Bank).
B) Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung.

Die Sätze 1 bis 3 völlig belanglos für sitzpillow
Der Satz A) Ist für sitzpillow der Irrtum, weil dieser eher 90 % Finanzierung benötigt, aber hier wird nur eine Finanzierung dargestellt, die nichts aussagt. Denn der Kaufpreis von 480.000 € im Verhältnis zur Beleihung von 432.000 €, ist eine Beleihung bis 112 %, die so niemals finanziert noch dargestellt wird..

Tatsächlich wird aber nur 350.000 € finanziert, der Rest ist EK von 130.000 € plus NK! Setzt man das Darlehn versus Beleihungswert ein, so wird 81 % beliehen, was dann schon wieder 0,2 bis 0,3 % p. a. teurer ist! Wegen fehlenden 5.000 € mehr EK.

Negativ ist die Laufzeit, es wird der Zins von 10 Jahre auf eine Finanzierung von 20 Jahre hochgerechnet

Im Satz B steht folgender Satz:

Die Immobilie wird gekauft, eigengenutzt und dient mit einer erstrangigen Grundschuld als Sicherheit für die Finanzierung.

Nach meinen fachlichen Kenntnissen besteht eine erstrangige Finanzierung nur bis 60 % vom Gutachter ermittelten tatsächlichen Immobilienwert!

Wäre hier ein der tatsächliche Wert mit Wertsteigerung von 665.000 €,

- wäre eine erstrangige Beleihung bis 59,99 % von 398.000 €, was ein Fehlbetrag von von 267.000 € bedeutet.
- wäre eine zweitrangige Beleihung bis 79,99 % von 532.000 €, was ein Fehlbetrag von von 133.000 € bedeutet. Was die 532.000 €, um weitere 0,2 bis 0,3 % p.a.verteuert

Wie schon geschrieben: "Es ist falsch bespart worden, zumindest für so eine kurzfristige Immobilien-Finanzierung, in deren Summenhöhe und den tatsächlichen Zinssatz!

Graduell lassen sich bis zu 1 % p.a. noch einsparen, aber der mögliche billigste Zinssatz mit 2,8 % oder 2,4 % p.a. für 17,5 oder 35 Jahre lässt sich kurzfristig nie erreichen.Und das sind der Lebensqualität fehlenden 1.000 € monatlich für die nächsten 17,5 Jahre runde 210.000 € weniger Zinsen!

bruno68

Zitat von sitzpillow

Wie legt man am besten den Vertrag auf, um die 50.000€ so flexibel wie möglich wieder zurückzuzahlen...

Einfach ein Stück Papier nehmen und dort alle notwendigen Parameter aufschreiben. Idealerweise zahlst Du die 50k (zinslos, sonst KapESt bei den Eltern) wie ein Bankdarlehen wie unter Dritten üblich monatlich oder eben endfällig zu nem bestimmten Zeitpunkt zurück. Nicht, dass ein Schelm darauf kommen könnte, das ganze hält einem Vergleich zwischen fremden Dritten nicht stand. Das wäre dann aber m.E. nur im Erbfall relevant (Darlehen oder doch Schenkung?), die Freibeträge bezüglich SchenkSt/ErbSt reißt es ja nicht.

@TessTCulls,

es genau der gleiche Denkfehler:

Einfach ein Stück Papier nehmen und dort alle notwendigen Parameter aufschreiben. Idealerweise zahlst Du die 50 k (zinslos, sonst KapESt bei den Eltern) wie ein Bankdarlehen wie unter Dritten üblich monatlich oder eben endfällige zu einem bestimmten Zeitpunkt zurück.

Wer würde einem Dritten 50.000 € zins- und sicherungsfrei ausleihen?

Also wer schon Finanzamtfeste, Verträge haben will, der sollte sich an den Text von Artikel 247 BGBEG halten.

Allerdings innerhalb der Familie solchen aufwand für Wahnsinn, hinzukommt noch das die Eltern frei über das Geld verfügen können!

Trotzdem halte ich eine Finanzierbarkeit für ausgeschlossen, da weder das EK noch ein oder den Sparwillen erkennbar ist.

Denn wenn man ein teures Ziel hat, so muss die Finanzierbarkeit durch den den Willen der Sparsamkeit kenntlich werden. Hat man keinen Sparwillen vor dem Kauf, wer garantiert dies nach dem Kauf? Keiner.

Damit liegt das scheitern schon auf die Hand.

bruno68

Wertpapierleihe bzw. Depotkredit muss bei der Depotführenden Bank beantragt werden, sofern es überhaupt angeboten wird, man kann seine ETF nicht einfach so über einen beliebigen Kreditgeber beleihen, da der Kreditgeber ja nicht so einfach an die ETF rankommt, das kann eben nur die Depotführende Bank.
Zinsen liegen da aktuell bei 5-6%, aber wenn deine Bank das nicht anbietet wird es ohnehin nicht möglich sein. Dazu kommen weitere Nachteile. Durch den Depotkredit blockierst du deine ETF, kannst sie also nicht einfach so verkaufen, wenn du sie brauchst ohne das erst der Kredit abgelöst wird. Dazu liegt der Beleihungswert in der Regel bei max. 75%.