Immobilienkauf 15%-Regelung

Zitat von Steve

Hallo,

bezüglich der Berechnung der Abschreibung für eine vermietetet Immobilie gibt es ja die 15%-Regelung.
Was muss hier alles addiert werden?
Grunderwerbsteuer, Notar usw. denke ich mal.
Was ist, wenn ich vor der Vermietung die Immobile grundrenigen lasse? Ich würde das jetzt eigentlich als normale Werbungskosten für die Immobilile ansetzen oder wird das ebenfalls zu den 15% hinzuaddiert?

Vielen Dank vorab!

Erwerbnebenkosten, wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer sind immer den Anschaffungskosten hinzuzurechnen und damit als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung zu berücksichtigen.
Notarkosten für die Finanzierung (Eintragung Grundschuld) sind dagegen Kosten.

Die 15% betreffen Modernisierungskosten.
Da würde ich persönlich eine Grundreinigung nicht reinzählen, es sei denn es ist eine Baustellenreinigung nach einer Sanierung.

Zitat von Steve

Hallo,

Was ist, wenn ich vor der Vermietung die Immobile grundrenigen lasse? Ich würde das jetzt eigentlich als normale Werbungskosten für die Immobilile ansetzen oder wird das ebenfalls zu den 15% hinzuaddiert?

Da ich letztens nur kurz vom Handy geantwortet habe, hier noch der Text dazu:

Zu den (fiktiven) Herstellungskosten eines Gebäudes gehören nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 2 EStG i. V. m. § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG auch anschaffungsnahe Aufwendungen für ein Gebäude. Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG liegen anschaffungsnahe Aufwendungen (= Herstellungskosten des Gebäudes) vor, wenn die Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen (ohne Umsatzsteuer) innerhalb der ersten 3 Jahre nach Anschaffung 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten gehören sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer Instandsetzung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes anfallen. Dazu zählen sowohl originäre Aufwendungen zur Herstellung der Betriebsbereitschaft durch Wiederherstellung funktionsuntüchtiger Gebäudeteile sowie Aufwendungen für eine über den ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung des Gebäudes i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB als auch Schönheitsreparaturen. Unerheblich ist hierbei, ob die Arbeiten teilweise im Zuge eines Mieterwechsels vorgenommen worden sind.

Da eine Reinigung meines Erachtens weder als Sanierung, noch als Schönheitsreparatur anzusehen ist, würde ich persönlich die eher nicht in die 15% einordnen, es sei denn in dem Zusammenhang werden auch Löcher vergipst, nachgestrichen etc. (Dann würde ich die Rechnung notfalls auch aufteilen lassen)

Allerdings gibt es aktuell einen Entwurf für ein BMF Schreiben vom 05.06.2025 zu diesem Thema. Dort sollen angeblich auch Beispiele aufgeführt sein.
Ich habe den Entwurf auf die Schnelle noch nicht gefunden, so dass ich auch die Beispiele nicht gefunden habe.
https://rsw.beck.de/zeitschriften/bc...tellungskosten

Die Frage ist aber, wenn scheinbar nur kleinere Arbeiten für die Vermietung ausgeführt werden, ist den überhaupt absehbar, dass man innerhalb der 3 Jahren über die 15% der Anschaffungskosten kommt? Ist man unten drunter, dann sind das ja sowieso alles Werbungskosten.