Ich lese seit Jahren mit und habe mich nun angemeldet, weil mich eine eigene Frage beschäftigt. Seit einigen Tagen brennt mir der Kopf. Ich habe spontan eine Immobilie bei uns im Ort gefunden, die meiner Frau und mir sehr gut gefällt. Wir sind uns jedoch unsicher, ob wir dafür in Frage kommen, da unsere Situation etwas verstrickt ist. Über das Wochenende habe ich nichts anderes getan, als zu recherchieren, ob es funktionieren könnte, online-Rechner sagen teils ja, teils nein. Ich weiß nicht, wo ich anfangen soll, aber ich versuche es mal:
Zur Situation:
Meine Frau und ich sind seit 5 Jahren verheiratet, beide Mitte 20, wir haben eine Tochter im Kindergartenalter.
Ich verdiene ca. 2.250 €, meine Frau zwischen 2.000 und 2.200 €, inkl. Kita-Zuschlag ca. 150 €.
Ich bin unbefristet angestellt in einem Konzern, aber erst seit letztem Monat. Zuvor war ich über eine Leihfirma beschäftigt und wurde übernommen. Die letzten drei Lohnabrechnungen sehen daher gemischt aus, 2x Leihfirma je ca. 1.700 €, 1x Übernahme 2.250 €. Die Firma hat mich schnell übernommen, war erst seit Mai dort als Leiharbeiter.
Meine Frau ist ebenfalls unbefristet angestellt und hat bereits mehr als 6 Monate gearbeitet, sie ist aus der Probezeit raus.
Die Leasingrate hat den Branchenscore für Banken meiner Frau von C auf D gesenkt, der Basisscore von 98,44 % auf ca. 96 %. Der Score für Sparkassen und Volksbanken ist ein Tick besser. Mein Schufa-Score lag bei 98,66 %, zuletzt durch eine Barclay-Kreditkarte auf 95,43 % gesunken, Branchenscore von B auf E. Das war auch sehr unüberlegt, aber da die Barclay-Karte von der BAWAG aufgekauft wurde und spekuliert wird, dass die Karte so bald nicht mehr existieren wird, wollte ich zuschlagen, solange es noch möglich ist.
Wir haben Auskünfte von allen großen Auskunfteien, Infoscore, CRIF und Boniversum, alle sauber, nur die üblichen Anfragen. Die letztere wurde sowieso nunmehr von der ersteren übernommen.
Die Rahmenkredite waren zur Umschuldung von kleineren Raten und Privaten Verbindlichkeiten.
Finanzierungswunsch:
- Mehrfamilienhaus mit 3 Parteien, zwei aktuell vermietet, eine selbst bewohnt, welche aktuell auch leer ist
- Mieteinnahmen aktuell ca. 7.000 € p.a., niedrig, alte Verträge (Würde ich so belassen, sind alte Leute)
- Kaufpreis knapp unter 300.000 €, Maklerkosten 4,76 % ich spekuliere auf ein deal bei 28x,xxx €
- Tragbar für uns auch ohne die bestehenden Mieteinnahmen
Knackpunkt:
- Kein Eigenkapital, ca. 110 %-Finanzierung nötig
- Finanzierungsbestätigung der Volksbank online, unverbindlich, bis 300.000 € positiv, plus Kaufnebenkosten ca. 32.000 €, Zinssatz 4,9 %, logisch sehr hoch wegen 110 %
- Volksbank verlangt laut Google suche die letzten 3 Steuerbescheide, wir sind beide nicht steuerpflichtig, da wir in Steuerklasse 4 sind und daher keine Steuererklärungen abgeben müssen. Diese Bescheide sind also nicht vorhanden. Bekannt ist laut diesem Forum, dass dies ggf. mit einem Hinweis auf Steuerpflichtfreiheit umgangen werden kann
- Die Bank könnte jetzt alternativ? nach der letzten Dezemberabrechnung fragen. Meine Frau hat keine, ich auch nicht, da ich vorher erfolglos selbstständig war und meine Frau nur Minijobs hatte
- Zusätzlich ist das Bankkonto meiner Frau erst seit 2 Monaten aktiv, zuvor haben wir immer mein Konto genutzt, da sie nur Minijobs hatte
Was wir suchen:
- Erfahrungen oder Einschätzungen von Experten, wie man in einer solchen Situation trotzdem eine Finanzierungszusage erhalten kann
- Wenn hier ein Vermittler aktiv ist, der realistisch helfen kann, sind wir offen, wir möchten nur ungern in den „Online-Dschungel“ der Vermittler...
Wir haben alles transparent dargelegt, um Überraschungen zu vermeiden. Wir wissen, dass wir, sofern die Finanzierung überhaupt positiv bewertet wird, einen Aufschlag in Form eines erhöhten Zinssatzes zahlen müssten. Die vorab von der Volksbank ermittelte Finanzierungsbestätigung mit 4,9 % haben wir zur Kenntnis genommen. Ein solcher Zinssatz wäre für uns akzeptabel, sofern er im Rahmen eines nachvollziehbaren Risikoaufschlags bleibt.
Vielen Dank für eure Einschätzungen!
Liebe Grüße
MrX
Du hast über 40T€ Konsumschulden und dazu eine Leasingverbindlichkeit von 700€pro Monat und willst jetzt eine 110%Finanzierung abschließen wo du nochmal mehr Schulden als Gegenwert hast?
Wie hoch willst du dich denn noch verschulden?
Was passiert, wenn im Haus was kaputt geht?
Das betrifft dann ja nicht nur euch, sondern auch den Mieter, der dann die Miete mindert.
Im übrigen seid auch ihr steuerpflichtig, nur vielleicht nicht zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet. (Was ich nicht glaube, da auch ihr in den letzten Jahren sicher mal Elterngelt und Kinderkrankengeld bekommen habt.)
In der Regel bekommst man aber was raus, was ihr aktuell verschenkt.
zunächst erstmal zum Haus - das hört sich super an, 300.000 €, eigene Wohneinheit und on top 7.000 € Mieteinnahmen.
Nur warum ist das so günstig - da muss es einen Haken geben - wahrscheinlich muss in den nächsten Monaten (Jahren) ordentlich was gemacht werden.
Natürlich könnt ihr immer ein paar Monate sparen, dann ein paar Fenster machen, sparen und die Heizkörper machen... nur dann lebt ihr die nächsten Jahre auf einer Baustelle.
Euer Handeln in den letzten Monaten sieht eben absolut nicht nach dem Wunsch eines Eigenheims aus.
Was ist so toll an einer Barclay-Karte?
Wir zahlen für 3 Autos (Seat Ibiza, Cupra Formentor und Opel Combo XL) zusammen keine 500 € Leasingrate, was für ein Auto habt ihr für 700 € geleast und wie lange ist die Laufzeit?
Wie viel Zinsen zahlt ihr denn für den Rahmenkredit und könnt ihr denn beliebig schnell zurückzahlen?
Könnt ihr euch für die Kaufnebenkosten nicht irgendwie Geld von privat (Eltern, Geschwister, ...) leihen?
Wenn man nicht zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet ist, kann man eigentlich nur gewinnen. Wie weit sind denn allein eure Arbeitswege?
Wenn ihr verpflichtet seid, dann kann es natürlich sein, dass ihr draufzahlen müsst. Aber wenn euer Familieneinkommen so gering ist, dann sollte es gerade bei Steuerklasse 4/4 Geld zurückgeben.
Bis Ende diesen Jahres könnt ihr prinzipiell noch die Steuererklärung für 2021 nachholen. Also schaut mal, wie viel Steuern ihr seit eurer Hochzeit bezahlt habt.
Ich rechne mal vor Sie haben insgesamt EK von monatlich durchschnittlich 4.450 €, davon sind ohne Familie 2026,50 €, mit Ehefrau oder 1 Kind 1.155 €, mit Ehefrau und 1 Kind 0.793,50 €.
Verrechne ich das Einkommen mit der Schuldenlast dürfte jetzt klar werden, das in der jetzigen Situation schon am Limit sind. Denn die Last liegt schon bei 1.093 € monatlich, was zu einer Unterdeckung von ca. 300 € bedeutet!
Die Bewertung bei .....
Welcher SCHUFA-Score ist gut?
Die im Beispiel erwähnten 97 % klingen gut? Der Score ist gut! Der SCHUFA-Score ist in verschiedene Scoreklassen eingeteilt. Ab einem Wert von 97,22 % wäre dein Score "hervorragend" und damit in der höchsten Scoreklasse.
Die Scoreklassen heißen:
Hervorragend (ab 97,22 %)
Bist du in dieser Klasse, dann hast du keine Zahlungsausfälle und deine Rechnungen immer pünktlich bezahlt. Außerdem hast du schon sehr lange Geschäftsbeziehungen (Girokonto, Kreditkarte, usw.) und das belegt deine gute Zahlungsfähigkeit. Etwa 74,2 % aller Personen in Deutschland sind in dieser Klasse.
Gut (93,54 bis 97,21 %)
Wenn du in dieser Klasse bist, dann zahlst du deine Rechnungen in der Regel pünktlich, nimmst aktiv am Wirtschaftsleben teil und hast bereits längere Geschäftsbeziehungen. Etwa 12,6 % aller Personen in Deutschland haben diese Klasse.
Hier haben Sie sich selbst heraus gebombt!
Die Immobilie,
da hier Mieteinnahmen vorliegen, gilt dies als gewerblich, was ein Zinszuschlag von ca. 0,75 % p.a. bedeutet, der Gewerbeanteil, sprich Mieteinnahmen übersteigt mehr als 50 % vom Einkommen.
Grundsätzlich gilt, dass eine Finanzierung ohne Mieteinnahme möglich sein muss,
- also muss auch ein Guthaben von mehr als 12 Monate der Zins- und Tilgungsraten (ca. 26.000 € außerhalb der Finanzierung!) vorhanden sein.
- Grundsätzlich müssen immer die letzten 3 Monate Kontoauszüge aller Konten vorliegen.
- Analog gilt dies auch für die Steuererklärungen, also Steuererklärungen bis zum 31.12.2025 für 2021, 2022, 2023 und 2024 einreichen.
Debitkarten,
wenn Hauseigentümer werden wollen, sollte Sie die Karte knicken, lochen und abheften! Denn mit solchen Karten werden sie niemals Hauseigentümer, weil Sie ständig verschuldet sind die eine Finanzierung entgegensteht.
Da es sich um eine Gewerbefinanzierung bis 120 % handelt, ergibt sich ein grundsätzliches Problem! Es fallen damit ca. 80 % aller Banken, Versicherungen und Bausparkassen raus! Zudem betragen in den meisten Fällen die Zinsen für Gewerbefinanzierung in etwa bis 200 % der privaten Eigenheimzinsen, da Sie hier von 4,9 % p.a. schreiben. Liegt der Zinssatz der gewerblichen Finanzierung eher bis zu 10 % p.a., da sich die steuerliche Absetzung der Schuldzinsen eine effektive Steuerneutralität erreicht werden muss.
Ergebnis:
a) Es fehlen die letzten Steuererklärungen! Zeit bis zu 3 Monaten.
b) Die Gesamtverschuldung aktuell ist im Verhältnis zum Einkommen aktuell zu hoch, da gegenwärtig kein weiteres pfändbares Einkommen vorhanden ist.
c) Unnötigerweise werden Debitkarten vorgehalten, was weitere versteckte Verschuldungen ermöglicht.
Vorschlag:
um das Ertrags-Objekt zu sichern, wäre die Frage, ob nicht die Eltern, Geschwister eher in der Frage kommen.
Hinweis:
Denn so wie Sie jetzt verschuldet sind und da sage ich ihnen ganz klar, das suchen nach Ausreden spielt keine Rolle! Denn es gibt keine Ausreden bei einer Finanzierung, entweder können Sie bezahlen oder Sie sind pleite!
Sie sind pleite wenn Sie jetzt in den nächsten 2 Jahren ein weiteres Kind bekommen. Warum Sie pleite sind? Denn das Einkommen sinkt um 1.000 € netto und und das unpfändbare Einkommen steigt um weitere 600 €.
Wie finanziell eng dann das Leben wird, können Sie sich nicht bei den jetzigen Schulendberg und Tilgungslast nicht mal vorstellen.
BenniG, ergänzt mit seinen Aussagen dazu mein Ergebnis.
Tatsächlich haben wir kein Elterngeld in Anspruch genommen und Kinderkrankengeld bisher auch noch nicht.
Ich habe Rücklagen in Form von Gold etc. welche ich nicht einsetzen werde. Könnte ich das finanziell nicht stemmen und hätte kein Backup für den Notfall würde ich es nicht machen.
Ich weiß nicht wie ich jedem einzelnen antworten ich ich drücke nur auf antworten. Bitte das zu Entschuldigen.
Ein bisschen was muss in den nächsten Jahren (Nicht sofort) im mittleren Stock gemacht werden. Das übernimmt mein Vater, der ist ehemaliger Bauunternehmer. Prinzipiell kann man aber auch sofort einziehen, war bis vor kurzem bewohnt die Hauptwohnung,.
Es ist ein Elektroauto mit einer Laufzeit von 3 Jahren, war ein Fehler wenn es abgelaufen ist wird ein günstiges gekauft. Zumindest spare ich dadurch die Steuer und Inspektion (Laut Hersteller ist die ersten 3 Jahre kein Wartungsintervall vorgesehen). Das Laden ist ebenfalls kostenlos.
Ich habe eine Sparrate mit der ich wenn ich meine aktuelle Miete addiere die wegfällt genug übrig hätte mit Puffer um die trotz hoher Zinsen entstehende Finanzierung zu tilgen und kann mir die trotzdem nicht leisten?.
Bevor die fragen kommen, mit der Sparrate + Rahmenkredit haben wir die Konsumschulden bezahlt gehabt, die ich ehrlicherweise im Text beschrieben hatte aber wahrscheinlich keiner gelesen hat.
Die Immobilie,
da hier Mieteinnahmen vorliegen, gilt dies als gewerblich, was ein Zinszuschlag von ca. 0,75 % p.a. bedeutet, der Gewerbeanteil, sprich Mieteinnahmen übersteigt mehr als 50 % vom Einkommen.
Die Mieteinnahmen liegen bei 7.000 € im Jahr, wieso sollen sie also 50% vom Einkommen übersteigen?
Zitat von bruno68
Da es sich um eine Gewerbefinanzierung bis 120 % handelt, ergibt sich ein grundsätzliches Problem! Es fallen damit ca. 80 % aller Banken, Versicherungen und Bausparkassen raus! Zudem betragen in den meisten Fällen die Zinsen für Gewerbefinanzierung in etwa bis 200 % der privaten Eigenheimzinsen, da Sie hier von 4,9 % p.a. schreiben. Liegt der Zinssatz der gewerblichen Finanzierung eher bis zu 10 % p.a., da sich die steuerliche Absetzung der Schuldzinsen eine effektive Steuerneutralität erreicht werden muss.
Zitat von MrX
- Tragbar für uns auch ohne die bestehenden Mieteinnahmen
Wenn die Belastung (für den TE und die Bank) tatsächlich auch ohne Mieteinnahmen tragbar ist und die Finanzierung von @bruno68 ich denke du meinst fremd- statt einer gewerblich genutzten Einheit so schwierig ist, könnte der TE im Finanzierungsprozess doch sagen, dass er die Mieter nach Kauf wegen Eigenbedarf kündigt. So lang er selbst nachher einzieht weiß die Bank doch nicht, ob er nur eine, zwei oder gar drei Wohneinheiten bewohnt. Dann sollten die Mieteinnahmen aber auch tatsächlich entweder in das Haus gesteckt oder für das Haus gespart werden.
Ich kann verstehen wenn einige der Meinung sind wegen irgendwelchen Faktoren könnte ich mir das nicht leisten. Das passt!. Ich war damals tatsächlich eben genau so wie hier beschrieben, jedoch habe ich kein EK und diese zwei Rahmenkredite weil ich alles abgebaut habe den Großteil mit Eigenmitteln. Es ist vielleicht gemäß dem Faktor so das ich -300 € habe die Wirklichkeit ist aber genau das Gegenteil. Es ist nur ungünstig gewesen das ich die tolle Immobilie genau jetzt gefunden habe. Wäre es Ende nächstes Jahr gewesen hätte ich schon deutlich mehr EK.
Es ist aber kein Weltuntergang wenn es nicht klappt, es ist in meinen Augen nur nicht ok mit diesen wenigen Informationen zu urteilen ob jemand pleite ist. Ich spare mehr im Monat als Personen in meinem Umfeld mit deutlich mehr Einkommen, nur hatte ich das Handicap Altlasten abbezahlen zu müssen. Das ist weg bis auf die Rahmenkredite mit überschaubarer rate.
Trotzdem danke für die Rückmeldungen ist nicht selbstverständlich! Bekommt alle kein Geld dafür und macht es nur um anderen zu helfen.
Ich sehe auch so, dass da ein Haken an dem Objekt sein muss, ansonsten wäre der Preis nicht so niedrig.
Seht zu, dass ihr die Konsumentenkredite+ Leasing wegbekommt, EK für die Nebenkosten anspart und dann kann man über ein Immobilie nachdenken.
Ihr seid noch jung, habt auch noch viel Zeit. Ihr seid noch am Anfang der Karriere, da steigt auch noch das Einkommen.
Ein ganzer Schwung der Babyboomer geht jetzt in Rente, vielleicht entspannt sich auch in 5-10 Jahren der Immobilienmarkt.
Das ist richtig. Ich möchte nächstes Jahr die Rahmenkredite weg haben. Das Leasing haben wir leider noch gut 3 Jahre an der backe.
Wir kommen aus dem Dorf, die preise für die Immobilien sind hier tatsächlich eher im unteren Segment. OG und UG sind im guten zustand aber EG sollte zeitnah in den nächsten 1-3 Jahren modernisiert werden. Ein bisschen was wäre zu tun, denke daran liegt es?. Die Preise sind aber grundsätzlich in diesem Bereich bei uns.
Aber wie richtig gesagt wir haben keine Eile ob jetzt oder in 3 Jahren wenn auch das Leasing weg ist macht den braten nicht fett.
Was denkt ihr wenn ich die Kreditkarte wieder kündige würde der Score sich verbessern oder sogar noch verschlechtern?. Den ursprünglichen zustand wird es sicher nicht erreichen aber wenn es steigt würde ich es kündigen.
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tneub
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tneub
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AW: Baufinanzierung möglich? Vermittler gesucht!
Kurzfristig senkt die Kreditkarte den Score, grundsätzlich soll aber eine (nicht genutzte) Kreditkarte langfristig sogar den Score steigern.
Ich hatte das zumindest als Tipp für die Schufa gelesen, sich eine ungenutzte kostenlose Kreditkarte in den Schubkasten zu legen.
Ich vermute, das ist wie bei Krediten. Normal durchlaufende Kredite verändern den Score nicht, dagegen wirken sich vorzeitig gekündigte Darlehen ggf. sogar negativ aus, weil nicht vertragsgerecht. Lässt du die Kreditkarte laufen, ist das erstmal nicht negativ, kündigst du die Kreditkarte, könnte das wiederum negativ sein.
Da aber die Berechnung des Scores nicht öffentlich einsehbar ist, ist das alles nur Mutmaßung.
Ich sage nicht das ich kein Geld habe, ich sage auch nicht das ich kein zugriff auf Grundbesitz habe. Es wird hier vieles komplett falsch interpretiert. Nur weil ich nicht bereit bin X einzusetzen heißt e nicht das ich X nicht habe. Ich habe wie gesagt Gold im wert von deutlich deutlich mehr als 20.000 € wo ich bei den steigenden Preisen und als Notgroschen nun mal nicht bereit bin einzusetzen. Das heißt nicht das ich da stehe wie ein Idiot wenn etwas kaputt geht. Ich will nur nicht alles in eine Finanzierung investieren und eben dann da stehen wie ein Idiot.
Wenn es so klappt ist es gut, dann habe ich jede menge Reserve. Wenn es so nicht klappt dann halt nicht. Zur Not habe ich ein lastenfreies Haus (wenn auch sehr alt) mit Grundstück. Aber auch hier bin ich nicht bereit eine Hypothek drauf einzusetzen.
Ich glaube hier wird sehr stark angenommen ich sei mittellos. Nur weil ich sage ich habe kein Eigenkapital, heißt es nicht das ich kein Vermögen habe. Ich habe oben die Situation und die Finanzmittel angegeben die ich bereit bin einzusetzen.
Was im Umkehrschluss natürlich auch bedeutet. Ich kann der Bank gerne ein Lastenfreies Haus samt Grundstück vorzeigen um meine Liquidität zu beweisen, das wäre kein Thema. Aber ich bin nicht bereit dieses mit einer Grundschuld zu belasten oder es zu verkaufen. Das wird aber nicht drin sein... Deswegen habe ich dieses Haus + Grundstück nicht erwähnt.
1 Hektar Land hätte ich auch... Ebenfalls lastenfrei. Zugegebener maßen hat es aber maximal ein mittleren 4 stelligen wert, da kann gerne eine Grundschuld drauf .
Das A und O ist , alles was an Wert hat (Bargeld u. Immobilien ) in einer Finanzierung einbinden .
Verbindlichkeit ( Kredite u. Ratenzahlung) sind hier fehl am Platz .
Baufinanzierung möglich? Vermittler gesucht!
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Zitat von bruno68
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