ich würde gerne mal eure Einschätzung zu einer möglichen Finanzierung hören.
Aktuell bewohnen wir ein EFH, das wir 2018 gekauft und umfassend saniert haben.
Darauf bestehen noch ca. 124.000 € Restschuld, der aktuelle Marktwert liegt grob bei 390.000 €. Die monatliche Kreditrate beträgt aktuell 950 €.
Das Haus soll perspektivisch im Bestand bleiben und vermietet werden.
Zusätzlich besitzen wir eine vermietete ETW, die lastenfrei ist und aktuell 300 € Kaltmiete monatlich bringt.
Nun haben wir ein weiteres Objekt ins Auge gefasst, das wir langfristig selbst nutzen möchten, in den ersten Jahren aber voraussichtlich vermieten würden.
Eckdaten des neuen Objekts:
Kaufpreis ca. 280.000 €
- zwei Wohneinheiten nach Sanierung
- umfassende Entkernung und Sanierung erforderlich
- aktuell geschätzter Sanierungsbedarf ca. 400.000 €
Ziel wäre eine förderfähige energetische Sanierung über KfW 261
erwartete Kaltmiete nach Fertigstellung insgesamt ca. 2.200 € monatlich
Frisches Eigenkapital möchten wir möglichst nicht einsetzen.
Unser Haushaltsnettoeinkommen liegt bei ca. 8.700 € monatlich inklusive Kindergeld für sechs gemeinsame Kinder.
Mich würde interessieren, welches Finanzierungskonstrukt ihr hier grundsätzlich für sinnvoll oder überhaupt machbar haltet. Insbesondere: Kauf und Sanierung über eine Gesamtfinanzierung oder getrennte Bausteine? Wie sinnvoll ist die Einbindung von KfW 261? Würdet ihr freie Beleihungswerte aus EFH und ETW mit einbeziehen? Wie werden zukünftige Mieteinnahmen aus dem neuen Objekt und später ggf. aus dem bisherigen EFH berücksichtigt? Und wie überbrückt man sinnvoll die Zeit zwischen Kauf und Bezugs-/Vermietungsfertigkeit, in der bereits Zinsen laufen, aber noch keine Mieteinnahmen vorhanden sind?
Ist das aus eurer Sicht grundsätzlich darstellbar oder bereits zu ambitioniert?
meine Einsätzung, nach 26 Jahren Baufinanzierung Einsatz:
Einfach wird es nicht, denn ihre Wünsche haben es in sich!
Darauf bestehen noch ca. 124.000 € Restschuld, der aktuelle Marktwert liegt grob bei 390.000 €. Die monatliche Kreditrate beträgt aktuell 950 €.
Das Haus soll perspektivisch im Bestand bleiben und vermietet werden.
Zusätzlich besitzen wir eine vermietete ETW, die lastenfrei ist und aktuell 300 € Kaltmiete monatlich bringt.
Hier ist die Entscheidung zu treffen, ob man die AfA nimmt oder weglässt, diese Frage ist bisher hier nicht geklärt. die kleine ETW, stell nur eine kleine Nebenlast dar.
Da diese nicht das Hauptziel der Eigentumsnutzung infrage stellt, sollte aber später auf eine Vollvermietung umgestellt werden.
Kommt die Frage auf, wie gesagt mit der AfA, sollte diese vom Finanzamt Angeboten werden, dürfte dies eher einer "Vergiftung" führen, denn beim Verkauf oder vererben, beträgt dann die steuerliche Wertaufholung von der Restschuld, eher Überraschend sein, bei 120.0000 € zusätzlich die 30 % der steuerlich Abschreibung zurückbezahlen, erfolgt kein Verkauf.
Zum anderen ist natürlich die Frage ob die jetzige private Hausfinanzierungszinssatz bei einer gewerblichen weiter genutzt werden darf, da gewerblich Zinssätze erhebliche Zinszuschläge haben könne, u. a.,
weil ja die Darlehnszinsen steuerfrei gestellt werden müssen.
U.a. für Aufschlag:
- Selbständige, Freiberufler über 100.000 € mit 0,25 % p. a.
- Selbständige, Freiberufler unter 100.000 € mit 0,5 % p. a.
- Gewerbeaufschlag ab 25 % - 50 % Ertrag mit 0,25 % p. a.
- Gewerbeaufschlag über 50 % Ertrag mit 0,50 % p. a.
- Aufschlag für hochkomplexe Finanzierung mit 0,15 % p. a.
Also mit 1,4 % p. a. zusätzlich!
Also sollte man mit dem Steuerberater ein Gespräch führen wegen der Eigentumswandlung und deren steuerlichen rechtlichen Auswirkung.
Und dann mit der Bank über die Wandlung des Restdarlehns, denn das wäre eine echte Prolongation, ob da raus auch eine Vorfälligkeitsentschädigungspflicht entsteht, kann ich nicht sagen denn das ist Banken abhängig.
(Da Sie abweichend von geschlossenen Darlehnsvertrag eine Grundlagenveränderung vornehmen, entsteht (§ 242 BGB Treu und Glauben) eine Vertragsbruch, deren inhaltlich gegen "pacta sunt servanda", sprich "Verträge sind einzuhalten", nicht in Zeit und Form, sondern auch inhaltlich [private Wohnnutzung]) und c.i.c. (Culpa in contrahendo (lateinisch: Verschulden bei Vertragsschluss), oft auch c.i.c. abgekürzt, bezeichnet die schuldhafte Verletzung von Pflichten aus einem vorvertraglichen Schuldverhältnis!
Damit dürfte die Frage der Klärung ob sich der Zinssatz des 1.Darlehnsvertrag sich ändern muss und das Risiko der fristlosen Kündigung ausgeschlossen ist.
Und das alles in Schriftform gemäß § 511 Abs. 3 und 4 BGB (gilt ab Okt. 26) , alternativ könnte auch die §§ 505 a bis d BGB durchgelesen werden! Und ich gebe nur den Hinweis auf die Umwidmung des Darlehns von privat auf gewerblich.
Nun, zu ihrer 2. Frage
Eckdaten des neuen Objekts:
Kaufpreis ca. 280.000 €
- zwei Wohneinheiten nach Sanierung
- umfassende Entkernung und Sanierung erforderlich
- aktuell geschätzter Sanierungsbedarf ca. 400.000 €
Ziel wäre eine förderfähige energetische Sanierung über KfW 261
erwartete Kaltmiete nach Fertigstellung insgesamt ca. 2.200 € monatlich
Frisches Eigenkapital möchten wir möglichst nicht einsetzen.
Unser Haushaltsnettoeinkommen liegt bei ca. 8.700 € monatlich inklusive Kindergeld für sechs gemeinsame Kinder.
Nach dem neuen Gesetz § 511 BGB, würde ich sagen: " Nein!"
Gründe
- eine 100 % Finanzierung
- energetische Sanierung über KfW 261, liest man das Programm durch scheitert man den richtigen Zuschuss zu ermitteln, hinzu komm die Maximierung auf 150.000 € je Wohnungseinheit
- Sozialabsicherungen vorhanden?
Außerdem können sie nicht ohne EK finanzieren denn die Nebenkosten von 20 % kommen in der Grundschuld noch hinzu. Gehe ich von einer Doppelwohnung aus, ergibt dies einen Zuschuss von von 300.000 €
Demnach müssten Sie über eine Bank 380.000 € aufnehmen, bei einer Finanzierung von der 100 % Beleihung würden
- für 20 Jahre fest, 6,53 % p. a. fällig ca. 25.000 € Zinsen jährlich
- für 30 Jahre KfW fest, 3,00 % bei 300.000 € ca. 9.000 € Zinsen jährlich betragen.
Im neuen Grundbuch steht dann Wert der Immobilie 480.000 € davon 1.Rang 288.000 €, im 2.Rang bis 80 % Beleihung 384.000 € das Darlehn ist finanziert dann die Nebenkosten 20 % 76.800 € damit dürfte die Grundschuld völlig belastet sein.
Das KfW-Darlehn käme dann mit 360.000 € auf das jetzige Eigentum eingetragen, hier stellt sich die Frage und diese ist es gegenwärtig nicht! 390.000 Wert abzüglich Restschuld 124.000 € nur 270.000 € freien Betrag, Sie müssten ca. 90.000 € EK plus Nebenkosten (40.000 €) einbringen!
Anders würde die Rechnung aussehen, wenn Sie dieses Geld 150.000 € EK in BSV anlegen würden, damit könnte man 440.000 € finanzieren. also nur den Kauf plus Nebenkosten zu 4,65 % p.a. mindestens 61 Monate 280.000 € plus 47.000 € Nebenkosten.
Zinsdifferenz 15.500 € versus 25.000 € für 5 Jahre. ca. 50.000 € billiger.
Nach der Zuteilung 330.000 € auf das Darlehn von 220.000 € für 2,84 % p.a. ca. 6.300 € Zinsen für max. 17 Jahre versus 25.000 € für die restlichen 15 Jahre.
Der letzte Rest ist ein weiteres Sonderkonstrukt, es möglich aber nur mit Wartezeit oder mit Zuschießen von laufenden Beiträgen von der Tilgung plus Zinsen in Höhe ca. 2.000 € in den nächsten 15 Jahren monatlich!
Meine Einschätzung ist. Einfach mal leben und sich was gönnen.
Die Wirtschaft geht steil runter.
Schätze was ihr habt, dass ist nicht wenig . Mehr als manch einer .
Was muss man noch alles haben um ……
Sorry……
Einschätzung Finanzierung
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