Thema: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite

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  1. Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 1
    Iron_Man
    Hallo liebe Leute!

    In unserer Nachbarschaft wird in Kürze ganz plötzlich ein Haus frei, das wir gerne kaufen würden. Meine Frau und ich sind beide berufstätig und haben zwei Kinder. Eigenkapital ist auch vorhanden, allerdings nur ca. 15.000 Euro.

    Leider laufen auch noch zwei weitere Kredite, ein Ratenkredit über 12.000 Euro und eine Autofinanzierung über derzeit noch 9.000 Euro. Ist es sinnvoll, dennoch bei der Bank nach einem Immobiliendarlehen zu fragen, oder werden wir dort direkt ausgelacht?

  2. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 2
    MThiemann
    MThiemann ist offline
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    22.06.2009
    Hallo Iron_Man,

    grundsätzlich sind Banken bei einer Immobilienfinanzierung etwas zurückhaltender, wenn weitere Kredite bestehen. Aber in Ihrem Fall hängt es in erster Linie von Ihrer Einkommenssituation ab, ob eine Finanzierung dargestellt werden kann.

    Mit Ihrem Eigenkapital könnten Sie die Ratenkredite ja auch ablösen und dann ohne vorhandene Kredite eine Vollfinanzierung beantragen - aber auch die hängt wieder von Ihrem Familienstand und Ihrer Bonität ab.

    Vollfinanzierungen werden meist mit geringen Zinsaufschlägen versehen. So lassen sich Banken das vermeintlich höhere Risiko bezahlen.

    Auslachen sollte Sie deswegen niemand!

    Viele Grüße

    M. Thiemann

  3. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 3
    Gerd
    Gerd ist offline

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    03.03.2010
    Hallo

    Auser das man 21.000 € nicht mit 15.000 € Eigenkapital tilgen kann, es sei denn es handelt sich um die Brutto und nicht die Nettosumme, hast Du recht. Die Falle bei der Finanzierung liegt aber im Verkehrswert des Objektes. Liegt dieser niedriger wie der Kaufpreis, hilft auch eine 100% Finanzierung nicht weiter. Den Verkehrswert errechnet nun aber einmal die Bank.

  4. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 4
    Fin-Spezi
    Fin-Spezi ist offline

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    17.03.2010
    Mitnichten.... den Verkehrswert bestimmt der Markt. Wenn der Kaufpreis marktüblich ist (zu ermitteln anhand von Vergleichswerten) dann , git dieser KP auch als Verkehrswert.
    Das was die Banken ermitteln ist nur der Beleihungswert anhand der hauseigenen Beleihungsrichtlinien.

    Mittlerweile würde ich die Zinszuschläge für Finanzierung von 100% des Verkehrswertes nicht mehr gering bezeichnen. 1% oder mehr sind mittlerweile 1/4 bis 1/3 des Grundzinssatzes. Davon abgesehen gibt es kaum noch ein Institut, dass über die 100% hinaus finanzieren würde. (z.B. wenn das Eigenkapital für die Tilgung der Ratenkredite verbraucht wird).

    In dem geschilderten Fall, hängt alles "nur" von den Nebenaspekten des erwerbs ab. (Einkommenssitutation und Erwerbsnebenkosten). Die Ratenkredite sind, sofern keine Negativmerkmale vorhanden sind kein einschränkendes Kriterium. Hauptsache die Belastung kann getragen werden und die Entschuldung wird sichergestellt (Hier gilt: Je höher die Beleihung, desto höher sollte die Tilgung gewählt werden. Denn nach der Zinsbindung steht u.U. ein anderer Zins und somit eine völlig andere Belastungsrate in das Haus).

  5. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 5
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Liebe Diskutierer,

    100 % Finanzierungen plus Nebenkosten ( das nennt man Vollfinanzierungen ) sind z.B. für Sparkassen und Commerzbank übehaupt kein Problem bei entsprechender Bonität und hier müssen lediglich die üblichen Haushalspauschalen zzgl. Bewirtschaftungskosten ( in der Regel 2 Euro pro Quadratmeter ) eingehalten werden.

    Sparkasse ruft bei Vollfinanzierungen derzeit eine 4,05 - 4,2 % nom. für 10 Jahre fest auf, die Commerzbank liegt so um die 4,8 % bei eigenen Mitteln, nimmt sie die AXA/DBV ( die gehören zum Verbund und werden nicht immer sofort angeboten ) für den Ersttrang liegen die auch bei um die 4,1 %. beide akzeptieren im Nachrang KfW-Wohneigentumsprogramm, was bei 10 Jahre fest bei 3,95 % liegt. Bei der CoBa müsste man dann noch ein kleines Coba Darlehen ( so um die 5 % ) als dritten Baustein hinzu nehmen, aber da ist die Darlehenssumme ja lediglich 20 % des Gesamtengagements ( 50 % DBV, 30 % KfW und 20 % Nachhrang CoBa ). Der Mischzins ist immer noch toll.

    Warum aber nur so kompliziert?

    Ich hole mir von der Sparda Bank ein Nachrangdarlehen max. 30.000 Euro ohne Grundschuldeintragung für nom. 4,29%. Unterteilt in 8 Jahre fest zu eben 4,29 % und 4 1/2 Jahre zu 1,95 %. Gesamtrate 88 Euro pro 10.000 Euro für die gesamte Laufzeit!!! Hier unterteilt sich die Rate in den ersten 8 Jahren auf Zinsen für Hypo und Besparung eines Schwäbisch Hall Bausparvertrages. Nach 8 Jahren wird die Hypo durch den Bausparvertrag zu 1,95 % abgelöst und dann wird noch ca. 4 1/2 Jahre mit der gleichen Belastung wie vorher das Bauspardarlehen getilgt!!!
    Dieses Darlehen ( natürlich ist die mtl. Belastung dafür höher als bei einem klassichen Annuitätendarlehen bei 1 % Tilgung ), wie gesagt max 30.000 Euro, öffnet mir nun bei jeder Bank die Tür, hervorragende Konditionen zu bekommen, denn für den Erstrangfinanzierer zählt dieses Kapital nicht zum Risiko für den Beleihungsauslauf. Nebenkosten werden davon bezahlt und ein Teil des Auslaufs zu 100 % des Kaufpreises oder der Herstellungskosten wird gekappt!
    Das zählt doch für die Ermittlung des Belehunsgauslaufs und somit für die Konditionsfindung wie Eigenkapital, lediglich für den Kapitaldienst ( Zins-, und Tilgungsbelastung ) muss es herangezogen werden und natürlich muss der ins Gesamtengament eines jeden Kunden passen.
    Nun habe ich im Nachrang KfW ( muss vom Erstrangfinanzierer mitbeantragt werden, wird es in der Regel aber auch ) ), ohne Grundschuldeintragung die 30.000 Euro von der Sparda Bank und jetzt fehlt mir nur noch das Erstrangdarlehen!! Und noch immer gibt es hervorragende Banken wie z.B. die DSL Bank, SKG Bank ( der Geheimtipp momentan ) und Münchner Hypothekenbank, die das KfW Darlehen unter bestimmten Bedingungen ( die sind einfach und überschaubar ) für die Konditionsermittlung aus dem Beleihungslauf rausrechnen.
    So und jetzt habe ich unter Umständen bei einer Vollfinanzierung ( Kaufpreis/Herstellungskosten zzgl. Erwerbsnebenkosten ) hervorragende Konditionen!!!!!
    Übrigens, natürlich werden alle Darlehen bei uns zusammen beantragt, so dass eins in andere greift und keine Gefahr besteht, dass irgendein Darlehen fehlt weil es nicht bewilligt wird und somit das Gesamtengagement gefährdet ist! Das geht Hand in Hand, im übrigen wissen und akzeptieren das die großen Banken untereinander!!!!

    Ach noch was. Der Kaufpreis/anerkannten Herstellungskosten sind für jede Bank grundsätzlich erst mal die 100 %!!!!! Allerdings nehmen einige wenige Banken noch einen 10 %igen Sicherheitsabschlag. Bei manchen Banken ist dass dann auch die maximale Finanzierungssumme, bei anderen Banken geht noch mehr, allerdings umso höher der Beleihungsauslauf, umso höher die Kondition!

    Also:

    Unterstellt Kaufpreis 100.000 Euro

    Variante 1 kein Sicherheitsabschlag) 100.000 Euro zu finanzieren gleich 100 % Finanzierung! Beleihungsauslauf 100 % Belehungswert 100.000 Euro

    Variante 2 mit 10 % Sicherheitsabschlag ) 100.000 Euro zu finanzieren gleich 111 % Finanzierung, Beleihunsgauslauf 111 %, Beleihungswert 90.000 Euro! Evtl. nicht darstellbar, je nach Richtlinien der einzelnen Banken.

    Regel: zu finanzierende Summe geteilt durch den ermittelten Beleihunsgwert ( siehe oben ) = Beleihungsauslauf!!! Dieser ist für die konditionsfindung entscheiden, sowie, je nach Bedingungen der Bank der Schlüssel zum Machbaren oder zur Ablehnung!

    Nun gibt es Banken, die finanzieren lediglich 100 % des Kaufpreises, manche 111% ( wenn das mit Sicherheitsabschlag gerechnet werden muss ), manche wiederum nur 100 %, selbst wenn der Sicherheitsabschlag gerechnet werden muss. Bei letzterem ist nun schon Eigenkapital, nämlich 10 % des Kaufpreises, erforderlich.

    Von Nebenkosten war jetzt noch gar nicht die Rede, denn die spielen für den belehunsgwert keine Rolle, da sie nicht wertsteigernd angesetzt werden, dann redet man von einer Vollfinazierung und auch das ist zu hervorragenden Konditionen möglich, entweder weil man wie oben beschrieben die Sparda Bank als Nachrangfinanzierer mit ins Boot holt oder weil man eine Bank auswählt, die Vollfinanzierungen zulässt, allerdings dürfte dass dann einiges an Zinsen kosten. Das eine ist die Machbarkeit bzw. Darstellbarkeit, dass andere unter welchen Bedingungen, z.B. unter welchen Konditionsgesichtspunkten! Jede Bank hat da seine eigenen Richtlinien und Bedingungen!!!!
    Richtig spannend wird es, wenn man Renovierungen und Modernisierungen zusätzlich mit einplant, denn dann unterscheiden sich zu den o.a. Aspekten die Banken wieder, wer setzt 100 % der Maßnahmen als wertsteigernd an und wer nur 50 % !!!! Bei Kunden mit Eigenkapital lässt sich dann rumspielen, da dreht sich der Beleihungsauslauf lediglich um die Konditionsfindung, bei Vollfinanzierungen stößt man dann an Grenzen, eine Darstellbarkeit gerät in Gefahr!!

    Zugegeben, für einen Laien sehr, sehr kompliziert und unübersichlich, für einen Finanzierungsmakler ganz einfach, denn der gibt das in seine Plattform ein und bekommt angezeigt, wo was in welcher Kombination geht. Im Laufe der Jahre, auch wenn sich täglich was ändert, kommt da eine Routine rein, so dass man immer schon, je nach Ausgangslage des Kunden, erahnen kann wie die Finanzierung bei welcher Bank zu platzieren ist! Eben mit welchem Konzept! Auch wenn sich vieles immer wieder gleicht, so ist doch jede einzelne Finanzierung individuell zu betrachten und das tun wir Finanzierungsmakler im Gegensatz zu abhängigen Finanzierungskonzepten einer einzelnen Bank, denn der sagt ihnen ganz sicher nicht, dass die Bank gegenüber für diesen Fall die bessere ist!!!!! Trotzdem kann auch dieser Banker vor Ort auch aufgrund von Bequemlichkeit oder dem Vertrauen die Lösung sein! Nur letzeters muss er dann auch entgegen bringen und da habe ich so manchmal meine Zweifel, sehe ich, wie die besseren Konditionen oder interene Partnerbanken Banken oder einfach nur KfW doch sehr häufig erst auf dem Tisch kommen, wenn der Kunde mit besseren Konditionen von woanders her wedelt oder einen informierten Eindruck hinterlässt;-))

    Sicherlich gehört dadurch der Informierte zu den Gewinnern, wenn es um die Baufinanzierung geht. Das gilt für den mit viel Eigenkapital, wie auch für den, der keins hat und wo die Einkommenssituation eine Machbarkeit der Finanzieung ohne EK zulässt! Um das zu verdeutlichen, bin ich mal konkret geworden und doch ist es immer wieder spannend und irgendwie jede Finanzieung für sich anders, darum kann man pauschal eigentlich so oder so keine Aussagen treffen!

    Ach ja, sorry für diesen Roman, war mir aber mal wichtig!!!!

    MfG

    Thomas Buhmann

  6. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 6
    Gerd
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    03.03.2010
    Ob diesen Erguss ein Laie noch versteht?

  7. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 7
    noelmaxim
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    Gerd, ist mir egal!

    Der der ihn versteht will, versteht ihn auch und dann wird einiges verständlicher, mitunter auch günstiger!!!! Selbst halb nachvollzogen können diese Informationen schon sehr hilfreich sein!

    Das war das Einmal Eins der Beleihungswertermittlung bzw. Beleihungsauslaufsermittlung und danach richtet sich bei jeder Bank in Bezug auf das Objekt das ja oder nein und vor allem auch die Kondition!!!!

    Du nennst es Erguss, ich fundierte Informationen!!!

    Aber du wirst es ja sicherlich verstanden haben, da du ja hier auch fundiert Hilfestellungen gibst ;-))

  8. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 8
    C. Andreas
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    "Ich hole mir von der Sparda Bank ein Nachrangdarlehen max. 30.000 Euro ohne Grundschuldeintragung für nom. 4,29%. Unterteilt in 8 Jahre fest zu eben 4,29 % und 4 1/2 Jahre zu 1,95 %. Gesamtrate 88 Euro pro 10.000 Euro für die gesamte Laufzeit!!! Hier unterteilt sich die Rate in den ersten 8 Jahren auf Zinsen für Hypo und Besparung eines Schwäbisch Hall Bausparvertrages. Nach 8 Jahren wird die Hypo durch den Bausparvertrag zu 1,95 % abgelöst und dann wird noch ca. 4 1/2 Jahre mit der gleichen Belastung wie vorher das Bauspardarlehen getilgt!!!"

    Die 30.000 gibt es als Nachrangdarlehen und dies hat im "Puzzel" der Finanzierung bestimmt seinen Platz. Nur die 4,29% sind nicht ganz richtig. Eff. liegen wir bestimmt zwischen 5 - 6% da die Tilgung über einen Bausparvertrag von Hall läuft. Da helfen dann die 1,95% auch nicht mehr groß weiter.
    Ist trotzdem sinnvoll, da wir von einem Nachrangdarlehen sprechen. Belastung bei der Schwäbisch Hall im Tarif Fuchs Spezial ist 8 Promille von der Bausparsumme, also bei 30.000 ca. 240,- Euro.

  9. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 9
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
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    07.03.2010
    Hallo C.Andreas,

    du irrst etwas, denn der effektiv Zins für das TA Darlehen der Sparda Bank auf nominal 4,29 % auf 8 Jahre fest ist effektiv 4,39 %!!! Der effektive Zins auf das folgende Bauspardarlehen der Schwäbisch Hall von nominal 1,95 % ist effektiv 2,34 %

    Vielleicht meinst du den Mischzins aus den beiden Perioden, der dürfte so bei um die 4 % liegen ( könnte ich ja eigentlich mal ausrechnen ). Für ein Nachrangdarlehen ohne Grundschuldeintragung und zum Reduzieren des Beleihungsauslaufs für die Erstrangbank oder für die Machbarkeit bzw. Darstellbarkeit der Finanzieung ein Traumzins!
    Selbst der, der Eigenkapital hat kann den Beleihungsauslauf bei der Erstrangbank durch das Sparda Darlehen verbessern und kann somit sogar ansatt eine 80 % Kondition eine 60 % Kondition aushandeln. Das dürften im Schnitt 0,25 % sein und die spart er auf die gesamte Summe des Erstrangdarlehens all die Jahre ein!!! Teilweise ist die Sparda Bank Kondition bei 100 % oder Vollfinanzierungen sogar noch besser als die Erstrangkondition!!!!!!

    Bei jemanden ohne EK geschieht die Konditionsverbesserung auch, der rutscht dann z.B. von 110 % auf 90 % ( da sind die Zinsunterschiede ja noch gewaltiger aufgrund des hohen Auslaufs/Risikos für die Bank ) aber zu dem kann das Sparda Bank Darlehen die Machbarkeit überhaupt herbeiführen, insbesondere bei den Banken, die über 100 % gar nicht finanzieren.

    Natürlich puzzlen wir auch da die Partner zusammen, denn erst mal geht es um die Machbarkeit und dann um die besten Bedinungen. Wie ich immer so schön zu schreiben vermag, erst das individuelle und maßgeschneiderte Konzept, dann die besten Zinsen dazu und glaube mir, die Banken wollen das Geschäft haben und die, die das beste anbietet bekommt das Geschäft!

    Übrigens liegst du mit der Rate auch etwas falsch, denn die Bauspartilgungsrate liegt bei exakt 266,25 Euro. Der Tarif heisst Fuchs 01, Tarifvariante spezial!!! 5 Promille Regelsparrate ( tatsächlich bespart wird er aber etwas höher ), bei 1 % Guthabenszins.

  10. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 10
    C. Andreas
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    08.11.2009
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hallo C.Andreas,

    du irrst etwas, denn der effektiv Zins für das TA Darlehen der Sparda Bank auf nominal 4,29 % auf 8 Jahre fest ist effektiv 4,39 %!!! Der effektive Zins auf das folgende Bauspardarlehen der Schwäbisch Hall von nominal 1,95 % ist effektiv 2,34 %

    Vielleicht meinst du den Mischzins aus den beiden Perioden, der dürfte so bei um die 4 % liegen ( könnte ich ja eigentlich mal ausrechnen ).


    - liegt bestimmt höher als 4%, ich tippe auf ca. 5%.





    Übrigens liegst du mit der Rate auch etwas falsch, denn die Bauspartilgungsrate liegt bei exakt 266,25 Euro. Der Tarif heisst Fuchs 01, Tarifvariante spezial!!! 5 Promille Regelsparrate ( tatsächlich bespart wird er aber etwas höher ), bei 1 % Guthabenszins.
    - ich kenne den Tarif sehr gut :-) ich schrieb ja: 8 Promille der Bausparsumme .ca. 240,- Euro kommt doch sogar hin, ungefähr.

  11. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 11
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Lieber Anderas.C,

    sorry, aber wie kann der Zins über oder an die 5 % sein, wenn der höchste effektiv Zins bei 4,39 % liegt????

    Der muss effektiv weit unter 4,39 % liegen, denn das ist er 8 Jahre auf 30.000 Euro, dann ist er effektiv 2,34 für 4 1/2 Jahre auf ca. 15.000 Euro für das Bauspardarlehen!!!

    Da hast du einen Gedankenfehler oder meinst was anderes wie den effektiven Mischzins!!!!! Oder du willst mich verarschen ;-))

  12. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 12
    C. Andreas
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    08.11.2009
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Lieber Anderas.C,

    sorry, aber wie kann der Zins über oder an die 5 % sein, wenn der höchste effektiv Zins bei 4,39 % liegt????

    Der muss effektiv weit unter 4,39 % liegen, denn das ist er 8 Jahre auf 30.000 Euro, dann ist er effektiv 2,34 für 4 1/2 Jahre auf ca. 15.000 Euro für das Bauspardarlehen!!!

    Da hast du einen Gedankenfehler oder meinst was anderes wie den effektiven Mischzins!!!!! Oder du willst mich verarschen ;-))
    Hallo Noelmaxim,

    deine Beiträge sind immer sehr gut. Ich kenne mich dagegen einigermasen gut aus mit Baufinanzierung, ist aber nicht unbedingt meine Liebe. Ich mache sehr viel Bausparen und Altersvorsorge mit Financial Planning Tools, das ist meine "Liebe".

    Als absoluter Finanzierungsfachmann solltest Du wissen und davon gehe ich aus, dass wenn Du ein Vorausdarlehen x bekommst, Du einen Preis y bezahlen musst. Gleichzeitig bespart man jetzt einen BSV mit AG und 1% Guthabenszins. D.h. Du zahlst den Preis y als Zins und machst somit jeden Monat Minus, da Du jetzt die Gleichung y%-1% hast und dass 8 Jahre lang, bis zu dem Zeitpunkt, wo das "billige" Bauspardarlehen greift.

    Nach meiner Berechnung, ohne die genauen Details zu kennen, komme ich auf 5,02% eff.

    Unter:
    Bausparen - Sofortfinanzierung - Rechner - Stiftung Warentest - test.de

    findest Du den TA-Rechner von Stiftung Finanztest, rechne doch mal mit den genauen Daten nach (die ich nicht im Detail kenne). Apropos, 5,02% ist ein Spitzenzins für ein Nachrangdarlehen bei der oben beschriebenen Fallstudie.

  13. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 13
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Was du meinst ist das Vergleichswertverfahren zum Annuitätendarlehen. Ok, ich werde beides mal ausrechnen, aber spielt denn dieser Effektivzins wirklich eine Rolle?

    Da ich mehrere Bausteine habe und mind. ein Baustein ja günstiger durch das Einbringen des Spardabankdarlehens wird, müsste ich diese effektive Einsparung ja auch wieder miteinbringen!! Das wird doch zu kompliziert!

    Ein einziges TA, Konstant oder Vorausdarlehen einem Annuitätendarlehen gegenüber gestellt, ok, dann nehme ich die Berechnungsethode, nicht aber bei mehreren Bausteinen, denn man würde im Vergleich die effektive Einsparung durch das Sparda Bank Darlehen auf das Erstrangdarlehen gar nicht mit einbringen können. So komplziert mache ich es mir selber nicht, das versteht dann gar keiner mehr!

    Aber ich gebe dir Recht, deine Berechnungsmethode gibt es auch, nur diese bringe ich bei Modellen mit mehreren Bausteinen nicht an

  14. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 14
    C. Andreas
    C. Andreas ist offline
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    08.11.2009
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Was du meinst ist das Vergleichswertverfahren zum Annuitätendarlehen. Ok, ich werde beides mal ausrechnen, aber spielt denn dieser Effektivzins wirklich eine Rolle?

    Da ich mehrere Bausteine habe und mind. ein Baustein ja günstiger durch das Einbringen des Spardabankdarlehens wird, müsste ich diese effektive Einsparung ja auch wieder miteinbringen!! Das wird doch zu kompliziert!

    Ein einziges TA, Konstant oder Vorausdarlehen einem Annuitätendarlehen gegenüber gestellt, ok, dann nehme ich die Berechnungsethode, nicht aber bei mehreren Bausteinen, denn man würde im Vergleich die effektive Einsparung durch das Sparda Bank Darlehen auf das Erstrangdarlehen gar nicht mit einbringen können. So komplziert mache ich es mir selber nicht, das versteht dann gar keiner mehr!

    Aber ich gebe dir Recht, deine Berechnungsmethode gibt es auch, nur diese bringe ich bei Modellen mit mehreren Bausteinen nicht an
    "Aber ich gebe dir Recht, deine Berechnungsmethode gibt es auch, nur diese bringe ich bei Modellen mit mehreren Bausteinen nicht an"

    Verkauft sich besser :-)

  15. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 15
    noelmaxim
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    07.03.2010
    Lieber c.Andreas,

    willst du wirklich nur diesen Vergleichszins für den TA-Baustein berechnen?
    Will man nicht die gesamte Finanzierung, also alle Bausteine einem anderen Modell gegenüber stellen? Würde es hier nicht wirklich helfen bzw. ausreichen, wenn man den Effektivzins bzw. den Mischzins des TA-Bausteins nennt? Wird das für den Kunden nicht zu kompliziert, wenn ich jetzt den Vergleichszins für das TA-Darlehen anbringe, aber dann die Auswirkung auf die Gesamtfinanzierung nicht berücksichtige? Da wird effektiv dann insbesondere durch den TA-Baustein auch ein anderer Baustein etwas günstiger, das muss man dann doch wahrhaftig nicht mehr benennen!!!!

    Ich habe dir ja Recht gegeben, dass man durchaus im Vergleichsverfahren den effektiv Zins gegenüber einem Annuitätendarlehen ausrechnen kann, aber das nützt doch gar nichts, da das TA-Darlehen nur ein Baustein ist.

    Deine Methode wendet man an, wenn man 100.000 Euro TA-Darlehen gegen ein 100.000 Euro Annuitätendarlehen vergleichen will, aber doch nicht bei Konzepten mit mehreren Bausteinen.

    Übrigens, vielleicht hilft dir das und wir werden uns wieder einig ;-)) Ich berechne selbstvertsändlich immer alle Kosten mit Tilgungsplänen, so dass man innerhalb der Zinsfestschreibungen genau sehen kann, was was kostet bzw. wie die Gesamtkosten sind der einzelnen Bausteine sind. Da sind dann ja auch exakt alle Zahlungen für das TA-Darlehen effektiv berücksichtigt! Eben auch weil sich dann im Gesamtkonzept zeigt, wie toll dieser Baustein sein kann.

    Das, wie du so schön anmerkst, verkauft sich dann wirklich besser, denn der Kunde sieht die Gesamtkosten bis zu dem Zeitpunkt, wo sie nicht klar sind, eben bis zum Zinsfestschreibungsauslauf und da bewirkt dieses TA-Baustein doch einiges!!!!!

    Wenn ich auch kein Freund von TA-Darlehen und Vorausdarlehen bin, aber die Transparenz der Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit ist bei diesen Modellen wohl mit am besten und als Hilfsmittel zur Subventionierung der Zinsen für die anderen Bausteine oder gar die Machbarkeit/Darstellbarkeit der Finanzierung nehme ich das TA Darlehen der Sparda Bank eben bezogen auf eine max. Summe von 30.000 Euro sehr, sehr gerne!!!

    Aber wie gesagt, die Vergleichswertmethode für diesen Baustein bringe ich dann wirklich nicht mehr an, denn erstens hat danach noch nie einer gefragt und zweitens präsentiere ich damit Zahlen, womit niemand so richtig was anfangen kann. Ohne jemanden damit zu benachteiligen kann man dieses getrost vernachlässigen und trotzdem noch sehr kompetent und glaubhaft sein!!!!!

  16. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 16
    Fin-Spezi
    Fin-Spezi ist offline

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    seit
    17.03.2010
    Hi Ihr beiden,

    grundsätzlich habt Ihr beide Recht. Es gibt halt immer 2 Seiten, wie etwas betrachtet werden kann.

    Allerdings ist Eure Diskussion schon mehr philosophischer Natur und geht am Kern der Frage vorbei. Dazu merkt man Euch die fachliche Kompetenz schon fast zu stark an.
    So nach dem Motto : Ich wollte doch nur wissen, wie spät es ist, und nicht wie eine Uhr funktioniert.

    Was hier leider mit dem Vorschlag der TA gg. Bsp-Vertrag völlig untergeht, ist einfach der Punkt, dass es schon eher schwierig ist, eine 100% Finanzierung mit einem Nachrangdarlehen ohne Grundschuld so umgesetzt zu bekommen. Dazu kommt noch die Frage, ob das Bauspardarlehen regulär überhaupt innerhalb des "zugelassenen" Beleihungsrahmen liegt. Denn nach 8 Jahren ist u.U. die Beleihung wg. zu hohem Auslauf noch gar nicht über die Bausparkasse möglich. (Ich weiß um die Möglichkeiten der Darlehensvergabe gg. Negativattest... aber sollte man einen Kunden hierauf beraten? Zumal es Fälle gibt in denen geflunkert werden muss um das überhaupt zu bekommen).

    Ein weiterer Aspekt ist ebenfalls untergegangen. Nur dass 2 Personen im Verdienst stehen bedeutet noch lange nicht, dass ein starkes Einkommen vorhanden ist. Das geringe Eigenkapital lässt hier auf eine normale Größenordnung schließen. Dazu 2 Ratenkredite.
    Da muss es sehr wohl überlegt sein, ein Darlehen anzubieten, dass letztlich mit einer Belastung von > 10% p.a. zu Buche schlägt. Sind zwar "nur" 30.000 € aber im Vergleich eine Belastung von ca. 100% mehr als unbedingt notwendig. Kann gut sein... muss es aber nicht.

    Letztlich ist es aufgrund der unzureichenden Angaben nicht möglich, Konditionell Finanzierungskonzeptionen zu erarbeiten, die den Frager weiterhelfen. Das ist rein spekulativ. Schon allein die Frage, in welchem Bundesland sitzt "Iron Man" kann die Möglichkeit der Sparda ausschließen.

    Die Frage war ja schließlich: Kann ich überhaupt als Immobilienfinanzierer bei einem Kreditinstitut auftreten? ...habe ich eine Chance zu finanzieren?

    Und die Antwort ist.... da sind wir uns alle einig..... Yes, you can!

    Grüße

  17. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 17
    noelmaxim
    noelmaxim ist offline
    Avatar von noelmaxim
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    07.03.2010
    Fin-Spezi,

    super Beitrag!!!

    Das Darlehen bei der Schwäbisch Hall wird nach 8 Jahren exakt 15.000 Euro ( das war auch so aufgrund deiner angesprochenen Thematik beabsichtigt ) betragen, diese Summe macht die Schwäbisch Hall gegen Negativerklärung und basiert noch auf dem alten Bausparkssengestz. Seit 1 Jahr ist diese Grenze sogar auf 30.000 Euro nach dem Bausparkassengesetz erhöht worden. Probleme sehe ich da in Absprache mit der Schwäbsich Hall wirklich nicht!

    Die Sparda Bank interessiert nicht, was im Vorrang ist und der Erstrangbank in der Regel nicht, was im Nachrang ist, einzig der Kapitaldienst ist entscheidend

    Das Sparda Bank Nachrangdarlehen ist kein Eilheilmittel, wenn gleich es bei mir oft sehr, sehr nützlich ist und natürlich spielt die Region auch eine Rolle!!

    Es ist schwierig, immer alles in den Beiträgen zu berücksichtigen, du hast Recht, das Thema Baufinanzierung - will man es auf einem hohen Niveau betrieben - ist viel zu komplex und es zählt immer der individuelle Fall und irgendwie ist es ja auch immer wieder anders, vor allem wenn man theoretisch jede Bank in Deutschland anbieten kann! Das muss dann schon vor Ort persönlich und individuell geklärt werden.

    Ich will aber immer so viel wie möglich nützliches hier im Forum loslassen, damit sich jeder der dich informieren will, das raussucht, was ihn interessiert und grundsätzlich kann man oft auch nur etwas anreißen, denn unter dem Strich können hier definitiv keine Finanzierungskonzepte angebracht werden, wohl eher nur Grundsätzlichkeiten!

    Ich muss wohl noch lernen, mich kürzer zu fassen und allgemeiner zu werden, sonst entsteht der Eindruck, die Thematik wäre ja ganz einfach und so ist es beileibe nicht!

  18. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 18
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    @noelmaxim

    Ich weiß leider nicht mehr, ob die Auslegung der Darlehen gg. Negativattest gem. Bsp-Gesetz so wie von Dir beschrieben ganz (im Sinne von 100%) zutrifft.

    Denn m.W. ist das D. gg. Neg.-Attest nur zur Vereinfachung im Gesetz ermöglicht worden. Dieses Negativ-Attest sagt ja auch nur aus, dass das Besicherungsobjekt nicht nachträglich belastet werden darf und daher keine Besicherung des "Kleindarlehens" erfolgen muss. Es muss also sichergestellt werden, dass im Falle eines notleidend werdenen Darlehens eine Eintragung sofort nachgeholt werden kann. Diese Eintragung darf aber regulär trotzdem nicht über dem Beleihungsrahmen einer Bausparkasse liegen. Wenn eine Bausparkassen durch eine solche Beleihung auf einmal Spitzenausbieter im >90% wird, und es hart auf hart kommt kann das zuständige Aufsichtsgremium das zum Anlass nehmen die Bsk genau zu prüfen.

    Das wissen die Bausparkassen sehr wohl, sind aber z.Zt. vermehrt bereit ein Risiko einzugehen. Aber diese Praxis ist nicht immer Rechtskonform und kann auch ganz schnell eingestellt werden.

    Klar ist, Spielräume sind vorhanden.
    Aber im Grunde bewegt man sich so ein ganz klein wenig in einer Grauzone.

  19. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 19
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    Ok, bleibt zu prüfen, wenn das Darlehen über 15.000 Euro hinaus geht. Trifft hier aber nicht zu, denn es gibt auch das sogenannte Blankodarlehen.

    Im übrigen wissen sich Bausparkassen zu helfen, wie sie über die 80 % hinausgehen können, nähmlich mit der sogenannten Aval Bürgschaft!

    Schon interessant, dass ich Plädoyers für Bausparkassen abgebe, wo ich diese doch so bewundere ;-))

  20. AW: Immobiliendarlehen trotz weiterer laufender Kredite # 20
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    Schon interessant, dass ich Plädoyers für Bausparkassen abgebe, wo ich diese doch so bewundere :wink:
    *lach*

    So verkehrt ist die Welt.... aber wenn es im Einzelfall passt, dann spielt das Mittel nicht die Rolle, sondern die Lösung

    Bin kein Freund des Bsk.-Modells da das meistens als "Nebelbombe" fungiert... "wenig Zins alles gut". Aber wehe, man schaut es sich mal nüchtern an. Dann ist oft schnell mal die Luft raus.

    Und die Methoden werden dabei immer undurchsichtiger. M.E. auch unter dem Hintergrund, dass die meisten Kreditnehmer durch die Medien (auch das I-Net) zu aufgeklärt sind. Da muss halt immer irgendetwas "Voodoomäßig Gutes" geschaffen werden, das dann erstmal keiner mehr erklären kann.

    Grüße

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