in der letzten Zeit habe ich mich ein wenig damit beschäftigt, wie ich den Aufbau von Eigenkapital für eine Immobilie angehen könnte. Dabei ist bei mir eine Kombination aus einem Riester-Sparplan und einem Bausparvertrag hängen geblieben. Nun meine Bitte an das Forum, diesen Weg zu beurteilen und zu kommentieren.
Ausgangssituation:
Baujahr: 1984
Jahreseinkommen: ca. 30.000 Euro
Lebensumstände: eheähnliche Gemeinschaft, keine Kinder (Zukunft: Vielleicht), seit ca. 2 Jahren in einer Festanstellung mit Perspektiven (in meinen Augen sicherer Arbeitsplatz)
Vorsorgen/Absicherungen: lediglich Privathaftpflicht, Zahnzusatz, BU-Versicherung ohne Ausschlüsse, keine Altersvorsorge bisher, Notgroschen wird aktuell aufgebaut (kleine Reserve ist vorhanden)
Meine Idee:
- Abschluss eines Riester-Banksparplans, steueroptimierte Zulagennutzung, also Kapitalaufbau mit staatlicher Förderung
- Abschluss eines Bausparvertrages, monatliche Besparung, Sichern der aktuellen Zinsen, bei Finanzierung wird das Bauspardarlehen als Eigenkapitalhebel gegenüber dem erstrangigen Darlehensgeber genutzt
- restliche Überschüsse über Tagesgeld-Sparen und Festzinsleiter nutzen
Konkret in Zahlen:
Monatliche Sparleistung: ca. 700 €
Riester-Sparplan: ca. 165 € (also der Maximalbetrag für die Steuerentlastung)
Als Basis habe ich einen Zinssatz von 1,75% gewählt. Alles darüber ist nicht garantiert und ist nice-to-have für die Berechnung. Durch die Zulage (154 €) und die Steuerersparnis (400 €) und der monatlichen Rate komme ich nach 6 Jahren auf ca. 16.000 € Kapital, welches ich für die Immobilienfinanzierung nehmen kann.
Bausparvertrag: ca. 150 €
Zum groben Berechnen habe ich den Alte Leipziger Tarif easy Finanz niedrig mit 1,0% Abschlussgebühr, eine Bausparsumme von 20.000 € und einer Mehrzuteilung gewählt. Bei einer Ansparphase von 6 Jahren komme ich auf ca. 10.000 € Guthaben, bei Nutzung der Mehrzuteilung auf ein Darlehen von ca. 20.000 € bei einer monatlichen Darlehensrate von ca. 250 €. Zinssatz: 2,90%. Ergo: ca. 30.000 € an Kapital von der Bausparkasse.
Eigene Barmittel: ca. 400 € / Verwendung auch als Notgroschen & Anschaffungen oder Urlaub
Hier bin ich von ca. 10.000 € ausgegangen, welche für einen eventuellen Kauf einer Immobilie freigemacht werden können. Vermutlich wird es mehr, aber ich setze lieber weniger an.
Am Ende der 6 Jahre hätte ich dann:
Barmittel: 10.000 €
Riester-Sparplan: 16.000 €
Bausparguthaben: 10.000 €
Bauspardarlehen: 20.000 €
Summe: 56.000 €
Mit diesem Kapital sollte man "sicherer" um ein erstrangiges Darlehen feilschen können.
Nun die Begründung:
Ich habe absichtlich einen Sparplan gewählt, da mein Anlagehorizont aktuell lediglich 6 Jahre, vielleicht auch 7 Jahre sind. Produkte mit höheren Abschlussgebühren killen mir sonst die Rendite. Mit einem Sparplan bin ich flexibel aufgestellt. Ich kann den Anbieter recht schnell und kostengünstig wechseln. Im Falle einer Immo-Finanzierung geht das Guthaben in ein Wohn-Riester-Darlehen. Sollte ich den Weg der Immobilie nicht gehen, habe ich einige Jahre schlechtere Rendite gehabt (Sparplan sowie Bausparguthaben) und kann dann immer noch switchen. Den Bausparvertrag nutze ich absichtlich nicht als Riester-Vertrag, da ich mir die Option offen halten möchte, eine Immobilie zu erwerben oder nicht.
Ich hoffe, dass ich diesen Plan halbwegs deutlich rüber gebracht habe und bin schon jetzt dankbar für Meinungen, Kritik & Vorschlägen.
Momentan sind auch Veränderungen des Riesterkonzeptes geplant,eine Entscheidung über die genauen Veränderungen auch bezüglich Wohnriester sollte man im Auge behalten.Grundsätzlich soll folgendes verändert/verbessert werden:
-Die Entnahme muss zeitlich nicht mehr unmittelbar mit dem Immobilienerwerb zusammenfallen;
-Die Entschuldung soll nicht mehr an den Beginn der Auszahlungsphase gebunden sein;
Warten wir es ab...
Mir scheint, als ob diese (und weitere) Regelungen heute beschlossen wurden.
So ist es.Insgesamt wurden 22 Punkte verabschiedet,die Hälfte davon betrifft den "Wohnriester".
Der (aus meiner Sicht) wichtigste Punkt:
Die jährliche Erhöhung des Wohnförderkontos wird von 2 auf 1% gesenkt.Bei einer entsprechend hohen Entnahme wird dadurch die Steuerlast deutlich vermindert,da hier ja auch über einen längeren Zeitraum der Aufzinsungseffekt entsprechend gemildert wird.
Gibt es dann eigentlich noch gute Gründe für den Abschluss eines riestergeförderten Bausparvertrages?
So wie ich das verstehe, profitieren nun auch Eigenheimbesitzer die die Immobilie in/vor 2008 gekauft/gebaut haben von dieser Änderung und bisher kein Wohn-Riester nutzen. Also als Baustein zur weiteren Entschuldung oder eventuellen Umbaumaßnahmen.
Erhalte in den nächsten Tagen Unterlagen für Riester-Banksparpläne. Heute ist Termin bei einer Bausparkasse. Das Ergebnis meiner Produktauswahl werde ich dann am Ende posten, vielleicht hilft das einigen anderen Lesern die ebenfalls auf der Suche nach Banksparplänen sind. Sich die Informationen hierfür zu holen, gestaltet sich ein wenig aufwendig.
Für Umschuldungen konnten, bei einigen Bausparkassen mit entsprechenden Kombiprodukten, schon immer die WohnRiester-Verträge auch bei älteren Objekten eingesetzt werden.
Wer z. B. ein selbstgenutztes Objekt in 2003 (vor 2008) angeschafft und finanziert hatte, kann diese Finanzierung mit einem WohnRiester-Kombiprodukt (Vorausdarlehen kombiniert mit einem WohnRiester-Bausparvertrag) ablösen/umschulden. Es muss sich dabei um ein Kombiprodukt handeln. Bei einem bereits zugeteilten WohnRiester-Bausparvertrag konnte (bisher) nur das Guthaben (= Altersvorsorgevermögen) genutzt werden.
Ob - nach den aktuellen Veränderungen - Umbaumaßnahmen finanziert werden können, kann ich nicht sagen. Bin zurzeit unterwegs und mir liegen die Änderungen noch nicht vor. Bisher waren Umbaumaßnahmen und Modernisierugnen ausgeschlossen.
So ist es.Insgesamt wurden 22 Punkte verabschiedet,die Hälfte davon betrifft den "Wohnriester".
Der (aus meiner Sicht) wichtigste Punkt:
Die jährliche Erhöhung des Wohnförderkontos wird von 2 auf 1% gesenkt.Bei einer entsprechend hohen Entnahme wird dadurch die Steuerlast deutlich vermindert,da hier ja auch über einen längeren Zeitraum der Aufzinsungseffekt entsprechend gemildert wird.
Über die verschiedenen Riestersparplanformen würde ich mir nicht so viel Gedanken machen. Sie alle haben eines gemeinsam. In der Rendite sind sie eher bescheiden, dafür aber eben meist transparent und flexibel
So, ich habe mir den zitierten Beitrag nicht ganz so zu Herzen genommen und doch Vergleiche durchgeführt. Auch wenn es kein großer Unterschied ist, aber hier das Ergebnis meiner Recherche:
Folgende Anbieter habe ich in die engere Wahl genommen:
Berliner Bau- & Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG
Volksbank Gronau
Nun meine Bitte, die Angebote kurz zu bewerten, da ich mich vermutlich schon zu sehr auf die 1892 eingeschossen habe und daher einige neutrale Meinungen erfragen möchte.
Bei der 1892 habe ich aktuell 2,25% (Höchsrechnungszins von derzeit und in 2013 1,75% garantiert). Eine Zinssenkung zum 05.11.2012 ist bereits angekündigt und ich gehe davon aus, dass es auf die 1,75% hinauslaufen wird. Zusätzlich, und das ist der ausschlaggebende Punkt, einen Bonus von 5% aufs gesamte Guthaben mit der 5. Zinsgutschrift. Negativ: Ich "darf" einmalig 300,- zahlen, damit ich in diesem Club beitreten darf. Diese 300,- werden NICHT verzinst und haben im ungünstigsten Falle eine Auszahlungsdauer von 3 Jahren nach Kündigung (Kündigungsfrist von 2 Jahre zum Ende des laufenden Jahres). Dazu könnte ich allerdings noch von anderen netten Sparprodukten profitieren.
Die Volksbank Gronau bietet eine Differenz von 0,50% zur Umlaufrendite an, ABER IMMER mindestens 1,50%. Einen Bonus gibt es hier nicht, ebenfalls nicht das Eintrittsgeld.
Die anderen Anbieter sind verschiedene Sparkassen und Volksbanken, die aber aktuell, aufgrund der schwachen Umlaufrendite, locker unter 1,00% liegen. Außerdem bieten viele Banken das Produkt nur regional an. Also kann ich die außen vor lassen.
Da der Höchstrechnungszins vermutlich in den nächsten Jahren "sterben" wird oder auch noch weiter runter geht, habe ich hier natürlich eine klare Unsicherheit. Andererseits reisst der Bonus (ca. 500 Euro nach 5 Jahren) natürlich wieder vieles raus. Die Wechselgebühren betragen 100,- bei 1892, bei der VoBa Gronau 50,-.
Ich tendiere aktuell dazu, den 1892-Vertrag zu nehmen und 5 Jahre zu besparen. Dann den Bonus mitnehmen und sich die dann aktuelle Situation anzuschauen. Der Höchstrechnungszins (oder der evtl. Nachfolger) muss schon drastisch unter 1,00% rutschen, damit sich der VoBa-Vertrag lohnt. Der Bonus haut es eben kräftig raus.
Jetzt nochmal meine Bitte um Meinungen und Einschätzungen, auch wenn ich mir vielleicht zuviele Gedanken hier mache.
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Der Fragesteller dankt für diese hilfreiche Antwort
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tequila
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19.04.2012
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tequila
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AW: Riester-Sparplan / Bausparvertrag / Immobilie
Hast Du denn einmal durchkalkuliert,wie hoch der Referenzzinssatz bei der VoBa Gronau sein müsste,um den "Rückstand" gegen den anderen Anbieter innerhalb der von Dir avisierten 5 Jahre aufzuholen?Sicherheit hast Du bei der Rechnung nie,aber Du kannst Dir ja in etwa ausmalen,wie hoch bzw. gering die Wahrscheinlichkeit ist,dass diese durchschnittliche Verzinsung auch tatsächlich erreicht wird.Ansonsten würde ich auf Grund des kurzen Zeitfensters auch zum ersten Angebot tendieren.Wenn dann die Finanzierung anstehen sollte,wirst Du wahrscheinlich eh "wohnriestern" (wollen)?!
Danke. So einen "Schlag auf den Hinterkopf" habe ich wohl gebraucht.
Der Zinssatz müsste durchweg von Beginn an bei 3,10% liegen, damit ich an das Angebot mit 1,75% + Bonus komme. Tendenz eher höher, da ich für das Jahr 2013 mit einer Umlaufrendite von 3,60% (VoBa nimmt 0,50% als Marge) nicht klakulieren sollte. Daher muss der Zinssatz später noch stärker steigen, da ich den wichtigsten Faktor Zeit bereits veloren habe dann. Danke, für den Wegweiser.
Ich werde das Thema nochmals hoch holen, jedoch nicht weil ich eine Frage habe. Habe den Sparplan bei der 1892 genommen. Heute habe ich einen Newsletter von denen erhalten, in welchem man natürlich auch ein wenig Werbung für sein Produkt machte (dies soll nebensächlich sein!).
Jedoch war hier ebenfalls ein ausführlicher Vergleich vieler Riester-Banksparpläne bei. Aus eigener Erfahrung weiß ich, dass man nicht einfach an solche Infos kommt, daher werde ich diesen Artikel hier mal posten für die Nachwelt.
Bei einem Rendite Wohn Riester Tarif gibt es zur Zeit sichere und feste 4% Zinsen.
Korrekt. Sie sprechen von der Aachener Bausparkasse.
Hier sind 1,5% Zinsen + 2,5% Bonus am Ende bei Darlehensverzicht drin.
Nach 7 Jahren komme ich (inkl. Riester-Zulage ohne AN-Sparzulage und Wohnungsbauprämie) auf ca. 16.000 Euro Endguthaben. Bei der 1892 liege ich bei knappen 16.500 Euro.
Mein Ziel ist es jedoch den Riester-Vertrag solange zu fahren bis ich den Bonus (5% nach 5 Jahren auf das gesamte Guthaben) erhalten habe.
Dann kann ich immer noch schauen, welches Produkt am Markt besser für mich ist.
Nee, zumindest wenn ich so rechne, dass ich auch im 10. Jahr bei der 1892 wieder einen Bonus von 5% auf das Gesamtguthaben erhalte. Auch wenn es nicht meine Absicht ist, das Teil solange laufen zu lassen.
Bausparvertrag = ca. 24.100 €
Banksparplan = ca. 24.730 €
Kurzum:
Ich denke, dass man mit Sicherheit beide Produkte nehmen kann. Ich für meinen Teil kann jedoch keinen erheblichen Vorteil des Bausparers gegenüber den Banksparplan sehen. Ebenfalls auch keinen erheblichen Nachteil. Natürlich habe ich beim Bausparer die absolute Sicherheit der Zinsen. Aber mal ganz ehrlich: Kann das Zinsniveau für Guthabenzinsen noch schlechter werden? Ich gehe von steigenden Zinsen aus, nicht kurzfristig in den nächsten 1-2 Jahren. Aber langfristig. Der Bausparer wird in 10 Jahren ebenfalls mit 1,5% + 2,5% Bonus verzinst werden.
Ah, mit dem Sparplan hab ich mich auch schon auseinander gesetzt, das scheint mir eine sehr vernünftige Lösung zu sein.
Vor allem als Alternative zur klassischen Lebensversicherung.
Vor allem als Alternative zur klassischen Lebensversicherung.
In diesem Fall ist ja sogar der Banksparplan an dem Höchstrechnungszins (welcher ja die Garantieverzinsung der Lebensversicherungen setzt) gekoppelt. Wie sich dieser Benchmark in den nächsten Jahren entwickeln wird ist natürlich unbekannt.
Bei dem Banksparplan profitiere ich natürlich nicht von Überschüssen, welche bei einer LV gezahlt werden (im Idealfall). Im Gegenzug habe ich aber auch keine Abschlussgebühren oder Kontoführungsgebühren die eine eventuelle Überschussbeteiligung auffressen könnten.
Habe ein gutes Gefühl mit dem Saatgut, welches ich nun gestreut habe. Jetzt muss ich nur noch gießen (konstant einzahlen).
Riester-Sparplan / Bausparvertrag / Immobilie
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Zitat von tequila
