Finanzierung 2 fam. DHH

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  1. Avatar von willsparen
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    Standard Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo liebe Forenexperten,

    ich habe vor eine 2 Fam. DHH zu kaufen.
    Das Haus befindet sich in Aschaffenburg/Bayern.
    Es hat insgesamt 240qm Wohnfläche und ist derzeit aufgeteilt in:
    Dachgeschosswohnung 110qm
    Erdgeschosswohnung 1: 80qm
    Einliegerwohnung im Erdgeschoss: 50qm.
    Das Haus soll 450000,--€ kosten.
    Es kommen keine Maklergebühren, also nur Grundbuch und Notar dazu.
    Wären also insgesamt 472000,--€.

    Mein Eigenkapital beträg 180000,--€ wobei ich nur 160000,--€ in das Haus einbringe und den rest zurückhalte für renovierung weil mein gestriger bankberater sagte das es für renovierung keine guten zinssätze gibt.

    ergibt also ein Dahrlehensbedarf von 312000,--€

    ich war gestern bei der psd bank und ich bekäme bei den werten und der beleihung 1,95% für 10 jahre. was natürlich top ist wie ich finde.
    ich dachte mir das ich mit 3% tilgung starte, die monatliche rate wäre dann 1289,--€.

    jetzt sagte mir der berater das er parallel einen baussparer mit ansparen würde um eine gewisse zinssicherheit nach den 10 jahren zu haben.
    diesen würde er aber nicht abtreten für die tilgung wie bei anderen banken üblich, sondern eben nur separat laufen lassen um dann zu sehen wie die zinsen sind. man könnte dann schauen ob man den bausparer nimmt um zu tilgen oder etwas anderes damit macht falls die zinsen weiterhin günstig sind.

    nach 10 jahren sind immer noch 210000,--€ restschuld vorhanden.

    wobei ich ihm sagte das ich nicht mehr wie 1500,--/mtl. zahlen möchte. und ich denke da wird es ja höchstens ein 40-50 tausender sein. also wären immer noch 160000,--€ unsicher.

    jetzt ist es folgendermaßen, da ganze funktioniert natürlich auch nur wenn ich die dachwohnung vermiete. ich denke das ich locker 700,--€ eher 750,--€ an miete bekomme. und evtl. überlegen wir noch eine zeit lang die ELW auch zu vermieten. ist derzeit für 325,--€ kalt vermietet und erst später beide wohnungen zusammenzulegen um mehr wohnraum zu haben.

    aber ich wollte trotzdem gleich so rechnen das es funktioniert wenn wir die ELW nicht vermieten würden also rechne ich auch nur mit max. 750,--€ mieteinnahmen.

    jetzt meine fragen:

    was ist sinnvoll wegen der vermietung der dachwohnung und absetzung der Zinsen und abschreibung?
    sollte ich den kredit nach den wohnflächenverhältnissen splitten damit ich beim finanzamt die zinsen dafür geltend machen kann oder reicht eine berechnungstabelle wenn ich nur einen kredit mache?
    und geht das überhaupt, weil die wohnungen nicht notariel geteilt sind?
    es wird nur als DHH geführt.

    dann ist ja auch zu beachten das ich ja in den 10 jahren tilgen werde und somit mit der zeit die schuldzinsen sinken und ich nicht mehr soviel absetzen kann.

    und noch eine frage zur bank. also das klingt alles sehr gut was der psd berater so erzählt hat und ist ja fast zu schön um wahr zu sein. nur zum vergleich. meine hausbank die sparkasse bietet derzeit 2,8% für 10 Jahre.

    kennt jemand die bank, laut googleeinträge wird sie ja sehr gut dargestellt.

    vielen dank schonmal für eure beiträge

    Gruß
    der sparer

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo Willsparen,

    ein gebundener Sollzins von 1,95 % für 10 Jahre fest sind nicht möglich, bitte schauen sie sich das Angebot noch mal genau an, evtl. ist das ein variabler Zins, der aber dann zu hoch wäre.

  3. Avatar von willsparen
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo Herr Buhmann,

    ich war am montag in dem beratungsbüro der psd und der sagte 1,95 für 10 jahre fest. ist auch auf der internetseite im schnellrechner zu sehen. normal hat die psd gerade 2,1% für 10 jahre aber bei der beleihung und den daten wären es 1,95%. aber ich warte noch auf das schriftliche angebot. ich frgate den berater auch mehrfach wo denn hier der haken wäre. aber es wäre wohl keiner.
    abgesehen davon... 2,1% wären ja auch noch top !

    Viele grüße

  4. Avatar von baufibemu
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo, das kann dann ja nur die PSD Nürnberg sein. Die ist in Ordnung. Die 1,95 % sind tatsächlich die Top-Konditionen von denen. Ob die zu halten sind? Die gelten nämlich eigentlich nur bis 60 % Beleihung und da sind Sie jedoch weit davon entfernt. Beste Grüße

  5. Avatar von willsparen
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    hmmm, stimmt. bei mir wären es 66,5%.. hmm hatte ich gar nicht gelesen und hat er auch nicht gesagt. ok, frage ich nochmal nach.

    aber gibts irgendwelche tipps bezüglich meiner fragen. anscheinend sind alle so geschockt von dem zinssatz... :-)

  6. Avatar von baufibemu
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo, warum geschockt. Ich sehe die Konditionen ja täglich und biete Sie unseren Kunden an. Ob die Konditionen tatsächlich zu halten sind, kann man erst sagen, wenn man die Unterlagen eingesehen hat. Und das hat der Berater der Bank ja wohl. Wir hier nicht. Und deswegen ist es auch schwierig, etwas über die weitere Finanzierungsstruktur zu sagen. Generell gilt es aber zu überprüfen, ob es nicht vielleicht sinnvoller ist, den Ansparbetrag für den Bausparer in die Tilgung zu stecken, da ohnehin nur ein Teil durch den Bausparer abglöst werden kann. Auch das können wir von hier aus nicht beantworten.

    Beste Grüße
    Bernd Munder

  7. Avatar von baufibemu
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    Bzgl. Splittung: Ich würde das Darlehen in einzelne Tranchen aufsplitten. Getrennt nach eigengenutzt und vermietet.

    Beste Grüße

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo willsparen,

    wie kommen sie eigentlich auf den von ihnen errechneten Beleihungsauslauf? Die PSD Banken nehmen einen sogenannten Sicherheitsabschlag, somit verringert sich der Beleihungswert. Sollte dieser Sicherheitsabschlag wie bei unserer PSD Bank aus der Rgion 10 % sein, dann ist der Beleihungswert 405.000 Euro und der Beleihungsauslauf würde dann bei 77 % liegen. Dann wäre die Kondition natürlich noch unrealistischer, bzw. noch weniger nachzuvollziehen.

    Nun, da ich mal unterstelle dass sie sehr wohl einschätzen können was man ihnen dort angeboten hat, sei mal erwähnt, dass man so pauschal den individuellen Fall hier nicht besprechen kann, da man keine Detals kennt/weiß. Dafür haben die Banken - selbst ein und die selbe Bank untereinander - einfach zu unterschiedliche Beleihungsermittlungsmethoden/Richtlinien, zu dem gibt es auch bonitätsabhängige Konditionen bei einigen Banken. Darum empfehle ich immer, den Apfel nicht mit der Birne zu verwechseln.

    Ich kann nur spekulieren und da ich selbst bei einem tatsächlichen Beleihungsauslauf von 60 % eine Kondition von nom. 1,95 % für nicht erzielbar am Markt halte, gehe ich von einem vorfinanzierten/zwischenfinanzierten Bausparvertrag aus, das würde die 1,95 % erheblicher relativieren. Warum allerdings ihr Bausparvertrag dann nicht abgetreten wird, lässt sich für mich nicht nachvollziehen und bringt mich dann doch von dieser Vermutung wieder etwas ab! Erwähnt sei aber auch, dass ich im Laufe der Jahre Kunden kennengelernt habe, die dann nach Jahren sagten, so war das aber nicht abgesprochen, sprich der Bausparer wurde sehr wohl abgetreten, es handelte sich wohl um einen vorfinanzierten oder zwischenfinanzierten Bausparvertrag. Ob der Kunde da was nicht verstanden hatte oder der Bankberater etwas falsches vorgegeben hat, spielt keine Rolle, denkbar wäre aber beides.

    Es bleibt zu prüfen, ob es sich um ein annuitätisches Darlehen handelt und nicht um ein endfälliges, wie hoch der effektiv Zins ist, bei welcher Kasse der Bausparvertrag abgeschlossen werden soll und/oder ob dieser eben als Zusatztilgung dienen soll, somit frei wählbar wäre oder die gesamte Tilgung vereinnahmt und somit abgetreten werden muss. Ist es ein separat, neben der annuitätichen Tilgung herlaufender Bausparvertrag, dann gilt es auch hier den Markt zu selektieren, denn da gibt es gewaltige Unterschiede und die besten Tarife am Markt - besser gesagt die Gesellschaften die diesen Tarif anbieten - haben keinen Verbundpartner Bank, insofern werden diese Tarife auch nicht über die Banken angeboten.

  9. Avatar von baufibemu
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Auch die Nürnberger nehmen Sicherheitsabschläge vor. Aber erst ab einem Objektalter von 10 Jahren.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Ganzheitlich sei aber erwähnt, bei nom. 1,95 % würde ich gar keine Direkttilgung wählen sondern parallel einen geeingneten Bausparvertrag abschließen, wo die gesamte Tilgung eingezahlt wird.

    Das würde dann - etwas oberflächlich dargestellt - zu folgendem Modell anregen:

    312.000 Euro mal 1,95 % Sollzins macht eine Zinsbelastung von 507 Euro, verbleiben zu den gewünschten 1.500 Euro noch 993 Euro. Zahle ich diese 993 nun mtl. in einen 312.000 Euro Bausparvertrag ein habe ich nach 10 Jahren ein Guthaben von 119. 160 Euro, benötigen tue ich aber nur ca. 30 % auf die 312.000 Euro Bausparsumme. Somit wäre die Zuteilung noch eher, es könnte eine noch geringerer Zinsfestschreibung gewählt werden.

    Nach 8 Jahren wären ca. 30 % Bausparguthaben (95.000 Euro ) vorhanden, was zu einem Bauspardarlehen von 217.000 Euro zu nom. 2 % führt. Somit wäre nach 8 Jahren die Hypothek mit dem Bausparguthaben und dem damit gekauften Bauspardarlehen ( beides zusammen ist die Bausparsumme) abzulösen und das Bauspardarlehen nach 8 Jahren mit 1.500 Euro Zins-, und Tilgungsrate zurück zu führen.

    Null Zinsrisiko, toller Mischzins über die gesamte Laufzeit und nach 8 Jahren kann getilgt werden ( bis auf die vereinbarte mtl. Tilgung ) wie man lustig ist.

    Aber alles Theorie, denn die 1,95 % wird es aus meiner Sicht so nicht geben und wenn doch, wie gesagt, dann eher über die aufgezeigte Variante!

  11. Avatar von baufibemu
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo Willsparen,

    ich habe das grade mal gecheckt. Das passt, wenn die Werte einigermaßen stimmen. Dann gibts die 1,95 %, auch ohne Bausparen.

    Beste Grüße

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Ja und dann??? Wenn "Willsparen" 1500 Euro Zins-, und Tilgung im Monat zahlen will, warum dann direkte Tilgung mit ca. 3,8 % bei 1,95 % wenn nach 10 Jahren noch 180.000 Euro Restschuld offen sind?

    Ich meine das wäre eine schlechte Entscheidung/Variante!

  13. Avatar von willsparen
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    Standard AW: Finanzierung 2 fam. DHH

    Hallo zusammen,

    erstmal vielen Dank für die Beiträge allgemein und ein spezieller dank an Herr Buhmann für die Idee mit der Tilgung komplett über einen Bausparer.
    das liest sich sehr gut !

    der bausparvertrag wird von der schwäbisch hall gemacht da dieser psd berater für die arbeitet. so wie ich das verstanden habe übernehmen die berater ja nur die abwicklung für die psd bank da sie ja wohl nur eine reine direktbank ist und keine direkten angestellten hat.

    ich bin wirklich mal gespannt auf das schriftliche angebot.

    Viele grüße

  14. Avatar von baufibemu
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    Da gebe ich Ihnen Recht Herr Buhmann,

    die Absicherung mit dem Bausparer macht in dem Fall Sinn. Bei einer Tilgungsaussetzung muß er aber abgetreten werden. Ist aber ja auch kein Problem. Die PSD hat keine festen Angestellten? Natürlich hat sie die.

    Beste Grüße

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