komplizierte Finanzierung

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  1. Avatar von Layla
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    Standard komplizierte Finanzierung

    Hallo zusammen,

    ich habe mich angemeldet, weil unsere Hauskauffinanzierung etwas komplizierter ist und ich mich über einen Rat oder eine Einschätzung freuen würde.
    Zu unserer Situation:
    Ich (30 Jahre, 2500€ netto) und mein Lebensgefährte (33 Jahre, 1500 netto) beide unbefristet, möchten gerne einen Hof kaufen. Kaufpreis 279.000€, Sachwert lt. meinem Gutachter 300.000€, der Hof wird über einen Makler verkauft, d.h. zzgl. zum KP noch knapp 30.000€.

    Kapital ist nicht "flüssig vorhanden", sondern fest angelegt, ca. 20.000€. Zusätzlich besitze ich eine kleine Eigentumswohnung, Kaufpreis damals 70.000€, momentan zahle ich hier 300€ ab, der Darlehensbetrag liegt noch bei 45.000€. Abzahlen muss ich noch ca. 6 Jahre.
    Ein Angebot einer Bank zur Finanzierung von den 279.000 liegt bereits vor, mit recht guten Konditionen, Rate wären 1200€, mehr möchten wir eigentlich auch nicht. Da bin ich noch davon ausgegangen, dass meine Eltern die Nebenkosten finanzieren, jedoch haben diese momentan kein Kapital flüssig, evtl. so 10.000€ könnten sie uns geben. Eine 111% Finanzierung würde den Zins deutlich verschlechtern und wir hätten eine zu hohe monatliche Belastung, wobei uns die Bank dies finanzieren würde.

    Bei dem vorliegenden Bankangebot habe ich die Eigentumswohnung völlig außen vorgelassen. Gibt es Banken, die den bezahlten Teil der Eigentumswohnung als Eigenkapital anrechnen würden, so dass wir wieder bei einer 100% Finanzierung landen? Oder macht es keinen Sinn? Die Wohnung ist fest vermietet, ein Verkauf kommt aus verschiedenen Gründen nicht in Frage.

    Über eine Einschätzung würde ich mich freuen.

    Herzlichen Gruß
    Melanie *Fam. Name auf Wunsch entfernt* esco

  2. Avatar von BerndR
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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Sachwert lt. meinem Gutachter 300.000€,
    Das Gutachten kannst du schon mal in die tonne tun.

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Hallo Layla,

    ja, sowohl die Eigentumswohnung, als auch euer noch nicht zur Verfügung stehendes Eigenkapital und das Kapital der Eltern werden den Auslauf senken können. Bezüglich der Maklercourtage gibt es aber auch noch andere Lösungen, sollte die Immobillie laut Gutachten - dieses spielt aber grundsätzlich erst mal keine Rolle - höher bewertet sein als der Kaufpreis.

    Evtl. hilft für die Nebenkosten ein sogenanntes Nachrangdarlehen, aus welcher region kommen sie?

  4. Avatar von Layla
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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Guten Morgen,

    wir kommen aus der Region Warendorf.

    Viele Grüße

  5. Avatar von baufibemu
    baufibemu ist offline

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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Hallo Layla,

    wenn die Wohnung einen Wert von 70.000 Euro hat und bereits mit 45.000 Euro beliehen ist, hat sie als Zusatzsicherheit bei den meisten Banken keinen Wert mehr, es sei denn Ihr finanziert bei der Bank, die auch die erste Grundschuld hält.
    Auch das fest angelegte Kapital und der Zuschuß der Eltern zählt als Eigenkapital.


    Beste Grüße

  6. Avatar von EmaliaS
    EmaliaS ist offline

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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Du musst beachten es kommt nicht nur der Makler hinzu sondern auch die Notarkosten und Grunderwerbssteuer.

    Oder sind in den angegeben 30.000 EUR für den Makler die oben genannten Kosten schon enthalten?

  7. Avatar von Layla
    Layla ist offline
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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Guten Abend,

    vielen Dank zunächst für die Antworten.
    Wir waren nun bei einigen Banken. Zwei Angebote habe ich bereits vorliegen, zwei weitere stehen noch aus, eine Bank hat abgelehnt, da Außenbereich.

    Ich würde mich über eine Enischätzung unseres favourisierten Angebotes freuen. Wenn noch Informationen fehlen, reiche ich diese gerne nach:

    Bauspardarlehen 200.000€
    Sollzinsatz 3,15%
    Effektiver Jahreszins 3,24%
    Sollzinsbindung: Gesamte Laufzeit (29 Jahre und 8 Monate)
    monatlichen Rate über die komplette Laufzeit: 931€

    Förderdarlehen (Leben auf dem Land)
    Summe: 88.000€
    Sollzinsatz 2,45%
    Effektiver Jahreszins 2,47
    Sollzinsbindung 10 Jahre
    monatliche Rate 345,90

    Bei Bausparfinanzierungen bin ich etwas skeptisch, da ich nicht viel Gutes darüber gelesen habe.
    Hier wurde mir mehrfach versichert, dass ich nicht in Zwickmühle kommen werde, zwischenfinanzieren zu müssen, sondern konstant meine Rate von 931€ trage (Sondertilgungen gehen).
    Für uns hat es den Charme, dass wir über einen sehr langen Zeitraum Zinssicherheit haben.

    Wo ist denn hier der Haken, den ich nicht sehe?

    Über eine Rückmeldung würde ich mich freuen.
    Besten Gruß

  8. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Der Haken ist darin zu sehen - dies begründe ich insbesondere auf ihre Intension diese Variante zu wählen - dass man ihnen die Zuteilung nicht garantieren wird und darf!!!
    Damit ist die gesamte Sicherheit die sie wünschen und worauf sie großen Wert legen - sonst würden sie sich niemals für diese Variante entscheiden - mit einem Argument zu Nichte gemacht! Entweder sie sind ein Sicherheitsfanatiker, dann muss sie das stören und belasten oder sie sind es nicht und entscheiden sich für ein Annuitätendarlehen in Form eines Volltilgers!

    Was ist mir KfW Programm 124 was es subventioniert zu 2,3 % am Markt gibt und wo die Restschuld nach 10 Jahren ebenfalls über Bausparen abgesichert werden kann?

    Wo liegt der Mischzins ihrer Bausparfinanzierung über die gesamte Laufzeit? Den kennen sie nicht vermute ich, da man ihnen diesen bewusst nicht genannt hat oder weil man ihn nicht errechnen wollte/konnte!

    Wo liegt der Bauspardarlehenszins nach Zuteilung?
    Wann ist die prognostizierte Zuteilung?

    Wie hoch ist der Guhabenzins in der Ansparphase?

    Was bewirken evtl. zusätzliche Zahlungen in das Bausparkonto während der Ansparphase?

    Wer ist der Darlehensgeber und welche Bausparkasse bekommt die Tilgung?

  9. Avatar von Layla
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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Gerade auf dieses "Dilemma" mit der nicht garantierten Zuteilung habe ich mehrfach hingewiesen und mir wurde immer wieder gesagt, das könnte in diesem Modell nicht passieren.
    Es geht um ein Verbund Fuchs Wohnbau 30 konstant von der Schwäbisch Hall.
    Ich habe heute aber nochmal schriftlich um Stellungnahme des Beraters dazu gebeten.
    KfW haben wir aufgrund des LR-Förderdarlehens nicht mit reingerechnet.
    Den Mischzins kenne ich tatsächlich nicht, frage ich an. Aus meinen Unterlagen geht ein effektiver Jahreszins von 4,05% ab Zuteilung hervor.
    Zuteilung ist lt. Angebot 31.12.2029, auch hier wird ein fest kalkulierbarer Betrag von 931€ genannt.
    Guthabenzins ist natürlich nicht gut, soll heißen 1%.
    Sonderzahlungen sollen lt. Berater die gesamte Laufzeit verkürzen.
    Darlehensgeber wäre die Volksbank.

    Die Gesamtkosten sind ausgewiesen mit
    Abschlussgebühr 2000€
    Sollzinsen Bauspardarlehen 28.455,18
    Summe 30.455,18
    minus Guthabenzins 7.161,89
    Gesamtkosten Bausparvertrag 23.293,29
    Kosten für Zinszahlungsdarlehen 107.625
    Gesamtkosten 130.918,29€

    Insgesamt 5000€ teurer als ein angebotenes Annuitätendarlehen, wenn ich dies richtig überblickt habe. Dort hätte ich allerdings nur eine Zinsbindung von 15 Jahren.

  10. Avatar von C. Andreas
    C. Andreas ist offline

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    Standard AW: komplizierte Finanzierung

    Hallo,

    also das mit der Zuteilung sehe ich nicht so kritisch.

    Laut BAFIN darf keine Bausparkasse eine Zuteilung oder Mehrzuteikung garantieren. De facto hatten wir seit den 80er (Anfangsjahren der 80er) keine Verschiebungen mehr in der Zuteilung.
    Ganz im Gegenteil. Seit den 90er Jahren gibt es den Bausparkassensicherungsfonds, der dann einspringt, wenn ein Institut die Zuteilung nicht halten kann. Er wurde bis heute noch nie gebraucht.

    Die Konstellation mit der Schwäbisch Hall kann schon gut passen, ich würde aber trotzdem eine "ähnliche andere" Konstellation wählen, um in der Not noch einen Puffer zu haben.

    Die 931 Euro können Sie auch anders aufteilen.

    Ein klassisches Annuitätendarlehen mit 15Jahren Laufzeit und 1% Tilgung und Sondertilgungsoption.
    Ein sehr guter Bauspartarif hintendran (nicht einer von Schwäbisch Hall), der dann in 15 Jahren die Restschuld ablöst. Der Vertrag darf nicht abgetreten werden an die Bank. Ihr Vorteil dabei ist, dass notfalls jederzeit an ihr Geld rankommen oder die mtl. Raten ausetzen können.
    Zu dem haben Sie in der Gesamtkostenrechnung weniger als die 130.000 Euro Kosten, die Sie momentan haben über 30 Jahre Laufzeit.

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