Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

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  1. Avatar von Xar
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    Standard Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    Hallo zusammen,

    Ich gerne eure Meinung zu einem Investment in ein denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt als weitere Baustein zur Altersvorsorge hören.

    Ich habe mit Immobilien bisher keine Erfahrungen gehabt und hatte daher erstmal einiges aufzuholen. Zu Beginn war ich aufgrund der Berichterstattungen, gerade im Bezug zu Sanierungsobjekten sehr skeptisch. Nun habe ich allerdings einen Bauträger gefunden, der mir vertrauenswürdig erscheint.

    Daten zum Objekt:
    - Kaufpreis 145.000 EUR, davor Sanierungsleistung: 121.000 EUR
    - Wohnfläche: 59qm, angenommene Nettokaltmiete 6,20 EUR/qm = 366 EUR
    - angenommen Steuerersparnis/Monat ( Jahr 1 bis Jahr 8 ): 397 EUR

    - Darlehen: 138.000 EUR, davon 53.000 EUR durch KfW, 85.000 EUR durch Bankdarlehen.

    Der Preis ist sicherlich kein Schnäppchen aber aus meiner Sicht für die angestrebte Austattung angemessen.

    Mir war bei den angefragten Finanzierungen vor allem die Zinssicherheit über die gesamte Laufzeit wichtig. Da zinsgebundene Darlehen über 20 Jahre mit einem erheblichen Aufschlag ausgestattet werden (und aufgrund der Möglichkeit die Zinsen als Werbungskosten anzusetzen) bin ich derzeit bei einem der verrufenen Kombi-Finanzierungen aus endfälligem Darlehen + Bausparvertrag gelandet.

    Details zur Finanzierung:
    - KfW-Darlehen in Höhe von 53.000 EUR zu 1%.
    - Zwischenfinanzierung in Höhe von 85.000 EUR zu 2,5% auf das abgerufene Kapital bis Fertigstellung (keine Bereitstellungszinsen).
    - Anschließendes Bankdarlehen zu 2,89% eff. Zins mit Zinsbindung von 10 Jahren.
    - Tilgungsersatzprodukt: 2 Bausparverträge bei der Deutschen Ring (Tarif P) ,Sollzins 2,75%, eff Zins: 3,12%, Guthabenzins: 0,5%

    Die Sparrate der BS ist so gewählt, dass die monatliche Belastung über Zinsen + Sparrate (Sparphase) bzw. Zinsen + Tilgung (Darlehensphase) über die gesamte Laufzeit gleich bleibt, und die BS (theoretisch) nach 10 Jahren zuteilungsfähig wären (gesamte Belastung 682 EUR, davon 245 EUR Zinsen, 437 EUR Sparrate). Trotz der relativ hohen Abschlusskosten sind die BS günstiger als alle Zinsbindungen über 20 Jahre die ich gesehen habe.

    Bei dieser Gesamtbelastung, der angenommen Mieteinnahmen + Steuerersparnis ergibt sich in den ersten 12 Jahren bereits eine leichte Überdeckung. Danach wechselt es durch den reduzierten steuerlichen Effekt (Denkmal-AfA ist nach 12 Jahren erledigt) in eine Unterdeckung, die ggf. durch Mietsteigerungen etwas sanfter ausfällen kann. In jeden Fall wäre sie ohne Probleme auch bei voller Höhe durch mich zu leisten (weitere Gehaltssteigerungen mal außen vor gelassen).

    Als weitere Optimierung überlege ich nun statt der notwenigen Sparrate für die Zuteilung in 10 Jahren (437 EUR) nur die notwendige Rate von 230 EUR (entspricht 2%) Tilgung in den BS zu sparen die Differenz von 207 EUR in ein besser verzinstes Produkt zu investieren. Die Zuschlagsreife wird dann durch eine rechtzeitige Sonderzahlung (im Tarif P möglich) erreicht. Bei DENIZ gibt es. z.B. Sparpläne mit 2,875% bei 8 Jahren Laufzeit.

    Dadurch ergibt sich ein Vorteil von ca. 2000 EUR.

    Was haltet ihr von diesem Investment und dem Finanzierungskonzept?

    Vielen Dank,
    Xar
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  2. Avatar von Herrmueller
    Herrmueller ist offline

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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    Ich persönlich würde wenn schon ein MFH mit 5 oder mehr Parteien kaufen.
    Dort wäre dann ein Mietausfall einer Partei viel besser zu verkraften als bei einer einzelnen Wohnung.

    Wenn Du in den 20 Jahren auch nur 1x einen Mietnomaden bekommst (oder Dein Mieter aus irgendwelchen Gründen nicht mehr zahlen kann) und Du ihn rausklagen musst, oder ganz einfach ein Gericht Deine Klausel zur Renovierung durch den Mieter kippt, hast Du auf Jahre Deine Rendite verloren.

  3. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    EUR 366 Monatsmiete =
    EUR 4.392 Jahresnettokaltmiete.

    Bei EUR 145.000 Kaufpreis ergibt dies ein Faktor von 33 facher Nettokaltmiete.

    Aus meiner Sicht viel zu teuer.
    Und die Deutsche Bank würde hier dies finanzieren und Ihnen liegt ein Darlehensvertragsangebot der Bank vor?

  4. Avatar von brainy
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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    M.E. viel zu teuer.

    Die Steuerersparnis kauft man gleich mit und zahlt noch Grunderwerbsteuer drauf.

  5. Avatar von Xar
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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    Nach nochmaliger Recherche muss ich euch zustimmen, dass der aufgerufene Preis anscheinend nicht in einem sinnvollen Verhältnis zu den möglichen Vorteilen steht. Damit ist meine Bereitschaft zu diesem Investment bereits auf fast null gesunken.

    Gerne würde ich allerdings noch einen anderen Blickwinkel mit euch teilen. Natürlich wieder als schöngerechnete Excel-Liste ;-) Gehen wir mal für den Moment davon aus, das alle Annahmen über zu erzielende Mieten, Steuerersparungen etc. wie prognostiziert eintreten würden. Dies würde bedeuten, dass das Investment bis auf eine Anfangsinvestition von 16.000 EUR (Nebenkosten + 5% EK-Anteil) in den ersten 10 Jahren (tatsächlich eher 12 Jahre) für mich kostenneutral ist. Danach läuft wie schon angesprochen die AfA aus und damit die steuerlichen Vorteile. Anbei der Versuch dieses als Sparplan mit einer angenommen Verzinsung von 3% auszudrücken.



    Man sieht: In dieser Alternative hätte ich eine Bestand von 75.00 EUR aufgebaut, während ich bei Investition ein Objekt besitze dessen Wert vielleicht nicht dem 144.000 EUR entspricht, aber doch mit hoher Wahrscheinlichkeit wertvoller als 75.000 EUR ist. Zusätzlich und für mich viel wichtiger (ich würde das Objekt langfristig halten): Nach 20 Jahren haben ich durch die Mieteinnahmen einen laufenden Auszahlplan mit Kapitalerhalt generiert.

    Wo ist mein Denkfehler?

    Danke,
    Xar
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  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    In dem völlig überteuerten Kaufpreis!!!

  7. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    Der Denkfehler liegt alleine darin nur eine Kapitalanlage die völlig überteuert ist aus Steuergründen zu kaufen.
    Selbst 30 fache Nettokaltmiete ist zuviel.
    Faktor 10 ist zwar schwerer zu finden aber da machen auch die Banken mit bei der Finanzierung

  8. Avatar von florianmeier
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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    Als die Zinsen noch höher waren, hatten die Angebote am grauen Kapitalmarkt häufig eine Verzinsung von 12 bis 15%. (natürlich falsch gerechnet)

    Ich habe immer geantwortet, meine Geldanlagen würden eine Verzinsung von unendlich Prozent haben.

    Wie das denn?

    Eben nur Fremdkapital einsetzen! (es gab Zeiten, da ging das)

    Und natürlich ein rentables Investment: zum 10 fachen kaufen und Mietsteigerung kurzfristig realisieren.

    P.S. bei den Minizinsen derzeit, muß jede Anlage vom ersten Tag an richtig Geld bringen. Alles andere ist Dummenfang.

  9. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig

    Ihre Überlegung ist richtig. Und sollte eigentlich von Anfang an Geld bringen wenn man eine Kapitalanlage erwirbt ohne Berücksichtigung Afa.
    Rein Einnahmen versus Ausgaben gerechnet.

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