Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

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  1. Avatar von samael
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    Standard Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Hallo liebe Foren-Gemeinde!

    Wir sind kurz davor (Notartermin ist in 10 Tagen) eine Immobilie zu erwerben und wir müssen bzw. wollen uns spätestens am Dienstag (16.09.14) für eine der beiden Finanzierungsvarianten entscheiden. Ursprünglich wollten wir mit dem Hauskauf noch 1 Jahr warten, um wieder mehr Eigenkapitel zur Verfügung zu haben (neues Auto stand an + neue Küche). Aber wie der Zufall es so wollte ist unsere Traumimmobilie eben jetzt verfügbar und wer weiß, was die Zukunft bringt.

    Unsere Konditionen für das Annuitätendarlehen bei der VoBa:

    Kaufpreis: 145.000,-€
    Nebenkosten: ca. 19.000,-€
    Eigenkapital: 10.000,-€

    Darlehen: 155.000,-€
    Effektivzins: 3,30%
    Zinsbindung: 20 Jahre
    Sondertilgunsrecht: 10%
    mon. Rate: 750,-€ (2,56%)

    Endfälliges Darlehen + BSV bei der DSL und BHW + Privatdarlehen Hanseatic

    Darlehen DSL: 145.000,-€
    Darlehen Hanseatic: 10.000,-€
    eff. Mischzinssatz: 2,43%
    Zinsbindung: 12 Jahre
    Zinsrate: 314,-€
    Tilgung Hanseatic: 55,-€

    BSV BHW
    Zuteilung: 11.2026
    eff. Sollzins: 2,55%
    Zinsbindung: 20 Jahre
    mon. Sparrate: 380,-€
    Sondertilgungsrecht: beliebig hoch


    Falls ich nicht komplett auf dem Schlauch stehe, ist Variante 2 deutlich günstiger (komplett durchgerechnet komme ich auf eine Differenz in Höhe von ca. 15.000,-€ bei der Zinslast). Aber ich frage mich die ganze Zeit, wo der Haken ist? Denn im Netz finde ich fast ausschliesslich negative Meinungen zum Thema Zinszahlungsdarlehen + BSV als Anschlussfinanzierung. Die einzige Hürde, die ich sehe, könnte durch den nicht planbaren Zuteilungstermin des BSV sein, was über eine kurzfristige Zwischenfinanzierung zur Not aber gelöst werden könnte.
    Oder sind die Konditionen der VoBa dermaßen schlecht??

    Desweiteren hätte ich gerne gewusst, was die Experten hier von der DSL und der BHW halten. Einen guten Ruf scheinen sie laut diversen Vergleichsportalen nicht zu besitzen.

    MfG

    Samael

    Vielen Dank im Voraus!

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Es sollte überhaupt keine Rolle spielen welche Bank welchen Ruf hat.
    Denn Sie wollen mit der Bank ja kein Cafe trinken sondern ein Darlehen aufnehmen.

    Ansonsten ist es - meine persönliche Meinung - so, dass bei einem Bausparprodukt in den seltensten Fällen die vom Kunden/Darlehensnehmer aufgestellte Gesamtkostenaufstellung stimmt.
    Bei Direkttilgungsdarlehen ist eine Gesamtkostenaufstellung/Gesamtkostenrechnung einfach.
    Doch nicht bei Bauspargeschichten.

    Somit wäre hier die Frage ob Sie verbindliche Darlehensverträge von beiden Banken vorliegen haben oder nur Konditionsangebote.
    Ich unterstelle hier dass Sie Darlehensverträge vorliegen haben!
    Wenn das so ist, dann können sie von der BHW direkt eine Gesamtkostenaufstellung des Bausparproduktes anfordern und dann vergleichen.

  3. Avatar von samael
    samael ist offline
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Vielen Dank für die zügige Antwort. Ja, Darlehensverträge liegen vor und meine Rechnung ist relativ exakt. Daher die Frage, warum Zinszahlungsdarlehen + BSV in der öffentlichen Meinung so schlecht wegkommen. Welche Risiken übersehe ich?

  4. Avatar von uwehaensch
    uwehaensch ist offline

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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Hallo,

    zur VoBa:
    bei 750,- Euro monatlich und 3,30 % p.a. komme ich nach 20 Jahren auf eine Restschuld von ca. 43.000,- Euro und auf ca. 68.000,- Euro Zinslast (ohne Berücksichtigung von Sondertilgungen).
    Der Gesamtaufwand für diese ersten 20 Jahre beträgt logischerweise 180.000,- Euro.

    Um nun dieses Angebot mit dem voll durchfinanzierten DSL/BHW-Angebot vergleichen zu können, muss man ja noch die Restschuld weiterfinanzieren.
    Wenn wir einfach mal denselben Zins nehmen (3,3 %) und dann mit derselben Annuität (750,- Euro monatlich) weiterrechnen, dann ergäbe sich eine Restlaufzeit von etwas über 5,25 Jahren und ein Gesamtaufwand von ca. 47.000,- Euro.

    Insgesamt käme man also bei der Voba auf einen Gesamtaufwand von 227.000,- Euro bei einer Laufzeit von 25,25 Jahren und einer Rate von 750,- Euro.

    zur DSL/BHW:
    Die Zinslast beträgt hier ca. 45.000,- bis zur Zuteilung des BSVs nach 12 Jahren.
    Gleichzeitig müssten Sie in dieser Zeit ca.55.000,- Euro an Sparbeiträgen für den BSV aufwenden und ca. 8.000,- Euro für den Hanseatic-Teil.
    Nach 12 Jahren bliebe vom Hanseatic-Darlehen noch ca. 2000,- Euro übrig.

    Die 20 angegebenen Jahre Zinsbindung interpretiere ich so dass die Gesamtlaufzeit des BSVs 20 Jahre (12 Jahre ansparen und 8 Jahre tilgen) beträgt.
    D.h. nach 12 Jahren Anspardauer bleiben noch ca. 147.000,- Euro Restschuld übrig (8.000 vom Hanseatic sind schon getilgt).
    Um diese in 8 Jahren mit 2,55 % auf Null zu tilgen, bedarf es einer monatliche Rate von ca. 1680,- Euro.
    Für diese 8 Jahre beträgt also der Aufwand ca. 161.000,- Euro.

    Insgesamt ergitb sich hier also ein Gesamtaufwand von 269.000,- Euro bei einer Laufzeit von 20 Jahren und einer monatlichen Rate von 750,- für die ersten 12 Jahre und von erheblich mehr (1680,-) für die letzten 8 Jahre.

    Sollte ich das mit den 20 Jahren Zinsbindung beim BSV falsch verstanden haben und die Tilgungsphase alleine 20 Jahre dauern (habe ich so lang bei BSVs allerdings noch nicht gesehen), dann wäre der Gesamtaufwand sogar noch höher (ca. 295.000,-). Dafür läge die monatliche rate zur Tilgung des BSVs dann allerdings auch nur bei ca. 780,- Euro.

    Also, Ihre beiden Angebote sind genau so ein Fall wo ein klassisches Annuitätendarlehen deutlich günstiger ist. Allerdings gibt es auch dafür nur 20 Jahre Zinssicherheit und keine durchgehende.
    Aber - wenn Sie, gerade in den ersten Jahren, die Sondertilgungsmögliochkeiten ausnutzen, haben Sie nach 20 Jahren kaum noch eine Restschuld. 5 x 5.000,- Sondertilgung in den ersten 5 Jahren - und die Restschuld nach 20 Jahren ist Null.

    M.E. sollten Sie keinesfalls die Möglichkeit 2 wählen.

    VG,

  5. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Wie kommen Sie auf eine Restschuld in Höhe von 147000? Man muss die 55000 doch davon abziehen. Bleibt also ein Bau Darlehen in Höhe von 92000.Und die 20 Jahre Zinsbindung gelten ab der Zuteilung. Demnach ändert sich die mon. Belastung nicht.
    Oder verstehe ich den BSV komplett falsch? Geht übrigens um Wohnbausparen Plus von der BHW.

  6. Avatar von obelix
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Sicherheit kostet Geld. Viele Kunden zahlen über die Gesamtlaufzeit gesehen lieber etwas mehr (zurück), haben dafür aber kein Risiko. Die monatliche Rate ist meist identisch bzw. die Unterschiede zu vernachlässigen. Die Flexibilität von Bausparverträgen ist nicht zu unterschätzen. Vor allem auch später in der Darlehensphase (s. a. u.).



    Zitat Zitat von uwehaensch
    Aber - wenn Sie, gerade in den ersten Jahren, die Sondertilgungsmögliochkeiten ausnutzen, haben Sie nach 20 Jahren kaum noch eine Restschuld. 5 x 5.000,- Sondertilgung in den ersten 5 Jahren - und die Restschuld nach 20 Jahren ist Null.
    Ja, diese Sondertilgungsmöglichkeiten gibt es und räumt (fast) jedes Kreditinstitut auch gerne ein. Alle Kunden sprechen dieses Thema an, macht sich immer gut. Trotz guter Vorsätze werden in der Praxis Sondertilgungsmöglichkeiten kaum genutzt. Wenn überhaupt, nur zum Ende der Gesamtlaufzeit hin.


    Rein rechnerisch gewinnt häufig das Annuitätendarlehen, seltsam, dass die Bauspar-Kombiprodukte seit Jahrzehnten immer noch marktgerecht sind. Nicht alle können sich ein Annuitätendarlehen mit festen Zinsen vom ersten bis zum letzten Tag leisten.

  7. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Sinnvoll wäre, wenn man ausgeht, dass die 20 Jahre Direkttilgung ein 25 Jahre festes Darlehens ist. Dann ist hier der Tilgungssatz so hoch dass das Darlehen in 25 Jahren getilgt worden ist.
    Gesamtaufwand bei EUR 155.000 Darlehen dann EUR 228.486

    Bei dem DSL BHW Modell hat man wie der Vorschreiber aufdröselt an die EUR 45.000 Zinslast, dann 55.000 Sparbeiträge und für Zuteilung Bauspardarlehen dann nochmal für die restlichen 8 Jahre EUR 90.000 insgesamt.
    Wie kommen Sie (Uwe Hänsch auf EUR 147.000 Restschuld bei Summe EUR 145.000 Darlehen? Vergessen Bausparguthaben abzuziehen?)
    Das bedeutet dann grob nach meiner unverbindlichen Berechnung dass man bei der DSL BHW eine Gesamtlast von um die EUR 200.000 hat und somit deutlich besser als 3,3% Vobadarlehen...

  8. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Ich habe übrigens folgendermaßen gerechnet bei der BSV-Variante:

    ca. 45.000 Zinslast für 12 Jahre DSL und Hanseatic ist klar bei rund 55.000 Sparsumme. Die BSW tilgt also nach 12 Jahren das Darlehen der DSL in Höhe von 145.000 und gibt mir widerrum ein Baudarlehen in Höhe von 90.000 bei 2.55% und 20 Jahren Zinsbindung (Gesamtlaufzeit BSV = 32 Jahre). Addieren wir die 2000 Restschuld der Hanseatic hinzu (wobei ich plane dieses Darlehen in Form von Sondertilgung bereits nach spätestens 5 Jahren abbezahlt zu haben) ergeben sich 92.000. Demnach komme ich bei gleichbleibender Rate auf eine Zinslast in Höhe von 6.500 bei ca. 11 Jahren. Die erste Teilbausparsumme wird übrigens schon bei einer 145,00-Rate nach 12 Jahren zuteilungsreif. Soll heißen ich bin sehr flexibel was die Raten anbelangt. Es ergibt sich also eine Gesamtzinslast in Höhe von 51.500 zzgl. 1450 Abschlussgebühr.

    Also entweder verstehe ich die Variante komplett falsch oder die Kondition ist tatsächlich sehr günstig.
    Folgendermaßen würde der BSV bei der Mindestrate ablaufen:

    Baudarlehen
    Darlehenssumme 145.000,00 EUR
    Zinsbindung 12 Jahre

    Bausparprodukt mit
    Teilbausparsummenbildung
    Produktbezeichnung BHW WohnBausparen Plus 2,35%
    Bausparsumme 145.000,00 EUR
    Gesamtlaufzeit 31 Jahre / 3 Monate
    Teilbausparsummenbildung 53.000,00 EUR / 92.000,00 EUR
    Zuteilung nach 12 Jahren / 0 Monaten
    Sollzins p.a. 2,35 %
    Effektiver Jahreszins 2,55 %
    Abschlussgebühr (Sofortzahlung): 1.450,00 EUR
    Ihre Zahlungen:
    Sparrate: 145,00 EUR monatliche Lastschrift ab 31.10.2014
    Einmalzahlung:
    Soforteinzahlung: 1.450,00 EUR einmalige Lastschrift am 31.10.2014
    Ihre Vorteile auf einen Blick
    • keine Darlehensgebühren
    • kein Mindestsparguthaben
    • Ausschöpfen der staatlichen Förderung (Arbeitnehmersparzulage / Wohnungsbauprämie)
    • Nutzung der VL-Zahlung durch den Arbeitgeber möglich (40 EUR ledig/ 80 EUR verh.)
    • individuelle Wahl des Tilgungsbeitrages und damit der Tilgungslaufzeit
    • Absicherung gegen Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung durch Bausparen
    • beim Zuteilungsdarlehen besteht ein kostenfreies Sondertilgungsrecht in beliebiger Höhe
    Optischer Verlauf mit Teilbausparsummenbildung
    Beispiel einer Finanzierung mit 10-jähriger Zinsfestschreibung
    Phase 1
    1. - 10. Jahr Baudarlehen in Verbindung mit Bausparvertrag
    Phase 2
    11. - 20. Jahr 1. Teilbausparsumme Zinsverlängerung Baudarlehen
    Phase 3
    21. - 29. Jahr
    getilgt 2. Teilbausparsumme

  9. Avatar von florianmeier
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Zitat Zitat von samael

    Darlehen DSL: 145.000,-€
    Darlehen Hanseatic: 10.000,-€
    eff. Mischzinssatz: 2,43%
    Zinsbindung: 12 Jahre
    Zinsrate: 314,-€
    Tilgung Hanseatic: 55,-€
    Irgendetwas stimmt da nicht:

    145.000 x 0,0243 : 12 = 293,63 Monatsrate und nicht 314,-

    Der Nominalzins sollte niedriger sein. Dann wäre die Zinsrate noch niedirger.

    Denke, daß beide Angebote recht nah beieinander liegen.

    Aufgrund der "kleinen miesen" Gebühren bei Bausparen und des "seriösen" Anbieters Deutsche Bank (Tochtergesellschaft BHW), würde ich mich für das VoBa Darlehen entscheiden.

    Mach nur Dinge, die Du verstehst.

  10. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    276 DSL + 38 Hanseaten = 314

  11. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Zitat Zitat von florianmeier
    Denke, daß beide Angebote recht nah beieinander liegen.

    Aufgrund der "kleinen miesen" Gebühren bei Bausparen und des "seriösen" Anbieters Deutsche Bank (Tochtergesellschaft BHW), würde ich mich für das VoBa Darlehen entscheiden.
    Rein rechnerisch eben nicht. Da ist die DSL/BHW Variante deutlich günstiger bei flexibleren Raten. Und genau das macht mich stutzig. Daher die Frage, wo genau der Haken bei einem endfälligen Darlehen + BSV sein kann gegenüber des Annuitätendarlehens.

    Was für "kleine miese" Gebühren? Außer der Abschlussgebühr ist mir nichts bekannt. Und in wie weit lässt sich unseriös messen, insofern der Vertrag wasserdicht ist?

  12. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    1% Abschlussgebühr der Bausparsumme ist keine fiese Gebühr sondern einfach der Eintritt in die Bausparvertragswelt der Bausparkassen.
    Ansonsten ist hier kein Haken daran. Ich glaube dass es ein sehr großen Unterschied im Zinsesbereich gibt das alleine ist schon ein großes Merkmal

  13. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Vielen Dank für die Antworten. Ich denke ich fahre mit der BSV Variante besser.

  14. Avatar von immerfernweh
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Hallo Samael,
    ich bin kein Bausparfachmann, daher ist mein Beitrag als Meinung eines TA-Darlehen (Tilgungsaussetzungs-Darlehen)-Betroffenen zu betrachten.
    Ich weiss nicht genau, wie hier alles so durchgerechnet wird, aber du hattest nach Nachteilen der TA-Darlehen gefragt. Daher Nachteile aus MEINER Sicht:
    1. Du "erkauftst" dir die relativ niedrigen Zinsen der Bausparkasse mit dem quasi nicht mehr vorhandenen Guthaben-Zins auf deine Sparbeiträge. Zu überlegen wäre, dass du für jeden Cent, den du jetzt tilgst, von der VoBa 3,30% "Guthaben-Zinsen" bekommtst, weil du ja die Darlehenssumme ständig minimierst.
    2. Die Bauspardarlehen sind relativ hoch zu tilgen. Das ist dann in ein paar Jahren, wenn die ersten Reparaturen ect. anfallen, da kann die monatl. Rate verdammt viel sein. (zusätzlich zu anderen Ausgaben).
    3. Du zahlst jetzt schon eine Abschlussgebühr, die könntest du auch als Sondertilgung bei der VoBa-Variante nutzten. Was abbezahlt ist, ist abbezahlt.
    4. Die Restsumme bei VoBa wird jedes Jahr kleiner, bei der Bausparkasse nicht. Solltest du aus irgendwelchen Gründen (Umzug, Haus-Verkauf ect.) vorzeitig ablösen wollen, bist du immer noch bei der vollen Darlehenssumme.
    5. Anstatt bei wahrscheinlich 0,5 oder 0,25% Guthaben-Zins bei der Bausparkasse monatl. anzusparen, tilge lieber als Sonderzahlungen bei der VoBa oder Sparkasse oder einer anderen Bank. Alles, was du jetzt, in der Niedrig-Zins-Phase an Sondertilgungen reinhauen kannst: hau rein! Der Zins wird wieder steigen, aber deine Sparraten sind mit einem konstanten Guthabenzins von jetzt festgeschrieben.
    Meine Meinung nach 6 Jahren mit einem TA-Darlehen ist ganz klar: nie mehr TA-Darlehen!

  15. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Ich kann mich nur an den Zahlen orientieren. Bei der Voba habe ich nach 12 Jahren noch eine Restschuld in Höhe von 97000 bei einer Zinslast von 50000, während bei der DSL noch 92000 Restschuld bei 45000 Zinslast stehen. Und ab da greift ja dann erst das günstige BHW Darlehen für die nächsten 20 Jahre fest, wo ich dann richtig sparen werde gegenüber der Voba. Was übersehe ich ihrer Meinung, immerfernweh?

  16. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Das es nicht noch 20 Jahre sind ab 12 Jahre, sondern nur noch 8 Jahre ab Zuteilung BSV nach 12 Jahren.
    BHW 20 Jahre heißt Besparung UND Rückzahlung innerhalb 20 Jahre nicht in 32 Jahren (12 plus 20 )

  17. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Aber der Vertrag läuft auf 31 Jahre und 3 Monate, siehe oben. 12 Jahre Ansparen + ca. 19 Jahre Tilgung.

  18. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    31 Jahre? Wie hoch ist der effektive Jahreszins für das Bauspardarlehen?
    2,55% oder? Da würde ich mir von der BHW dringend eine verbindliche Gesamtkostenaufstellung zukommen lassen mit Beiinhaltung aller Kosten. Denn Bauspardarlehenszinsen werden mitunter quartalsweise belastet. Bin mir nicht ganz sicher hier.

  19. Avatar von samael
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    2.55% für beide Sparsummen.

    Edit; Vertragseckdaten habe ich weiter oben veröffentlicht. Post # 8

  20. Avatar von florianmeier
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    Standard AW: Annuitätendarlehen vs. Endfälliges Darlehen + BSV

    Du "besparst" 12 Jahre einen Bausparvertrag, ohne (nennenswerte) Zinsen mit 380 EUR im Monat.

    Das sind insgesamt 54.720 EUR!!!

    Bitte laß Dich nicht blenden von den kleinen Prozenten, denn der Gesamteffektivzins der Konstruktion muß nicht angegeben werden. Dafür hat die Lobby schon gesorgt.

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