Genotec

Geno e. G. Genossenhängen in der Warte­schleifeVerlust gemacht: Sandra Z. hat10 000 Euro und 1 829 Euro Abschluss­gebühr für ihre Mitgliedschaftbei der Geno e. G. bezahlt. Als sie kündigte, bekam sie nur 8 205 Eurozurück.
Die UnternehmerinSandra Z. bekam im Jahr 2009 einen „heißen“ Tipp von einerihr vertrauten Immobilienmak­lerin: Z. könne ihre bisherige Miet­wohnungkaufen – ohne Schulden zu machen. Dafür müsse sie Mitglied der Wohnungs­baugenossenschaftGenotec werden. Die heißt heute Geno und sitzt in Ludwigs­burg. Das Modellerinnert an Bausparkassen. Die Mitglieder zahlen Geld auf einmal oder in Ratenein. Dann warten sie, bis ihr Vertrag zugeteilt wird. Das dauert gewöhnlicheinige Jahre. Bausparer haben ab der Zuteilung Anspruch auf ein Darlehen. DasGeno-Konzept sieht dagegen vor, dass die Genossenschaft ihrem Mitglied ein Hausoder eine Wohnung kauft. Das Mitglied wird Mieter und hat dann bis zu 25 Jahrelang das Recht, die Immobilie zu einem vorher fest­gelegten Preis zu kaufen.
Wer kündigt, muss aufsGeld warten
Werbe­prospekt aus dem Jahr 2006 derfrüheren Genotec e. G., heute Geno e. G.: Kunden sollten ein Eigenheimbekommen, ohne selbst einen Bank­kredit aufnehmen zu müssen.
Die Idee zündete beiZ. 2009 zahlte sie 10 000 Euro plus 1 829 Euro Abschluss­gebühr ein.Zwei Jahre später begrub sie aber ihre Wohn­träume und kündigte im Mai 2011 denVertrag. Nun wurde ihre Geduld auf die Probe gestellt. Die Satzung sah eineKündigungs­frist von zwölf Monaten zum Jahres­ende vor. Z. kündigte also zuEnde 2012. Dann sollte sie bis nach der Mitglieder­versamm­lung 2013 warten.„Wegen diverser Verzögerungen bekam ich erst 2014 mein Geld“, sagt sie heuteärgerlich.
Verluste schmälernGenossen­schafts­einlage
Noch dazu war es vielweniger als erwartet: „Nur 8 205 Euro.“ Der Grund: Die Genossenschafthatte Verluste gemacht, die das Geschäfts­guthaben verminderten und damit auchden Betrag, der ihr zustand. Damit wurde Realität, was Finanztest in einemArtikel schon 2006 befürchtet hatte: Der Kunde riskiere, „dass er seineGenossen­schafts­einlage nicht oder nicht in voller Höhe zurück­erhält.“ Es seinicht sicher, dass der Traum vom Eigenheim wahr werde. Davor warnte auch dieGeno selbst im Geschäfts- und Lagebericht 2013: Der Mittel­zufluss bestimme dieZuteilung. Es bestehe das Risiko, dass Verträge nicht zugeteilt werden könnten,wenn wenige oder gar keine Mitglieder gewonnen würden.
„Enorme Mitglieder­rück­gängeim Neugeschäft“
In einer aktuellenStellung­nahme an Finanztest klagte die Genossenschaft über „deutlich erhöhteKündigungen“ in den vergangenen Jahren und – aufgrund einer Gesetzes­änderung –über „enorme Mitglieder­rück­gänge im Neugeschäft“. Damit floss ihr wenigerKapital zu, mit dem sie Immobilien für Genossen kaufen konnte. Im jüngstenGeschäfts- und Lagebericht weist sie in ihren vorläufigen Zahlen für das Jahr2014 nur 5 927 Mitglieder aus, 6 Prozent weniger als im Vorjahr.
„Die Lage istschwierig“
„Die Lage der Geno e.G. ist als schwierig einzustufen“, führt Geno im Lagebericht aus. „DieBauinteres­senten erwarten schnelle und güns­tige Lösungen, welche die Geno e.G. nicht bietet.“ Geno sichert auch nicht zu, wann ein Immobilien­vorhabenverwirk­licht werden kann: „Es gibt keinen zugesagten Gutha­benzins, keineGarantie auf die Zuteilungs­dauer.“ Außerdem kauft sie die Wunsch­wohnung oderdas Traum­haus nur, wenn die Immobilie den fest­gelegten Kriterien der Genoentspricht
ProblematischesGeschäfts­modell
Je weniger Genossensich anschließen, desto schwieriger wird es, das Geschäfts­modell wie geplantumzu­setzen. Die Zuteilung von Altverträgen wurde zum Jahres­ende 2013 umvorläufig drei Tertiale verlängert. Nur elf Häuser und Wohnungen hat die Geno2013 gekauft oder bauen lassen. Es „konnten nicht alle Bereit­stellungs­anträgeumge­setzt werden“, räumt sie ein. Wie viele Immobilien­vorhaben sie seitGründung im Jahr 2002 für ihre Mitglieder verwirk­licht hat und wie viele nunlänger als gedacht warten müssen, sagt die Genossenschaft auf Finanztest-Nach­fragenicht.
2014 wohl wiederVerluste
Die vorläufigen Zahlenfür 2014 weisen erneut einen Verlust aus. Oben­drein hat die Geno ihre Satzunggeändert und sich unter anderem das Recht einräumen lassen, die Auszahlung vonGuthaben zu stre­cken. Kündiger müssen nun damit rechnen, ihr Geld später oderin Raten zu erhalten, auch wenn die Satzung das zur Zeit ihres Beitritts nochnicht vorgesehen hatte.
Jahres­abschlüsseverspätet aufgestellt
Das Prüfungs­ergebnisfür das Geschäfts­jahr 2012 lag erst auf der General­versamm­lung am 1. Oktober2014 vor. Darin heißt es, dass „Bean­standungen zur Ordnungs­mäßig­keit derGeschäfts­führung fest­gestellt“ wurden. Der Geno-Vorstand wiegelt ab: Jahres­abschlüsseseien verspätet aufgestellt worden. Auch das ist kein gutes Zeichen.
Straf­anzeige gegenunbe­kannt
VerärgerteGeno-Genossen und Exgenossen riefen in einem Brief vor der General­versamm­lungam 22. Juni 2015 in Ludwigs­burg die Mitglieder auf, gegen diverse Punkte aufder Tages­ordnung zu stimmen. Doch die anwesenden Genossen nickten fast allesim Sinne des Vorstands ab, auch eine weitere von den Abweich­lern kritisierteSatzungs­änderung. Sie entlasteten Vorstand und Aufsichts­rat. Geno teilte mit,dass sie Straf­anzeige gegen Unbe­kannt gestellt habe, weil das Verhalten derKritiker der Genossenschaft schade. „Unser Ziel ist und war es nie, Menschen zuüber­vorteilen“, sagte der Geno-Vorstand Finanztest. Doch Sandra Z. dürftenicht die einzige unter den Geno-Genossen sein, die einen herben Verlusthinnehmen musste

So der Bericht von Stiftung Warentest vom 21.07.2015

Geno e. G. Genossenhängen in der Warte­schleifeVerlust gemacht: Sandra Z. hat10 000 Euro und 1 829 Euro Abschluss­gebühr für ihre Mitgliedschaftbei der Geno e. G. bezahlt. Als sie kündigte, bekam sie nur 8 205 Eurozurück.
Die UnternehmerinSandra Z. bekam im Jahr 2009 einen „heißen“ Tipp von einerihr vertrauten Immobilienmak­lerin: Z. könne ihre bisherige Miet­wohnungkaufen – ohne Schulden zu machen. Dafür müsse sie Mitglied der Wohnungs­baugenossenschaftGenotec werden. Die heißt heute Geno und sitzt in Ludwigs­burg. Das Modellerinnert an Bausparkassen. Die Mitglieder zahlen Geld auf einmal oder in Ratenein. Dann warten sie, bis ihr Vertrag zugeteilt wird. Das dauert gewöhnlicheinige Jahre. Bausparer haben ab der Zuteilung Anspruch auf ein Darlehen. DasGeno-Konzept sieht dagegen vor, dass die Genossenschaft ihrem Mitglied ein Hausoder eine Wohnung kauft. Das Mitglied wird Mieter und hat dann bis zu 25 Jahrelang das Recht, die Immobilie zu einem vorher fest­gelegten Preis zu kaufen.
Wer kündigt, muss aufsGeld warten
Werbe­prospekt aus dem Jahr 2006 derfrüheren Genotec e. G., heute Geno e. G.: Kunden sollten ein Eigenheimbekommen, ohne selbst einen Bank­kredit aufnehmen zu müssen.
Die Idee zündete beiZ. 2009 zahlte sie 10 000 Euro plus 1 829 Euro Abschluss­gebühr ein.Zwei Jahre später begrub sie aber ihre Wohn­träume und kündigte im Mai 2011 denVertrag. Nun wurde ihre Geduld auf die Probe gestellt. Die Satzung sah eineKündigungs­frist von zwölf Monaten zum Jahres­ende vor. Z. kündigte also zuEnde 2012. Dann sollte sie bis nach der Mitglieder­versamm­lung 2013 warten.„Wegen diverser Verzögerungen bekam ich erst 2014 mein Geld“, sagt sie heuteärgerlich.
Verluste schmälernGenossen­schafts­einlage
Noch dazu war es vielweniger als erwartet: „Nur 8 205 Euro.“ Der Grund: Die Genossenschafthatte Verluste gemacht, die das Geschäfts­guthaben verminderten und damit auchden Betrag, der ihr zustand. Damit wurde Realität, was Finanztest in einemArtikel schon 2006 befürchtet hatte: Der Kunde riskiere, „dass er seineGenossen­schafts­einlage nicht oder nicht in voller Höhe zurück­erhält.“ Es seinicht sicher, dass der Traum vom Eigenheim wahr werde. Davor warnte auch dieGeno selbst im Geschäfts- und Lagebericht 2013: Der Mittel­zufluss bestimme dieZuteilung. Es bestehe das Risiko, dass Verträge nicht zugeteilt werden könnten,wenn wenige oder gar keine Mitglieder gewonnen würden.
„Enorme Mitglieder­rück­gängeim Neugeschäft“
In einer aktuellenStellung­nahme an Finanztest klagte die Genossenschaft über „deutlich erhöhteKündigungen“ in den vergangenen Jahren und – aufgrund einer Gesetzes­änderung –über „enorme Mitglieder­rück­gänge im Neugeschäft“. Damit floss ihr wenigerKapital zu, mit dem sie Immobilien für Genossen kaufen konnte. Im jüngstenGeschäfts- und Lagebericht weist sie in ihren vorläufigen Zahlen für das Jahr2014 nur 5 927 Mitglieder aus, 6 Prozent weniger als im Vorjahr.
„Die Lage istschwierig“
„Die Lage der Geno e.G. ist als schwierig einzustufen“, führt Geno im Lagebericht aus. „DieBauinteres­senten erwarten schnelle und güns­tige Lösungen, welche die Geno e.G. nicht bietet.“ Geno sichert auch nicht zu, wann ein Immobilien­vorhabenverwirk­licht werden kann: „Es gibt keinen zugesagten Gutha­benzins, keineGarantie auf die Zuteilungs­dauer.“ Außerdem kauft sie die Wunsch­wohnung oderdas Traum­haus nur, wenn die Immobilie den fest­gelegten Kriterien der Genoentspricht
ProblematischesGeschäfts­modell
Je weniger Genossensich anschließen, desto schwieriger wird es, das Geschäfts­modell wie geplantumzu­setzen. Die Zuteilung von Altverträgen wurde zum Jahres­ende 2013 umvorläufig drei Tertiale verlängert. Nur elf Häuser und Wohnungen hat die Geno2013 gekauft oder bauen lassen. Es „konnten nicht alle Bereit­stellungs­anträgeumge­setzt werden“, räumt sie ein. Wie viele Immobilien­vorhaben sie seitGründung im Jahr 2002 für ihre Mitglieder verwirk­licht hat und wie viele nunlänger als gedacht warten müssen, sagt die Genossenschaft auf Finanztest-Nach­fragenicht.
2014 wohl wiederVerluste
Die vorläufigen Zahlenfür 2014 weisen erneut einen Verlust aus. Oben­drein hat die Geno ihre Satzunggeändert und sich unter anderem das Recht einräumen lassen, die Auszahlung vonGuthaben zu stre­cken. Kündiger müssen nun damit rechnen, ihr Geld später oderin Raten zu erhalten, auch wenn die Satzung das zur Zeit ihres Beitritts nochnicht vorgesehen hatte.
Jahres­abschlüsseverspätet aufgestellt
Das Prüfungs­ergebnisfür das Geschäfts­jahr 2012 lag erst auf der General­versamm­lung am 1. Oktober2014 vor. Darin heißt es, dass „Bean­standungen zur Ordnungs­mäßig­keit derGeschäfts­führung fest­gestellt“ wurden. Der Geno-Vorstand wiegelt ab: Jahres­abschlüsseseien verspätet aufgestellt worden. Auch das ist kein gutes Zeichen.
Straf­anzeige gegenunbe­kannt
VerärgerteGeno-Genossen und Exgenossen riefen in einem Brief vor der General­versamm­lungam 22. Juni 2015 in Ludwigs­burg die Mitglieder auf, gegen diverse Punkte aufder Tages­ordnung zu stimmen. Doch die anwesenden Genossen nickten fast allesim Sinne des Vorstands ab, auch eine weitere von den Abweich­lern kritisierteSatzungs­änderung. Sie entlasteten Vorstand und Aufsichts­rat. Geno teilte mit,dass sie Straf­anzeige gegen Unbe­kannt gestellt habe, weil das Verhalten derKritiker der Genossenschaft schade. „Unser Ziel ist und war es nie, Menschen zuüber­vorteilen“, sagte der Geno-Vorstand Finanztest. Doch Sandra Z. dürftenicht die einzige unter den Geno-Genossen sein, die einen herben Verlusthinnehmen musste

So der Bericht von Stiftung Warentest vom 21.07.2015

Wir haben unheimlich viel Geld verloren. Genotec ist eine Betrügerfirma.

Strafrechtliche Ermittlungen gegen GENO Wohnungsbaugenossenschaft

Schwäbisches Mietkaufmodell vor dem Ende?

Einige tausend Kunden haben der GENO Wohnungsbaugenossenschaft eG (Ludwigsburg) ihr Vertrauen geschenkt, die bis Januar 2014 unter dem Namen Genotec Wohnungsbaugesellschaft e.G. firmierte. Bekannt wurde das Unternehmen mit einem Mietkaufmodell, mit welchem es Menschen auch ohne viel Erspartem und ohne Schulden ins Eigenheim schaffen sollten. Jetzt wurde bekannt, dass die Staatsanwaltschaft Stuttgart unter dem Aktenzeichen 165 Js 1855/15 ein Ermittlungsverfahren gegen die Verantwortlichen der Firma eingeleitet hat. Es geht um den Verdacht des gewerbsmäßigen Betruges und vorsätzlicher Insolvenzverschleppung.
Die Verbraucherzentrale Sachsen stand diesem Modell von Beginn an kritisch gegenüber. Aus ihrer Sicht war es abhängig vom Beitritt immer neuer Genossen und selbst bei einer solchen Annahme eine teure Angelegenheit. Auch auf das Risiko des Verlustes der Einlage haben die Verbraucherschützer hingewiesen. „Unabhängig vom Ausgang der strafrechtlichen Ermittlungen ist die Gefahr, dass Verbraucher ihr eingezahltes Geld verlieren, nun ganz konkret geworden“, sagt Andrea Heyer, Geschäftsführerin der Verbraucherzentrale Sachsen. Dieses steckt in sogenannten Wohnsparverträgen, die über eine Mindestsumme in Höhe von 10.000 € oder mehr abgeschlossen wurden. „Nachdem es in den vergangenen Jahren schon zu wiederholten Austritten aus der Genossenschaft gekommen ist, ist zu vermuten, dass sich auf Grund der Ermittlungen dieser Trend nun verstärkt. Jeder ausgetretene Genosse möchte dann so schnell wie möglich sein Geld zurück“, so Heyer weiter.
Welche zivilrechtlichen Möglichkeiten im Einzelfall bestehen, einen finanziellen Schaden so gering wie möglich zu halten, kann nur im Rahmen einer Rechtsberatung geklärt werden. Dabei empfiehlt sich ein auf das spezielle Genossenschaftsrecht versierter Rechtsanwalt oder ein Fachanwalt für Bank-und Kapitalmarktrecht.

Leider bin auch ich Opfer der G.Wohnungsgenossenschaft geworden. Die Genossenschaft hat die Notlage und schwierige Situation meiner Familie zu Ihrem Gunsten genutzt. Aber hier einmal zum Anfang. Im Jahr 2006 hat meine Familie eine Immobilie erworben. Leider ist im Jahre 2011 das Insolvenzverfahren bei meinen Eltern eingeleitet worden. Die fälligen Raten für das Haus wurden zunächst noch bezahlt, allerdings konnten meine Eltern aufgrund Ihres finanziellen Engpasses die Raten bald nicht mehr zahlen. Nach einiger Zeit wurde das Zwangsversteigerungsverfahren eingeleitet. Meine Geschwister und ich waren zu dem Zeitpunkt 22, 20 und 5 Jahre alt. Es war eine sehr schwierige Zeit, da man nicht wusste, ob man nach der Zwangsversteigerung noch ein Dach über dem Kopf hat. Und das mit einer 5-köpfigen Familie. Auch das geliebte Haus wollten meine Eltern und wir Kinder nicht verlieren. Existenz- und Zukunftsängste waren seither auf der Tagesordnung. Weder eine Umschuldung, noch eine Neufinanzierung waren möglich. Ich (damals noch 22 Jahre alt) war noch in der Ausbildung und hätte einen Kredit zu diesem Zeitpunkt nicht aufnehmen können. Alle Möglichkeiten wurden mit der Familie durchgespielt. Schließlich ist mein Vater beim Stichwort “Zwangsversteigerung” auf die G.Wohnungsbaugenossenschaft aufmerksam geworden. Da bis dahin alle Chancen ausgeschöpft waren, dass Haus doch noch zu behalten (Beratungstermine bei Banken, Suche nach Käufern im Bekanntenkreis..), haben wir uns entschlossen ein Beratungstermin mit der G. Wohnungsbaugenossenschaft zu vereinbaren. Hier hat uns der Berater von dieser sicheren Möglichkeit unser geliebtes Haus doch nicht zu verlieren überzeugt. Er sagte uns wir müssten eine Einlage einbringen und könnten dann als Mieter in diesem Haus weiter wohnen und es sogar später erwerben. Mit diesem Optionskauf sollte die Zwangsversteigerung verhindert werden. Es wurde von Immobilienrettung gesprochen. Also haben wir unser gesamtes restliches Geld zusammengeworfen und sind dann auf eine Summe von 7.000 € gekommen. Daraus hat sich eine Zeichnungssumme von 18.000 € ergeben. Der Vertrag wäre eine gute Investition und würde keine Verluste bringen, da es wie ein Bausparvertrag funktioniert. Zu diesem Zeitpunkt hatte ich bereits zwei Bausparverträge (LBS) und hab mir daher nichts böses dabei gedacht. Vertragsnehmer sollte aber nicht mein Vater, sondern ich sein. Da ich in dieser Situation nur das Licht am Ende des dunklen Tunnels gesehen habe, wollte ich meiner Familie helfen und hab unterschrieben. Zu diesem Zeitpunkt war das für mich eine gute Möglichkeit aus dieser finanziellen und vor allem sehr emotional belasteten Situation zu entkommen. Ich habe mir gedacht, wenn wir diese Möglichkeit nicht in Anspruch nehmen, dann ist das Geld eben auf dem “Bausparkonto” sicher aufgehoben. Leider ist es anders gekommen als gedacht. Wegen des Hauskaufs hat sich niemand gemeldet und auch auf unsere Rückfragen ist man nicht eingegangen. Im Nachhinein betrachtet, hätte das ja sowieso nicht funktionieren können, weil wir diese “Wartefrist” hätten abwarten müssen und die Zwangsvollstreckung in unmittelbarer zeitlicher Nähe bestand. Nun gut, unser Haus wurde zwangsversteigert und wir haben zum Glück über gute Bekannte eine neue Wohnung gefunden. Für mich stand fest, ich lass das Geld erstmal für Notfälle auf dem “Bausparkonto” liegen. Es sollte eine kleine Rücklage sein. Leider habe ich mir nie erträumen können, dass ich mit dieser Geschichte mein gesamtes Kapital verliere. Und es kommt schlimmer.. ich habe gestern ( 05.10.2016) einen Brief erhalten, dass ich bitte die 600 € Verlust für das Jahr 2014 einzahlen sollte. Ich bin aus allen Wolken gefallen. Natürlich habe ich heute erstmal die Kündigung eingereicht. Diese wird allerdings erst zum 31.12.2017 wirksam (12 Monate Kündigungsfrist bis zum Ende des Jahres). Ich könnte mich für meine “Dummheit” ohrfeigen.. sämtliche Kontoauszüge habe ich immer nur abgeheftet in dem Glauben, am Kapital hat sich sowieso nichts geändert (nach oben wohlgemerkt). Das bereue ich nun zutiefst. Denn hätte ich mich nur einmal ernsthaft mit den Kontoauszügen beschäftigt, dann hätte ich schon viel früher kündigen können. Jetzt muss ich sogar die Verluste von 2014 bis 2017 tragen. Ich habe noch keinen Anwalt eingeschaltet, aber ich bin wirklich verzweifelt. Einen großen Teil der Schuld trage ich, da ich einfach unterschrieben habe, im Glauben meiner Familie etwas gutes zu tun und natürlich hätte ich den Vertrag nicht einfach ausblenden sollen... aber es scheint mir so, als ob diese “Gesellschaft” sich genau diese Menschen (gutgläubig, finanzielle Notlage, nervlich am Ende) aussucht und die Hoffnung/ Hoffnungslosigkeit (in unserem Fall) völlig ausnutzt...Ich möchte Sie davor warnen genau diesen Fehler zu begehen. Und natürlich würde ich mich auch freuen, wenn Sie mir Tipps geben könnten wie ich hier vorgehen kann. Hat das mit dem Anwalt überhaupt Sinn? Haben Sammelklagen etwas bewirkt? Laut meiner Rechtsschutzversicherung, müsste ich die Kosten alleine tragen, da dieser Bereich nicht zur privaten Rechtsschutzversicherung zählt und auch nicht abgesichert werden kann. Ich bin traurig, entsetzt, wütend auf dieses betrügerische Unternehmen und natürlich auch auf mich selbst. Machen Sie nicht den selben Fehler! Ich habe mich entschieden den Platzhalter “G. Wohnungsgenossenschaft” zu wählen, um den Betrügern keine Angriffsfläche zu bieten. Ich bedanke mich, dass Sie sich die Zeit genommen haben meine Erfahrungen durchzulesen und freue mich auf Ihre Rückmeldungen.