Hauskauf

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  1. Avatar von PA123
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    Standard Hauskauf

    Guten Tag,


    ich habe mich hier angemeldet, um eine (für mich) recht knifflige Frage zu lösen.
    Ich möchte gerne ein Haus kaufen. Ein Gebäude, welches ich zur Zeit gewerblich (Hotel + Gastronomie) nutze und miete. Das Haus gehöret einem sehr guten Freund von mir. Er hat das Gebäude samt Einrichtung in einer Versteigerung vor 5 Jahren erworben. Er möchte gerne 314.000,00 Euro (nach Steuern) haben. Der Buchwert des Hauses liegt wegen Abschreibungen zur Zeit bei 270.000,00 Euro (Verkehrswert = ca 600000 Euro). Mein Bekannter zahlt derzeit den Höchststeuersatz und verlangt daher von mir ((314.000,00-270.000,00)x2+270.000,00=) 358.000,00 Euro. Also eine Verdoppelung der Differenz zwischen 314" und dem derzeitigen Buchwert, da er ansonsten auf den Veräußerungsgewinn Steuern (ca. 50% zahlen müsste) und somit nicht bei seinen gewünschten 314" laden würde. Demnach steigen für mich die (Erwerbs-)Nebenkosten (GewStG etc.). An dieser Stelle kommt meine Frage an euch… Mein Bekannter ist bereit Wege zu gehen, um die Verdoppelung der Differenz zu vermeiden. Ich habe nun einige Ratschläge (Gebäude und Grundstück getrennt erwerben, Einrichtung gesondert ansetzen) im Netz gelesen, bin mir aber nicht sicher, ob ich damit wirklich weiter komme. Gibt es evtl. Möglichkeiten, um diese Differenz zu minimieren, so dass er seine 314“ Euro bekommt, ich aber nicht 358“ zahlen muss? Koennte ich z.B. das Gebäude und das Grundstueck in zwei verschiedenen Kaufverträgen erwerben? Ich kaufe/finanziere heute das Grundstueck ueber die nächsten fuenf Jahre und kaufe dann später in einem getrennten Kaufvertrag das Gebäude (somit wuerde sich das Gebäude 10 Jahr in seinem Eigentum befinden und er koennte es Steuerfrei verkaufen)? Gibt es solche Möglichkeiten?



    Ich würde mich sehr über viele konstruktive Beiträge freuen.


    Freundliche Grüße
    Johannes.


    P.S.: Zahlungen am Fiskus vorbei soll es nicht geben, also ich werde ihm keine 44.000,00 Euro in einem Briefumschlag geben

  2. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hauskauf

    @PA123
    Sorry, Sie machen sich viel zu viele Gedanken.
    Denn die erste Frage ist, ob es überhaupt einen Bankpartner gibt der Ihnen das Objekt finanziert.Hierzu wären Sie dann Eigentümer anstatt Mieter.
    Das macht Sinn.
    Doch damit ist noch lange nicht gesagt, dass die Finanzierung unkompliziert abläuft.
    Haben Sie aussagekräftige Einkommensteuerbescheide der letzten drei Jahre?
    Wenn ja, dann besteht eine kleine Chance auf erfolgreiche Prüfung und Umsetzung.
    Doch es kommt dann darauf an wie die Bank das Objekt einwertet.
    Und wieviel Eigenkapital Sie für den Kaufpreis noch dazu aufbringen.
    Oder gehen Sie etwa davon aus für Hotel Gastro 100% des notariellen Kaufpreises zu erhalten?

  3. Avatar von PA123
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    Standard AW: Hauskauf

    Hallo Herr Hillermann,

    viel Dank fuer Ihre schnelle Antwort.

    Die Finanzierung der Anlange ist kein Problem. 40% Eigenanteil, die Bücher sehen gut aus und das Hauptgeschäft (Hotel) läuft stark.
    Ich mache mir keine Gedanken wegen der Finanzierung, ich moechte nur gerne diese 44.000 Euro umgehen, auch wenn das fuer mich bedeutet, das Haus ansich erst in 5 Jahren zu kaufen.
    Kaufen werde ich das Objekt ohnehin, da es selbst als Finanzanlage top ist. Wie gesagt, ich zahle im Zweifel 358" Euro und bekomme 600" (im geringsten Fall). Die 600" wurden vor 5 Jahren zur Zwangsversteigerung ermittelt, also kein fiktiver Wert.

    Kennen Sie vielleicht jetzt eine Loesung?

    LG
    Johannes

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hauskauf

    Ist denn das Grundstück und das Gebäude bereits aufgeteilt? Gibt es hierzu zwei Grundbücher?
    Wenn nicht, dann müsste man erst noch das Haus aufteilen.
    Ansonsten wird eine Bank sicherlich nicht das Gebäude finanzieren wenn der Übergang des Eigentums erst in 5 Jahren ist.
    Wenn, dann müssten Sie mit Ihrem Eigenkapital das Grundstück selbst kaufen.
    Hierbei ist aber auch eine Frage ob es bestehende Darlehn seitens des Verkäufers gibt.
    Denn "einfach so" wird die Bank des Verkäufers nicht einer Aufteilung Grundstück und Gebäude zustimmen wenn auf dem Gesamten Objekt noch Darlehen vorhanden sind.
    Bestehen denn noch Darlehen seitens des Verkäufers?

  5. Avatar von PA123
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    Standard AW: Hauskauf

    Das Gebäude befindet sich im Privaten besitz des Verkäufers und ist nicht fremdfinanziert. Die Banken werden sich nicht querstellen. Sowohl er, als auch ich stehen in einem sehr guten Verhältnis zu unseren Banken. Wie gesagt, meine Fragen gehen nicht auf die Finanzierung des Objekts bzw. der finanziellen Umsetzbarkeit, sondern um die rechtlichen Moeglichkeiten.
    Ich moechte werden ihn noch mich mit durch rechtsverdrehende Tätigkeiten belasten.
    Ich bezweifle das eine Trennung von Haus und Grundstueck existent ist.
    Ist der Weg ueber die Trennung denn moeglich? und erreiche ich dadurch die gewuenschte Einsparung?

    Vielen Danke fuer Ihre hilfsbereitschaft!

  6. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Hauskauf

    Theoretisch kann der Verkäufer das ganze Gebäude aufteilen in Grundstück und Gebäudegrundbuch. Dann werden zwei Grundbücher angelegt.
    Danach könnte der Verkauf des Grundstückes erfolgen.

  7. Avatar von PA123
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    Standard AW: Hauskauf

    Muesste ich dann aber auch zwei mal Grunderwerbsteur bezahlen?
    und sind hohe Kosten mit so einer Aufteilung verbunden?

  8. Avatar von Angka
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    Standard AW: Hauskauf

    Dass man Grundstück und das darauf stehende Haus teilen/trennen und getrennt ver-/kaufen könnte, ist mir aber neu.

    Bisher kenne ich nur das Teilen des Hauses samt Grundstück. Also Gebäude-/Hausweise oder Wohnungsweise.

    Das Haus steht auf dem Grundstück fest. Fremdes Eigentum auf Fremdem
    Boden, wie soll das funktionieren (außer beim Erbpacht) ?

    Gangbar könnte das Teilen in 2 Einheiten: Hotel und Restaurant.
    Man kauft zuerst nur den einen Teil: Hotel/Restaurant, später den anderen Teil.

  9. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Hauskauf

    Zitat Zitat von PA123
    Muesste ich dann aber auch zwei mal Grunderwerbsteur bezahlen?
    Die Grunderwerbsteuer ist vom Verkaufspreis abhängig. Und muss für jeden Erwerbsvorgang einmal entrichtet werden. Ob ich nun einmal aus 500.000 € Grunderwerbsteuer bezahle oder zweimal für 250.000 € kommt auf das gleiche raus. Darüberhinaus habe ich auch noch nie gehört, dass man Grund und Gebäude geteilt verkaufen kann. Deshalb schließe ich mich hierzu der Frage von Angka an.

    Vermutlich muss der Verkäufer bei einem Verkauf innerhalb 10 Jahren den Gewinn - und hierzu zählen leider auch die erfolgten Abschreibungen - versteuern. Aber einen Steuersatz von 50 % ist illusorisch. Der Höchststeuersatz liegt bei 42 % und für extrem hohe Einkünfte bei 46 %.

    Auch bei einem Teilverkauf innerhalb von 10 Jahre muss der anteilige Gewinn versteuert werden. Und wenn der Verkäufer ein extrem hohes Einkommen hat, dann zahlt er auch für einen Teilverkauf für den Teilgewinn den Höchststeuersatz.

    Wenn der Verkäufer diese Gewinnsteuer umgehen will, dann muss er die 10 Jahre aussitzen.

    Zitat Zitat von PA123
    nach und sind hohe Kosten mit so einer Aufteilung verbunden?
    Damit muss man rechnen.

    Im übrigen sollte so etwas mit Fachleuten (Notar und Steuerberater) besprochen werden.

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