120% Finanzierung Kauf Immobilie

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  1. Avatar von Kevin89
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    Standard 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Hallo zusammen,


    ich konnte schon viele in diesem Forum lesen und bin von der Hilfsbereitschaft sehr begeistert.


    Zu meinem Fall:
    Meine Freundin und ich sind an einer Immobilie interessiert. (Baden-Württemberg)


    Freundin: Polizistin auf Lebzeiten, Nettolohn ca. 1900€
    Ich: Festanstellung, Nettolohn 1650€ + Firmwenwagen zur privaten Nutzung (Bruttolohn inkl. geldwerter Vorteil ca. 3450€)
    Wir sind nicht verheiratet und keine Kinder, beide 26 Jahre alt. Keine laufenden Kredite.

    Eigenkapital ist bisher kaum vorhanden , außer insgesamt 3 Bausparverträge mit relativ Wenig Einzahlungen (insg. ca 4-5t€) und von meiner Seite eine Rentenlebensversicherung mit ca. 3-4000€
    Dazu kommen ca. 4-5000€ Girokontoguthaben.


    Wir haben nun ein Objekt gefunden, welches Baujahr um 1900 ist (umfassend saniert) und eine Alleinlage mit ca. 9000m² Grundstück und 1 Hektar Wald hat. Das Objekt wird über einen Makler veräußert.
    Das Problem: Das wenige Eigenkapital, das wir bisher haben, möchten wir lieber als Rücklage behalten.


    Das Haus war von Anfang an für 150.000€ inseriert. Hinzu kommt der Wald und Inventar.


    Insgesamt sind wir nun bei ca. 190.000€ inkl. Wald+Inventar. Der Makler würde im KV diesen Preis als Gesamtpreis für alles aufführen. Wir hatten weniger erhofft, allerdings war die Nachfrage so enorm, dass wir nun bei 190.000€ sind, obwohl Wald und Inventar weniger wert ist. Wir haben das Glück, dass wir den Hausbesitzer über einige Ecken kennen und wir daher den Vorzug erhalten würden, obwohl noch höhere Angebote vorhanden sind.


    Finanzieren würden wir nun 190.000€ + Nebenkosten 20.000€ + 5-10.000€ Puffer, macht insg. ca. 220.000€.


    Ist dies mit unseren Gehältern realistisch? Werden wir Banken finden, die diese Finanzierung ohne EK umsetzen würde?


    Wir haben für die Immobilie ca. 8-900€/Monat Kreditraten eingeplant bei einer Laufzeit von 15 Jahren und einer Tilgung von mind. 3%.

    Vielen Dank für die Einschätzungen bereits im Voraus.

  2. Avatar von Kass Finanz
    Kass Finanz ist offline

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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Hinsichtlich der Bontität sehe ich keine Schwierigkeiten. Allerdings sollte hier ggfs. die langfrsitig Familienplanung besprochen werden, da Kinder und der Wegfall eines Einkommens zu finanziellen Engpässen führen könnten.

    Das Objekt (Kaufpreis € 150.000,--) scheint außerhalb einer geschlossenen Ortschaft zu liegen - Liebhaberobjekt? Das Inventar soll für € 40.000,-- mit übernommen werden - erhöht nicht den Wert des reinen Objektes. Ggfs. sind noch Modernisierungen und Renovierungen durchzuführen. Die Waldfläche und das riesige Grundstück sind nur bedingt nutzbar. Es ist kein Eigenkapital vorhanden und die Erwerbsnebenkosten müssten mitfinanziert werden. Diese Konstellation wird meines Erachtens kaum Erfolg haben.

  3. Avatar von Kevin89
    Kevin89 ist offline
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Vielen Dank für die EInschätzung - auch wenn ich diese natürlich ungern zur Kenntins nehme.

    Wie gesagt, Wald+Inventar werden im KV nicht gesondert aufgeführt. Evtl. werden wir den Wald auch sofort für 12.000€ fremd verkaufen.

    Der Verkehrswert ist noch unbekannt. Spielt das Inventar denn eine Rolle, wenn es im KV nicht gesondert aufgeführt wird?

    Man könnte ja auch annehmen, dass dann das Haus einen Wert von 176.000€ hat (ohne Wald)

    In der Näheren Nachbarschaft bauen viele neu - zu ca. 3-400.000€ - ohne EK - und haben teilweise die Hälfte unseres Gehalts. Finanzierung lief da ohne Probleme durch, daher bin ich nun doch etwas erstaunt, dass es bei einer Bestandimmobilie - für die Hälfte des Kaufpireses - mit doppeltem Gehalt und Riesengrundstück ein unumgängliches Problem darstellen soll.

    Danke.

  4. Avatar von hoehlenbewohner
    hoehlenbewohner ist offline

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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Naja, das Problem seid weniger ihr sondern viel mehr das Objekt.
    9000m² Grundstück plus Wald plus angeblich umfassend sanierter Altbau für 150.000€ kommt nicht nur mir sondern sicherlich auch jeder Bank komisch vor.
    Aussenbereich (ausserhalb von Ortschaften) ist sowieso immer problematisch für die Banken.

  5. Avatar von Kevin89
    Kevin89 ist offline
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Morgen erster Termin bei der lokalen Kreissparkasse.
    Anschließennd werde ich bei den einschlägigen Vermittlern anfragen.

    Wir werden einfach mal schauen, was auf uns zukommt.

    Könnte spannend werden..

  6. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Was zählt ist der reine Kaufpreis nicht das Inventar als Grundlage.
    Insofern sind wir bei EUR 150.000 und nicht bei EUR 190.000 als Grundlage für das Objekt.

    Dazu kommt der Aussenbereich, sprich die Lage der Immobilie.

    Unter dem Strich wohl eher nur etwas für eine örtliche Bank.

    Wo steht denn die Immobilie in BW?

  7. Avatar von Kevin89
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Naja, der reine Kaufpreis der Immobilie ist - laut KV Makler - bei 190.000€. Der Wald + Inventar ist, wie gesagt, nicht separat ausgewiesen. Laut Makler kann es separat ausgewisesen werden, wenn gewünscht. Da haben wir Spielraum.

    Wir sind hier etwas südlich von Stuttgart.

  8. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Für die Beleihungsprüfung zählt in erster Linie der Hauswert, nicht der Wald.
    Wie gesagt Ihre Bonität ist wieder gut, könnte auch klappen.

  9. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Zitat Zitat von Kevin89
    Naja, der reine Kaufpreis der Immobilie ist - laut KV Makler - bei 190.000€. Der Wald + Inventar ist, wie gesagt, nicht separat ausgewiesen. Laut Makler kann es separat ausgewisesen werden, wenn gewünscht. Da haben wir Spielraum.

    Darauf solltet Ihr auf jeden Fall bestehen, denn wenn ich mich nicht irre, wird das dann auch bei der Maklerprovision und der Grundsteuer rausgerechnet.... Da sind 40.000 EUR mehr oder weniger schon ein bisschen was.

  10. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Sicherlich spart man Grunderwerbsteuer. Doch oft ist im Darlehensvertrag zu lesen :" Wir gehen von einem notariellen Kaufpreis von EUR 190.000 aus (ohne Inventar)"
    Kommt dann der Kaufvertrag mit EUR 40.000 Inventar ist theoretisch die Bank berechtigt weiter Sicherheiten zu verlangen in Höhe des Inventars.
    Also, das muss 100% im Vorfeld abgeklärt sein dass die finanzierende Bank mitspielt.

  11. Avatar von Kevin89
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Wir hatten nun unseren ersten Termin bei einer lokalen Bank und haben innerhalb weniger Stunden eine Zusage bekommen. Das Angebot sollte morgen in der Post sein (wobei die Post ja gerade streikt, mal sehen..)

    Zu den Konditionen kann ich noch nichts sagen. Auf jeden Fall wird das Konstrukt einen Riesterbausparvertrag enthalten. Auch wenn ich schon einiges dazu gelsesen habe, dass das u.U. eher suboptimal ist, bin ich gespannt..

    Allerdings hat mich eine Aussage sehr stutzig gemacht, als ich den Bänker auf den KFW 50.000€ Wohneigentumskredit angesprochen habe. Der Bänker sagte, dass er dies wohl nicht in das Konstrukt einbauen wird, da die Zinsen teilweise höher sind als auf dem Markt. Der Zinssatz bei der Kfw liegt hierfür ja bei ca. 1,2% - ich kann mir beim besten Willen nicht vorstellen, dass wir auch nur ansatzweise bei unserer Ausgangslage diesen Zinssatz erhalten. Ich wäre momentan schon mit 2,5% froh..

    Hier habe ich doch besteimmt etwas falsch interpretiert!?

  12. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Etwas komisch ist, wenn Sie schreiben eine Zusage erhalten zu habe. Eine Zusage heißt für mich nur wenn ein rechtsverbindlicher Darlehensvertrag Ihnen vorliegt.

  13. Avatar von brainy
    brainy ist offline

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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    War wahrscheinlich nur ein nettes Gespräch.

    Kaum ein Banker darf alleine nennenswerte Summen entscheiden.

    Bei einer Bank erkennt man immer sehr gut, ob man geschätzt wird oder nicht.

    Kaffee mit Keks = geschätzter Kunde.

  14. Avatar von Kevin89
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Etwas komisch ist, wenn Sie schreiben eine Zusage erhalten zu habe. Eine Zusage heißt für mich nur wenn ein rechtsverbindlicher Darlehensvertrag Ihnen vorliegt.
    Vielleicht habe ich mich unklar ausgedrückt: Wir haben wenige Stunden nach unserem Gespräch vor Ort einen Anruf erhalten, dass wir das Angebot per Post erhalten werden und in diesem Zuge sagte der Berater, dass die Bank uns definitv finanzieren würde. Eine Zusage in dem Sinne haben wir nicht, aber wir können damit rechnen, dass es klappt.

    Bisher ist aber noch nichts gekommen - Wieso muss die Post auch gerade jetzt streiken..

  15. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Hallo Kevin89,

    warum fragen sie hier kein Angebot an?

    KfW ist auch nicht bei 1,2 % sondern bei 1,85 %.

    Hat der Banker mit ihnen kein Konzept besprochen oder nach ihren Wünschen gefragt? Bastelt der da jetzt irgendetwas zusammen? Und sendet es ihnen dann per Post?

  16. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Okay alles klar, viel Erfolg dann.

  17. Avatar von Kevin89
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Hallo,

    wir haben nun mal ein recht gutes Angebot erhalten, was die Zinssätze anbelangt. Wir tendieren eigentlich zu Option 3 - sehe ich das richtig, dass
    das in unserem Fall die beste Möglichkeit ist?

    Wir tun uns schwer, dies 1zu1 vergleichen zu können.

    Was mich an allen Konstellationen stutzig macht ist, dass die Tilgung überall bei unter 3% liegt..

    Danke.


    1) Annuitätendarlehen

    Annuitätendarlehen:
    207.000,00
    Sollzins 2,5
    Sollzinsbindung 15 Jahre
    Monatliche Zahlung 900,00 €
    Sondertilgungen 5% Jahr
    Tilgung während Laufzeit 100.050,00
    Zins während Laufzeit 60.232,00
    Restschuld nach 15 Jahren 106.954,00


    2) Annuitätendarlehen + KfW

    Annuitätendarlehen: 157.000,00
    Sollzins 2,5
    Sollzinsbindung 15 Jahre
    Monatliche Zahlung 690,00 €
    Sondertilgungen 5% Jahr
    Tilgung während Laufzeit 77.463,00
    Zins während Laufzeit 45.409,00
    Restschuld nach 15 Jahren 79.538,00

    + 50.000 KfW
    50.000,00
    Sollzins 1,75
    Sollzinsbindung 10 Jahre
    Monatliche Zahlung 258,00 €

    Tilgung während Laufzeit 21.626,00
    Zins während Laufzeit 7.122,00 €
    Restschuld nach 10 Jahren 28.375,00


    3) Annuitätendarlehen + KfW + BSV

    Annuitätendarlehen: 87.000,00
    Sollzins 2,5
    Sollzinsbindung 15 Jahre
    Monatliche Zahlung 350,00 €
    Sondertilgungen 5% Jahr
    Tilgung während Laufzeit 36.319,00
    Zins während Laufzeit 26.391,00
    Restschuld nach 15 Jahren 50.681,00

    + 50.000 KfW
    50.000,00
    Sollzins 1,75
    Sollzinsbindung 10 Jahre
    Monatliche Zahlung 258,00 €

    Tilgung während Laufzeit 21.626,00
    Zins während Laufzeit 7.122,00 €
    Restschuld nach 10 Jahren 28.375,00

    Fuchs Wohnbaurente inkl. Riesterzulage
    TA-Darlehen 70.000,00
    anfänglicher Sparbetrag 175,00 €
    Laufzeit 23J 5Monate
    Zuteilung nach 12J 10M
    Sollzins Anfang 1,75

    Zins und Tilgung 359,00 €
    Riester Zulagen 1.694,00 €
    Sollzinsen 5.757,00 €

    Monatliche Zahlungen:

    07/2015-04/2028
    Sollzinsen 102,00 €
    Sparleistung 175,00 €

    05/2028-11/2038
    Tilgung 359,00 €
    Gesamtkosten 21.728,00
    Gesamtkosten als %: 2,29%



    Restschuld

    Option 1 nach 15Jahren 106.954,00

    Option 2 nach 15Jahren 79.538,00
    Option 2 nach 10Jahren 28.375,00

    Option 3 nach 15 Jahren 50.681,00
    Option 3 nach 10 Jahren 28.375,00
    BSV nach ca. 23Jahren auf 0

  18. Avatar von rupa
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    Nur mal so als Denkanstoß:
    Wir haben uns für eine Kombination aus Annuitätendarlehn (15J) und KfW124 entschieden. Allerdings das KfW 10/10 damit nach 10 Jahren dort keine Restschuld ist und wir 15 Jahre lang kein keine Sorgen haben bzw. uns nicht um eine Anschlussfinanzierung kümmern müssen.

    Bedeutet konkret, dass zu erst der günstigere Kredit getilgt wird was bedeutet, dass die komplette Restschuld nach 10 Jahren (in unserem Fall) etwa 400,- Euro höher ist als wenn wir zuerst den Kredit mit den höheren Zinsen höher Tilgen.

    Wäre demnach ähnlich der Option 1. allerdings wäre die Restschuld geringer.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    @rupa

    Kann die Aussage überhaupt nicht nachvollziehen, bzw. verstehe nicht was sie mit der Rrestschuld von 400 Euro meinen.

    In Restschulddiskussionen sollte man sich Gedanken mache wie sinnvoll es ist das günstige Geld so hoch zu tilgen, während das andere Geld auch nur 5 Jahre später ausläuft!

    Wenn sie so hoch tilgen können halte ich es für gesünder das Zinssicherungsinstrument Bausparen zu wählen. Ist dieser auf die Restschuld bei der 35 Jahresvarinte KFW nach 10 Jahren zuteilungsreif (so wird es berechnet) kann ich in 10 Jahren sehen wo das Zinsniveau ist. ist es hoch teile ich ihn zu und löse die Restschuld von 39.000 Euro ab, ist der Zins niedrig prolongiere ich und behalte den BSV für den Auslauf der 15 Jahreskondition, also den der dann in 5 Jahren fällig wird.

    Der Guthabenzins von guten Tarifen am Markt ist nicht viel schlechter als der Zahlzins bei dem KfW, insofern gewinne ich mit der Tilung einer Annuität nicht so viel, verliere mit dem Kaufen eines Zinssatzes in der Zukunft auch nicht so viel gegenüber der Direkttilgung.

  20. Avatar von rupa
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    Standard AW: 120% Finanzierung Kauf Immobilie

    In meinem Fall habe ich die Konditionen für 15 Jahre nur bekommen in Kombination mit dem KfW.
    Bausparverträge waren teurer. Natürlich mit dem Vorteil der Zinssicherheit. Dies war mir jedoch nicht so wichtig, da meine Restschuld nach 15 Jahren überschaubar sein wird.

    Wenn ich zuerst das Bank-Darlehn mit ca. 250,- Euro pro Monat mehr tilge und dafür das KfW-Darlehn entsprechend weniger tilge, hätte ich insg. ca. 400,- Euro gespart.
    Da ich allerdings diese 250,- Euro in das KfW stecke habe ich dieses nach 10 Jahren voll getilgt.
    Ab diesem Zeitpunkt setze ich den Betrag, der im Monat für KfW genutzt wurde voll in die Tilgung des Bankdarlehns.

    So ist meine Planung - verstehe jetzt nicht was da dagegen spricht.
    Lasse mich aber gerne aufklären.

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