Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

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  1. Avatar von Mathieu
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    Standard Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Hallo Zusammen,

    ich habe mich soeben neu angemeldet, um mal Erfahrungen bezüglich der Baufinanzierung auszutauschen.
    Meine Frau und ich haben uns dazu entschieden zu bauen. Angebot des Hauses liegt vor und aktuell sind wir bei der Baufinanzierung.
    Allerdings haben wir nun schon 3 Absagen bezüglich unserer Finanzierung erhalten. Der Grund ist immer der gleiche: Der Beleihungswert ist zu hoch!
    Der Nachteil ist, dass wir in einer sehr ländlichen Region wohnen und daher der Bodenfaktor sehr gering berechnet wird. Allerdings egalisiert sich dies ja durch den niedrigen Grundstückspreis.
    Wir haben mit folgenden Kosten kalkuliert:
    - Haus - schlüsselfertig (KFW - 70): 230.000 Euro
    - Grundstück: 30.000 Euro
    - Baunebenkosten, inklusive Material für Eigenleistung und Außenanlage: 50.000 Euro

    Finanzierungsbedarf also 310.000 Euro (nein, Eigenkapital ist aufgrund von Studiengängen etc. nicht vorhanden)

    Das Haus hat 137 qm Netto - Wohnfläche, KW 70 Standard, Fußbodenheizung, Luft - Wärme Pumpe, automatische Be - / Entlüftung etc. also aktueller Stand der Technik.
    Aus meiner persönlichen Sicht, sind 310.000 € mit allem drum und dran (inklusive Außenanlage) für einen kompletten Neubau nicht zu hoch gegriffen.
    Auch der Vergleich von 5 Anbietern zeigt, dass wir hier von realistischen Preisen sprechen (selbst beim Preiseinstieg - Anbieter) und wir uns nicht allzu viel Luxus gönnen.

    Laut der Aussagen unserer Banken und Finanzberater stimmt die Bonität, die SCHUFA ist absolut sauber und auch die sonstigen Nebenbedingungen (unbefristeter Arbeitsvertrag, etc.) stimmen.
    Nun zu meinen Fragen:
    - Die Banken kommen auf einen maximalen Gesamtwert von 240.000 € --> das kann doch nicht realistisch sein!!?? Mir ist schon klar, dass der Wiederverkaufswert des Hauses zählt und der vielleicht nicht bei 310.000€ liegt, aber für dieses Risiko verdient die Bank auch eine Menge Geld damit.
    - Hat jemand ähnliche Erfahrungen? Kennt jemand Banken, die mit anderen Pauschalen pro qm rechnet?

    Ich kann mir nicht vorstellen, dass sich eine junge Familie, mit gesichertem, regelmäßigem und absolut ausreichendem Einkommen sich kein Haus für 300.000€ leisten kann.

    Danke für eure Ratschläge, Kommentare!

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    wer ist denn "die Banken"...Ist es wirklich so, dass "die Banken"-also mehrere- unabhängig voneinander nur auf EUR 240.000 Verkehrswert kommen?
    Haben Sie die Berechnung der Banken vorliegen und können es transparent nachvollziehen?

  3. Avatar von Mathieu
    Mathieu ist offline
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    "Die Banken" sind die Spardabank, IngDiBa und Commerzbank.
    Nein, ich habe die Berechnung nicht vorliegen. Die o.g. Banken sind da leider wenig transparent und ich muss mich auf deren Aussage verlassen. 240.000 € war noch der höchste Verkehrswert, die weiteren Banken lagen noch darunter!

  4. Avatar von verschaukelt
    verschaukelt ist offline

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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Ist mal so ein Brainstorming....

    Schlüsselfertig heißt inklusive Maler Tapezier und Co... die Kosten für Maler Tapezier etc. sind keine werterhöhenden Maßnahmen, zählen also nicht als Kosten.
    Die Kaufnebenkosten sind ebenfalls keine werterhöhenden Kosten. Auch diese sind von den Gesamtkosten abzuziehen.
    Außenanlage ist zusätzlicher Luxus. steigert nur geringfügig den Wert bei einem eventuellen Verkauf.

    ziehen wir für die Maler/Tapezierarbeiten, lose Bodenbeläge 15.000 und ziehen wir dann noch die Kaufnebenkosten ab sowie die nicht werterhöhenden Anteile der Außengestaltung und auch die Anschlusskosten für die Erschließung des Grundstückes sind nicht unbedingt werterhöhende Kosten, dann kann 240.000 als 100% Finanzierung schon grob passen.

    Eine Finanzierung sollte immer erst dann ins Auge gefasst werden, wenn wenigstens die kompletten Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer etc. sowie noch etwas oben drauf für Malern,tapezieren, Bodebeläge, Beleuchtung und Notfallreserve für Mehrkosten etc.) vorhanden ist.

  5. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Vielleicht sind einfach die Baukosten insgesamt zu teuer? Was bieten andere Anbieter als Herstellungskosten für das gleiche oder ähnliche Haus?

  6. Avatar von Mathieu
    Mathieu ist offline
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Danke für eure Antworten!
    Ich befasse mich schon längere Zeit mit dem Thema! Zu den Anmerkungen bezüglich Malerarbeiten, Außenanlage etc.
    Wenn ich das rausrechne, bekomme ich es auch nicht finanziert, da die Banken eine zu hohe Eigenleistung auch nicht gerne sehen. Und eine Außenanlage usw gehört nun mal dazu.
    Die Grunderwerbssteuer und Notarkosten sind bei der Finanzierungssumme nicht berücksichtigt, die bezahlen wir von unserem Konto.
    Mehrkosten / Puffer sind ebenfalls berücksichtigt!
    Laut meiner Kalkulation benötigt man 300.000€ für einen schlüsselfertigen Neubau! Drunter geht's ohne Nachfinanzierungs-Risiko nicht! Wenn doch, bitte ich um Hinweise, wo!
    Natürlich war ich nicht so blauäugig und bin gleich beim ersten Angebot hängen geblieben. Der Preis ist auch mit Preiseinstieg-Anbietern vergleichbar.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    @verschaukelt

    Ihre Aussagen bezüglich der Werthaltigkeit von Malerarbeiten und Aussenanlagen sind Blödsinn.

    @Matthieu

    1) Wo soll das Haus gebaut werden (Überlegung Fördermittel)?
    2) Welche monatliche Zins-, und Tilgungsbelastung haben sie sich als oberstes Limit gesetzt (Überlegung Nachrangdarlehen)?
    3) Wie hoch ist das gesamte Nettoeinkommen (Überlegung Banken die aufgrund guter Bonität Blankoanteile akzeptieren-die bisherige Auswahl ihrer Banken zeichnet sich da nicht aus) ?
    4 )Arbeitgeberdarlehen mal angefragt?


    Von wem oder durch welche Institutionen sind sie bisher beraten worden?

  8. Avatar von Mathieu
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    @ noelmaxim
    Danke für die Nachfrage!

    1) im Hochwald PLZ 54xxx
    Es gibt keine ortsbezogenen Fördermittel, da die Gemeinden eher auf Ortskernerhaltung und somit Sanierung von Altbauten setzen

    2)Nachrangdarlehen kenne ich nur für Unternehmen. Ich befürchte, dass wird zu teuer! Unsere maximale Rate liegt bei 1.250€ und ich will mit anständigen Konditionen- und nicht aus reinem Voluntarismus bauen

    3) Das monatliche Netto-Einkommen abzüglich der betrieblichen Altersvorsorge liegt exakt bei 4.000€
    13/14 Monatsgehalt nicht berücksichtigt

    4) Arbeitgeberdarlehen kommt für uns nicht in Frage, da wir uns dann vom Arbeitgeber abhängig machen! Zumindest in gewisser Weise! Und wie gesagt, es ist zwar unser großer Traum aber wir wollen nicht auf Biegen und Brechen bauen.

    Beste Grüße

  9. Avatar von verschaukelt
    verschaukelt ist offline

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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Wir haben mit folgenden Kosten kalkuliert:
    - Haus - schlüsselfertig (KFW - 70): 230.000 Euro
    - Grundstück: 30.000 Euro
    - Baunebenkosten, inklusive Material für Eigenleistung und Außenanlage: 50.000 Euro

    Finanzierungsbedarf also 310.000 Euro (nein, Eigenkapital ist aufgrund von Studiengängen etc. nicht vorhanden)


    [QUOTE=Mathieu;112587

    Die Grunderwerbssteuer und Notarkosten sind bei der Finanzierungssumme nicht berücksichtigt, die bezahlen wir von unserem Konto.
    Mehrkosten / Puffer sind ebenfalls berücksichtigt!
    [/QUOTE]

    Jetzt habe ich ein Verständnisproblem?

    Lassen sie sich das Ganze mal von einem Berater ausrechnen und vorlegen der nicht in einer Bank sitzt. Dann erhalten Sie in der Regel einen ausgedruckten Vorschlag mit Zahlungsplan und Berechnung. Die meisten sind auch in der Lage ein wenig mit dem Vorschlagsprogramm "zu spielen" um die Finanzierung vielleicht doch machbar zu bekommen. Wenn ich "spiele" - Eigenkapital lediglich Kaufnebenkosten dann kommt auch eine über 100% Finanzierung bei heraus. Die Differenz ist dann eventuell über ein separates teureres Darlehen machbar Rate bei Volltilger plus andere wären rund 1400 Euro . Ist jedoch nicht representativ, da ich es nur mal mit einem Rechner probiert habe und ihre Daten etwas ungenau sind.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Mich würde mal interessieren was der Posten Baunebenkosten alles so beinhaltet, können sie das bitte mal einzeln aufschlüsseln?

    Wie viele Kinder haben sie, wie hoch ist ihre Jahresbruttoeinkommen und wie viel Barmittel wären/sind vorhanden (für die Erwerbsnebenkosten)?

  11. Avatar von Mathieu
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    @verschaukelt:
    Natürlich habe ich das auch von einem "bankunabhängigen" Berater rechnen lassen. Wie aber auch schon vorher erwähnt, möchte ich meinen Traum, wenn möglich, mit tragbaren, realisierbaren Konditionen umsetzten. Alles andere wäre Voluntarismus! Und ich möchte mir zwar einen Traum erfüllen aber nicht mein Leben versauen.

    @noelmaxim:
    Jetzt werde ich ja doch transparenter, als ich ursprünglich hier im Forum wollte Dennoch, ich bin mir sicher, dass ich hier mit realistischen Zahlen rechne. Oder ich bin wirklich völlig "Betriebsblind".

    Baunebenkosten
    Baugrundgutachten 670,00 €
    Anschluss Abwasser 2.500,00 €
    Rückstausicherung Abwasser 1.500,00 €
    Anschlüsse Frischwasser, Strom, Telekom 6.000,00 €
    Antragsdokumente 150,00 €
    Aufschüttung Grundstück 12.000,00 €
    Material Malerarbeiten / Fußböden (außer Fliesen) 6.000,00 €
    Außenanlage 10.000,00 €
    Vermessungsarbeiten 1.500,00 €
    Baugenehmigung 250,00 €
    Versicherungen in Bauphase 500,00 €
    Baustrom + Bauwasser 1.600,00 €
    Baustellen - WC 750,00 €
    Puffer 6.000,00 €
    Baunebenkosten Gesamt 49.420,00 €

    Das Grundstück muss aufgeschüttet werden, da wir ohne Keller bauen.
    Alle nicht erwähnten Kosten sind in den Leistungen des Hausbauers inklusive.

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Dann kommen wir der Sache doch schon etwas näher. Naja, es muss doch klar sein, dass man ihre Frage warum die Banken das Haus als zu teuer einschätzen nur dann beantworten kann, wenn die Kosten in etwa bekannt sind.

    Für mich hat eine Baufirma dei der Definition "Schlüsselfertig" den Bau zu versichern, ebenso die Toilette mit zu bringen, als auch für Wasser und Strom zu sorgen. Ist dem nicht so, muss der Preis auch passen und wenn dann der Quadratmeter 1700 Euro kostet dann ist das aus meiner Sicht zu hoch. Anders gesagt, für diesen Preis müssen diese Posten inklusive sein. Bin aber auch der Meinung dass die Banken mit ihrer Einwertung auch nicht richtig liegen, irgendwo dazwischen liegt die Wahrheit, aber am Ziel wären sie dann immer noch nicht. Gleichzeitig erwähne ich aber auch noch mal, dass sie in der Auswahl der Banken nicht glücklich agiert haben, sollten es aber auch vermieden wild weitere Anfragen zu starten, denn das tut dem Schufa Score nicht unbedingt gut.

    Was mich in ihrem Fall ärgert ist, dass ich das Gefühl habe dass sie scheinbar nicht umfangreich beraten worden sind oder man auf die Ablehnungen keine Antworten/Lösungen präsentiert, sonst würden sie sich nicht hilfesuchend an die Forengemekinschaft wenden. Und wenn sie ein unabhängiger Berater beraten hat, dann kann ich die Auswahl der Banken überhaupt nicht nachvollziehen, denn das sind alle 3 beileibe keine Banken für den Neubau! Schon gar nicht bei einer Finanzierung aller Baukosten, sprich dem Vorhanden sein lediglich der Erwerbsnebenkosten.

    Wie hoch ist denn ihr Jahresbruttoeinkommen? Wie viele Personen wohnen dem Haushalt bei? Hat man ihnen schon ein Nachrangdarlehen mit langer Laufzeit (wegen der eren Raten) angeboten? Warum sagen sie es gibt keine Fördermöglichkeiten, denn die gibt es durchaus in ihrer Region!

  13. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Hallo,

    wir wohnen "auch" in einer strukturschwachen Gegend. Grundstückspreise liegen voll erschlossen bei 60 EUR/qm.
    Nachteil ist auch bei uns, dass bei einer "Verwertung" ein Neubau, der um die 300.000 EUR gekostet hat wohl auch nur für entspr. weniger Geld zu verkaufen ist.
    Denke da liegt das Problem.

    Mir ist schon klar, dass der Wiederverkaufswert des Hauses zählt und der vielleicht nicht bei 310.000€ liegt, aber für dieses Risiko verdient die Bank auch eine Menge Geld damit.
    Dieses Risiko will aber kein Geldgeber übernehmen...... Die wollen, dass brav zurückbezahlt wird und im Fall der Fälle eben möglichste schnell per Verwertung das ausgeliehene Geld zumindest wieder reinkommt. Das ist eben bei dieser Konstellation sehr unwahrscheinlich.

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    Standard AW: Ablehnung Baufinanzierung wegen zu hohem Beleihungswert

    Guten Abend,

    auch wenn der Hausbautraum evtl. so nicht umzusetzen ist, könnte man das Problem vielleicht lösen, in dem man auf eine gebrauchte Immobilie umschwenkt? Ebenso ist die Frage, ob es dieses eine Dorf sein muss, dafür gibt es natürlich Gründe, aber je kleiner das Dorf, je schwieriger aber auch das passende Haus zu finden. Je nachdem wie viel Änderung vom Standard in Ihrem Bauvorhanden gewünscht wird, bzw. wie viel die Bauherren haben am Standard ändern lassen.

    Mit dieser Option entgeht man dem Neubauverlust.

    Wenn die Bank aufgrund der möglichen Verwertungschancen blockt - also auch die Vorschläge eines (anderen) Maklers (gibt ja hier im Forum welche, die offensichtlich kompetent sind) nicht zielführend sind, bleibt sonst nur weiter zu sparen und dann in einigen Jahren mit mehr Kapital einen neuen Versuch zu unternehmen - oder eben meinem Vorschlag zu folgen: locker in der Mietwohnung /-haus bleiben, auf dem Dorf (in der Pampa) bleiben auch in Zukunft die Mieten bezahlbar. Auch wenn es die derzeitige Werbung suggeriert: Miete ist keine Schande - Immobilienbesitz kein Muss.

    Viel Erfolg

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