Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

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  1. Avatar von DasMoritz
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    Standard Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Guten Tag,

    ich habe eine steuerliche Frage, dazu zunächst zur Ausgangssituation:

    Ich werde in naher Zukunft ein Grundstück mit einer Fläche von 1.400m² kaufen. Auf diesem Grundstück steht zur Zeit ein Haus, das von mir abgerissen wird.
    Im Anschluss folgt eine Neueinmessung des Grundstückes, sodass zwei Grundstücke zu je 700m² entstehen.
    Das eine Grundstück werde ich selbst bebauen und das neu zu erbauende Haus bewohnen, das andere Grundstück werde ich verkaufen.

    Die Kostensituation ist im Moment folgende:
    Kaufpreis Grundstück 1.400m² = 200 TEUR
    Kaufnebenkosten = 14 TEUR
    Abrisskosten / Baureifmachung der 1400m² = 12 TEUR
    Kosten der Neueinmessung = 2T

    Der Verkaufpreis des zu verkaufenden Grundstücks wird bei ca. 185 TEUR liegen.

    Es entsteht mir also zunächst ein Gewinn i. H. v. 85 TEUR
    Mein jährliches zu versteuerndes Einkommen (laut Steuererklärung für 2015) beträgt 43,5 TEUR, keine Kinder, ledig.
    Die Einkünfte aus nicht selbstständiger Arbeit liegen bei 51 TEUR.
    Persönlicher Steuersatz: 42%.

    Meine Frage ist nun, ob die Aufwendungen als Werbungskosten im Zusammenhang mit der Veräußerung wie untenstehend den Gewinn reduzieren könnten:

    Kaufnebenkosten = 14 TEUR --> Reduzieren den Gewinn um 7 TEUR, da das Grundstück 50/50 geteilt wird (ich denke, dass ich hier ja nur 50% ansetzen kann)
    Abrisskosten / Baureifmachung der 1400m² = 12 TEUR --> Würde ich mit ca. 10 TEUR als Werbungskosten geltend machen, da das Haus auf dem Streifen steht, der verkauft werden soll.
    Kosten der Neueinmessung = 2T --> Reduzieren den Gewinn um 1 TEUR, da das Grundstück 50/50 geteilt wird.

    Im Ergebnis wird mein Gewinn also um 18 TEUR verringert, sodass der Gewinn "nur noch" bei 67 TEUR vor Steuern liegt und bei 42% Steuersatz 28 TEUR Steuern gezahlt werden müssten.

    Ist meine Vorgehensweise und Berechnung so grundsätzlich in Ordnung?
    Mir geht es hier nicht um eine steuerliche Beratung sondern nur darum, ob das so darstellbar wäre?

    Vielen Dank,
    Moritz

  2. Avatar von Hanomag
    Hanomag ist offline

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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Zitat Zitat von DasMoritz
    Ist meine Vorgehensweise und Berechnung so grundsätzlich in Ordnung?
    Klingt plausibel. Ich würde es allerdings nie so machen.

    Wenn man den Verkauf um einige Jahre verschiebt, entfällt infolge vorheriger Selbstnutzung die Steuerpflicht für den Verkaufsgewinn des anteiligen Grundstücks.

  3. Avatar von Lars04
    Lars04 ist offline

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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Zitat Zitat von Hanomag
    Klingt plausibel. Ich würde es allerdings nie so machen.

    Wenn man den Verkauf um einige Jahre verschiebt, entfällt infolge vorheriger Selbstnutzung die Steuerpflicht für den Verkaufsgewinn des anteiligen Grundstücks.
    Gibt es da eine genauere Grenze um wie viele Jahre?

  4. Avatar von Daukind
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Zitat Zitat von Lars04
    Gibt es da eine genauere Grenze um wie viele Jahre?
    Zehn Jahre.

  5. Avatar von Lars04
    Lars04 ist offline

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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Zitat Zitat von Daukind
    Zehn Jahre.
    Ui, also doch so viel. Nicht jeder hat die Geduld so lange zu warten. Und innerhalb dieser 10 Jahre muss auch sicherlich für das ein oder andere Investiert werden. Da muss man wieder rechnen und abschätzen. Aber gut das mal zu wissen, danke

  6. Avatar von DasMoritz
    DasMoritz ist offline
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Hallo,

    vielen Dank.
    Ich habe noch zwei offene Fragen:
    Da das Haus auf dem zu verkaufenden Grundstücksteil steht, würde ich vermuten, dass ich die Abrisskosten fast vollständig als Werbungskosten anrechnen kann - Annahme plausibel?
    Dann zur Teilung: Die Teilung kostet 2.000 EUR. Da ich ja von meinem großen Grundstück etwas abteile, müssten doch auch diese Kosten vollständig anrechenbar sein, oder? Wäre die Teilung nicht erfolgt, so könnte ich das Grundstück ja nicht verkaufen.

    Oder muss ich die Teilungskosten 50/50 ansetzen da zwei gleich große Grundstücke enstehen?

    Danke,
    Moritz

  7. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Zitat Zitat von Daukind
    Zehn Jahre.
    Die zehn-Jahres-Grenze gilt für alle Objekte, die nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Selbst genutzte Wohnobjekte müssen entweder

    - im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren oder
    - von Anfang an zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein.

    An diese Regelung hatte ich gedacht. Doch leider wurde der zu verkaufende Grundstücksanteil nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Die Steuertipps der akademischen Arbeitsgemeinschaft schreiben hierzu:
    Wurde eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, dann darf grundsätzlich auch der dazugehörende Grund und Boden steuerfrei verkauft werden. Aber: Das gilt nur für die Flächen, die für die Gebäudenutzung »erforderlich und üblich« sind.
    Vorsicht ist deshalb geboten bei großen Grundstücken (mit einer Gartenfläche von mehr als 1.000 m2) oder wenn ein Teil des Grundstücks abgetrennt und als Bauland verkauft werden könnte (im Einzelnen dazu BMF-Schreiben vom 4.6.1997, BStBl. 1997 I S. 630 und Verfügung der OFD Hannover vom 5.2.2002, Az. S 2236-16-StH 224/S 2236-10, StEK § 13 Nr. 694 EStG). Konsequenz: Ein Teil des Veräußerungsgewinns kann steuerpflichtig sein, auch wenn das gesamte Grundstück mit dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude verkauft wurde.
    Deshalb bleibt es leider bei der zehn-Jahres-Grenze.
    Zitat Zitat von DasMoritz
    Ich habe noch zwei offene Fragen:
    Da das Haus auf dem zu verkaufenden Grundstücksteil steht, würde ich vermuten, dass ich die Abrisskosten fast vollständig als Werbungskosten anrechnen kann - Annahme plausibel?
    Das ist schon eine spezielle Frage, die nicht in ein Forum gehört sondern von einem Steuerberater verbindlich beantwortet gehört.
    Zitat Zitat von DasMoritz
    Oder muss ich die Teilungskosten 50/50 ansetzen da zwei gleich große Grundstücke enstehen?
    Ist eigentlich logisch.

  8. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Wie wäre es denn, wenn du das Grundstück sofort teilst?

    Dann sollte klar erkenntlich sein, auf welchen Grundstück das Haus steht.

    Wenn du dann zunächst in das Haus einziehst, hast du zudem keinen Garten mit über 1.000 qm.

    Also eine eigene Wohnnutzung mit üblichen Garten.

    Dann baust du das Haus auf dem anderen Grundstück, ziehst um, reist das alte Haus ab und verkaufst das bisher selbst genutzte Grundstück steuerfrei.

    Natürlich müsstest du dann die gesamten Kosten erst mal vorfinanzieren (egal ob EK oder FK). Wenn du ein Darlehen aufnehmen musst, kannst du es ja splitten, einen Teil in Höhe von 185.000 € mit kurzer Laufzeit (5 Jahre und wenn nicht viel teurer, endfällig) und den Rest mit der üblichen Laufzeit.

    Was meint der Rest der Community dazu?

  9. Avatar von DasMoritz
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Guten Abend,

    vielen Dank erst einmal für die guten Informationen.
    Das aktuell auf dem Grundstück befindliche Haus ist in einem Zustand, den ich als "nicht bewohnbar" beschreiben würde.

    In der Abfolge ist mein Plan folgender:

    1.) Notarieller Kaufvertrag
    2.) Teilung des Grundstücks
    3.) Abriss des Hauses
    4.) Neubau auf meinem linken Streifen, Verkauf des rechten Streifens

    Inwieweit 4 tatsächlich komplett parallel läuft werden wir dann sehen.

    Warum will ich erst teilen und dann abreißen?
    Weil dann auch für das Finanzamt gut belegbar ist, dass die Abrisskosten auf dem "zu verkaufenden Streifen" entstanden sind und damit meinen Gewinn geschmälert haben.
    Wenn ich erst das Haus abbreche und dann das Grundstück teile, dann kann das in meinen Augen schon schwieriger werden.

    Gruß,
    Moritz

  10. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Wobei man bei Kreditzinsen im Rahmen von 1-2% p.a. für 10 Jahre und Spitzensteuersatz von 42% sehen aus der Ferne 10 Jahre nicht zu teuer aus -
    Wertsteigerung des Grundstücks in 10 Jahren würde ich da billigend in Kauf nehmen.

  11. Avatar von DasMoritz
    DasMoritz ist offline
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Kannst du mir das erläutern?
    Das Grundstück wird an Wert gewinnen, das darauf befindliche Haus wird so oder so abgebrochen.

    Am Ende fehlt mir dann aber die Einnahme für meine Baufinanzierung.
    Mit 41 TEUR Eigenkapital wird das sonst sehr sehr schwierig.

    Nach meiner Rechnung hätte ich nach Abzug der Steuern ca. 150 TEUR Einnahme für den Verkauf (sofort).
    Nun wird es komplex:
    Der Verkäufer und ich haben vereinbart, dass die ersten 100 TEUR (der 200 TEUR Kaufpreis) nach Unterzeichnung des Kaufvertrages zwischen mir und ihm fließen.
    Die zweiten 100 TEUR fließen maximal 1 Jahr später - der Verkäufer bestätigt mir aber vorab, dass er die Zahlung über 200 TEUR erhalten hat.

    Zwischen dem Verkäufer und mir besteht sehr großes Vertrauen!

    Die Einnahme der 100 TEUR (zur Zahlung nach eben diesem 1 Jahr) würde mir dann allerdings fehlen - hinzu kommt zudem, dass nicht nur die 100 TEUR fehlen, sondern auch der Betrag, den ich nach Abzug der Steuern als Gewinn gehabt hätte.
    Im Ergebnis sind es also beispielsweise 150 TEUR die über 10 Jahre zu 1,xx Prozent finanziert werden müssen.

    Danke,
    MOritz

  12. Avatar von xlarge
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Wenn ich 150t€ zu 2% finanziere (keine Tilgung), kostet das 3000€ pro Jahr -> 10 Jahre 30t€ (20%)
    Solange das Grundstück jedes Jahr 2% Wertzuwachs hat, habe ich keinen Verlust.
    Nach 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei - bei angenommenen 25% spart man bei angenommenen 3% Wertzuwachs pro Jahr (das Grundstück ist dann 269t€ wert) 67t€.

    Bei ausschließlicher Eigennutzung (kein Vermietung eines Stellplatzes) reicht u.U. eine Haltedauer von 3 Kalenderjahren (überspitzt: 31.12.2016 + 2017 + 01.01.2018) um Steuerfreiheit zu erreichen.
    (Dann sollte das Grundstück aber erst nach Eigennutzung geteilt werden.)

    (Nur meine private Meinung - keine Beratung ...)

  13. Avatar von DasMoritz
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Hallo xlarge,

    erst einmal vielen Dank, klasse.
    Nun mein kleines gedankliches Aber:

    Ich kaufe das Grundstück in seiner Gesamtheit 2016 und beginne Anfang 2017 mit meinem Bauvorhaben.
    Mein Bauvorhaben muss ich dann aber bereits anhand der "imaginären neuen Grenze" durchführen, sonst kann ich den anderen Teil nicht mehr "sinnvoll" verkaufen (wer will schon auf einem 6m x 27m Bauteppich bauen?).
    Ich müsste also bereits gedanklich eine Teilung durchgeführt haben und mein Haus so setzen, dass man noch sinnvoll teilen kann.
    Den zu verkaufenden Streifen nutze ich als Garten, kleinen Fahrradschuppen und Parkplatz (Eigennutzung gibt es also), es wird nichts vermietet.

    Nun würde ich mal behaupten, dass der Fiskus nicht doof ist. Warum sollte ich ein Haus auf einem 1400m² ganz nach links stellen?
    Die werden mir doch aller Wahrscheinlichkeit nach eine Teilungsabsicht von Anfang an unterstellen.

    Ich finde das Modell total interessant, weil ich davon von einem entfernten Bekannten auch schon gehört habe - das habe ich aber ins Reich der Märchen abgeschoben.

    Das kann sicherlich nur ein Steuerberater belastbar beantworten, oder?
    Frage: Gibt es einen Paragraphen, in dem ich die oben beschriebene Haltedauer von drei Jahren einsehen kann?

    Nachtrag: Ja, gibt es (§ 23 EStG):
    "Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

    Nun geht es aber leider weiter:
    Das eigentliche Haus, welches sich aktuell auf dem 1400m² Grundstück befindet, wird ja abgebrochen und wird nicht bewohnt - kann es aufgrund der baulichen Substanz nicht.
    Das bedeutet, dass ich also nicht die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken, sondern das Grundstück zu eigenen Wohnzwecken nutze.

    Passt das dennoch?

  14. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Wie wäre es mit einem Zweitwohnsitz in dem alten Haus? Zählt das auch als Eigennutzung? Wie oft und wie lang du in diesem Wohnsitz bist, ist zweitrangig.

    So lang das alte Haus auf der rechten Seite steht, bleibt dir auch nichts andere übrig, als dein Haus auf die linke Seite zu bauen.

  15. Avatar von tneub
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Zitat Zitat von BenniG
    Wie wäre es mit einem Zweitwohnsitz in dem alten Haus? Zählt das auch als Eigennutzung? Wie oft und wie lang du in diesem Wohnsitz bist, ist zweitrangig.

    Dürfte bei einer unbewohnbaren Immobilie unter §42AO fallen.

  16. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Was meinst du mit behalten oder verkaufen? Wohnst du selbst darin oder käme es in Fragen für dich darin zu wohnen?
    Wie wohnst du aktuell?
    Es spricht dich ja prinzipiell schon an.
    Wenn du selbst darin wohnst, machst du ja erstmal keinen Gewinn, aber du reduzierst vielleicht deine Mietausgaben. So ein Haus will aber immer mal wieder etwas renoviert werden, sodass du regelmäßig was zurücklegen solltest. Rechne einfach mal mit 2 € je qm je Monat. Dann noch 2 € je qm je Monat Nebenkosten und schon kostet dich den 100 qm Häuschen 400 €. Kannst du dir das leisten?
    Was würdest du an Miete bekommen?
    Wie viel würdest du beim Verkauf bekommen?
    Fragen über Fragen....

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    Standard AW: Steuer / Gewinn bei Grundstücksverkauf

    Ich glaube ,das Grundstück existiert gar nicht. Werny postet hier nur fleißig seine Links.

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