Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

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  1. Avatar von wbs
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    Frage Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Guten Tag Zusammen,

    in meiner Suche nach einem guten Forum habe ich dieses hier gefunden.
    Ich hab in einigen Beiträgen gelesen und mich deshalb entschlossen, meine Anfrage hier herein zu schreiben.

    Es geht darum, dass wir unser Haus gerne an unsere Schwiegertochter verkaufen möchten.
    Die Gründe liegen innerhalb der Familie, welche nicht unbedingt nach außen getragen werden müssen. Da bitte ich um Verständnis.

    Das Einkommen beider unterschreitet die von vielen Banken geforderte Einkommensgrenze für Kapitalanlagen, somit scheiden viele Banken aus.
    Wir wären bereit den beiden eine Restkaufgeldhypothek im Wert von 100.000 € nachrangig zu besichern, anzubieten.
    Nach unserem Verständnis müsste dies einen Hebeleffekt auf das Eigenkapital haben und somit die besten Konditionen bieten.

    Wir haben dazu einen Vertrag abgeschlossen, welcher die Klausel enthält, dass er nur wirksam wird wenn der Hauptfinanzierer zusagt.
    Erst dann würden wir damit zum Notar gehen, weil für den Hauptfinanzierer eine solcher Vertrag meistens benötigt wird.

    Was wir nicht verstehen, nicht jede Bank war dazu bereit. Da fragen wir uns, warum? Ein nachrangiges Darlehen geht völlig zu unseren Lasten.
    Natürlich sind Zins und Tilgung gering gewählt. Bewusst gering gewählt. Wir wollen ja dabei helfen. Zinsbindung liegt bei 35 Jahren.
    Manche Banken setzten dieses Darlehen trotz geschlossenem Vertrag mit dem 30 Jährigen + 3% an, also insgesamt zu 8% Annuität.
    Dies verwirft unsere Pläne ganz massiv. Denn nach 35 Jahren wäre das ganze so und so erledigt, weil unser Sohn ja letztlich Erbe wird.
    Allerding gaben uns die Banken zu verstehen, es könnte ja in dem Zeitraum passieren, dass kein Kapital mehr da ist. Nachvollziehbar.

    Die Alternative wäre wir geben ein Erbbaurecht über 75 Jahre und vereinbaren das der gezahlte Zins auf den Kaufpreis des Grundstücks angerechnet wird und lassen das Grundstück nach 10 Jahren verkaufen. Hier waren schon durchaus mehr Banken bereit, weil sie dadurch natürlich höhere Konditionen vergeben können für das Darlehen. Das waren natürlich alles unverbindliche Vorgespräche um die Spreu vom Weizen zu trennen.

    Wichtig in dem Zusammenhang die monatliche Belastung aus beiden Verträgen (Bank / privat) wäre nach Ende der Zinsbindung
    selbst mit einer Annuität von 6% darstellbar. Dies haben uns auch die Banken bestätigt.

    Leider können wir auch kaum eine Schenkung vornehmen, weil die Freigrenzen damit deutlichst überschritten werden.
    Ich hatte mir auch überlegt, dass wir ja die Gesamtfinanzierung geben und uns selbst die Grundschuld eintragen. Das will mein Mann allerdings nicht, weil er sagt dann hat er das Geld nicht zur Verfügung. Das muss ich dann akzeptieren. Es stellen sich aber einige Fragen die uns schon weiterhelfen würden.

    Unsere Frage an die Experten hier:

    Welche Banken setzen den privaten Hypothekenvertrag gemäß dem geschlossenen Vertrag an?
    Welche Banken akzeptieren grundsätzlich privates Erbbaurecht?

    Weiterhin: Wenn wir, mal angenommen, ein privates Erbbaurecht geben und einen kleinen Zins vereinbaren, im Vertrag die Anrechung auf den Kaufpreis vereinbaren und unser Sohn / Schwiegertochter zum Ende eines jeden Jahres Geld über hat und dieses dann uns bezahlt und wir gehen davon aus, dass der der Kaufpreis des Grundstücks nach 10 Jahren erreicht wäre, würden wir das Erbbaurecht einvernehmlich löschen lassen und und damit wäre das Eigentum komplett im Besitz der Kinder. (Sohn / Schwiegertochter).
    Außer den höheren zu versteurnden Angaben, was wäre zu beachten? Ist das grundsätzlich möglich?

    Mit freundlichen Grüßen
    Heidi

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Hallo Heidi,

    von welchen Banken sprechen sie denn, wenn es um ihre Erfahrungen geht?

    Sie sprechen davon, dass die beiden die Kapitalanlagerkriterien nicht erfüllen, parallel fragen sie nach Banken die privates Erbbaurecht akzeptieren (Deutsche Bank, Commerzbank, Ing.DiBa), nach Banken die aber die Kapitalanlegerkriterien nicht berücksichtigen fragen sie nicht.

    Das mit dem Erbbaurecht und der Restkaufhypothek können nur letzte Lösungen sein, mir scheint bei ihnen aber noch nicht alles geprüft zu sein. Wer hat sie auf der Seite der Machbarkeit einer Finanzierung des Vorhabens in ihren Überlegungen bisher begleitet und gedanklich unterstützt? Wo haben sie angefragt? Wer wohnt in dem Haus? Wo die zukünftigen Darlehensnehmer und Eigentümer? Wie haben sie und warum so den Kaufpreis festgelegt? Ist das Haus noch belastet, müssen bestehende, grundbuchlich besicherte Kredite abgelöst werden?

  3. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Da du von Freigrenzen in Verbindung mit Schenkung sprichst:
    Wäre es vielleicht eine Möglichkeit das Haus zu teilen und dann z.B. eine Wohneinheit zu verschenken und die andere zu verkaufen?
    Dann habt ihr auf jeden Fall etwas Geld zum ausgeben und euer Sohn bekommt mit zwei Wohneinheiten als Sicherheit gute Konditionen.

  4. Avatar von wbs
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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Sehr geehrte Herren,

    vielen Dank für die Rückfragen. Ich melde mich verspätet zurück. Mein Mann und Ich fahren gerne in Kurzurlaube. Sehr erholsam.
    Wir können keine Schenkung mehr vornehmen, da wir dann bereits durch den Wert einzelner Wohnungen die Freigrenzen überschreiten würden.

    parallel fragen sie nach Banken die privates Erbbaurecht akzeptieren (Deutsche Bank, Commerzbank, Ing.DiBa)
    Das finde ich in höchstem Maße interessant. Mit der Commerzbank haben wir telefoniert. Diese akzeptiert kein privates Erbbaurecht.
    Darf ich freundlich fragen, woher diese Information stammt?

    nach Banken die aber die Kapitalanlegerkriterien nicht berücksichtigen fragen sie nicht.
    Sie haben natürlich vollkommen recht. Deshalb möchte ich das nun gerne nachholen. Welche Banken wären das?

    Im weiteren haben wir uns einige Herauslagekriterien angesehen von verschiedenen Banken. Diese sahen auf den ersten Blick ganz passabel aus.
    Verwundert waren wir z.B. im Telefonat mit einer Bank, dass hier maximal das 13-fache des Jahresnetto finanziert werden kann.
    Eine solche Information findet sich aber nicht in den Herauslagekriterien eben dieser Bank. Wir wundern uns nun und fragen ob diese "Kreditfibeln" nicht das Regelwerk darstellen nach denen einen Bank eine Finanzierung vergibt. Oder ob möglicherweise der Berater am Telefon einfach nicht bescheid wusste.
    Die Dokumente waren aktuell. Die Telefonate waren jeweils unverbindliche Vorab Informationen.

    Wir haben den Kaufpreis bereits um 150.000 € reduziert gegenüber einem Verkauf an Dritte, damit es überhaupt machbar wird. Mein Mann ist auch der Ansicht, dass es damit nun langsam genug sein müsste. Sonst wird der Verkauf für uns selbst unwirtschaftlich.

    Mit freundlichen Grüßen
    Heidi

  5. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Die Commerzbank finanziert definitiv privates Erbbaurecht, wie kommen sie zu ihrer Aussage? Jetzt gerade erst wieder dargestellt, zu dem habe ich dort mal gelernt und für gearbeitet

    Ich verstehe nicht warum sie sich die Mühe machen und die Banken einzeln anrufen, statt sich - ungeachtet dessen auch noch falsche Aussagen zu bekommen - an einen unabhängigen, erfahrenen Makler zu wenden. Es wird ihnen eine Auswahl an möglichen Banken bereit gestellt, aus diesen werden dann - nach Erstellung des individuellen Finanzierungskonzeptes - die besten Konditionen generiert.

  6. Avatar von wbs
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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Sehr geehrter Noelmaxim,

    danke für ihre Rückfrage, die ich gerne nachfolgend beantworten möchte.

    Die Commerzbank finanziert definitiv privates Erbbaurecht, wie kommen sie zu ihrer Aussage? Jetzt gerade erst wieder dargestellt, zu dem habe ich dort mal gelernt und für gearbeitet
    Das war die Aussage eines Filialleiters, welcher sich mit Baufinanzierung täglich befasst. Dieser sagte, es werden nur Kirchen oder öffentliches Erbbaurecht akzeptiert. In der Regel hätte ich ja keinen Grund daran zu zweifeln. Insofern vielen Dank für diese Auskunft.

    ch verstehe nicht warum sie sich die Mühe machen und die Banken einzeln anrufen, statt sich - ungeachtet dessen auch noch falsche Aussagen zu bekommen - an einen unabhängigen, erfahrenen Makler zu wenden.
    Wir haben vor 30 Jahren sehr schlechte Erfahrungen in dieser Hinsicht gemacht. Hätten wir damals auf den Finanzmakler gehört, hätten wir niemals
    unser erstes Haus gebaut, niemals weitere Immobilien dazu gekauft und niemals ein gesundes Vermögen aufgebaut.
    Deshalb sind wir da sehr zurück haltend. Wir sind damit immer gut gefahren und haben uns Unterstützung gesucht, wenn es notwendig war.
    Ich habe mich deshalb an dieses Forum gewandt um Meinungen zu erhalten, die für das Vorhaben förderlich sind.

    Weiterhin gehe ich nochmal auf folgende Rückfrage ein:
    nach Banken die aber die Kapitalanlegerkriterien nicht berücksichtigen fragen sie nicht.
    Sie haben natürlich vollkommen recht. Deshalb möchte ich das nun gerne nachholen. Welche Banken wären das?
    Mögen Sie dazu noch eine Aussage tätigen? Ich würde mich freuen.

    Mit freundlichen Grüßen
    Heidi

  7. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Oha, hier wird ein Finanzmakler den anderen gleich gesetzt, erst recht, wenn der Fall 30 Jahre zurück liegt.

    Wenn du so ein Misstrauen in diese Makler hast, wie kannst du dann sicher sein, dass Noelmaxim die Wahrheit mit dem privaten Erbbaurecht und der Commerzbank sagt?

    Also wenn du nur den Banken direkt vertraust, dann kannst du ja ruhig noch weiter suchen.
    Wenn du deine Erfahrung von vor 30 Jahren aufbessern willst, kannst du dich wegen der ganzen Angelegenheit natürlich auch direkt an Noelmaxim wenden.
    Er gibt hier viele Informationen preis, aber sein KOMPLETTES Wissen und Portfolio wird er vermutlich nicht umsonst hergeben.

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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Guten Tag,

    ich glaube dies kam etwas falsch bei Ihnen an. Das geschriebene Wort kann doch falsch interpretiert werden.
    Ich wollte Herrn Noelmaxim damit nur auf seine Frage antworten, warum wir uns diese Mühe machen.
    Ich habe damit weder seine Kompetenz noch seine Bereitschaft zur Unterstützung in Frage stellen wollen.

    Ich habe mich bewusst an dieses Forum gewandt, weil ich gerne und gute Einschätzungen hören möchte.
    Und das auf der Grundlage einer sachlichen und guten Diskussion.

    Ich hoffe ich konnte diesen Irrtum schnell aufklären und bitte die Verwirrung vielmals zu entschuldigen.
    Ich bin auch nicht so geübt darin im Internet zu schreiben.

    Mit freundlichen Grüßen
    Heidi

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    Standard AW: Wir möchten gerne unser Haus verkaufen (Expertenmeinungen gefragt)

    Heidi, alles gut, wir helfen ja.

    Es gibt diverse gute Banken die privates Erbbaurecht darstellen können. Die Commerzbank ist definitiv eine davon. Übrigens zeigt sich hier wunderbar wie flexibel Finanzierungsmakler sind. Auch wenn die Commerzbank grundsätzlich ala möglicher Finanzierungspartner seltener benötigt oder ausgewählt wird, so ist sie bei privaten Erbbaurecht durchaus ein verlässlicher Partner.

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