Haus sanieren oder verkaufen?

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  1. Avatar von luci
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    Standard Haus sanieren oder verkaufen?

    2 Brüder haben ein 2-Familienhaus in Essen auf 500 m² direkt zum Wald mit 2 x 95 m2 in einer fast komplett sanierten ruhigen Wohnstraße. Das Haus, ok - ist alt wurde nach dem Krieg wieder aufgebaut. Der Zustand ist gut Dach dicht, Keller nicht feucht, Leitungen wie Wasser, Strom, Heizung sind schon gemacht. 1 Wochnung wurde innen komplett saniert.

    Untere Wohnung sollte das Bad gemacht werden. Weiter gemacht werden soll. Dachmit Dämmug, Fassadendämmung, Fenster mit Rollos, Gasheizung ausgetauscht gegen neue Gasheizung mit einem Brenner.Dachboden Laminat und 1 Gaube, Dämmung Kellerdecke.

    Infestionssumme 200.000 Euro geplant Sanierung zum Effizienshaus 100 ./. Tilgungzuschuss 20.000,- KFW

    Wir sind (noch) nicht auf Einnahmen angewiesen, es gibt eine Rücklage von 20.000 Euro als eiserne Reserve. In 2004 könnte eine alte Lebensversicherung 50.000 steuerfrei aufgelöst oder monatlich 200,- Euro zur Schuldentilgung beitragen.

    Miete je Wohnung minimum angesetzt 750,- Euro + Garage 80,- Euro

    Ziel: in 6-7 Jahren starke Abzahlung der Schulden, dann möchte man etwas vom Geld sich auch leisten - Rentner...
    (Kinder sind als Erben vorhanden)


    oder Haus für 380.000 Euro verkaufen und die die 50.000 Euro Lebensversicherung/Rente eben nicht ins Haus investieren?

    Was sollte man machen, - was sollte man mit bedenken bei der Finanzierung oder allgemein bei der Entscheidung?

  2. Avatar von brainy
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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    Wenn man Erfahrung in der Sanierung von Immobilien hat, spricht nichts dagegen. Ohne Erfahrung kann das schon mal nach hinten losgehen.

  3. Avatar von utopus
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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    Würde das an eurer Stelle mit dem Steuerberater besprechen, was sich lohnt. (Spekulationsfrist, Abschreibung, etc.)
    Wenn das Haus jetzt schon 380.000€ wert ist und NETTO 830€ Miete pro Wohnung reinkommt, hat man das Geld ja erst in19 Jahren wieder raus - wenn man dafür aber noch weitere 200.000€ investieren muss, sieht es noch schlechter aus.

    Kommt natürlich darauf an, ob man an sowas Spaß hat und wie die sonstigen Lebensumstände aussehen - alternativ kann man von dem Geld natürlich auch z.B. Dividendenaktien kaufen und hat dann weniger Arbeit damit.

    Oder steht evtl. in der nächsten Generation eine Eigennutzung an?

  4. Avatar von luci
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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    Hallo Utopus,

    danke für deine Beteiligung. Hier Anmerkungen:

    Wieso Spekulationsfrist? Das Haus ist schon lange im Eigentum.
    Das Haus könnte für diesen Preis von 380000,- sicher verkauft werden.
    Nur eine Garage leider für 80,-
    Wieso 19 Jahre ?
    Eigennutzen kann man wohl ausschließen,

  5. Avatar von florianmeier
    florianmeier ist offline

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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    Die Veräußerung dürfte steuerfrei möglich sein, da 10 Jahre Vorbesitzzeit erfüllt sein dürfte.
    19 Jahre dauert es, bis die hohen Sanierungskosten wieder drin sind. Sanierungskosten, damit der Mieter weniger für Energie zahlt. Wirtschaftlich also eine höchst fragwürdige Investition.
    Solange das Objekt vermietbar ist und viele Menschen gerne in unser Land kommen (und damit höchst stabilisierend auf den Mietmarkt wirken), würde ich weder verkaufen noch viel Geld hineinstecken.

  6. Avatar von luci
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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    wie kommst Du auf 19 Jahre? 200000 ./. 20.000 KFW- Tilgungzuschuss für 2 Wohungen = 180.000,- Kredit unter 1 % Kosten

    Was sicher gemacht werden muß ist Gasheizung 20.000 - Fenster 25.000 und Bad 15.000 = 60.000 ohne Förderung der 20.000 Euro (wenn man mal von er Förderung als möglich Einzelmaßnahmen absieht). Über 5 Jahre könnte jeder Bruder 20.000 Euro p.a. abschreiben -was nicht schlecht ist, da dann die Mieteinkünfte kostenneutral sind (Ertrag und Aufwand leichen sich aus) und dann ab 6 Jahr wären dann bei Abzahlung von 1500 im Monat + 20.000 KFW + 50.000 Lebensversicherung man fast schon durch mit der Abzahlung... wenn man aus dem Berufsleben scheidet.
    Würde man dann Verkaufen, lohnt es sich nicht, da die Wertsteigerung nicht: aktueller Wert + Sanierungskosten zu rechnen ist. Nur langfristig mitder Miete würde es sich rechnen - sehe ich das richtig?

  7. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    @ luci,

    Rechnung von 31.08. 16:23 Stimmt nicht überein!

    Ein Haus wird immer auf 50 Jahre abgeschrieben, sofern eine 100 % Fremdvermietung vorliegt! Sonst nur anteilig! Ist das Haus auf 380.000 € vom Finanzamt anerkannt werden als Abschreibung 7.600 € als AfA, zuzüglich die laufenden anfallenden Zinsen anerkannt!

    Aber nur sofern Mieteinnahmen vorhanden sind!

    Bei 0 € Mieteinnahmen werden auch im Regelfall auch nur 0 € Steuermindern anerkannt! Außer bei den § 10 EStG, Ausbau Dachboden zur Wohnung, ....

    Das war dies steuerliche Seite, die andere Seite ist die finanzielle Seite, die Zins- und Tilgung gegenüber den Gläubigern!

    Richtig, ist die Verzinsung mit 1 % bei 180.000 € macht 1.800 € Zinsen jährlich! Runde 10 bis 13.000 € über die Laufzeit ist kein Problem!

    Nur was ist mit den 180.000 € Schulden? Sollen die in 10 Jahren getilgt sein? Oder länger laufen?
    Teile ich durch 180.000 durch die AfA 7.600 € komme ich auf 23,7 Jahre um bei einer 100 % Fremdvermietung steuerneutral zu finanzieren!

    Sollte es aber innerhalb von 10 Jahren getilgt werden, gibt es vier Wege:

    1) die Mieteinnahmen sind höher, als als die Zins und Tilgung
    2) die Mieteinnahmen sind um gleich, als als die Zins und Tilgung
    3) die Mieteinnahmen sind niedriger, als als die Zins und Tilgung
    4) die Mieteinnahmen sind 0 €, als als die Zins und Tilgung (Eigennutzung)

    Was hier florianmeier nicht richtig darstellt hat, ist das mit der 10 Jahresfrist!

    So wird im Falle eines Verkaufes des Hauses die Haltefrist immer wieder neu angesetzt! Wer 2019 Zuschüsse bekommt, da läuft aber die Haltefrist erst ca. 2030 ab! Des weiteren wird innerhalb der 10 Jahres Frist die geltenden AfA als voller Betrag vom Finanzamt zurückgefordert! Streichen Sie die 76.000 € AfA ein, wird das Finanzamt die 76.000 € beim Verkauf als Summe zurückfordern!

    Wenn das Haus für 500.000 € verkaufen, streichen Sie das vollständige Geld nur ein, wenn Sie auf die AfA und Zinsen (Reiner privater Verkauf, begrenzt auf 3 mal innerhalb von 10 Jahren) verzichtet haben! Denn Ich habe nie erlebt dass das Finanzamt mehrfach AfA, für das gleiche Haus gewährt hat!

    Zu LV ist zu sagen, sofern diese Beleihungsfähig ist, könnte diese zur Sicherheit abgetreten werden, eine teure Beleihung der Police mit einen höheren Beleihungszins ist nicht ratsam! Eine Abtretung, ohne irgendwelche Belastung reicht aus! Diese ist eh beim "scheitern", wegen Abteilung III des Grundbuches, gemäß § 800 ZPO weg ist!

    Die LV haben Sie ja bei Vermögensangabe im der Darlehnsanfrage, den Darlehnsgeber eh mitgeteilt!

    Was sie Vorhaben ist nur für ausgebuffte Eigentümer möglich, die dies mehrfach mit einen Steuerberater durchgeführt haben!

    Für sie rate ich ein umfangreiches Gespräch bei ihrem Steuerberater, bevor Sie mit dieser Maßnahme anfangen und sich steuerlich in der Zukunft zu verschulden! Insbesondere wenn es später zu Rentenalter wirksam hingeht!

    Bruno68

  8. Avatar von luci
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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    Oh, das ist viel...danke...

    1. AFA fällt nicht mehr an über 50 Jahre, daher wurde nicht angewendet - daher ist das FA bei Verkauf derzeit raus. Objekt war bisher nicht vermietet. AFA kann man ggf. noch mal prüfen ob das FA etwas akzeptiert...

    2. Bei 0 € Mieteinnahmen werden auch im Regelfall auch nur 0 € Steuermindern anerkannt - richtig daher gibt es positive Einnahmen für beide Brüder anderem Objekt, die negativen "Vortrag" nutzen werden, insbesondere weil man noch arbeitet.

    3.
    Renovierungskosten - werden über 2 -bis max. 5 Jahre abgeschrieben. Energetische Sanierung kan man über 5 Jahre daher abschreiben und spielen daher nacheinem Verkauf später keine Rolle.

    4. Nochmals das Haus gehört den Brüdern - schuldenfrei, es gilt keine Spekulationsfrist über 10 Jahre!

    5. 180.000 € Schulden? Sollen die in 10 Jahren getilgt sein? Oder länger laufen? 6-7 Jahre - wenn mit den Steuerfreien 50.000,- aus der LV mit einerechnet gerechnet werden, ggf. mit Kreditgeber abklären ob die Summe als Sondertilgung eingeplant werden kann. Der Zins ist aber derzeit sehr gering , da könnte man aber auch nach der Festschreibung von 5-6 Jahren darüber entscheiden...

    6.
    6-7 Jahre - wenn mit den Steuerfreien 50.000,- aus der LV mit einerechnet gerechnet werden, ggf. mit Kreditgeber abklären ob die Summe als Sondertilgung eingeplant werden kann. Der Zins ist aber derzeit sehr gering , da könnte man aber auch nach der Festschreibung von 5-6 Jahren darüber entscheiden...

    6.
    So wird im Falle eines Verkaufes des Hauses die Haltefrist immer wieder neu angesetzt! Wer 2019 Zuschüsse bekommt, da läuft aber die Haltefrist erst ca. 2030 ab! Das verstehe ich noch nicht - interessanter Aspekt, da muß ich mich damit nochmals befassen ob und und unter welchen Umständen mich das steuerlich trifft...

  9. Avatar von bruno68
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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    Hailo Luci,

    Wenn man renoviert, wie das Dach oder ähnliche größere Sachen werden immer wieder nach der AfA Tabelle gleichmäßig verteilt und als neue AfA jährlich steuerlich verrechnet. Meine Mutter bewohnt ein Haus das 1885 gebaut wurde und die AfA betrug 2018 knapp 400 €! AfA ist so eine Sache.

    zu 2) man muss vorsichtig sein, mit den "verschieben" solang nicht verkauft werden muss geht dass aber wehe wenn was verkauft werden soll oder muss! Wenn dann wegen unterlassender Investitionen eine Wertberichtung, durch ein Gutachten vorgenommen werden muss, da wird wird es richtig gefährlich! Kann kommt sehr schnell der Verdacht auf Steuerhinterziehung oder Steuervorenthaltung auf!

    zu 4) Wer mehr als 3 Eigenheime kauft oder verkauft und Gewinne vereinnahmt landet sehr schnell als gewerblicher Händler in den § 34 c Immobilienmakler ob er will oder nicht!

    zu 5 und 6) Das mit der LV würde ich lassen und lieber als zukünftige Sicherheit bevorraten! Des weiteren eine solche Versicherung wird es heute nicht mehr geben! Ich würde solch eine Versicherung bis zum letzten Tag (bis 67 Lebens des Inhaber vor sich her schieben). Notfalls in ein Stiftung einbringen und die nächsten 30 Jahre die Zinsen anwachsen lassen, jetzt mit 50.000 € und jedes Jahr plus 3 % und 30 Jahre weiter! Die Enkel werden erfreut sein die könnten nach ihrer Schule nur von Hören und Sagen etwas über eine Arbeit berichten!

    Meine Meinung deckt sich mit den hier nicht genannten Fragen mit ihren Antworten

    MfG bruno68

  10. Avatar von utopus
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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    Mieteinnahmen sind erst mal brutto - darauf muss man noch Steuern zahlen - außer man kann Kosten gegenrechnen/absetzen - deshalb beim Steuerberater beraten lassen.
    Wenn man von einem heutigen Wert von 380.000€ + 200.000€ Investitionen ausgeht, stecken 580.000€ im Haus - bei Einnahmen von 1580€ pro Monat entspricht das einer Bruttorendite von 3,2% - davon gehen noch Steuern/Zinskosten etc. ab.
    -> Das ist nicht besonders viel.

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    Standard AW: Haus sanieren oder verkaufen?

    ...das Stimmt selbst bei 380.000 + 180.000 da. 20.000 KFW Tilgungszuschuss. Nun ist der Wert von 380.000 vorhanden und nur die 180.000 zu finanzieren ggf. über die KFW mit 0.5 % Zinsen.
    Würde man verkaufen so hätte man 380.000 + die 50.000 RV = 430.000,-

    Saniert man das Haus hätte man ggf- Wertzuwachs von 100.000 auf 480.000,- -( vorsichtig veranschlagt). Um schneller innerhalb von 5-6 Jahren abzuzahlen 50.000 RV - wobei die Einnahmen durch die Abschreibungen über 5 Jahre mehr als kostenneutral sind (jeder Bruder schreibt 18.000 p.a. ab bei 9.000 Einnahmen). Blieben dann bei Verkauf 480.000 bereinigt durch die investierte LV von 50.000 Rest. von 430.000,-.
    Das Vermietungsrisiko + Reperaturen mit steuerpflichtigen Einnahmen bei Werterhaltung + ggf. + Hauswert + Mietsteigerung (Haus bleibt ja im Besitz) steht dem

    Verkauferlös der über 30 Jahre verbraucht wird (750,- Euro im Monat) und da nicht zu versteuerndes Barvermögen, (derzeit) ohne Inflationsschutz gegenüber. Also ggf. bei Vermietung blieben 400,- jedem Bruder im Monat nach seinem individuellen Steuersatz übrig. Bei starken Veränderung blieb weiterhin der Verkauf als Obtion...

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