Welche Baufinanzierung ist die richtige

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  1. Avatar von caly2303
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    Standard Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Hallo Forum, ich und meine Partnerin streben den Bau eines Eigenheimes an. Nun haben wir leider so gar keine Ahnung, wie die beste Finanzierung aussehen könnte. Wir haben in 1 1/2 Wochen den ersten Termin bei einer Bank. Da jeder natürlich nur das Beste von uns haben möchte, wollte ich mich vorab ein wenig informieren.

    Zu unserer Situation:
    Beide 28 Jahre
    Einkommen: 3800 + 4000 Jahresleistung Netto mit tendenz nach Oben, da er ab mitte des Jahres einen höherwertige Tätigkeit aufnimmt
    Ländliche Wohngegend (Grundstückspreise noch überschaubar = 720qm ca.65000€)
    Neubau ALLES in eigenarbeit. Mehrere Handwerker in der Familie. So wurde auch das Haus der Schwester gebaut :-)
    Geplant sind ca. 220000-250000€ inklusive Grundstück
    Eigenkapital ca. 15000€

    Wir haben absolut keine Ahnung wie wir das am besten finanzieren sollen. Wir haben gelesen, dass es die möglichkeit gibt die Zinsen in einen Bausparvertrag oder Lebensversicherung einzuzahlen?


    Wir hoffen, dass ihr uns weiterhelfen könnt

  2. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Ist der grundstückspreis mit oder ohne kaufnebenkosten?

  3. Avatar von caly2303
    caly2303 ist offline
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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Ohne.. also zwischen 90-100 Euro liegt hier der qm. Die kaufnebenkosten belaufen sich auf rund 7500 euro

  4. Avatar von BenniG
    BenniG ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Guten Morgen,
    da ihr ja bisher relativ wenig Eigenkapital habt, stellen sich mir zwei Fragen:
    Wie viel Geld habt ihr denn bisher monatlich übrig?
    Wie hoch ist die bisherige Miete?
    Dann wisst ihr ja in etwa, was ihr monatlich für Zins und Tilgung ausgeben könnt und man kann in etwa sagen, wie hoch das Darlehen sein dürfte.

    Ein Bausparvertrag ist in eurer generellen Situation weniger geeignet, in der aktuellen Zinsphase erst recht nicht.
    Um eine Lebensversicherung kommt ihr vermutlich nicht herum, denn die Banken verlangen meist eine Sicherheit, falls ein Darlehensnehmer stirbt. Aber bitte nicht als kapitalbildende Maßnahme verwenden.

    Viele Grüße
    BenniG

  5. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Also, das echte EK ist schon gut weg mit den kaufnebenkosten.

    Ein kompletter Bau in Eigenleistung ist schon ambitioniert; insbesondere ist das zeitlich meist deutlich länger veranschlagt, als wenn man jemanden beauftragt.

    Aufgrund des geringen EK, müsst ihr euch echt im klaren über die doppelbelastung klar sein.

    Übrigens, Zinsen müssen immer an die Bank gezahlt werden; ihr habt das was mit dem BSV/LV verwechselt. Der Bausparvertrag / Lebensversicherung wird bespart, und das Darlehen dann zu einem späteren abgelöst werden. Aber das ist um längere Zinssicherheit zu haben.

    Habt ihr schon mal mit eurer Hausbank über das Vorhaben gesprochen?

  6. Avatar von caly2303
    caly2303 ist offline
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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Also das Haus meiner Schwester war innerhalb eines Jahres komplett bezugsfertig und im darauffolgenden Sommer (januar war Einzug) war auch die Gartenanlage fertig. Also wir waren sogar schneller als die Baufirme des Nachbarn und ja es ist alles qualitativ hochwertig ausgeführt. Wie gesagt Vater selber Bauunternehmer. Vom Schwager der Vater ist Architekt. Also alles gut.

    Habe mit meiner Schwester gestern Rücksprache gehalten, wie sie das abbezahlen. Es ist wohl so, dass die Zinsen in einen Bausparvertrag laufen. Dies für 12 Jahre!

    Wir haben aktuell eine Miete von rund 400 Kalt und sparen monatlich im Schnitt 600 Euro (feste Spareinlage auf ein Sparkonto)und haben dann immernoch ein wenig übrig am Ende des Monats.

  7. Avatar von tneub
    tneub ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Zitat Zitat von caly2303
    Es ist wohl so, dass die Zinsen in einen Bausparvertrag laufen. Dies für 12 Jahre!
    Ja wo laufen die denn hin?

    Die Zinsen laufen ganz sicher nicht in den Bausparvertrag. Du solltest dich auf jeden Fall mal mit dem Thema Bausparfinanzierung beschäftigen.
    Wenn kein angesparter Bausparvertrag zur Verfügung steht, dann wird eine Kombination aus endfälligem Darlehen und einem Bausparvertrag abgeschlossen.
    Bei dem Endfälligen Darlehen bezahlst du erstmal nur Zinsen und auf den Bausparvertrag zahlst du dein Guthaben ein.
    Ist der Bausparer dann z.B. nach 12 Jahren zuteilungsreif, dann wird zum einen das endfällige Darlehen abgelöst. Zum anderen ist die Differenz zwischen Bausparsumme und bisherigem Bausparguthaben dann das Bauspardarlehen, auf welches du dann deine Rate (bestehend aus Zins und Tilgung) einzahlst.
    Die Vor- und Nachteile von solchen Bausparkonstrukten findest du zahlreich im Internet.

    Beachten sollte man, das ein Bausparzins niemals mit einem Zins von einem Anuitätendarlehen verglichen werden kann, da du bei den Kombiprodukten im ersten Step erstmal nichts tilgst, sondern den Zins immer auf die volle Darlehenssumme zahlst, während bei einem Annuitätendarlehen die monatlichen Zinsen immer geringer werden und die monatliche Tilgung steigt.

    So eine Bausparkombination sollte man verstehen, bevor man da seinen Uhu druntersetzt.

  8. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Zitat Zitat von caly2303
    Einkommen: 3800 + 4000 Jahresleistung Netto mit tendenz nach Oben, da er ab mitte des Jahres einen höherwertige Tätigkeit aufnimmt
    Bedeutet das Probezeit?

    Zitat Zitat von caly2303
    Also das Haus meiner Schwester war innerhalb eines Jahres komplett bezugsfertig und im darauffolgenden Sommer (januar war Einzug) war auch die Gartenanlage fertig. Also wir waren sogar schneller als die Baufirme des Nachbarn und ja es ist alles qualitativ hochwertig ausgeführt. Wie gesagt Vater selber Bauunternehmer. Vom Schwager der Vater ist Architekt. Also alles gut.

    Wir haben aktuell eine Miete von rund 400 Kalt und sparen monatlich im Schnitt 600 Euro (feste Spareinlage auf ein Sparkonto)und haben dann immernoch ein wenig übrig am Ende des Monats.
    Wird das eventuell ein Haus nach Kfw55 Standard oder besser?

    Wieviel habt ihr euch als Belastung vorgenommen? Ich lese zwar da 1000€ raus. Problem ist das die Nebenkosten eine Hauses deutlich höher sind als bei Wohnung. (man sollte ehrlich zu sich sein, und mit 2,5€ pro qm pro Monat rechnen).

    Angenommen ihr müsst 245.000€ aufnehmen, da müsst ihr bei (einem *nicht* Kfw55 oder besser Haus) und 15J zinsbindung mit 3% Tilgung so zwischen 950€-1050€ pro Monat belastung allein für die Finanzierung rechnen.
    Es kommt halt ein bisschen auch darauf an, in wie weit die Bank die "Muskelhypothek" in ihre Berechnung mit einfließen lässt. Dieses steuert halt den Beleihungsauslauf, und damit die Zinskondition.

    Da noch nach 10J bzw. 15J in so einem Modell eine durchaus beachtliche Restschuld vorhanden ist (nach 10J die Kfw 124 mit 33.000, und nach 15J das Bankdarlehen mit ~95.000) sollte man sich darüber Gedanken wie diese möglicherweise abzusichern sind.

    Restschuldabsicherunginstrumente gibt es aber nicht umsonst (entweder längere Zinsbindung, Sondertilgung, BSV zusätzliche abschließen, oder TA/BSV Darlehenkonstruktionen wie deine Schwester). Sprich die monatliche Belastung wäre noch höher.

    Wirklich nur grob geschätzt
    950-1050€
    350€ NK (angenommen 140qm)
    150€-250€ für "Absicherungskosten"
    = 1450€ - 1650€ monatliche Kosten für das "Haus"

  9. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Hallo caly2303,

    vorab wären die Kosten mal genau aufzuschlüsseln. Wenn der Vater ein Bauunternehmen hat und in der Familie ein Architekt zur Verfügung steht, dann ist es wichtig das Haus so zu kalkulieren, als würde es ohne EL gefertigt. Die Aufstellung was ihr an Geld für Material benötigt wird dann zu diesem Preis ins Verhältnis gesetzt, die Differenz wird als Eigenleistung deklariert.

    Seht diese Aufstellung muss man sich Gedanken machen, wie lange der Bau dauern wird, entsprechend dieser Zeit die Mietkosten die weiterhin laufen berücksichtigen und einkalkulieren. Entsprechend des Finanzierungskonzeptes - welches dann erstellt werden kann - müssen die Mietzahlungen und die Zinszahlungen auf ausgezahltes Geld berechnet werden, das wird eine laufend erhöhte Rate sein.

    Ein Finanzierungskonzept ist individuell insbesondere aufgrund der hohen Eigenleistungsanteile schnell erstellt, auch die Bank die solch ein Vorhaben unter besten Bedingungen begleitet steht schnell bereit, aber erst mal müssen die Kalkulationen stehen, vor allem ob die Eigenlesitung dann auch wirklich so erfolgen kann und ob es einen Notfallplan gibt.

  10. Avatar von caly2303
    caly2303 ist offline
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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Nein keine Probezeit, da im gleichen Unternehmen eine höhere Position zugesagt und unterschrieben ist.

    Abbezahlt soll der Kredit in 25-30 Jahren.
    Das Bauvorhaben wurde grob auf 350k eingeschätzt, sofern es von einer Baufirma gebaut wird. Dies aber in Fertigbauweise.

    Wir hingegen wollen Stein auf Stein bauen.. da belaufen sich die Kosten nach erster Einschätzung auf 220-230k. Materialkosten sind hierbei ca 100k plus Grundtsück (ca 70k) plus Baunebenkosten. Bleiben in etwa 50k als eigenleistung über.

    Meine Schwester hat das selbe Bauvorhaben gehabt mit einer Kreditsumme von 200000 (Grundstückspreis 60 Euro/qm)

  11. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Vater hat Bauunternehmen und ein Architekt ist in der Familie, die Eigenleistung beträgt dann 50.000 Euro?

    Wenn eine Fertigbaufirma das Haus für 350.000 Euro baut, dann dürfte es Stein auf Stein doch teurer sein? Aber selbst wenn nicht, wenn das Haus 350.000 Euro wert ist, wie kommen sie auf ihre Zahlen? Welches Finanzierungssumme beabischtigen sie aufzunehmen?

    Kann die 50.000 Euro Differenz an Eigenleistung nicht zuordnen bzw. ermitteln. In welchem Verhältnis stehen denn die 350.000 Euro zu ihren 220.000.230.000 Euro? Verstehe das nicht ganz.

  12. Avatar von nexttry
    nexttry ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wenn eine Fertigbaufirma das Haus für 350.000 Euro baut, dann dürfte es Stein auf Stein doch teurer sein?
    OT: Fertighäuser sind bei gleicher Größe, Ausstattung etc. heutzutage im Durchschnitt teurer als "massiv" gebaute Häuser. Dafür aber qualitätsmäßig auch nahezu gleichwertig.

  13. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Ok, das wusste ich so nicht.

  14. Avatar von caly2303
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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Meine Schwester war zum damaligenzeitpunkt in einem Musterhauspark. Dort wurde der Grundriss grob ausgewählt. Die Fertighausfirma hat das Haus für 300.000 Euro angeboten. OHNE Grundtsück. Mit diesem Grundriss, wurde durch den Architekten ein Bauantrag gestellt.

    Stop ich habe ein Rechenfehler gehabt. Ich habe die 50.000 als EL gerechnet zu 220.000 und nicht zu 300.000. somit wäre der Wert der EL 130.000.

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Dann kann ich das auch nachvollziehen

  16. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Welche Baufinanzierung ist die richtige

    Herausfinden welches die beste Baufi für euch ist, wirst du hier im Forum sicher nicht, dazu sind viel mehr Fragen notwendig. Ein Ersttermin für die Datenaufnahme dauert bei mir 1-1,5 Stunden um alle Daten udn vor allem eure Wünsche aufzunehmen.
    Am besten du suchst dir einen freien Finanzierungsmakler, dieser hat die Möglichkeit aus vielen Banken die für euch beste zu finden.

    Wichtig für euch ist das Thema Zinssicherheit. Wenn die Finanzierung 25 Jahre läuft, ihr aber nur 10 Jahre Zinssicherheit habt, dann habt ihr in 11 Jahren ein Riesenproblem wenn der Zins steigt. Und die Chancen dazu sind hoch das das eintrifft.

    Lg Stefan

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