Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

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  1. Avatar von swsakard
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    Standard Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Hallo ich möchte mir ein Mehrfamilienhaus (10 Eigentumswohnungen, guter Zustand), BJ: 1950 zulegen. KAUFPREIS: 850.000 €,
    Eigenkapital 150.000€, Nettomieteinnahmen: 65.000 €. Mein Einkommen: 3000€ (Ausgaben nur 800€). Ist dies realistisch bei der Bank einen Kredit zu bekommen? Danke

  2. Avatar von Daukind
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Hallo. Nein.

  3. Avatar von swsakard
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Warum? Wie meinen Sie das

  4. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    @swsakard, Für eine Prüfung einer Kapitalanlage mit Darlehen über EUR 700.000 (und Nebenkosten) gehören noch mehr Angaben zur Prüfung dazu.

    Wie sieht es um Ihr aktuelles Vermögen aus?
    Haben Sie Miete oder Eigentum?

    Überlegung, haben Sie nach Zahlung des MFH Vermögen in Höhe von etwa EUR 20% des Kaufpreises? Also etwa dann noch EUR 170.000?
    Es fehlen noch viele Eckdaten doch das erscheint mir eine Nummer zu groß ...

  5. Avatar von wbs
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Eine Nummer zu groß erscheint es mir pauschal auch...

    Gehen wir mal von ca. 10% Erwerbsnebenkosten aus: 85000 €
    Es bleiben dann von den 150 T€ noch 65000 € über.

    Das ergibt einen Beleihungsauslauf von 93%
    Gehen wir von einer Demokondition von 1,95 % und einer Tilgung von mind. 3% aus, dann ergibt das eine Rate von ca. 3240 €

    An Einnahmen generierst Du monatlich: 8417 €
    Die kannst Du aber nicht komplett nutzen. Du kannst maximal 75% deiner Mieteinnahmen für die Finanzierung einsetzen. Das ergibt: 4062,50 €
    Das ergibt ein einsetzbares Kapital von 7062 €
    Davon eingesetzt maximal 40% als Faustregel nach der auch einige (nicht alle) Banken gehen ergibt etwa 2824,80 € die möglich wären für die Finanzierung
    Die Finanzierung als solche wäre also schon auf wackligen Beinen weil die Tilgung reduziert werden müsste, wobei ich die Ansicht vertrete, dass durchaus auch 50% im möglichen Rahmen sind. Das kommt immer auf jeden selbst an. Genug Banken begleiten auch 50%.

    Jetzt ist der erste Schock schon da. Und es kommt das große 2. ABER: Ein solches Objekt kann ganz schnell zur Falle werden, wenn irgendwelche Defekte auftreten. Daher gibt es diese 20% Faustregel, die am Ende noch da sein sollte. Ganz genau genommen zählen die 20% auch dann, wenn Du selbst einziehst und deine Wohnung davon z.B. 20% Wert wäre. Denn selbst genutztes Wohneigentum gilt da ebenso als Vermögenswert. Das eine der Wohnungen aber 170T € Wert ist darf man wahrscheinlich bezweifeln.

    Der nächste Punkt sind die monatlichen Bewirtschaftungskosten. Die trägst Du als Eigentümer erstmal alleine. Auch dann wenn im Vertrag eine Umlage definiert ist, wird dieser Kostenfaktor ja letztlich Dir belastet. Umlagefähig sind auch nicht alle Kosten. Rechnen kann man hier mit 2 - 3 € pro m2.

    Dann hast Du noch nichts auf dem Tisch. Und noch nicht getankt. Und, Und, Und...

    Alles in allem glaube ich Du bist als Kunde gut, aber nicht stark genug für ein solches Objekt.
    Vermutlich wird auch keiner die Finanzierung aus den obigen Gründen begleiten wollen und falls doch dann nur mit hohen Zinsaufschlägen.

    Ich hoffe ich konnte dir helfen.

    Liebe Grüße,
    Heidi

    P.s. Auf Steuerspar Modelle und Zinssicherungsinstrumente bin jetzt bewusst nicht eingegangen.

  6. Avatar von swsakard
    swsakard ist offline
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Hallo heidi,

    Vielen dank. Was meinst du genau im Punkt 2.) 20%fsustregel?? Danke!!!

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von wbs
    Eine Nummer zu groß erscheint es mir pauschal auch...

    Gehen wir mal von ca. 10% Erwerbsnebenkosten aus: 85000 €
    Es bleiben dann von den 150 T€ noch 65000 € über.

    Das ergibt einen Beleihungsauslauf von 93%
    Gehen wir von einer Demokondition von 1,95 % und einer Tilgung von mind. 3% aus, dann ergibt das eine Rate von ca. 3240 €

    An Einnahmen generierst Du monatlich: 8417 €
    Die kannst Du aber nicht komplett nutzen. Du kannst maximal 75% deiner Mieteinnahmen für die Finanzierung einsetzen. Das ergibt: 4062,50 €
    Das ergibt ein einsetzbares Kapital von 7062 €
    Bis hierhin konnte ich zumindest noch einigermaßen folgen, auch wenn die Begrifflichkeiten etwas verwirrend sind.
    Dazu kommt, dass hier pauschal mit 10% Nebenkosten gerechnet werden. Genausogut können das aber auch nur 5% (bei 3,5% GrErwSt ohne Makler) oder auch ein ganzes Stück über 10% sein, was sich bei den Summen extrem auswirkt.
    Vielleicht verbirgt sich hinter den 850T€ auch der Gesamtkaufpreis (inkl. Kaufnebenkosten) und da kratzt man schon an der 80% Beleihungsgrenze.


    Zitat Zitat von wbs
    Davon eingesetzt maximal 40% als Faustregel nach der auch einige (nicht alle) Banken gehen ergibt etwa 2824,80 € die möglich wären für die Finanzierung
    Die Finanzierung als solche wäre also schon auf wackligen Beinen weil die Tilgung reduziert werden müsste, wobei ich die Ansicht vertrete, dass durchaus auch 50% im möglichen Rahmen sind. Das kommt immer auf jeden selbst an. Genug Banken begleiten auch 50%.
    Jetzt aber eine Faustregel anzuwenden, die auf die Durchschnittsfamilie mit Eigenheimfinanzierung gemünzt ist, wage ich für solch ein Investment doch etwas verfehlt.
    Unter solchen Voraussetzungen gäbe es vermutlich keine Immobiliengesellschaften.


    Generell finde ich das vorhaben auch gewagt, allerdings bin ich auch eher risikoscheu und wäre auch kein guter Unternehmer. Dieses Haus sollte man aber eher als Unternehmen betrachten und nicht mit einer Eigenheimfinanzierung vergleichen. Das Verhältnis von Kaufpreis zu Monatsmiete ist für heutige Verhältnisse sogar recht gut. Dazu kommt die Risikoverteilung von Mietausfällen durch die 10 Wohnungen. Je nach Zustand des Hauses ist es auf jeden Fall überlegenswert.
    Das Problem wird nur sein, dass die Banken meines Wissens 20% EK voraussetzen. Daran wird das vermutlich scheitern und nicht am Verhältnis Einnahmen zu Rate.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Da ist es aber eher die Frage, ob ich eine Bank auswähle die die Kapitalanlegerkriterien zu Grunde legt oder diese nicht vorgibt.

    Ich denke mal, dass das EK in Form der Erwerbsnebenkostenvorhanden sein muss, was es ja auch ist. Aus steuerlichen Gesichtspunkten macht ein Mehreinsatz von EK keinen Sinn. Da ist es ggf. sinnvoll das Geld in einen Bausparvertrag - zB. Signal mit 1% Guthabenszins - einzuzahlen und diesen an die Bank abzutreten.

    Es liegen einfach zu wenig Informationen (persönliche des TE, Reparaturstau, Steuerklasse, Ort, Lage, Region usw.) vor, um beurteilen zu können ob das Investment das richtige Invest ist oder aber die konkrete Frage des TE's zu beantworten.

  9. Avatar von Daukind
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Es liegen einfach zu wenig Informationen (persönliche des TE, Reparaturstau, Steuerklasse, Ort, Lage, Region usw.) vor, um beurteilen zu können ob das Investment das richtige Invest ist oder aber die konkrete Frage des TE's zu beantworten.
    Doch. Es liegen genügend Informationen vor, um ihm dringend davon abzuraten. Ganz davon angesehen, dass kaum eine Bank das finanzieren wird.

  10. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Hallo swsakard,

    hast du dir darüber Gedanken gemacht, wie du evtl Modernisierungen finanzieren willst? Bei 1950 könnte das Dach die Heizung, die Fenster etc....

    Ob dein Fall finanzierbar ist, müsste konkret geprüft werden, dafür braucht es sehr viel mehr Infos über dich und das Objekt.

    Für sowas brauchst du einen Finanzierungsprofi, mit dem du auch sprichst was nach Kauf auf dich zukommen kann. Eine kleine Hausbank wird es dir sicher nicht finanzieren.

  11. Avatar von swsakard
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Ich habe eine heute über einen finanzvermittler, kreditvorschlag zur 100% Finanzierung bei einer genossenschaftsbank bekommen. Kreditzinsen 2,1% ist dies OK?

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Wer soll dir hier eine gescheite Antwort darauf geben?? Die Finanzierungsexperten?? Diejenigen die dir lieb und ehrlich abraten? Die die neidisch sind, Cola und Chips vorm Computer verzerren und hier aus Langeweile sind und nie eine Finanzierung bekommen würden und auch nie eine beabsichtigen? Oder die, die auch finanziert haben und nur aus ihrer Sichtweise antworten und helfen können? Oder meine Meinung????

  13. Avatar von swsakard
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Ihre Meinung hierzu!

  14. Avatar von Daukind
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von Dorrah
    hm wenn es klappt ist es doch eine gute investition
    Woran machst Du das fest?

  15. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von Dorrah
    hm wenn es klappt ist es doch eine gute investition
    Naja vom Prinzip her ist es wohl keine schlechte Idee in mehrere Eigentumswohnungen zu investieren, um diese zu vermieten.

    Mit der Höhe an vorhandenen Eigenkapital und dem Einkommen, wäre es wohl vernünftiger zuerst in ein kleineres und preiswerteres Objekt zu investieren. Also z. B. in ein Objekt mit 3-5 Wohnungen. Dann wäre auch das Verhältnis aus Eigenkapital und Darlehen besser. Wenn man sich die Wachstumszahlen von Unternehmen ansieht, dann wachsen diese ja auch nicht sprunghaft sondern langsam aber stetig.

    Ich denke mal, dass das EK in Form der Erwerbsnebenkostenvorhanden sein muss, was es ja auch ist. Aus steuerlichen Gesichtspunkten macht ein Mehreinsatz von EK keinen Sinn. Da ist es ggf. sinnvoll das Geld in einen Bausparvertrag - zB. Signal mit 1% Guthabenszins - einzuzahlen und diesen an die Bank abzutreten.
    @Herr Buhmann: Könnten Sie bitte mal genauer darauf eingehen, warum ein Mehreinsatz von Eigenkapital aus steuerlichen Gesichtspunkten keinen Sinn macht?

    Weil das läuft hier schon wieder darauf hinaus, dass ein Vermittler ein größeres Darlehen vermitteln könnte und zusätzlich auch noch einen Bausparvertrag... Das ist schon wieder verdächtig.

  16. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von Tikonteroga

    @Herr Buhmann: Könnten Sie bitte mal genauer darauf eingehen, warum ein Mehreinsatz von Eigenkapital aus steuerlichen Gesichtspunkten keinen Sinn macht?

    Weil das läuft hier schon wieder darauf hinaus, dass ein Vermittler ein größeres Darlehen vermitteln könnte und zusätzlich auch noch einen Bausparvertrag... Das ist schon wieder verdächtig.
    Ich antworte hier einmal :
    Das ist ganz einfach. Bei vermieteten Immobilien habe ich Mieteinnahem die man versteuern muß. Dagegen darf man Zinsen rechnen, die von der Miete abgezogen werden, so daß ich dann weniger Steuern zahlen muß. Deswegen ist bei einer vermieteten Immobilie eine Finanzierung mit Bausparunterlegen oft sehr viel günstiger als ein Bankdarlehen.

    lg Stefan

  17. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von Spiagei
    Ich antworte hier einmal :
    Das ist ganz einfach. Bei vermieteten Immobilien habe ich Mieteinnahem die man versteuern muß. Dagegen darf man Zinsen rechnen, die von der Miete abgezogen werden, so daß ich dann weniger Steuern zahlen muß. Deswegen ist bei einer vermieteten Immobilie eine Finanzierung mit Bausparunterlegen oft sehr viel günstiger als ein Bankdarlehen.

    lg Stefan
    Ja, aber bevor ich doch weniger Darlehenszinsen zahlen muss, zahle ich doch lieber gar keine Darlehenszinsen. Außerdem besteht das Risiko durch die Grundschuld, die Verbindlichkeit durch die Kreditrate im Zusammenhang mit der Möglichkeit eines Einkommensausfalls, ...

    Ich sehe das weiterhin sehr kritisch, wenn man dazu rät ein höheres Darlehen aufzunehmen und das Eigenkapital in einen Bausparvertrag zu investieren...

  18. Avatar von Schlumpf
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Ich kann diesen Schwachsinn hier nicht mehr lesen. Geht es nur noch um die bösen Vermittler, die Provisionen bekommen und dadurch den Kunden übers Ohr hauen ? Hat hier in irgendeinem Thread schon jemand beschrieben , dass er von einem der Vermittler hier über den Tisch gezogen wurde ?

    Warum wird das denn immer nur unterstellt ?

    @Tikonteroga Sprechen Sie mal mit einem Steuerberater über dieses Thema !!! Sie würden also lieber in eine höherere Steuerstufe mit dem Gesamteinkommen rutschen als vielleicht ein paar Zinsen mehr an die Bank zu zahlen ?

    Niemand hat gesagt, dass es zwingend notwendig ist eine höheres Darlehen abzuschließen. Aber dies zu überdenken und sich alles genau von einem Steuerberater ausrechnen zu lassen , ist zwingend notwendig

  19. Avatar von wbs
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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von Tikonteroga
    Ja, aber bevor ich doch weniger Darlehenszinsen zahlen muss, zahle ich doch lieber gar keine Darlehenszinsen.
    Das schaffst Du aber nur wenn Du ohne ein Darlehen auskommst.
    Würde der TE die Bank nicht brauchen, hätte er vermutlich den Beitrag hier nicht erstellt.

    Bei der Betrachtung eines Mehrfamileinhauses muss man über den Horizont hinaus schauen.
    Die Steuerlast kann dich auch fertig machen. Insofern muss jeder Investor darüber nachdenken, wie er die Steuern senken möchte.

    Viele vergessen bei der Betrachtung des Modells Bausapren auch grundsätzlich, das dass endfällige Darlehen bis zum Ende der Laufzeit mit keinem Cent
    getilgt ist. Das ist zwar tatsächlich wahr, jedoch löst der Bausparer das Darlehen ja schlussletztlich ab. Und das eingezahlte Guthaben ist ja quasi ähnlich zur direkten Tilgung, weil ich am Ende ja nicht mehr die Summe X zu tilgen habe sondern die Summe X minus mein eingespartes EK.

    Das ist nicht unsicherer oder muss kritischer gesehen werden, als eine Tilgung mit direkter Verechnung.
    Passieren kann doch so oder so etwas unvorhersehbares. Es kommt sicherlich auch darauf an, ob man bereit ist sich in das Risiko zu stürzen.

    Liebe Grüße,
    Heidi

  20. Avatar von Tikonteroga
    Tikonteroga ist offline

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    Standard AW: Mehrfamilienhaus Kauf - Finanzierung

    Zitat Zitat von wbs
    Das schaffst Du aber nur wenn Du ohne ein Darlehen auskommst.
    Würde der TE die Bank nicht brauchen, hätte er vermutlich den Beitrag hier nicht erstellt.

    Bei der Betrachtung eines Mehrfamileinhauses muss man über den Horizont hinaus schauen.
    Die Steuerlast kann dich auch fertig machen. Insofern muss jeder Investor darüber nachdenken, wie er die Steuern senken möchte.

    Viele vergessen bei der Betrachtung des Modells Bausapren auch grundsätzlich, das dass endfällige Darlehen bis zum Ende der Laufzeit mit keinem Cent
    getilgt ist. Das ist zwar tatsächlich wahr, jedoch löst der Bausparer das Darlehen ja schlussletztlich ab. Und das eingezahlte Guthaben ist ja quasi ähnlich zur direkten Tilgung, weil ich am Ende ja nicht mehr die Summe X zu tilgen habe sondern die Summe X minus mein eingespartes EK.

    Das ist nicht unsicherer oder muss kritischer gesehen werden, als eine Tilgung mit direkter Verechnung.
    Passieren kann doch so oder so etwas unvorhersehbares. Es kommt sicherlich auch darauf an, ob man bereit ist sich in das Risiko zu stürzen.

    Liebe Grüße,
    Heidi
    Doch, wenn ich z. B. anstelle von z. B. 800.000 EUR nur 700.000 EUR als Darlehen aufnehme und stattdessen 100.000 EUR über Eigenkapital finanziere, dann zahle ich bei gleichbleibendem Darlehenszinssatz für 100.000 EUR keine Darlehenszinsen.

    Außerdem muss man ja auch beachten, dass sowohl eine höhere Beleihung der Immobilie als auch eine längere Zinsbindung jeweils zu einem höheren Zinssatz (Risikoprämie an die Bank) führen können. Dem steht dann ja eine konstante bzw. höchstmögliche Kreditrate gegenüber. Und wenn der Zinsanteil steigt, dann sinkt der Tilgungsanteil. Und dann dauert die Rückzahlung länger. Und man braucht evtl. wieder eine Absicherung des Darlehens durch einen BSV, Forward Darlehen oder nochmal längere Zinsbindung und jeweils muss man wieder Risikoprämien leisten... Da können dann die Zinskosten exponentiell ansteigen ...

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