Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

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  1. Avatar von Martin-Hausbau
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    Standard Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Hallo zusammen,

    meine Freundin und ich sind aktuell damit beschäftigt, unsere Finanzen zu klären bzw. zu rechnen, wie weit wir mit einem Hausbau gehen können.

    Wir sind beide knapp 30 und haben ein gesamtes Nettoeinkommen von knapp über 4.100 Euro, ich habe zusätzlich einen Firmenwagen. Es gibt keine Schulden und ein EK von ca. 130.000 Euro (45.000 Bausparer (teilweise alt), 30.000 angelegt auf die nächsten 5 Jahre und 55.000 Euro bar). Beide Gehälter werden in den nächsten 2-3 Monaten mit einer noch nicht genau beziffernden Summe wachsen. Dies wollen wir aber vorerst nicht einkalkulieren. Wir sind an sich recht sparsam und verjubeln unser Geld eigentlich gar nicht. Kinderwunsch ist da, allerdings nicht sicher ob es klappt oder nicht, heiraten werden wir auch noch.

    Nun kommen wir mal zu unseren Plänen. Wir möchten ein Haus bauen mit ca 160-170 Quadratmeter Wohnfläche, einem Keller mit Einliegerwohnung und 2 Doppelgaragen. Ausstattung ist gut mit Luft-Wasser-Wärmepumpe, Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung, Photovotltaik ca. 20 - 30 kWp und Hausautomation. Das Grundstück wäre in einem Neubaugebiet etwas abseits, deshalb auch etwas günstiger.

    Kosten:
    Haus - ca. 370.000
    Photovotltaik - ca. 25.000
    Grundstück - ca. 45.000
    Garagen, Garten - ca. 40.000

    Ganz sind wir mit den Planungen noch nicht fertig aber wir werden wohl zwischen 450.000 und 500.000 Euro liegen. Die Einliegerwohnung werden wir vermutlich vermieten, ist aber eher gedacht für die Schwiegereltern, damit wir bei uns noch einen Platz frei haben. Die Einnahmen hierfür würden wir auch in der Finanzierung nicht berücksichtigen. Wir möchten einfach selber entscheiden, ob wir diese so lange vermieten bis Familie mit einzieht oder eben nicht.

    Alle Baunebenkosten, Einrichtung usw. werden wir selber finanzieren. Wir würden gerne für die nächsten paar Jahre ein finanzielles Polster lassen und somit die oben genannten Kosten voll finanzieren. Wir waren schon einmal bei einem Vorgespräch bei 2 Banken, welche sich über unsere Situation sehr positiv geäußert haben. Auch ist hier die Idee, die Rate so zu gestalten, dass auch einer das für eine gewisse Zeit stemmen kann. Wir haben hier an ca. 1.250 Euro gedacht rein für die Kreditrate. Jährliche Sondertilgungen möchten wir ab dem nächsten Jahr dann immer in einer Höhe von 6.000 bis vielleicht 12.000 Euro machen. Uns ist klar, dass wir hier sicher 30 Jahre und mehr abzahlen müssen. Wir haben für uns allerdings beschlossen, keine "Notlösung" zu bauen die uns dann vielleicht 100.000 Euro weniger kostet aber wir bei jedem betreten des Hauses bereuen. Wir haben uns lange darüber unterhalten, was wir mit unserem gesparten Geld denn irgendwann mal machen möchten, wir haben aber eigentlich keine Wünsche außer alle 2 Jahre vielleicht mal in den Urlaub (mit Kind dann erstmal nicht mehr). Meine Freundin fährt immer kleine Jahreswagen bis diese 3 oder 4 Jahre alt sind und bei den ersten größeren Reparaturen wird dann wieder gewechselt.

    Nun zu den Fragen:
    - Ist das einigermaßen realistisch?
    - Mit welchen effektiven Zinsen kann man denn hier aktuell rechnen (Februar 2017)? Ist sehr schwer hierzu etwas zu finden als Anhaltspunkt
    - Da wir nicht die Not haben zu bauen, können wir da bei den Banken diesen Trumpf ausspielen um die Konditionen zu verbessern?
    - Das Haus wäre KfW55, allerdings habe ich oft gelesen, dass die Bank an den KfW Krediten nix verdient. Ist dass somit eher negativ für den Zinssatz oder positiv? Mich stört hier enorm das MUSS-Tilgungsfreie Jahr. Hier verlieren wir 2.000 Euro und bekommen am Ende von den 5.000 Euro noch 3.000 raus bei dann vielleicht höheren Zinsen, die die Bank erhebt.
    - Wie sieht es hier mit Bayern LOBA und LFA Förderbank (letzteren für Photovotltaik) aus?

    Vielen Dank und Gruß
    Martin

    PS. Riskikolebensversicherung bzw. Lebensversicherung ist dann bei beiden vorhanden.

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Hervorragende Ausgangsposition. Glückwunsch.

    Bezüglich KfW sei angemerkt, dass es ihnen egal sein muss, ob die Bank daran etwas verdient oder nicht. Wenn KfW in der Finanzierungskonzept passt dann passt es, wenn es keinen Sinn macht lässt man es weg. Ich denke aber mal, dass KfW 153 in das Konzept mit den ordentlichen 20 Jahreskonditionen gehört.

    Das mit dem tilgungsfreien Jahr darf dich nicht stören, tilge dann doch einfach das andere Darlehen mit dem eingesparten Geld und du hast dann wieder den gleichen Tilgungseffekt.

    Labo kann man nur unterstützend einwirken, wenn man euer Bruttoeinkommen kennt.

    Der Bausparvertrag, wenn auch alt, kann noch - selbst wenn der Darlehenszins nicht so schön ist - sehr wertvoll werden, will man den nächst geringeren Beleihungsauslauf und sonit bessere Konditionen bekommen. Teilung, Teilzuteilung oder Zuteilung mit geringerem Darlehensanspruch kann Sinn machen, ebenso zu prüfen, ob der BSV eine Bonusoption beinhaltet, sollte auf das Darlehen verzichtet werden.

    Alles in Allem eine schöne, runde Sache. Lässt sich mit arbeiten

  3. Avatar von Martin-Hausbau
    Martin-Hausbau ist offline
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Oh, Danke für die schnelle Antwort .

    Schön dass wir auch mal eine andere Meinung haben als unsere, denn wir rechnen wie die wilden und machen uns da ganz schön Gedanken darum.

    Auf was für einen Zinssatz sollten wir da ca. kommen? Also muss ehrlich sagen, bei 2% Zinsen würde ich mir das ganze echt überlegen, das wäre mir persönlich aktuell einfach zu viel auf die Dauer.

    Gruß und Danke
    Martin

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Hängt doch von der gewünschten Zinsfestschreibungszeit ab.

    2 % ist derzeit ein Zinssatz, an dem man sich orientieren sollte.

  5. Avatar von Martin-Hausbau
    Martin-Hausbau ist offline
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Alles klar, vielen Dank. Bin gespannt was wir da rausholen können, 2% gefällt mir eigentlich nicht

  6. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Kannst auch 1% haben, ist doch überhaupt kein Problem.

    Eigne dir am besten erst Mal Fachwissen an, lese dich in die Materie ein, lass dich unabhängig und neutral beraten bevor du mit Zinssätzen rumfuchtelst und jonglierst. Erst steht das individuelle geeigneteste Konzept, der Zins kommt ganz am Ende.

  7. Avatar von Martin-Hausbau
    Martin-Hausbau ist offline
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Am einlesen bin ich schon seit Monaten, allerdings noch nicht viel wegen Krediten . Im Prinzip geht es mal darum jetzt bei der Bank, ob das so finanzierbar ist und wo wir da ca. rauskommen am Ende. Mir ist klar, dass da viele andere Sachen noch zu beachten sind wie Bereitstellungsgebühren, Sondertilgung, Zinsfestschreibung, Teilauszahlungszuschläge, Baufortschrittsgebühren, Vorfälligkeitsentschädigung, usw.

  8. Avatar von nexttry
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Und eine zweite Meinung:

    500.000€ Kredit sind denke ich halbwegs realistisch unter euren Annahmen für das Haus (ohne Nebenkosten). Deutlich darunter wird es nicht klappen..

    Selbst wenn ich Gedanklich die weiteren 80.000€ Eigenkapital (40.000€ für Nebenkosten, je nach Bodenarbeiten kann es weiter nach oben gehen) von den 500.000€ abziehe, sind wir immer noch bei 420.000€ Kredit bei Netto 4.100€. In meinem Verständnis ist das deutlich zu viel Kredit für das Einkommen. Darstellbar wie meist irgendwie schon, aber die Relation... ich würde es niemals jemandem guten Gewissens raten können. Bei 2% Tilgung (und das halte ich schon in der heutigen Zeit für zu gering) wären das bei 500.000€ Kredit schon 1666€/Monat.

    Auch bei euch, weil ich es immer sage: Ein Haus verursacht weitere Kosten. Instandhaltung sagt man grob im Mittel 1-2% pro Jahr (am Anfang weniger, kommt aber mit der Zeit, so das 1-2% im Mittel grob passt). Bei einem Haus eurer Größe seid ihr da mal kurz bei zusätzlichen 5.400€ pro Jahr, die ihr dafür zurücklegen müsstet!

    Meine Meinung -> Kamikaze

  9. Avatar von Martin-Hausbau
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Danke für deine Meinung, das meine ich wirklich so . Deswegen schreib ich ja in ein Forum, um auch hier vielleicht noch auf andere Überlegungen hingewiesen zu werden.

    Grundsätzlich stimme ich dir da schon zu, diese Überlegungen hatten wir auch. Der erste Punkt der hier ein wenig gegensteuert ist, dass wir uns geschätzt von 4.100 auf 4.600 Euro steigern können (nächstes Jahr vermutlich nochmal ein paar Euro mehr). Weiter können und vermutlich auch werden wir die Einliegerwohnung vermieten, was wir hier noch nicht berücksichtigt haben und in der Finanzierung auch nicht möchten.

    Auch ist klar, dass wir für das Haus immer etwas an Rücklagen haben müssen, aber nicht nur hierfür, sondern auch wenn etwas ungeplantes passiert. Wir werden sicher insgesamt immer 40.000 Euro in bar liegen lassen, ohne dieses anzurühren. Alles was dann darüber übrig bleibt, werden wir in die Tilgung stecken. Sollten wir in irgendeinem Jahr eine größere Anschaffung tätgigen müssen, dann werden wir eben einmal weniger Tilgen. Schulden haben wir so oder so, selbst wenn wir ein kleineres Haus bauen würden, dann hätten wir halt nach 20 Jahren keine Restschuld von 250.000 mehr sondern vielleicht von 150.000. Wir können auch logischerweise nicht 10 Jahre in die Zukunft schauen. Sollte es der Fall sein, dass wir weg müssen oder was auch immer passieren sollte, dann müssen wir logischerweise verkaufen und machen hier auch wieder Verlust.

    Wir werden über die ganzen Jahre relativ viel Zinsen zahlen, das ist mir auch klar. Aber angenommen wir wohnen 15 Jahre in einer Wohnung, welche 1.000 Euro Miete kostet (wir möchten auch hier einen gewissen Standard, 1.000 Euro sind hier noch "normal"), dann sind wir in 15 Jahren auch 180.000 Euro los... Die können wir dann genauso in Zinsen investieren und haben am Ende aber einen Wert in Form einer Immobilie dagegenstehen.

    Jetzt sind wir noch zwei, die sich sehr viele Gedanken darüber machen. Ich kenne andere, die haben zu zweit nicht mal die 3.000 und bauen Häuser bei denen ich mich frage, wie das denn finanziert wird.

    Noch ein Punkt : Ich habe mich schon mit einigen unterhalten, die schon vor vielen Jahren ein Haus gebaut haben. Da habe ich teilweise Zinsen von 4-6 % als Antwort bekommen. Würden wir jetzt 2 % bekommen auf unsere 500.000, dann hätte ja vor vielen Jahren jemand für die gleichen Zinsen nur 166.666 Euro bekommen. Mir ist klar, dass in diesen Niedrigzinsphasen auch die Häuser teurer sind, aber ja sicher nicht um das 3-fache.

    Grüßle
    Martin

  10. Avatar von hoehlenbewohner
    hoehlenbewohner ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Wo wollt ihr denn bauen?
    In Niedersachsen könnte das so aufgehen, in Süddeutschland wirst du mit den Preisen nicht hinkommen.
    370.000€ für 170m² mit guter Ausstattung PLUS Einliegerwohung ist ein Wort.
    Wo sind die Baunebenkosten in deiner Rechnung?
    Kein EK einbringen zu wollen ist Quatsch, um vernünftige Konditionen zu bekommen werdet ihr einiges einsetzen müssen.

  11. Avatar von Martin-Hausbau
    Martin-Hausbau ist offline
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Wir werden im Norden Bayerns bauen. Wir hatten schon ein Angebot über ein Haus, was uns aber noch nicht ganz zugesagt hat und auch noch keine Lüftung beinhaltet hat. Die genaue Kostenliste wird dann ausgearbeitet, wenn die Hausplanung soweit unseren Wünschen entspricht. Die Baunebenkosten sind hier nicht aufgeführt, werden sich aber auf ca. 30.000 - 40.000 Euro beziffern.

    Vielleicht noch eine nützliche Info, aktuell wohnen wir mietfrei im Mehrfamilien-Elternhaus.

  12. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Hallo Martin Hausbau,

    ich würde mit 5-10% Puffer nur noch bauen!
    Die Geldanlagen im Bausparvertrag und Festgeld werden vermutlich mehr Guthabenzins
    bringen als Darlehenszins.

    Noch keine Kinder und mietfrei bei Eltern.
    Ich bin mir recht sicher, dass die Gesamtkosten bei Euch um 5-10% steigen werden.
    Beim Massivhaus oder Fertighaus kommen immer versteckte Kosten auf Euch zu.

    Ich würde versuchen die Finanzierung wie folgt aufzustellen.
    100t z.B. tilgungsfrei die dann in 10 Jahren mit Guthaben aus Bausparvertrag und Geld was angespart wurde abgelöst werden.
    Restsumme mit einer Tilgung von 2% und Sollzinsbindung von 15 Jahren und 5-10% Sondertilgungsoption.

    Bausparvertrag könnte man abtreten wenn Bonuszins bei Darlehensverzicht dadurch nicht weg ist!
    Die Festgeldanlage würde ich für Sondertilgungen beim Darlehen mit 15 Jahren Sollzinsbildung nutzen.

    Als Absicherung für Anschlussfinanzierung halte ich einen Bausparvertrag in Höhe von 100t
    für die Anschlussfinanzierung für sinnvoll.

    Die Wunschrate von 1200-1300€ wird kanpp werden.

    Viel Erfolg.

  13. Avatar von Martin-Hausbau
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Hi Martin,

    Danke für deine Einschätzung . Genau aus den Gründen, dass danach vielleicht nochmal 20.000 Euro für etwas unkalkulierbares dazukommen, wollten wir eben kein EK in den Kredit stecken und einfach die danach offenen Punkte aus eigener Tasche bezahlen. Wir wollen die Rate so kalkulieren, dass wir auch mal 1 - 2 Jahre mit einem Einkommen überbrücken können, dann halt ohne Sondertilgung. Wir werden aber sonst den größten Teil des übrigen Geldes (über unserem geplanten Puffer) in die Abzahlung stecken. Sinnvoller anlegen kann man das Geld ja kaum. Einen Bausparer für Nachfinanzierung werden wir definitiv noch abschlißen, da muss ich nur mal schauen welcher dann aktuell der sinnvollste ist.

    Gruß und Danke
    Martin

  14. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Hi Martin,

    wir haben z.B. aktuell 100t als Darlehen tilgungsfrei und mit einer Sollzinsbindung von 10 Jahren.
    Die 100t sind komplett gedeckelt über Bausparvertrag.

    In Eurem Fall halte ich ca. 100t auch ohne Tilgung mit Sollzinsbindung für 10 Jahre für sinnvoll.
    Weil in 10 Jahren könnt IHr die schonmal weghaben.

    Die Restsumme 15 Jahre Sollzinsbindung und Tilgung mit 2% ist eine gute Wahl.
    12 Monate ohne Bereitstellungszinsen verhandeln und Sondertilgungsoption 5-10% pro Jahr.

    Als Tarif mit gutem Mix zwischen Sollzins und Guthabenzins würde ich mir Tarif von Signal Iduna F60 anschauen. (Guthabenzins 1%!)
    Bausparsumme über 100t würde ich nicht wählen!

    Und in 15/20/25/30 Jahren irgendwann könnt Ihr ja vielleicht auch
    mit einem Erbe rechnen. Dann habt Ihr die Restschuld vielleicht zum Großteil weg. :-)

    Ich würde mir das mal wie vorgeschlagen mit Darlehen 450t rechnen lassen.

  15. Avatar von Martin-Hausbau
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Werden wir mal ansprechen in der Bank, Danke dir

    So Sachen wie Erbe werden wir nicht mit einrechnen. Wir möchte es selbst finanzieren und auch nicht im Monat auf den letzten Cent leben müssen. Ich verzichte gerne auf das Erbe, wenn die die ich mag lieber weiter leben würden

  16. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Hi Martin,

    mir ist es auch am liebsten wenn Eltern noch lange Leben!
    Und man sollte es nicht mit einrechnen bin da Deiner Meinung bzgl. Erbe!

    Den Punkt Photovotltaik - ca. 25.000€ würde ich überdenken.
    Wir haben auch eine Luft Wärmepumpe und Lüftungsanlage und sogar eine Förderung von der BAFA erhalten 1500€ (weil aus 1 KW Strom machen wir fast 5 KW!)

    Leerrohr auf`s Dach ziehen und Stromerzeugung in 10/15 Jahren wenn es sich dann noch lohnt.

    Garagen und Garten für 40.000 € wird nicht reichen!
    30.000€ Hofeinfahrt, Terrasse, Stützmauer, Lichthof
    20.000€-30.000€ für Garagen

  17. Avatar von Martin-Hausbau
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Über das Thema PV habe ich mich lange informiert. Ich bin der Meinung, das rentiert sich noch immer. Vor 10 Jahren hat das kWp über 5.000 Euro gekostet und man hat knapp über 50 Cent Einspeisevergütung bekommen. aktuell kostet das kWp bei der Größe unserer Anlage um die 1.000 pro kWp mit aktueller Einspeisevergütung von 12,3 Cent. Dazu kommt, dass dies voraussichtlich ein Bekannter mit einer Elektrofirma macht und wir da preislich auch nochmal einen Vorteil haben. Ich habe noch keine genaue Renditeberechung, aber in unter 10 Jahren ist das Ding abbezahlt und es trägt sich im Prinzip schon im ersten Jahr selbst. Der ganze Papierkram, da ja über 10 kWp, ist mir bewusst und auch die EEG-Umlage für den Eigenverbrauch. Beim Garten läuft das ähnlich, ein Bekannter ist hiermit selbstständig, auch hier werden wir sicher ein paar Euro zusätzlich sparen können. Wir haben auch keinen komplexen Garten und z.B. auch keinen Gartenzaun (folgt vielleicht mal paar Jahre später).

    Zu PV noch: Keiner weiß, wie das in 10 bis 15 Jahren aussieht. Vielleicht bekommt man hier keine Vergütung mehr oder mehr oder andere Vor- oder Nachteile. Wir haben für uns die Vorteile bei aktuellem Bau abgewogen und werden definitv auf PV setzten . Wenn sich da etwas ändert, dann sind wir zumindest schon länger dabei und haben diese Vorteile zumindest sicher.

  18. Avatar von Martin79HN
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Unter diesen Bedingungen würde ich auch auf PV setzen. :-)

    Wir haben wegen Kinder ein Förderdarlehen bekommen (L-Bank) und Zinssicherheit von 10 Jahren und weitere 5 Jahre mit einem Zinsschritt.
    Einen Durchschnittszins von 1% die nächsten 10 Jahre und dann geht es hoch auf 2,35% 10-15 Jahr.

    Bis in 15 Jahren haben wir dann vom Darlehen dann aber schonmal 50% weg.
    Und dann greifen Bausparverträge in unserem Fall in Höhe von 200t.

    Wir hatten Gesamtkosten in Höhe von 600t und Darlehen etwas über 400t.
    Einzug vor 1/2 Jahr. Meine Erfahrung Puffer mit 10% einplanen.

    Du wirst sehen die wirst du brauchen.
    Wir haben fast 170 qm Wohnfläche mit Keller KFW 55 mit Luft Wärme und Lüftungsanlage.
    Grundstück hat fast 100.000€ mehr gekostet als bei Dir.

    Gruß

    Martin

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Die unzähligen Stunden von Sachen lesen und recherchieren in den letzten Monaten, krank aber sonst fühlen wir uns nicht wohl

    Da habt Ihr aber auch ein schönes Häuschen hingestellt oder das Grundstück war so teuer . Ich befürchte so gut werden wir zinstechnisch nicht liegen, wir sind gespannt.

    Gruß
    auch Martin

  20. Avatar von matti85
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau - ca. Effektiv-Zins aktuell?

    Warum bist du auf den Zins so festgefahren? Davon würde ich meine Entscheidung nicht festmachen. Tendenziell seh ich die Zinsen bald moderat hochgehen und dann sind wir wieder fix bei 3. Aber das ist ein anderes Thema.
    Ob 2 oder 2,1 oder 1,9 ist mir bei 20 Jahren eigentlich egal. Klar sind es Unterschiede, aber langfristig gesehen kann man sich freuen, dass man so günstig finanziert.
    Man sollte einfach mindestens 3% Tilgen. Alles andere ist Fahrlässig bei den heutigen Preisen.

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