Finanzierung Hausbau EFH

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  1. Avatar von Hausbau2017
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    Standard Finanzierung Hausbau EFH

    Hallo zusammen,

    meine Frau und ich werden dieses Jahr mit dem Bau unseres EFH beginnen. Jetzt stellt sich natürlich die Frage der Finanzierung und nachdem ich mich ein wenig eingelesen habe, gibt es hier ja ziemlich viele Ansätze. Wir wohnen in Bayern.

    Zu unseren Voraussetzungen:

    Einkommen Ehemann (37) EUR 2.300 netto (ohne Weihnachts-Urlaubsgeld), 13 Jahre festangestellt
    Ehefrau (35) EUR 2.700 netto, Beamtin
    Keine Kinder aber derzeit in Planung. Wir rechnen damit, dass Frau nach 2 Jahren wieder ca. 10 Stunden zum Arbeiten geht. Einkommen dann ca. EUR 1.000,00.

    Grundstück incl. Erschließung EUR 150.000,00 aus EK bezahlt.

    Hauskosten ca. 430.000 EUR + NK ca. 80.000,00 EUR. Wir können noch 80k als EK einbringen, womit wir 430.000 als Kredit benötigen.

    Gebaut wird ein KFW-55 Haus, wir können also den 100.000 EUR Kredit beantragen, wobei mir zinslich hier eher die Kurzläufer interessant erscheinen.

    Wir möchten eine monatliche Rate von ca. EUR 1.500,00 nicht überschreiten um bzgl. Sondertilgungen noch flexibel zu sein.

    Wie würden die Experten hier im Forum eine Finanzierung aufbauen?

    Wenn ihr noch Fragen habt oder ich etwas vergessen habe, einfach schreiben.

    Vielen Dank schonmal für eure Arbeit.

  2. Avatar von Spiagei
    Spiagei ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Hallo,

    zuerst einmal denke ich mit uerem Eigenkapital und eurem Einkommen, solltet ihr keine Probleme haben eine Finanzierung zu bekommen.

    Um euch ein konkretes Angebot machen zu können, benötigt ein guter Berater noch sehr viel mehr an Angaben. Mein Fragebogen z.B. hat 6 DIN A4 Seiten.

    Auch habt ihr eure Wünsche nicht geäussert, also z.B. wollt ihr den heute günstigen Zins bis zum Schluss festgeschrieben haben, oder lieber kürzer mit der Möglichkeit das der Zins steigt und sich dadurch eure Rate auch verdoppeln kann.

    Natürlich genaue Adresse des Baus, m2 und m3, Baubeschreibung etc um das Haus einwerten zu können.
    Usw und so fort.

    Gerne PN dann sende ich euch meinen Fragebogen zu.

    lg Stefan

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Hallo Hausbau2017,

    das sind hervorragende Voraussetzungen.

    Anzuraten ist ein Annuitätendarlehen mit 1 - 1,5 % Tilgung und den Privilegien Sondertilgungen, Tilgungsatzänderungsoption und langer bereitstellungsfreier Zeit. Die verbleibenden mtl. Mittel du den 1.500 Euro werden in das Zinssicherungsinstrument F60 der Signal als zusätzliche Tilgung eingezahlt. Die Zinsfestschreibungszeit des Hypothekendarlehens wird nach der notwendigen Zeit in Abhängigkeit zur Zuteilung des F60 bestimmt. In der Regel sind das 12 oder 15 Jahre. Danach wird das Annuiätendarlehen, das ja günstig bzw. durch die kürze Zinsfestschreibungszeit günstiger aufgenommen wurde ohne Zinsrisiko Zinsgewinne erwirtschaftet hat zinssicher zu 2% abgelöst.

    Es lässt sich so eine Zinssicherheit für 20-25 Jahre aufbauen, in dieser Zeit wird das Darlehen zurück gezaht. Der Mischzins beläuft sich dann konform eines Volltilgerdarlehens auf effektiv unter 2%. Bei 25 Jahren Laufzeit wird es bei einem Volltilgerdarlehen wohl kein Zinssatz mit einer 1 vor dem Komma geben. Weitere entscheidende Vorteile dieses Finanzierungskonzeptes zu den günstigeren Kondition ist die Flexibilität. Ein Volltilgerdarlehen - und nur dann ist ansatzweise an eine 2% Darlehenszins bei Zinssicherheit größer 20 Jahre zu denken - bringt den Nachteil mit sich, die Rate nie verändern zu dürfen.

    Bei dem Modell Annuitätendarlehen in Kombi mit dem F60 werden zu Zeiten des geringeren Einkommens (Elterngeld/Familienzuwachs) die zusätzlichen Tilgungsaufwendungen gestoppt. Die dann fehlenden Mittel werden zu Zeiten des besseren/vollen Einkommens vor dem Beginn Familienplanung vorgespart oder nach Beendigung der Elternzeit nachgezahlt. Auch ist es denkbar - neben Sonderzahlungen in den F60 - Sondertilgungen in der Hypothek zu kalkulieren, die eine geringere Ablösesumme und somit geringere Einzahlungen bedingen. Das muss man exakt ihren Zielen, Wünschen und Vorstellungen entsprechend berechnen und simulieren.

    Zu diesem Modell gibt es derzeit in punkto Kosten und Flexibilität keine einzige Alternative, berücksichtigt man ihren Finanzierungsbedarf im Verhältnis zu den 1.500 Euro und stellt an seine Immobilienfinanzierung als Hauptbedingung die Zinssicherheit und Flexibilität an oberster Stelle.

    Intergriert man jetzt ggf. KfW 153 und selektiert den Markt nach den günstigsten Finanzierungskonditionen ist man konditionell sehr günstig und in punkto Flexibilität bestens aufgestellt.

  4. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Spiegelei, 1.500 Euro monatlich, daraus lassen sich doch konzeptionelle Notwendigkeiten ableiten.

    Wieso machst du nicht erstmal für alle ersichtlich und hilfreich (es lesen auch viele mit die nichts schreiben) ein paar allgemeine Vorschläge?

  5. Avatar von Spiagei
    Spiagei ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Weil ich nicht ins Blaue hinein ein Standardkonzept als das non plus Ultra verkaufe ohne zu wissen ob die Kunden so etwas auch wollen!!

    Eine Berechnung dauert bei mir ca 5-6 Stunden da ich mehrere Modelle miteinander vergleiche und dann das aussuche, das am besten zu den Kunden passt. Das kann durchaus auxh dein o.g. Modell sein. Meist sehen meine Angebote ähnlich aus, aber lange nicht jedesmal. Das mache ich individuell.

    lg Stefan

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Wir sind nicht aufgefordert worden was zu verkaufen, auch sehe ich noch keinen Kunden! Zudem können Ideen und Ansätze auch immer für andere ein Ansatz für weitere Überlegungen und Nachfragen/Beteiligungen in diesem Forum sein.

    Schreibe ihm doch eine PN oder hinterfrage deine fehlenden Informationen hier doch offiziell und für jeden hilfreich und lesbar.

    Vor alllem, es ist doch klar das sowas nicht in 5 Minuten gemacht ist und dir ist doch hinlänglich bekannt wie ich das handhabe!

    Ürbigens, wenn es dann mal Kunden werden sollen oder man Fragende zu für dieses gewinnen will, dann wollen die das beste Konzept! Das kann man wunderbar abdecken mit Annuität und dem F60! Denn auch das kann dann individuell ausgestattet und angepasst werden!

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Fragen die sich stellen:

    - ist das Kind jetzt sofort bzw. während des Baus geplant?
    - wie viel Elterngeld wird die Frau bekommen?
    - in welcher Stadt (wegen Auswahl regionaler Banken) wird gebaut?
    - was beinhaltet die Summe 80.000 Euro Nebenkosten?

    Ein weiterer Ansatz ist es die KfW Mittel auszugliedern, es ist dann eine 60% Beleihung mit der Auswahl der entsprechenden Konditionen möglich.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Mal eine erste Idee, wie eine geeingnete Finanzierung mit den Aspekten Flexibilität und Zinssicherheit und der Wunschate 1.500 Euro und keinen weiteren berücksichtigten Zahlungen und Aufwendungen aussehen kann:


    1) 330.000 €/15 Jahre fest/nom. 1.55 %/eff. 1,58 %/Rate 701,25 €/1 % Tilgung/12 Monate BZ frei/5% Sondertilgung/Restschuld nach 15 Jahren 274.312 €

    1a) F60 Signal/Ansparung 463 €/Guthaben nach 15 Jahren 88.332 Euro/gekauftes Bauspardarlehen zu 2 % 185.668 Auszahlungssumme Ablösung Restschuld 1) 274.000 €
    Daten F60 Signal/Anspargrad ca. 30%/1% Guthabenzins/2% Bauspardarlehenszins/Bauspardarlehen mit einer Zins-, und Tilgungsrate von 1.206 Euro ohne Zinsrisiko nach 29 Jahren bezahlt. KfW läuft ja parallel auch noch weiter, so stehen nach wie vor die 1.500 Euro Belastung. (Hinweis: der F60 muss auf 2 Verträge aufgeteilt werden, die Summen hier sind addiert dargestellt)


    2) 100.000 €/KfW/10 Jahrefest/nom. 1,55 %/eff. 1,56 %/Rate 356,95 €/2,733 % Tilgung/12 Monate BZ frei/Restschuld nach 10 Jahren 67.871 €

    Ggf. (ich meine dem ist so) macht es Sinn auf KfW zu verzichten und den gesamten Baustein 430.000 Euro mit einem Annuitätendarlehen 15 Jahre fest zu versehen. So lässt sich auf die gesamte Darlehenssumme 100% Zinssicherheit aufbauen. Das Annuitätendarlehen ist ohne KfW dann mit immer noch guten 1,69% zu verzinsen. Es entsteht dann null Zinsrisiko.

    Der F60 muss nicht zwingend 15 Jahre mit der festen Rate von 463 Euro bespart werden. Vereinfacht dargestellt ist es wichtig nach 15 Jahren das Sparguthaben in dem F60 eingezahlt zu haben, um das Ansparziel erreicht zu haben. So lässt sich Flexibilität - für z.B. Zeiten wo die 1.500 Euro monatlich nicht gewünscht sind/Elternzeit - in die Finanzierung integrieren. Das erkaufte Bauspardarlehen kann nach 15 Jahren zu der Darlehensrate von 1.203 Euro zurück gezahlt werden wie man es wünscht, bis hin zur kompletten Rückführung der jeweiligen Restschuld.

    Sondertilgungen in den ersten 15 Jahren in dem Annuitätendarlehen lassen die Hypothek schon nach 10 1/2 Jahren nach BGB§489 ablösen. Ebenso lassen sich gesicherte Sondertilgungen dazu führen, dass sich eine geringere Restschuld nach 15 Jahren mit dem F60 kalkulieren lassen.

  9. Avatar von Ingenieur007
    Ingenieur007 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Hallo bausparexperten, hallo noelmaxim,

    Wie sicher ist es, dass man die mehrzuteilung im f60 erhält? Habe ich als Kunde 100% Sicherheit und das Recht auf diese mehrzuteilung und damit die Sicherheit, dass das von noelmaxim favorisierte Modell mit 30% Anspargrad funktioniert?

    Dies habe ich nämlich beim f60 in zusammenhang mit der mehrzuteilung gelesen:
    "Die Mehrzuteilung basiert auf Besonderheiten, die von externen Faktoren abhängig sind. Aus diesem Grunde handelt es sich um eine Prognose, für die keine Gewähr übernommen werden kann."

    Das heißt für mich als Laien in 10 Jahren kann die Bausparkasse die mehrzuteilung verweigern?!? Stimmt das so?

    Meine Gedanken dazu: Beispiel: die Zinsen in 10 jahren steigen stark (genau dafür schließe ich den Bausparvertrag heute ab um mir die günstigen Zinsen zu sichern). Viele Bausparer wollen in 10 jahren günstige Darlehen zugeteilt haben. Nicht so wie aktuell. Aktuell nimmt keiner/wenige seine Darlehen mit den vergleichsweise hohen Zinsen in Anspruch. Die Bausparkassen haben bekanntermaßen zurzeit viel Geld rum liegen, welches sie lieber als Darlehen vergeben würden. Mehrzuteilung aktuell daher gerne von der Bausparkasse aus. Bleiben wir aber bei den hohen Zinsen in 10 Jahren, und alle/viele wollen nun nicht nur das normale Darlehen, welches ihnen zusteht, sondern sogar eine mehrzuteilung und den doppelten Darlehensbetrag! Beruft sich die Bausparkasse dann auf "Besonderheiten" bzw. "externe Faktoren" und sagt: mehrzuteilung leider nicht möglich! Dann steht man nämlich vor einem Problem und muss in hohem zinsumfeld finanzieren.

    Hoffe wir können diesen Punkt einmal beleuchten.
    Viele Grüße und schonmal vielen Dank für hilfreiche Diskussionsbeiträge.

  10. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Theoretisch ist das möglich, auch dürfen Bausparkassen eine Zuteilung nicht garantieren.

    Hier zeigt die 70 jährige Geschichte des Bausparens in Deutschland eindrucksvoll, wie sich die Zuteilungen bei allen Zinssituationen verhalten haben. Auch muss man wissen, dass die Bausparkasse ihren Kunden die Summe bereit stellen würde, würde es tatsächlich einmal Zuteilungsprobleme geben. Dieses Szenarium hat es so gut wie nie gegeben, zudem finanziert sich die Signal als Versicherer nicht ausschließlich aus dem Bausparkollektiv.

    Bei Bausparverträgen ist immer zu berücksichtigen und das war noch nie anders, dass der Zuteilung keine Garantie vorausgeht.

  11. Avatar von Freeliner
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Schon interessant wie "ausführlich" auf einmal geschrieben wird:-)

    Auch wenn er schon begonnen hat....möge der Kampf beginnen:-))

    Wird bestimmt wieder amüsant hier:-)

  12. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Was es zu schreiben gibt, ist geschrieben, alles andere beantworten die Bausparkassen mit ihren mathematischen Abteilungen und die Historie

    Ich biete dieses Modell Annuitätendarlehen in Kombination mit dem F60 sehr gerne und aus voller Überzeugung an. Natürlich aber auch jedes andere Modell, in Konkurrenz dazu auch das Volltilgerdarlehen mit erheblich höheren Zinskosten und deutlich weniger Flexibilität.

    Freeliner, mach dir keinen Kopf, alleine deswegen bin ich aus dieser Diskussion raus

  13. Avatar von Spiagei
    Spiagei ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    An Ingenieur007

    Das ist tatsächlich ein Problem des ansonsten guten Tarifs der Signal. Allerdings darf man bereits nach 2 Jahren die Mehrzuteilung beantragen. Denke in den nächstwn 2 Jahren wird sich nichts gravierendes ändern.

    Das 2te Problem ist die Zuteilung die nicht garantiert werden drf. Siehe hierzu z.B 1981. Damals war der aktuelle Bankzins ca 9%, der BS Darlehenszins 5%. Also wollte jeder BS Darlehen haben und das konnten die Bausparkassen nicht leisten, da nicht genug GUthaben da war. Was ist dann passiert? Die Zuteilung kamen halt bis zu 12 Monate später, aber sie kamen.
    In diesem Szenario sind naatürlich BS Tarife toll, bei denen man die Bewertungszahl selbst mitbestimmen kann. z.B. bei BHW indem man die Tilgungsrate erhöht. = höhere Bewertungszahl = schnellere Zuteilung. Damit wäre das Problem lösbar. Das geht bei den meisten BSKassen leider nicht.

  14. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Spiegelei, damit behebst du das Problem das Zuteilungen nicht garantiert werden können überhaupt nicht. Bei fast allen Bauspartarifen beeinflusst man mit Optionsänderungen wie Tilgungssatzänderungen, Ermäßigungen oder Akzeptanz eines anderen Zinssatzes die Zuteilung. Würdest du die Thematik mit dem BHW Tarif wegdiskutieren wollen, könnte man dies mit vielen anderen Tarifen auch!! Das wird der Thematik aber nicht gerecht!

    Auch hat es die Zuteilungsproblematiken ausser bei einer kleiner Bausparkasse aus Niedersachsen und deiner BHW bei keinen anderen Bausparkassen in deren Historie gegeben.

  15. Avatar von C. Andreas
    C. Andreas ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Eine Zuteilung darf keine Bausparkasse garantieren. Jedoch hat die Branche reagiert und seit 1991 einen Bausparkassensicherungseinlagenfonds eingerichtet. Dieser Fonds greift dann ein, wenn eine Bausparkasse die Zuteilung nicht halten kann. Er gibt dann Mittel frei zur Überbrückung.
    Jedoch wurde der Fonds seit Gründung noch nie in Anspruch genommen.

  16. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Zitat Zitat von C. Andreas
    Eine Zuteilung darf keine Bausparkasse garantieren. Jedoch hat die Branche reagiert und seit 1991 einen Bausparkassensicherungseinlagenfonds eingerichtet. Dieser Fonds greift dann ein, wenn eine Bausparkasse die Zuteilung nicht halten kann. Er gibt dann Mittel frei zur Überbrückung.
    Jedoch wurde der Fonds seit Gründung noch nie in Anspruch genommen.
    Und dieser besagte BESF wurde zum 28. Februar 2017 aufgelöst. Und seitdem unterliegen die BSKs nur noch der gesetzlichen Einlagensicherung; zumindest die privaten.

  17. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    @Caspar2020

    100.000 Euro Bausparguthaben sind immer noch gesichert! Meine Kunden benötigen dieses Guthaben in 10 oder 15 Jahren für die Zuteilung gar nicht!!!

    Mich nervt diese Polemik. Kannst du mal fundiert etwas beitragen? Ist Bausparen als Zinssicherungsinstrument nun schlecht? Ja? Teile uns mal was zu der Zuteilungsproblematik mit, schreibe mal warum Bausparen staatlich gefördert wird, sich einem (was mir nicht gefällt) unheimlichen Lobbyismus erfreut und des deutschen liebste Anlage ist.

    Da haust du einen raus, der aber völlig aus dem Zusammenhang gerissen ist und noch nicht mal irgendeinen Verbraucher interessieren, da 100.000 Euro gar nicht benötigt werden, um z.B. 300.000 Euro Restschuld abzusichern. Bauforum Niveau!!! Streiten und streitbar sein, Kontroversen diskutieren (hier dürfen wir das) ja, aber dieses in die Irre führen und nicht nützliche, vor allem irritierende muss hier nicht sein!

  18. Avatar von Caspar2020
    Caspar2020 ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Sicherlich hast du eine Glaskugel was in 10 Jahren ist. Kannst es ja gerne @Ingenieur007 schriftlich geben. Und Bausparguthaben ist ungleich Bauspardarlehensanspruch.

    Im übrigen habe ich nicht den nicht mehr existierenden Sicherungsfond ins Spiel gebracht.

  19. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Die Glaskugel haben wir alle nicht, was wir haben sind die unterschiedlichsten wirtschaftlichen Situationen mit entsprechenden Zinsen in den letzten 70 Jahren seit dem es Bausparen gibt. Wir haben die unterschiedlichsten Tarifbedingungen der Bausparkassen, die unterschiedlichsten Finanzierungsmodelle die möglich sind, Verkaufszahlen von Bausparkassen und Häufigkeiten der Sparkassen und Volksbanken sogar endfällige Darlehen (vorfinanziert) zu verkaufen und die Beliebheit, die sich Bausparen seit 70 Jahren gefördert erfreut.

    Bei allen Problemen die es immer gab (die größten hatte die BHW in den 80er Jahren und das kann man teilweise sogar noch begründen da der Tarif auch Nichtbeamten zugänglich gemacht wurde), sie wurden gelöst Es hilft niemandem damit zu argumentieren, wenn der Mars auf die Erde fällt! Eine sachliche Auseinandersetzung - vor allem für potentielle Kunden von Bausparen die ihre Lebensinvestition absichern wollen - ist gefragt und der stelle zumindest ich mich bei jeder Finanzierungsanfrage, wo ich sehr gerne das Zinssicherungsinstrument Bausparen integriere.

    Denn eins wissen wir ungeachtet der Zuteilungsdiskussion noch, wähle ich dieses Kombimodell nicht, habe ich entweder Zinsunsicherheit oder erhöhte Zinszahlungen über 20/30 Jahre hinweg, wenn ich das Volltilgermodell wähle. Das kann teuer erkaufte Sicherheit sein, teures Geld was ich sofort bereit bin mehr zu bezahlen, ohne dass eine Zuteilungsdiskussion/Zuteilungsproblematiken wie sie es in den vergangangenen 70 Jahren so gut wie nie gegeben hat jemals überhaupt aufkommt. Ein Problem, was es möglicherweise nie geben wird.

    Selbst bei 10 % Zins in Deuschland war dem nicht so, denn dann wird dem Kollektiv durch massive Neuabschlüsse wieder viel Geld zugespielt. Entsprechend gibt es genügend Masse (so ist Bausparen als Kollektiv aufgestellt) die als Darlehen bereit gestellt werden kann. Bausparen ist dann auch wieder die günstigere Sofortfinanzierungsmethode (70er Jahre, Anfang 80er Jahre und Anfang 90er Jahre) und es werden auch wieder viele BSV abgeschlossen, damit die Finanzierung in Hochzinsphasen für die Verbraucher in Jahren (keiner weiß ob der Zins sich wieder sinken lässt) wieder erschwinglich werden.

    Zu dem, Bausparkassen haben sich sehr flexibel - ja auch gemein bezüglich der Kündigungswelle hochverzinster Verträge - gezeigt. Auch in den Tarifgestaltungen haben sie immer eine Lösung gehabt. Das Beispiel hochverzinster BSV zeigt aber, wie sie sich an Marktveränderungen anpassen können, reagieren können. Dies zum Wohl des Kollektives und natürlich, aber nur so funktioniert der Markt auch zum eigenen Wohl, was dann wiederum auch wieder dem Kollektiv und der Sicherheit des Kollektives zu Gute kommt!

    Übrigens, kein Eilheilmittel, auch soll man breit aufgestellt sein in seinen Anlagen, aber für Wohnungsbauprämienberechtigte (was die meisten hier sind ohne dass sie es wissen), Sparer für Modernsisierungen, Erwerbern von Wohneigentum in der Zukunft - Stichwort Blankodarlehen bis 30.000 Euro zur Erhöhung des EK für die Beleihungsauslaufsenkung - oder eben für Finanzierende die den Zins absichern wollen immer ein zu beachtendes und brauchbares Produkt, vorausgesetzt man weiß mit den Tarifen und dem Markt umzugehen. Für mich gehört in jedes Anlageportefolio ein Bausparer, je nach Ausrichtung in welcher Höhe auch immer!

  20. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung Hausbau EFH

    Daukind? Ich, Mitleser, ehemalige und aktuelle TE Ersteller wünsche eine Reaktion. Kritik, Anfeindungen, Provisionsdiskussionen!

    Ügrigens, mein Konto und gemeinnützige Einrichtungen warten auf die angeküdigte Zahlung. Ich habe dir per PN meinen Dank für deine angekündigte Investition und meine Kontonummer mitgeteilt. Deinen 10 Euro folgen von mir von Herzen 1.000 Euro für eine gemeinnützige Investition, die du dir - wie per PN mitgeteilt - aussuchen kannst.

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