Finanzierung Eigentumswohnung

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  1. Avatar von CImmo
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    Frage Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo liebe Finanzer,

    meine Frau und ich möchten uns gerne eine Eigentumswohnung kaufen.
    Die Immobilie ist eine Eigentumswohnung im Neubau. Kosten inkl. NK etwa 335.000€.

    Flüssiges Eigenkapital ist etwa 70.000€ (Tagesgeld, Bonussparen, Guthaben Bausparvertrag).
    Dazu eine laufende kapitalgedeckte Lebensversicherung über 10.000€, die ich aber wegen Vertragskosten ungerne kündigen möchte.

    Einkommen ist derzeit zusammen 4.700€. Beide öffentlicher Dienst, nur sie unbefristet.
    Einkommen wird vorraussichtlich weniger, da wir unser erstes Kind erwarten. Da wir aber beide berufstätig bleiben wollen, dürfe etwa 1000€ Tilgung auch langfristig kein Problem sein, da wir immer etwa 800€/Monat sparen konnten.

    Finanzierung wäre zu 50.000€ über ein familieninternes Darlehen zu marktüblichen Zinsen.
    Bliebe ein Bankdarlehen über etwa 210.000€.

    Nun zu meinen Fragen. Bin über jeden Hinweis dankbar.
    • Soweit ich weiß, sind die Darlehenszinsen günstiger je höher das Eigenkapital. Die Bank berücksichtigt aber wahrscheinlich nur unser eigenes, und nicht das von den Eltern?
    • Die Lebensversicherung möchte ich ungerne auflösen und wir haben zudem 20.000€ zu recht guten Zinsen angelegt. Ist es möglich, diese Einlagen jeweils als Sicherheit einzubringen, und sie als Eigenkapital zählen zu lassen/ zu beleihen? Die Zinsen die wir daraus bekommen, sind höher als der Darlehenszins.
    • Unsere Eigenkapitalquote (ohne Familiendarlehen) nach NK ist nur 15% und ich bin befristet beschäftigt. Gibt das Probleme, falls keiner bürgt?
    • Wir haben die Möglichkeit, gegen 1,500€ Gebühr die Wohnung zu reservieren (wird angerechnet). Da die Zinsen in dem Zeitraum höher wären, spricht nichts dagegen, oder?
    • Macht KfW für uns Sinn? Die Zinsen scheinen ja etwas über den Marktzinsen zu sein, aber man hätte ein paar Jahre Aufschub.
    • Fälliger Bausparvertrag zu 2,7% Sollzinsen macht keinen Sinn, also Darlehen nicht annehmen, oder?


    Wir werden natürlich bald selber zu unser Bank, aber ich möchte gut vorbereitet in das Gespräch gehen.
    Ich finde es übrigens super, die kompetent und hilfsbereit hier beraten wird. Vielen Dank schon mal!

  2. Avatar von Spiagei
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo,

    das sind viele Fragen

    -das Darlehen eurer Eltern wird als Eigenkapital angerechnet, da ja die Bank im Grundbuch an erster Rangstelle steht und ja 50000€ weniger finanzieren muss.
    -Eine Lebensversicherung kann natürlich als Sicherhejt hinterlegt werden. Dies ist aber nur sinnvoll wenn sich daraus ein Zinsvorteil ergibt. Das kann der der Berater sagen.
    -Das mkt der Befristung ist für manche Banken ein Problem. Dafür müsste ich aber die komplette Situation von euch kennen.
    - Bevor ihr die Wohnung reserviert würde ich schnellstens einen Baufiberater aufsuchen. Nicht das ihr dann keine Finanzierung bekommt. Dann sind die 1500€ weg.
    -KFW kann unter Umständen Sinn machen, weil msnche Banken diese quasi als Eigenkapital ansetzen. = günstigerer Zins. Dafür bräuchte es aber einer Beratung.
    -2,7% ist natürlich zu teuer, aber Bausparkassen vergeben Darlehen bis 30000 €ohne Grundschuld. Wäre also evtl zusätzliches Eigenkapital für die Bank.

    Um diese Punkte zu klären braucht ihr ein persönliches Beratungsgespräch bei einem Baufinerater. Der sieht sich eure Situation genau an und kann dann die Bausteine dementsprechend anzupassen.

    Lasst hören welches Angebot ihr bekommen habt.

    lg Stefan

  3. Avatar von CImmo
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo nochmal,

    die Finanzierung hat sich nun konkretisiert.
    Kaufkosten inkl. Nebenkosten 330.000 €
    Kaufkosten ohne Nebenkosten 309.000 €
    Eigenkapital 110.000 €

    Option 1:
    Finanzierung komplett über Annulitätsdarlehen bei der Commerzbank
    Darlehen 220.000€, Laufzeit 20 Jahre, 2.08% effektiv
    Monatliche Rate 946€

    Option 2
    Kombination mit KfW Kredit über 50.000€. Bankkonditionen wie bei Option 1.
    Restschuld auf dem KfW nach Zinsbindung etwa 33.000€ bei Tilgungssatz 3,5%
    Monatliche Rate 938€

    Der Berater hat wegen dem Zinsrisiko zu Option 1 geraten. Gibt es hierzu Meinungen?

  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo CImmo,

    der Zinssatz ist zu hoch für ein 20 Jahresdarlehen. Es ist zu überlegen ob man 6.000 Euro mehr EK einsetzen kann (ggf. aus einem der Bausparverträge ein Blankodarlehen zu der Auszahlung mit auf zu nehmen) und/oder die Zins-, und Tilgungsleistung um 80 Euro zu erhöhen, da man dann ein Volltilgerdarlehen kalkulieren kann.

    In welcher Region (wegen Auswahl regionaler Banken) findet der Kauf statt?

  5. Avatar von CImmo
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo,
    die Region ist Rhein-Neckar. Die Auswahl erfolgte durch die Interhyp. Eine Regionalbank war noch etwas niedriger, da läuft derzeit die Anfrage. Bei einem Termin Anfang April war der Zinssatz noch bei 1,89% bei etwas mehr Eigenkapital und die Steigerung verstehen wir auch nicht ganz. Volltilger hatten wir uns für 25 Jahre geben lassen, da waren die Zinsen sogar deutlich höher. 6.000 mehr EK oder 80€ wären bei uns knapp und würden uns Flexibilität nehmen, aber wenn es dafür signifikant nach unten geht könnte es sich lohnen. Danke für den Tipp.

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Grundsätzlich können die 6.000 Euro aus einem der BSV kommen, man würde dafür die Zuteilung mit 6.000 Euro Blankodarlehen beantragen.

    Ich kann nicht verstehen, warum die Interhyp so ein schlechtes Angebot unterbreitet, vor allem auch, dass sie nicht die Vorschläge unterbreiten, die ich gerade unterbreite. Ist mir echt ein Rätsel.

    Ein Volltilger auf 20 Jahre kostet mal gerade 80 Euro mehr, als die Rate die sie jetzt angegeben haben. Warum dann kein Volltilgerdarlehen?? Haben sie diese Liquidität in der mtl. Belastung nicht mehr?

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Die Stadt wäre besser, das Rhein/Neckargebiet unterteilt sich bei den Sparkassen und Volksbanken erheblich.

  8. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Bei einem Volltilgerdarlehen und der Berücksichtigung eines Blankodarlehens von 6.800 Euro aus den Bausparveträgen wird das Angebot so aussehen:

    213.200 Euro-20 Jahre fest-Rate 1045 Euro nom. 1,66/eff.1,70

    Denke schon dass man über diese beiden Stellschrauben - etwas mehr Zins-, und Tilgungsbelastung und Inanspruchnahme eines kleinen Blankodarlen - bei diesen gravierend besseren Zinssätzen nachdenken könnte/sollte.

    Ohne Volltilgung und ohne Blankobauspardarlehen muss die Kondition unter 1,85% liegen.

    Auch die Kombi aus 10 Jahre fest mit 1,5% Tilgung zu 1,2% und dem F60 der Signal (1% Guthabenzins, 30% Anspargrad und 2% Darlehenszins) als Ablösebausparer auf die Restschuld nach 10 Jahren lässt ein deutlich besseres Konzept darstellen.

  9. Avatar von CImmo
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Hallo, die Stadt ist Ludwigshafen. Wir hatten uns mal das monatliche Limit von 1000€ gesetzt, deswegen wären 80€ sicherlich auch noch drin.
    Es ist natürlich immer schwer in die Zukunft zu schauen. Auf der einen Seite kommen mit dem Kind neuen Kosten auf uns zu, auf der anderen Seite sind wir beide erst Anfang 30, sodass das Gehalt sich noch etwas nach oben entwickeln könnte.

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Eigentumswohnung

    Durch die höherer Belastung sichert man sich die günstigeren Konditionen, die einen ja lange begleiten. Da wäre es schade, wenn man dann nach 2-3 Jahren feststellt mehr tilgen zu können, dies aber keinen Einfluss auf die Konditionen mehr hat.

    Natürlich aber sollte man die monatliche Zins-, und Tilgungsbelastung richtig einschätzen können, das können aber nur sie persönlich. Anbieten aber muss ich diese Alternative, will ich ganzheitlich beraten und kompetent erscheinen.

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