Finanzierung Grundstück + EFH

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  1. Avatar von Mat91
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    Standard Finanzierung Grundstück + EFH

    Hallo zusammen,

    meine Freundin und ich würden uns gerne den Traum eines EFH erfüllen und würden uns über eure Einschätzung freuen. Wir haben am Freitag den ersten Termin bei einer Bank und da wäre ich gerne bestmöglich vorbereitet.

    Kurz zu uns:
    Beide 26 Jahre alt, beide einen Festvertrag und jährliche Gehaltserhöhungen/Boni
    2.200 + 1,3 Gehälter Urlaubs/Weihnachtsgeld
    1.900 Netto

    Kinder sind in 2 Jahren geplant, 2 Jahre Mutterschaftsurlaub geplant.

    Wir sind recht sparsam und können derzeit schätzungsweise mehr als 1.000€ im Monat sparen, trotz Studiengebühren und weiteren Kosten (350€ im Monat). Wie viel wir genau sparen werden wir natürlich bis zum Banktermin kalkulieren. Wir zahlen derzeit 780€ Miete warm im Monat

    Ich habe einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 40.000 €. Hier habe ich nun 11.000 € eingezahlt, zuteilungsreif wäre dieser bei 20.000€. Hier zahle ich monatlich 250€ in den Bausparvertrag ein.
    Meine Freundin hat einen Bausparvertrag mit einer Bausparsumme von 20.000, hier sind erst 1.300€ eingezahlt. Meine Freundin hat ebenfalls letztes Jahr einen Wohnriester abgeschlossen, um von der staatlichen Förderung zu profitieren (Die "Nachteile" sind uns bewusst). Ansonsten haben wir ca. 20.000 Geld auf unseren Girokonten. Ich habe noch eine Kapitallebensversicherung von vor 2004 mit einem aktuellen Auszahlungsbetrag von 5.000€, wobei das wohl keinen Sinn machen würde. Im Jahr 2050 würden uns aus diesem knapp 40.000 zur Verfügung stehen.

    Zu unserem Vorhaben:
    Wir haben ein Grundstück mit 457qm2 in einem geplanten Neubaugebiet bei unserer Stadt reserviert zu einem qm Preis von 250 €. Hier würden wir also schätzungsweise inkl. Nebenkosten 130.000 zahlen müssen. Für das Haus (150m2 Wohnfläche, 2 Etagen, kein Keller) planen wir 250.000 € ein. Wir haben viele Handwerker in der Familie und planen durch die Eigenleistungen so viel wie möglich zu sparen. Mein Vater ist Heizungsbauer und könnte beispielsweise die kompletten Sanitär-Arbeiten durchführen. Eine befreundete Architektin würde die Bauleitung und die Planung mit uns gemeinsam durchführen.

    Jetzt zu der Quizfrage: wie ist unser Eigenkapital zu bewerten und können wir uns den Kredit von schätzungsweise 350.000 € leisten? Vor allem die voraussichtlichen "Auswirkungen" meiner Lebensversicherung und des Wohnriesters interessieren mich sehr. Die Zahlung für das Grundstück wäre im Dezember fällig, der Bau könnte im Frühjahr 2018 starten. Bis dahin würden wir noch mindestens 15.000 € ansparen, also 35.000 € Cash haben.

    Vielen Dank für Eure Unterstützung und viele Grüße,
    Mat

  2. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    In welcher Region soll das Bauvorhaben durchgeführt werden?

    Grundsätzlich sind die Vorraussetzungen ok, das noch anzusparende EK müsste bei Finanzierungsbeantragung belegt werden, das kann z.B. einer der Elternteile tun. Was noch gespart werden kann rechnen die Banken in der Regel nicht ein, sprich im Finanzeirungsplan dürfen diese 15.000 Euro nicht fehlen. Kann man ja aber lösen das kleine Problem.

    Wichtig wäre dann auch so zu planen, dass während der Elternzeit die mtl. Zins-, und Tilgungsrate herab gesetzt werden kann, möglich ist das.

    Ich persönlich halte von dem parallelen Ansparen einer Lebensversicherung gar nichts, vielmehr erachte ich eine RisikoLV und ggf. eine BU Absicherung als viel mehr geeignet. Zu dem würde ich persönlich das Guthaben als EK in den Bau versilbern, sprich als EK mit einbringen und weniger aufnehmen zu müssen. Die Riesterförderungen nicht komplett in Anspruch zu nehmen, insbesondere wenn die beiden Kinder da sind, aber parallel die gutverzinste (zumindest von dem Garantiezins) Lebensversicherung weiter zu besparen erzeilt keinen Zweck. Der Risikoschutz in der LV ist viel zu teuer und eine Riesterrente erzielt mit der Ausschöpfung der Zulagen eine Rendite, die nicht schlechter sein dürfte als eine nicht geförderte Altersvorsorge.

    Einen Wohnriester würde ich persönlich auf gar keinen Fall parallel mit ansparen, vielmehr - da die LV in meiner Empfehlung ja "geknackt wird" - das Besparen eines herkömmlichen Riestersparplans in Form eines Fonds oder einer fondsgebundenen Riesterrentenversicherung in Betracht ziehen. Dies so, dass die maximalen Zulagen und Förderungen ausgeschöpft sind.

  3. Avatar von Mat91
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Danke für die Antwort. Das Vorhaben soll in NRW, in der nähe von Duisburg realisiert werden in einer recht kleinen Hochschulstadt mit 40.000 Einwohnern. Wir beide haben eine BU Versicherung. Ich hatte eigentlich viel gutes von einer Kapital-Lebensversicherung gehört, welche vor 2004 abgeschlossen wurde. So schnell kann man sich "irren", ich dachte immer das wäre ein super Baustein meiner zukünftigen Finanzierung (die 40.000 in 2050). Ich zahle 50€ monatlich in die LV ein, das Guthaben wird mit 3% verzinst.

  4. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Eine Kapital-LV kann sich lohnen, wenn man das Objekt vermietet und die Schuldzinsen steuerlich geltend machen kann. Ansonsten bei einer eigengenutzten Immobilie ist so schnell wie möglich die Schuld abtragen 1. Wahl (meine Meinung !)

  5. Avatar von Tikonteroga
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Zitat Zitat von Mat91
    Danke für die Antwort. Das Vorhaben soll in NRW, in der nähe von Duisburg realisiert werden in einer recht kleinen Hochschulstadt mit 40.000 Einwohnern. Wir beide haben eine BU Versicherung. Ich hatte eigentlich viel gutes von einer Kapital-Lebensversicherung gehört, welche vor 2004 abgeschlossen wurde. So schnell kann man sich "irren", ich dachte immer das wäre ein super Baustein meiner zukünftigen Finanzierung (die 40.000 in 2050). Ich zahle 50€ monatlich in die LV ein, das Guthaben wird mit 3% verzinst.
    Du musst auch beachten, dass von den monatlich 50 EUR auch die Risikoprämie für die Versicherung abgezogen wird und evtl. auch noch diverse Gebühren.

    Es werden also wohl nicht jeden Monat zusätzlich 50 EUR mit 3 % verzinst ...

  6. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Exakt so sieht das aus! Die Rendite ist entscheidend, nicht der garantierte Zinssatz.

  7. Avatar von flore
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Hi Mat,
    Das ist ein kompliziertes Thema. Wenn du eine kompetente Antwort haben möchtest, dann frage am besten einen Spezialisten. Ich habe mit der Baufinanzierung von Feelix super Erfahrungen gesammelt (habe so eine gute Finanzierung für unser Haus gefunden). Der feelix-Experte für die Baufinanzierung ist wirklich umgänglich und hat immer ne Lösung parat. Hier ist der Link dazu: www.myfeelix.de. Ich hoffe es hilft ein bisschen.
    viele Grüße

  8. Avatar von Mat91
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Vielen Dank nochmal zum Feedback zur LV. Da die Zahlung für das Grundstück im Dezember fällig wäre, der Bau aber frühestens im Frühjar 2018 beginnen kann und maximal 3 Jahre Zeit in Anspruch nehme darf - macht es aus eurer Sicht sinn, einen Kredit für die 112.500 € für das Grundstück zu nehmen und dann mit dem Bau etwas zu warten, noch etwas mehr EK zu sammeln - und dann einen zweiten Kredit mitte 2018 aufzunehmen, um mit dem Bau zu beginnen? Oder sollte so eine Finanzierung generell lieber in einem "Paket" erfolgen?

    Morgen habe ich den ersten Termin bei einem bekannten Vermittler, nächste Woche gehts zu Dr. Klein und meiner Hausbank. Ich bin gespannt, was mir jeweils angeboten wird. :-)

  9. Avatar von Zaba
    Zaba

    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Wie immer kommt drauf an.

    Wir haben für das Grubdstück einen variablen Kredit genommen und dann separat die Hausfinanzierung angestoßen.

    Hast du dich mit allen weiteren Kosten schon beschäftigt? Das leichteste sind ja die Erwerbsnebenkosten. Die Baunebenkosten werden bei dir ca. 30k€ verschlingen. Und da ist der Architekt nicht bei. Auch wenn es eine Bekannte macht. Die wird euch ggf. einen Freundschaftspreis machen und keine 40k€ wie üblich verlangen sondern nur 10k€.

    Wenn ich es mal kurz überschlage;
    124k€ Grundstück inkl Erwerbsnebenkosten (wobei nicht ganz - wir haben nur auf den reinen Grundstückspreis (ohne Erschliessungskosten) Steuern gezahlt)
    30k€ Baunebenkosten
    20k€ Außenanlagen
    20k€ Garage (vermutlich da kein Keller)
    10k€ Architekt
    = 204k€ + Kosten Rohbau + Ausbau-Kosten für Material/Eigenleistung/ Technik?

    Wieviel wolltet ihr nochmal aufnehmen?

    Zitat Zitat von Mat91
    Vielen Dank nochmal zum Feedback zur LV. Da die Zahlung für das Grundstück im Dezember fällig wäre, der Bau aber frühestens im Frühjar 2018 beginnen kann und maximal 3 Jahre Zeit in Anspruch nehme darf - macht es aus eurer Sicht sinn, einen Kredit für die 112.500 € für das Grundstück zu nehmen und dann mit dem Bau etwas zu warten, noch etwas mehr EK zu sammeln - und dann einen zweiten Kredit mitte 2018 aufzunehmen, um mit dem Bau zu beginnen? Oder sollte so eine Finanzierung generell lieber in einem "Paket" erfolgen?

    Morgen habe ich den ersten Termin bei einem bekannten Vermittler, nächste Woche gehts zu Dr. Klein und meiner Hausbank. Ich bin gespannt, was mir jeweils angeboten wird. :-)

  10. Avatar von Mat91
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Nochmals danke für die konstruktive Antwort. Wir hatten uns eigentlich ein Limit von 370k-380k gesetzt. Wenn wir bei Gesamtkosten von 400.000 landen, wäre das auch noch OK - je nachdem was der Berater morgen sagt. :-)

    Somit würden deiner Rechnung nach nur noch ~200.000 für das eigentliche Haus zur Verfügung stehen. Bei einer geplanten Größe von 150m² wären das ein m² Preis von ~1333. Das klingt natürlich erst mal nach utopisch wenig, vor allem weil wir auch einen recht hohen Anspruch haben. Hier werden wir natürlich mit unserer Architektin und den Firmen für alle Gewerke in Planung gehen. Mein Vater+Kollege führen netterweise alle Sanitärarbeiten kostenlos durch und schenkt uns alle "kleineren" Materialkosten (Armaturen, Leitungen, Fußbodenheizung etc) bis auf Gastherme, Badewanne/Dusche. Mein Onkel ist außerdem selbstständiger Trockenbauer - hier müsste ich ebenfalls nur Materialkosten einplanen. Außerdem haben wir sehr viele weitere Verwandte und Bekannte im Handwerk. Für jedes Gewerk haben wir mindestens 1 Verwandten/Freund und jeweils 1-2 bekannte, welchen wir uns anvertrauen könnten. Hier rechnen wir mit Rabatten von 10-30% zu den herkömmlichen Preisen.

    Ob wir uns das ganze zu schön gerechnet haben, wird sich in den kommenden 2 Wochen zeigen, wenn wir mit der Architektin in eine detaillierte Planung gehen. Noch bin ich optimistisch. :-)

  11. Avatar von Zaba
    Zaba

    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Glückwunsch zur fähigen und spendablen Verwandschaft. Find ich echt klasse!

    1333€ pro qm für gehobene Ansprüche... puh. Ich lande gerade bei 1800€ pro qm nur für die Haus-Baukosten ohne Küche und Möbel. Wären somit 71k€ die Ihr euch beim Haus sparen wollt. Ich kanns nicht beurteilen, ob das möglich ist.

    Zitat Zitat von Mat91
    Nochmals danke für die konstruktive Antwort. Wir hatten uns eigentlich ein Limit von 370k-380k gesetzt. Wenn wir bei Gesamtkosten von 400.000 landen, wäre das auch noch OK - je nachdem was der Berater morgen sagt. :-)

    Somit würden deiner Rechnung nach nur noch ~200.000 für das eigentliche Haus zur Verfügung stehen. Bei einer geplanten Größe von 150m² wären das ein m² Preis von ~1333. Das klingt natürlich erst mal nach utopisch wenig, vor allem weil wir auch einen recht hohen Anspruch haben. Hier werden wir natürlich mit unserer Architektin und den Firmen für alle Gewerke in Planung gehen. Mein Vater+Kollege führen netterweise alle Sanitärarbeiten kostenlos durch und schenkt uns alle "kleineren" Materialkosten (Armaturen, Leitungen, Fußbodenheizung etc) bis auf Gastherme, Badewanne/Dusche. Mein Onkel ist außerdem selbstständiger Trockenbauer - hier müsste ich ebenfalls nur Materialkosten einplanen. Außerdem haben wir sehr viele weitere Verwandte und Bekannte im Handwerk. Für jedes Gewerk haben wir mindestens 1 Verwandten/Freund und jeweils 1-2 bekannte, welchen wir uns anvertrauen könnten. Hier rechnen wir mit Rabatten von 10-30% zu den herkömmlichen Preisen.

    Ob wir uns das ganze zu schön gerechnet haben, wird sich in den kommenden 2 Wochen zeigen, wenn wir mit der Architektin in eine detaillierte Planung gehen. Noch bin ich optimistisch. :-)

  12. Avatar von Mat91
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Hallo zusammen,

    ich habe noch eine kurze Frage. Und zwar möchte die Stadt gerne bereits in 6 Wochen einen Finanzierungsnachweis haben. Meines Verständnisses nach muss dann bis dahin die Finanzierung bis zu diesem Termin stehen und von der Bank genehmigt werden. Das ist, wie ich finde, ein recht knapper Zeitplan um sich diverse Angebot einzuholen und sich dann zu entscheiden.

    Gibt es diesbezüglich noch Punkte, welche wir zwecks Bereitstellungszinsen etc. beachten müssen?

    So wäre der grobe Zeitplan:
    7.7.2017 - Deadline Finanzierungsnachweis
    1.12.2017 - Zahlung an die Stadt i.H.v. 113.500,- €
    01.04.2017 - Baubeginn

    Ich hatte eigentlich gedacht, dass man die Finanzierung erst später abschließt. Der erste Finanzberater hatte so wie ich das verstanden habe gesagt, dass die Bereitstellungszinsen für bis zu 3 Monate zurückgehalten werden können, also wäre das ja dann bis Oktober.

    Viele Grüße

  13. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Mat91,

    wenn ein Finanzberater ihnen soetwas erzählt, sollte man hinterfragen, was sein Kerngeschäftsfeld ist.

    Die bereitstellungsfreie Zeit kann man festlegen lassen, bis 12 Monate ist das grundsätztlich kein Problem, entsprechend wählt man die Bank aus. Länger als 12 Monate geht bei einigen Banken gar nicht, einige nehmen einen Aufschlag für die Verlängerung. Unglücklich ist die Tatsache, dass die die 12 Monate frei haben die Zeit nicht verlängern können.

    Nun gut, ein erfahrener und unabhängiger Makler wird ihnen das schon die beste Lösung am Markt generieren. Deadline 7.7.2017 dürfte dann kein Problem sein, wenn sie alle Unterlagen vorliegen haben und der Antrag entsprechend gestellt werden kann.

  14. Avatar von Hanomag
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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Exakt so sieht das aus! Die Rendite ist entscheidend, nicht der garantierte Zinssatz.
    Bezüglich der LV kommt doch jedes Jahr eine Information zur Überschussbeteiligung. Dort kann man sich - zumindest im Vergleich zum Vorjahr - die jährliche Rendite errechnen. Diese ist auf jeden Fall steuerfrei und höchstwahrscheinlich höher als ein zu zahlender Finanzierungszins. Die 5.000 € aus der LV werden ohnehin nicht viel Einfluss auf den Beleihungsauslauf haben, da die immensen Eigenleistungen aus dem Verwandten- und Bekanntenkreis meines Wissens fehlendes Eigenkapital ersetzen.
    Zitat Zitat von Mat91
    ... die Stadt gerne bereits in 6 Wochen einen Finanzierungsnachweis haben. Meines Verständnisses nach muss dann bis dahin die Finanzierung bis zu diesem Termin stehen und von der Bank genehmigt werden. Das ist, wie ich finde, ein recht knapper Zeitplan um sich diverse Angebot einzuholen und sich dann zu entscheiden.
    Zum einen würde ich mit der Stadt sprechen und auf den hohen Bereitstellungszins verweisen, zum anderen würde ich in erster Linie Banken anfragen, die 12 Monate Bereitstellungszinsfreiheit anbieten. Ich z. B. habe hier mit einer PSD-Bank sehr gute Erfahrungen gemacht.

    Gibt es diesbezüglich noch Punkte, welche wir zwecks Bereitstellungszinsen etc. beachten müssen?
    Keine Bank mit weniger als 12 Monate Bereitstellungszinsfreiheit ins Kalkül ziehen. Diese Banken sind in der Regel auch in anderen Dingen teurer. Meist ist der Bereitstellungszins höher ist als der ausgehandelte Zins.

    Eines meiner Kinder hatte das Glück, dass der Käufer seines Hauses eine Bereitstellungszinsfreiheit von nur sechs Monaten hatte. Deshalb bot er drei Monate vor dem vorgesehenen Zahlungstermin die Zahlung des vollen Kaufpreises. Und das zum Nulltarif. Dies tat er, um nicht den - gegenüber dem ausgehandelten Zins - höheren Bereitstellungszins zahlen zu müssen.

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    Standard AW: Finanzierung Grundstück + EFH

    Zitat Zitat von Hanomag
    Eines meiner Kinder hatte das Glück, dass der Käufer seines Hauses eine Bereitstellungszinsfreiheit von nur sechs Monaten hatte. Deshalb bot er drei Monate vor dem vorgesehenen Zahlungstermin die Zahlung des vollen Kaufpreises. Und das zum Nulltarif. Dies tat er, um nicht den - gegenüber dem ausgehandelten Zins - höheren Bereitstellungszins zahlen zu müssen.
    Wäre aber beim bauen eines Hauses fatal. Da bezahlt man die Unternehmen immer schön nach baufortschritt.

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    Zitat Zitat von Caspar2020
    Wäre aber beim bauen eines Hauses fatal. Da bezahlt man die Unternehmen immer schön nach baufortschritt.
    Fatal für Käufer, die keine ausreichend lange bereitstellungszinsfreie Zeit vereinbart haben.
    Deshalb ist die Wahl der richtigen Bank ein wichtiger Punkt.

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