Ich lebe mit meiner Frau und unseren drei Kindern (2, 7 und 9 Jahre) in einem Haus.
Meine Frau betreibt in einem zum Haus gehörenden Anbau eine Therapiepraxis.
Es gibt keine Teilungserklärung, im Grundbuch steht nur "Gebäude und Freifläche, Trallalastr. 1".
Wir haben die Immobilie 2008 gekauft. Der Kaufpreis wurde im Kaufvertrag aufgeteilt in 3/4 für die beiden Wohnungen, 1/4 für den Anbau. Eine Teilungserklärung für die beiden Wohnungen gab es nicht. Es war damals geplant, später noch eine Teilungserklärung zu machen. Wie sich jetzt herausstellt, ist das aber wohl unmöglich da baurechtlich keine Abgeschlossenheitsbescheinigung für den Anbau ausgestellt werden kann.
Steuerlich veranlagen meine Frau und ich gemeinsam. Meine Frau zahlt mir monatlich eine Miete für den Anbau. Die Miete hatte bislang nur Auswirkung auf das Versorgungswerk meiner Frau. Dem Finanzamt ist es egal, da die Mietausgaben meiner Frau bei mir als Mieteinnahmen stehen. Die Abschreibungen für den Anbau sind sehr übersichtlich.
Ich möchte gerne irgendwie die Mieteinnahmen in Höhe von 1.200,- monatlich aus dem Anbau auf meine Kinder übertragen.
Wie kann ich ohne Teilungserklärung erreichen, dass meinen Kindern die Mieteinnahmen aus dem Anbau zustehen und die Einnahmen natürlich auch von ihnen zu versteuern sind? Das gesamte Haus soll nicht auf die Kinder übertragen werden.
Wäre es möglich und zulässig, dass meine Frau mir ihre Hälfte vom gemeinsamen Eigentum überträgt, ich mit meinen Kindern bzw. einem Ergänzungspfleger einen sehr günstigen oder kostenfreien Mietvertrag für den Anbau mache und meine Kinder den Anbau dann an meine Frau vermieten?