Haussanierung ohne Eigenkapital

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  1. Avatar von Philbil
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    Standard Haussanierung ohne Eigenkapital

    Schönen guten Abend allerseits!

    Ich muss mal etwas ausholen um die Situation zu schildern: Ich habe vor einigen Jahren ein Haus samt Grundstück geerbt. Haus Bj 1959, Heizung von 1994, letzte (Teil-)Sanierung um die 2000er rum. Das Haus hat 140m2 sowie ein schönes Grundstück von ca 2000m2 in Siedlungslage. Haus ist unbelastet.
    Ich selber (32) bin als Kundendienstler im Handwerk tätig, unbefristeter Vertrag, momentan ~1300€ netto. Im Januar gibt es einen neuen Vertrag, Gehalt würde netto ca. auf 1600€ steigen, dazu Firmenwagen.
    Ich bin alleinstehend, habe also kein zweites Gehalt in der Hinterhand. Unterhaltszahlungen oä allerdings auch nicht.

    So, nun ist das Haus natürlich in die Jahre gekommen. Ich würde nun gerne alles einmal auf links krempeln, nur brauche ich dafür natürlich Geld. Ich wollte einen Flachdachraum ~50m2 anbauen, Dachstuhl muss erneuert werden, Heizung neu, Böden samt Estrich neu, Elektrik und komplette Verrohrung neu. Gerade Innenausbau betreffend mache ich alles in Eigenregie (inkl Elektrik) um die Kosten zu drücken.
    Leider brauche ich aber auch eine neue Inneneinrichtung, da diese aus den 80er Jahren ist, inkl Küche.

    Leider kenne ich den Verkehrswert der Immobilie nicht, ich weiß nur, dass direkt hinter dem Haus momentan ein Baugebiet erschlossen wird wo die ersten Grundstücke für ~70€/m2 weggegangen sind. Kleines Dorf im Norden, dementsprechend sind die 70€ schon viel. Gleichzeitig niedrigere Baukosten als zb im südlichen Raum.

    Eigenkapital wären max 5k€ vorhanden. Nun stellt sich die Frage nach der Finanzierung. Eigentlich kommt ja nur eine Hypothek in Frage. Aber in welcher Höhe würde diese wohl bewilligt werden? Vorgespräche mit Banken gab es noch keine, da ich erstmal den neuen Vertrag samt erster (erhöhter) Gehaltszahlung als Nachweis haben möchte.
    Ist das ganze überhaupt realistisch? Mein Haushaltsbuch sagt mir, dass ich im Mittel pro Monat ca 850€ an Ausgaben habe, inkl Rücklagenbildung. So blieben mir maximal bei neuem Gehalt 750€ an Spielraum, wobei ich gerne noch etwas mehr Luft hätte. Zudem sagt man ja immer das ca 30% des Nettogehaltes veranschlagt werden sollten. Das wären dann ca 500€. Aber damit komm ich sicher nicht weit, denn mit allem drum und dran rechne ich mit 120-150k€. :-/

    Die generelle Frage die ich mir stelle: Wie geht eine Bank mit einer Hypothek um wenn kein Eigenkapital vorhanden ist, Haus und Hof aber unbelastet sind? Werden die sich überhaupt auf etwas einlassen?

  2. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Haussanierung ohne Eigenkapital

    Guten Morgen Philbil,

    die Banken werden das Objekt inkl. Grundstück bewerten.
    Wegen der Grundstücksgröße kann vielleicht auf ein Gutachten verzichtet werden.

    Den Kapitalbedarf sollte z.B. ein Architekt ermitteln und eine
    Kostenaufstellung für die Bank erstellen. Eine Küche ist z.B. nicht wertsteigernd und Möbel auch nicht!
    Deshalb solltest du versuchen neben der Rate Dir das Geld für die Küche & Möbel zu sparen bzw. vielleicht eine
    0% Finanzierung machen wenn der Baufortschrift soweit ist. (Erstmal muß das Hauptdarlehen aber durch sein! Durch eine 0% Finanzierung für Küche bzw. Möbel darf die Monatsbelastung trotzdem nicht zu hoch werden!)

    Vielleicht ist es auch eine Überlegung z.B. einen Teilausbau vorzunehmen und du kommst mit 100t hin.
    Die 100t mit 2-3% tilgen und Zinsbindung würde ich 15 Jahre einplanen.

    Ohne Grundschuldeintrag kannst du dann in z.B. 1 Jahr immer noch Mehrbedarf
    über einen Wohnkredit der Ing Diba ohne Grundschuldeintrag deckeln. (max. 10t-20t weil der Zins mit 2,99% viel höher ist!)
    Vorteil beim Wohnkredit es fragt Dich dann keiner ob du Möbel, Küche oder z.B. Badausstattung dafür gekauft hast.

    Wichtig ist auch der Zeitraum des Abruf`s des Geldes würde versuchen 6 Monate bzw. 12 Monate bereitstellungsfrei
    zu verhandeln! Sonst wird es teuer nur weil du Geld nicht abrufst.

    Viele Banken wollen Nachweise wofür du das Geld ausgegeben hast!
    Solltest du beim Umbau in Eigenleistung berücksichtigen.

    Glückwunsch das Haus & Grundstück wird als Eigenkapital bewertet
    und somit bekommst du die besten Konditionen!

    Gruß

    Martin

  3. Avatar von Bankkaufmann
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    Standard AW: Haussanierung ohne Eigenkapital

    Hallo Philbil
    wenn Ihr nachhaltiges Gehalt bei EUR 1.300 liegt und das Haus 140qm hat, sie keine bestehenden Raten oder Leasingverbindlichkeiten haben dann ist eine Finanzierung aus meiner Sicht bis maximal EUR 100.000 möglich.
    Hierbei gehe ich von einem Verkehrswert von EUR 200.000 aus.
    Muss man dann alles im Detail sehen.
    Mehr ist aus meiner Sicht vermutlich nicht an Darlehen möglich.

  4. Avatar von Martin79HN
    Martin79HN ist offline

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    Standard AW: Haussanierung ohne Eigenkapital

    Hallo Philbil,

    ich würde bei 140 qm Wohnfläche mir überlegen einen Teil vom Haus zu vermieten!

    100.000 € als Darlehen versuchen zu bekommen.
    Und damit den Umbau beginnen und in z.B. 1/2-1 Jahr einen Teil vom Haus vermieten.
    Die Tilgung bei 2% wählen um für zusätzliches Darlehen (z.B. Wohnkredit) noch einen Puffer
    vom Haushaltseinkommen frei zu haben. Und mit dem Wohnkredit 10.000-20.000 € den Umbau abschließen.

    Einkommen 1.600 €
    Miete 300 € (bereinigt Steuern)
    = 1.900 €

    Und mit dem EInkommen erstmal den Wohnkredit bei der Ing Diba tilgen
    und dann versuchen Sondertilgung beim Hauptdarlehen zu nutzen.

    Die Bank wird eine Kostenaufstellung benötigen und wird auch
    Rechnungen sehen wollen! Dann bewegen Sie sich im Rahmen wie es für die Bank gesund ist und
    Risiko ist überschaubar. Rate sollte mit Arbeitslosengeld gerade so noch bezahlbar sein!

    Gruß

    Martin

  5. Avatar von Honey1979
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    Standard AW: Haussanierung ohne Eigenkapital

    Warum möchtest Du denn bei bestehenden 140 m² noch zusätzlich 50 ² an / ausbauen ?
    Für eine Person ?

  6. Avatar von Philbil
    Philbil ist offline
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    Standard AW: Haussanierung ohne Eigenkapital

    @Martin vielen Dank. Viele aufschlussreiche Hinweise. Ich denke ich werde wirklich mal mit einem Architekten/Baufirma sprechen müssen, vorallem um einen groben Überblick zu bekommen, da Kosteneinschätzungen sehr schwer für einen Laien sind.

    @Bankkaufmann Das ist mal eine konkrete (wenn natürlich auch sehr grobe) Ansage. Da muss dann wohl der spitze Bleistift angesetzt werden.

    Generell kann ich mir nicht vorstellen, etwas vom Grundstück abzugeben. Die Größe ist mein persönlicher Luxus an Freiheit. Ich kann mir einfach nicht vorstellen, die nächste Hausmauer 3m neben dem Küchenfenster zu haben. Dorfmensch halt.
    Vermietung ist auch ein sehr schwieriges Thema. Das Haus wurde 1959 gebaut, kleines Haupthaus, später nochmals ein Anbau. Raumaufteilung sehr bescheiden. Dachgeschoss nur vom Haupthaus bewohnbar, da Dach vom Hinterhaus zu klein. Das Erdgeschoss auch nur irgendwie sinnig aufzuteilen ist mehr als schwer.
    Das ist im Übrigen auch genau der Grund, warum ich anbauen möchte.
    Es gibt im Prinzip nur Durchgangsräume. Von Wohnzimmer durchs Fernsehzimmer durch die Küche zum Bad. Da steh ich so gar nicht drauf. Darum soll an der Küche auch angebaut werden, um eine vernünftigen Wohnraum zu schaffen, quasi die LivingArea mit Küche/Ess/Wohnzimmer in einem. (So wie man das heute sehr häufig antrifft)
    Die restlichen qm sind auch allesamt verplant und wie ich finde, nicht zwingend unsinnig. (15m2 Schlafen, 7m2 Büro, 6m2 Ankleide, 4m2 Gäste WC, 10m2 Bad, 12m2 HWR, 15m2 Eingang)
    Über den Eingangsbereich bin ich noch nicht so happy, aber die Planung ist bei dem Haus einfach etwas tricky. Dazu kommt, das Dachgeschoss wird rein als Gäste/Fitnesszimmer genutzt werden. (Bekomme häufiger mal Besuch)
    Zudem wird die alte Terasse sowie der jetzige HWR/WC quasi abgerissen, da die Räumlichkeiten per Wanddurchbruch im angebauten Schuppen sind, welcher ebenfalls weichen muss. Da gehen also auch wieder ~20m2 flöten.

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