Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

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  1. Avatar von Julian739
    Julian739 ist offline
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    Idee Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Moin zusammen,

    ich möchte gerne mit meiner Freundin gemeinsam eine ETW in unseren Ort kaufen. KP 280.000€, Nebenkosten ca. 31.000€. Nun habe ich Mittwoch ein Gespräch beim Vermittler und habe mir schon ein paar Gedanken zur Finanzierung gemacht. Zu unserer Situation. 23 und 21 Jahre alt. Haushaltseinkommen 3400€.

    Da wir beide gerade erst ausgelernt bzw noch im dualen Studium sind ist unser EK (ca. 15000€) sehr gering und dieses würden wir gerne als Reserve für Unvorhergesehenes zurückhalten. Es läuft also auf eine ca. 112% Finanzierung hinaus. Da es sich um einen Neubau handelt gibt es auch keine Eigenleistungen die wir einbringen könnten.

    Es handelt sich bei den Objekt um ein KFW 55 Haus. Ich hatte mir gedacht 150.000 über die KFW zu finanzieren (Programme 153 und 124) und 130.000 über ein Annuitätendarlehen. Die Nebenkosten würden wir gerne über ein Nachrangdarlehen (zwangsläufig?) finanzieren.

    Wir haben beide keinerlei Schulden oder Schufa Einträge. Keine außergewöhnlichen Ausgaben. Die Neubau Wohnung hat knapp 92qm.

    Nun habe ich diese Woche schon mit zwei "unabhängigen" selbstständigen Finanzierungsvermittlern telefoniert. Einer riet mir Den Kaufpreis über ein Annuitätendarlehen zu finanzieren und die NK über die Hanseatic Bank zu 6%. Der andere Vermittler schlug mir vor maximal 20% KFW einzubringen.

    Warum ich dachte die gesamten 150.000 über die KFW zu nehmen war : Durch die Tilgungsfreien Jahre könnten wir auch die Rate drücken bis das Duale Studium ist beendet und wir unser Haushaltseinkommen nochmals um ca. 1200€ erhöhen. Deshalb kam mir das KFW Angebot ganz gelegen, gerade durch die hohe Rate des Nachrangdarlehens, welches wir so schnell wie möglich sondertilgen möchten.


    Nun meine Frage: Ist mein Gedankengang so durchführbar oder wie sollten wir die Finanzierung am besten aufstellen?

    Vielen Dank !

  2. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Hallo Julian739, Herzlich Willkommen in dem Forum hier.
    Bei EUR 3.400 Haushaltseinkommen sollte der Neubau finanzierbar sein.
    Das Eigenkapital von EUR 15.000 einfach in der Hinterhand behalten. Bei einem Neubau ist immer etwas unvorhergesehenes.
    Die 6% Nachranggeschichte mit Hanseatic ist eine klassische Plattformvermittlung.
    Wenn Sie keine sonstigen Schulden haben sollte eine örtliche Bank bei Ihnen durchaus auch eine 112% Finanzierung durchführen.
    Neubau für diese Kosten sieht schonmal sehr günstig aus. Alle Kosten schon eingeschlossen?
    Wo steht der Neubau in Deutschland?

  3. Avatar von sassa
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Guckt auch mal bei eurer Landesbank nach günstigen Krediten.

    Für mich kommt z.B. das Programm Wohneigentum der NRW Bank in Frage. Der Zins ist tagesabhängig, momentan bei 1,10 Prozent auf 20 Jahre, er lag aber auch schon bei 1,40 und 0,94 Prozent.

    Damit kann ich 50 Prozent des Kreditbedarfs abdecken und erhalte trotz wenig Eigenkapitals einen guten Mischzins.

  4. Avatar von vision
    vision ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Hallo Julian739, Herzlich Willkommen in dem Forum hier.
    Bei EUR 3.400 Haushaltseinkommen sollte der Neubau finanzierbar sein.
    Das Eigenkapital von EUR 15.000 einfach in der Hinterhand behalten. Bei einem Neubau ist immer etwas unvorhergesehenes.
    Die 6% Nachranggeschichte mit Hanseatic ist eine klassische Plattformvermittlung.
    Wenn Sie keine sonstigen Schulden haben sollte eine örtliche Bank bei Ihnen durchaus auch eine 112% Finanzierung durchführen.
    Neubau für diese Kosten sieht schonmal sehr günstig aus. Alle Kosten schon eingeschlossen?
    Wo steht der Neubau in Deutschland?
    Blöde Frage: Was kann denn beim Erwerb einer Neubau ETW unvorhergesehenes passieren?

  5. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    unvorhergesehene Kosten, ein goldener Wasserhahn als Beispiel...Es gibt hier sehr viele Beispiele für Verteuerungen.
    Doch zum Glück sind EUR 15.000 EK vorhanden beim Kunden wenn er eine 112% Finanzierung erhält.

  6. Avatar von Malapascua
    Malapascua ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Zitat Zitat von vision
    Blöde Frage: Was kann denn beim Erwerb einer Neubau ETW unvorhergesehenes passieren?
    In eurem noch sehr kindlichem Alter vor allem: Eine Trennung.

  7. Avatar von hanes
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Genau.
    sich derzeit im wirtschaftlichen Abschwung, beginnender Rezession, so hoch zu verschulden halte ich für Fahrlässig.
    Wartet noch ein paar Jahre.....

  8. Avatar von vision
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    @ Bankkaufmann
    Ein goldener Wasserhahn, handgeklöppelte Gardinen oder was auch immer, sind ja nun wirklich keine unvorhergesehenen Kosten.

    ------------


    @ malapascua

    Geb ich dir recht. Aber Bankkaufmann hatte unvorhersehbare Kosten beim Kauf einer Neubauwohnung angeführt. Und die sehe ich einfach nicht.

    Ganz davon ab:
    Eine derartige Finanzierung in diesem Alter, ohne fest beruflich im Sattel zu sitzen, halte ich auch für sehr risikioreich. 2-3 Jahre hardcore sparen und dann gucken wohin die Reise geht.

  9. Avatar von Nakaron
    Nakaron ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Wer weiß wo es euch auch beruflich nach dem Studium hin verschlägt. Wie sieht es mit der Familienplanung aus? Reichen euch die 92 qm?

  10. Avatar von bruno68
    bruno68 ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    @ Julian739,

    Mal ehrlich wie naiv ist ihr Planung überhaupt?

    KFW schon und gut? Wer oder wie soll die Restschuld in 10, 15 oder 20 Jahren abgelöst werden?

    Klar Sie könnten kaufen! Aber für wie Lange! Bis zum Auslauf der Zinsbindung? Und dann wieder Umzug in eine Mietwohnung?

    Es gibt Regeln die einzuhalten sind!

    Es gibt Faustregeln,

    - eine davon die Besagt 40 % vom Nettoeinkommen 3.400 € davon 40 % sind 1.360 € mehr darf der Kauf/ Bau nicht kosten!
    - ein weitere gibt es unter"Ein Service des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz sowie des Bundesamts für Justiz ‒ www.gesetze-im-internet.de, Pfändbarer Betrag bei Unterhaltspflicht für ... Personen"; daran halten sich aber die Gläubiger!
    aus dieser Tabelle ergibt sich aus einen Einkommen von 3.400 € für 2 Personen einen pfändbaren Betrag von nur (Seite 8, Zeile 3.400 €) 888,92 €!

    Die Differenz aus den beiden Zahlen 1.360 €, minus gerundet 889 € = 471 €! Nun stellt sich für mich die Frage wie hoch ist die aktuelle Miete? Die Differenz ist der sofortige weitere Konsumverzicht! Ich vermute mal um 300 bis 400 € monatlich!
    Selbst wenn Sie weitere 1.200 € verdienen,

    - die Besagten 40 % vom Nettoeinkommen 4.600 €, davon 40 % sind 1.840 € mehr darf der Kauf/ Bau nicht kosten!
    - aus der Tabelle ergibt sich aus einen Einkommen von 4.600 € für 2 Personen einen pfändbaren Betrag von nur (Seite 8, Zeile 3.610 €) 993,92 €!. Der Mehrbetrag über 3.613,08 EURO ist voll pfändbar. Weitere 987 € zusammen 1.981 € !

    Demnach könnten Sie bis zum Ablauf der Darlehnszinsen sicher fühlen! Was aber nach der Ablauf der 1. Darlehnszinsfrist auf Sie zukommt! Überlasse ich ihrer Fantasie! Der Auszug?

    Alternativ wäre hier eine Finanzierung bis 30 Jahre!

    Bei 120%

    A) kostet nur 1.085 €, ab Umschuldung 1.395 € in 15 Jahren! Zinsen 121.000 €. Laufzeit 14/10 + 14/03 = 29/01 Jahre
    B) kostet 1.021 €, bis Umschuldung plus 400 € ins. 1.430 € für 15 Jahren! Zinsen 106.500 €! Restschuld 205.000 für max. 215 Monate, monatliche Zins und Tilgungsrate 650 €!

    Bei 100 %

    alle Zinsen um 25 bis 30 % und 30.000 € Schulden weniger!

    Folgende min. Versicherung wird verlangt, Todesfallschutz und Gebäude etl. auch anteilige! Empfohlen wird eine Unfall, etl. auch ein BU in Höhe 3.000 €.

    Wie viele hier schrieben:"Sparen sie" Können sie heute nicht 1.400 € monatlich und später nicht die 2.600 € sparen! Werden sie es nicht schaffen, ihr bisheriges Leben so weiterzuführen!

    Noch Fragen?

    bruno68

  11. Avatar von FloHH
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Folgende min. Versicherung wird verlangt, Todesfallschutz und Gebäude etl. auch anteilige! Empfohlen wird eine Unfall, etl. auch ein BU in Höhe 3.000 €.

    Noch Fragen?

    bruno68
    Ja.

    Warum versuchst Du in jedem Deiner Beiträge neben pseudojuristischem Geschwurbel allen unterschwellig immer irgendwelche Versicherungen aufzuschwatzen ?

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Hallo Julian739,

    in welcher Stadt soll das Vorhaben realisiert werden?

  13. Avatar von hanes
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    In keiner.
    Die zwei möchten sich in ihrem Jugendlichen Alter sicher nicht bis über beide Ohren verschulden.

  14. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Hanes, hast du einen anderen Eröffnungspost gelesen?

    Deine Einschätzung und deine Meinung kannst du selbstverständlich gerne posten, allerdings sollten Anfragen ernst genommen und ganzheitlich beantwortet werden.

  15. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Hallo Julian,
    so früh wie möglich sich über eine eigene Immobilie Gedanken zu machen ist sehr gut.

    Das Problem bei Eurer Konstellation ist, obwohl es vermutlich rein von den Zahlen her Darstellbar ist, dass Ihr erst mal eine lange Zeit ab bezahlt, bis Ihr in eine Region kommt, wo die Immobilie mehr an Wert darstellt als Schulden dagegen stehen.

    Somit ist die Immobilie auch eine ganze Zeit lang unter Umständen ein Klotz am Bein, wenn Ihr Euer Studium beendet habt, seit Ihr mehr oder weniger Ortsgebunden und habt keinerlei Möglichkeiten Euch wo anders einen evtl. wesentlich besser bezahlten Job anzunehmen.

    Insofern sollte man wirklich überlegen, ob man nicht weiterhin kräftig spart (denke, das tut Ihr schon) und dann, wenn man ein paar Jahre im Job ist, evtl. der erste Nachwuchs da ist, sich dann umschaut und kauft.

  16. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Da es sich um eine ETW handelt, dies auch noch ein Neubau ist, wird das Objekt - so man sich örtlich verändern müsste - auch gut zu vermieten sein.

    Steht denn ein Ortswechsel - bevor man das als gewichtiges Argument gegen die Investition zum jetzigen Zeitpunkt aufführt - überhaupt an? Soweit ich die Zeilen deute, sind durch die Ausbildungen ggf. die Arbeitgeber ungeachtet des dualen Studiums schon gefunden!?

    Sollte fest stehen, dass sich das Einkommen definitiv steigert, wäre die Idee mit den anfänglichen tilgungsfreien Jahren der KfW Darlehen eine Möglichkeit, mit einer moderten Anfangsbelastung in das Vorhaben zu gehen.

    Fehlendes Eigenkapital kann durch das Nachrangdarlehen - wenn auch auf den Einzelbaustein teuer - nach gespart werden. Im Mischzins geht das dann auch eher unter und lässt immer noch ganzheitlich hervorragende Darlehenszinsen gestalten.

  17. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Steht denn ein Ortswechsel - bevor man das als gewichtiges Argument gegen die Investition zum jetzigen Zeitpunkt aufführt - überhaupt an? Soweit ich die Zeilen deute, sind durch die Ausbildungen ggf. die Arbeitgeber ungeachtet des dualen Studiums schon gefunden!?
    In der heutigen Zeit ist es nicht mehr so, dass man nach der Ausbildung bei einem Arbeitgeber bis zur Rente arbeitet.......

    Ich wollte das ja jetzt auch nicht schlechtreden, sondern nur darauf hinweisen, dass der TE dann die nächsten Jahre hier relativ fest gebunden ist, auch wenn die Vemieteroption sicherlich besteht. Aber darauf muss man auch erst mal Lust haben mit der heutigen Rechtssprechung.

    Könnte der TE die NK selber zahlen und würde 20-30% EK mitbringen sähe ich das Problem auch nicht. Dann kann man auch jederzeit wieder verkaufen und woanders neu Eigentum erwerben.

  18. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Zitat Zitat von Herrmueller
    In der heutigen Zeit ist es nicht mehr so, dass man nach der Ausbildung bei einem Arbeitgeber bis zur Rente arbeitet.......

    Ich wollte das ja jetzt auch nicht schlechtreden, sondern nur darauf hinweisen, dass der TE dann die nächsten Jahre hier relativ fest gebunden ist, auch wenn die Vemieteroption sicherlich besteht. Aber darauf muss man auch erst mal Lust haben mit der heutigen Rechtssprechung.

    Könnte der TE die NK selber zahlen und würde 20-30 % EK mitbringen sähe ich das Problem auch nicht. Dann kann man auch jederzeit wieder verkaufen und woanders neu Eigentum erwerben.
    Ja, deshalb habe ich das erfragt, eben damit wir nicht spekulativ antworten müssen.

    Es ist immer besser, mind. (besser noch mehr) die ENK an EK mitzubringen, allerdings muss und sollte es - gewisse Konstellationen und Bedingungen vorausgesetzt - auch kein Hindernisgrund mehr sein, sich bei Fehlen dessen sich mit solch einem Vorhaben, solch einer Investition nicht trotzdem auseinander zu setzen.

  19. Avatar von tneub
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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Ja, deshalb habe ich das erfragt, eben damit wir nicht spekulativ antworten müssen.

    Da bietet dir ein AG plötzlich 80km weiter weg das doppelte Gehalt. Anfänglich pendelst du das vielleicht, aber spätestens mit Familie überlegst du dir, ob du jeden Tag 2-3 Stunden deiner Zeit nur für den Arbeitsweg opfern möchtest. Ob man das mit knapp über 20 schon einzuschätzen vermag, was das Leben so bringt, bezweifle ich.
    Die Frage ist daher zwar berechtigt, aber meines Erachtens kaum sinnvoll beantwortbar.

  20. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Baufinanzierung ohne Eigenkapital / Was ist sinnvoll? Mit oder ohne KFW?

    Zitat Zitat von tneub
    Da bietet dir ein AG plötzlich 80km weiter weg das doppelte Gehalt. Anfänglich pendelst du das vielleicht, aber spätestens mit Familie überlegst du dir, ob du jeden Tag 2-3 Stunden deiner Zeit nur für den Arbeitsweg opfern möchtest. Ob man das mit knapp über 20 schon einzuschätzen vermag, was das Leben so bringt, bezweifle ich.
    Die Frage ist daher zwar berechtigt, aber meines Erachtens kaum sinnvoll beantwortbar.
    Nun ja, dann dürfte niemand eine Immobilie erwerben, wollte er immer mobil bleiben.

    Es gibt immer Lösungen, für jede Lebenssituation und natürlich sollte man das mit der Immobilität bedenken und beachten, aber nicht zwingend muss diese (und das zeigt ja nun auch die Erfahrung) ein Argument gegen den Erwerb von Immobilieneigentum sein.

    Geklärt werden sollte die Frage und ausgehend von der Antwort des TE (was auch immer etwas her-, und ableiten lässt, auch über diese Frage hinaus) ergibt sich ein neues Bild.

    Mal kurz zu dem Thema deswegen: Wollen wir jetzt von dem Vorhaben abraten, weil er ggf. mal den Standort wechseln kann und um auf Herrmueller seine Aussage zu sprechen zu kommen, ändert zumindest bezogen auf den Punkt Verkauf/Vermietung aufgrund Standortwechsel Eigenkapital da etwas dran?

    Wenn ich wüsste, ich wechsele in Jahren den Standort, würde ich, so ich ängstlich bin/wäre, mir auch mit 100.000 Euro EK ggf. keine Immobilie kaufen. Ich glaube, dass das Thema EK sicherlich immer eine Diskussion wert ist, nicht aber bezogen auf einen evtl. späteren Standortwechsel aufgrund von veränderten beruflichen Situation bzw. einer Gefahr dessen.

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