Ein Paar (Anfang 30) möchte sich eine EW kaufen.
Kaufpreise liegt bei ca. 430.000€ für ca. 125m² zzgl. Nebenkosten in einer bayrischen mittelgroßen Stadt
EK: ca. 70.000€
Einnahmen: insgesamt ca. 5000€ (beide Arbeitsverträge unbefristet). Keine weiteren laufenden Kredite, Schulden etc., positive Schufa.
Durchschnittlicher Lebensstil. Bisher keine Kinder. Ein Auto.
Ist eine Finanzierung darstellbar und auch sinnvoll oder würdet ihr davon abraten?
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Wie verteilt sich das Nettoeinkommen/Bruttoeinkommen auf die Partner? Verheiratet? Kinder sind in Planung? Bisherige Kaltmiete? Ausgaben pro Monat? Fixkosten pro Monat? Sparrate?
Grundsätzlich kann man dazu noch nicht viel sagen.
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Verteilung ist ca. 2000/3000€. Nicht verheiratet. Kinder sind geplant (deswegen die Wohnungsgröße). Kalt zahlen wir momentan ca. 500€. Fixkosten für Versicherungen, Handy, Strom und Telefon ca. 200€/Monat. Ausgaben pro Monat kann ich jetzt nicht genau beziffern, deswegen schrieb ich "durchschnittlich". Sparen können wir insgesamt ungefähr 900€/Monat.
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
entsprechen die 900 EUR plus 500 EUR KM in etwa dem, was Ihr euch als monatliche Belastung für einen Kredit vorstellen könnt?
Wenn wir etwa 10% Kaufnebenkosten annehmen dann kommen wir auf einen Kreditbedarf von rund 400TEUR. Ihr kommt dann auf eine monatliche Belastung, die in etwa diesen 1300-1400 EUR entspricht. (15 Jahre, 2% Tilgung, etwa 2,xx% Zins) Spielt mal ein bißchen mit Finanzierungsrechnern im Internet, da könnt Ihr dann auch sehen, wie groß die Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung ist.
Ich persönlich würde das als durchaus machbar einstufen, aber es kann speziell zu der Zeit mit Nachwuchs schon ambitioniert werden. Wie sieht denn die Immobilie insgesamt aus? Alter/Renovierungsbedarf?
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
500€ Kaltmiete + 200€ Fixkosten + 900€ Sparrate = 1600€ pro Monat - sind die 5000€ brutto oder netto? Wie teilen sich die übrigen 3400€ auf, wenn es netto ist?
Allgemein sieht Einkommen und Eigenkapital erstmal gut aus.
Risiko: die Nebenkosten beim Erwerb sind erstmal "weg" - dafür kann man lange Miete zahlen - man zahlt als Eigentümer auch die nicht umlagefähigen Kosten (Verwalter/Reparatur/etc.) -
wenn man die Immobilie nach wenigen Jahren wieder verkaufen muss (beruflich/gesundheitlich/Trennung/etc.) , legt man u.U. drauf (Nebenkosten weg/Zwangsversteigerung/Gebühren für die Bank).
Trennung kann mit Immobilie teuer werden.
Bei nur 2% Tilgung entsprechend hohe Restschuld.
Hausgeld kann recht hoch sein - wir zahlen über 400€ im Monat für 96m² (1983-BJ/Heizung/Wasser/Müll/Hausmeister/Verwalter/Instandhaltung/...)
Bei hohem Einkommen kann ein Kindergartenplatz durchaus 700€ im Monat kosten.
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Hallo xlarge,
klingt ein wenig nach einem Plädoyer für Miete? Miete bei diesen Voraussetzungen?
- Kaum ein potentieller Immobilienerwerber wird brutto benennen, das wird Netto sein.
- Miete ist doch auch weg, oder?
- Mietsteigerungen in den kommenden Jahren?
- Wahrscheinlichkeit hoher Hauskosten beim Neubau so hoch?
- Kindergartenplatz 700 Euro?
- Restschuld bei 2% Tilgung bei z.B. 25 Jahren Zinsfestschreibungszeit hoch?
- Trennung? Ist das ein wesentlicher Faktor? Geht man oder sollte man mit der Angst davor in eine Beziehung überhaupt gehen?
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Bei 10% Kaufnebenkosten und 500€ Kaltmiete, kann man die Kaltmiete davon über 7 Jahre zahlen -
wenn man von der Kaltmiete noch 100€ abzieht, weil es rechnerisch nichtumlagefähige Nebenkosten sind,
die ein Vermieter nicht über die Nebenkosten abrechnen kann, diese aber trotzdem anfallen, wären es sogar fast 9 Jahre.
In Köln z.B. bei über 100k Bruttoeinkommen des Paares für ein Kind unter 2 Jahren und 45h-Vertrag: 640€ + Mittagessen (ca. 60€) https://www.stadt-koeln.de/service/pr...inrichtungen-1
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Kindergartenbeiträge in Bayern liegen so im Schnitt um die 120 Euro zzgl. Essen.
Wo oder wie wohnt man denn dann, bzw. ist was eigenes, vor allem Neubau kein Gegenwert (um nur ein Argument für den Erwerb von Immobilieneigerntumm zu nennen), bzw. ein Mehrwert?
Fragen waren..
- würden wir uns übernehmen
Das kann man ja grundsätzlich nicht beurteilen, normalerweise dürfte das bei eurem Einkommen bei normalem Konsum und Lebensweisen und geregelten Arbeitsverläufen nicht passieren. Natürlich muss man die Familienplanung berücksichtigen, bzw. kalkulieren, so diese erwünscht ist. Soweit man das aber überblicken kann, dürfte auch das zu lösen und zu finanzieren sein.
- ist die Finanzierung darstellbar
Ja, ein positives Kreditvotum können sie als gesetzt und gesichert ansehen
- ist das Vorhaben sinnvoll
Eigentumsbildung kann eine gute Altersvorsorge sein, eine schöne neue Wohnung mehr Lebensqualität bringen, Zinszahlungen statt Mietzahlungen bei zu erbringenden Tilgungsleistung schafft Vermögenswerte, Eigentum schafft auch Unabhängigkeit gegenüber Mietverhältnissen. Alles Aspekte die dafür sprechen, das der Erwerb von Immobilieneigentum sinnvoll sein kann.
- würdet ihr davon abraten?
Ich persönlich nicht, es spricht aus meiner Sicht - rein von den uns vorliegenden Fakten her - nichts dagegen das Vorhaben zu realisieren.
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
- würden wir uns übernehmen
Unter Umständen könntet Ihr Probleme bekommen, wenn die überzogenen Immobilienpreise ( hier 3440,00 € / m² ) sinken, da ihr wenig Eigenkapital einbringt, ist der Beleihungsgrad sehr hoch und bei einem Wertverfall, der sich bei diesen überzogenen Preisen ja abzeichnet, könnte die Bank von euch eine Nachbesicherung verlangen. Bei solch hohen Kaufkosten, würde ich unter 20 % Eigenkapital zzgl. Kaufnebenkosten niemals einsteigen.
- ist die Finanzierung darstellbar
Darstellbar ist sie aufgrund eures Einkommens sicherlich schon…. Den mutigen gehört die Welt
- ist das Vorhaben sinnvoll
Wie gesagt, ich würde es so nicht machen, da mir das Risiko der Nachbesicherung zu hoch erscheint.
- würdet ihr davon abraten?
Unter den genannten Umständen würde ich gänzlich davon abraten, da euer EK im Verhältniss zum Kaufpreis zu gering ist. – Meine Meinung –
@Thomas….
Wenn er mit 25 Jahren rein geht und 2% Tilgung, dann hat er aber wie von X large vorgeschlagene 2 % Zins nicht, sondern mindestens 2,5 und liegt dann bei einer monatlichen Belastung von ca 1500,00 Euro und übersteigt somit seine vorgegebenen Grenzen.
Und warum auch 25 Jahre Zinsbindung ? In meinen Augen absolut nicht notwendig, da die Zinsen bislang nicht gestiegen sind und sich das auch nicht abzeichnet, weil das System sonst nicht mehr funktionieren würde – Meine Meinung –
Du schreibst ja auch das er sich doch um eine Trennung keinen Kopf machen soll….. also braucht er ja diese übertriebene Zinsbindung eben so wenig.
Wie kommst Du denn an die 120,00 Euro für einen KiGa Platz ? Das halte ich bei dem Einkommen des TE für ein absolutes Gerücht.
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Da gehen die Meinungen hier ja doch recht weit auseinander.
Zuerst einmal möchte ich sagen, dass die genannten 3440€/m² im Vergleich zu anderen Neubauten in der Region noch recht niedrig sind. Da in dem Preis ebenfalls ein Stellplatz enthalten ist, ist der m² Preis sogar noch niedriger. Sämtliche weitere Neubauprojekte die hier in 1-2 Jahren starten werden, werden wohl nicht mehr unter 4.000€/m² anfangen. Der hohen Nachfrage und "Supermario" sei Dank.
Was wäre denn die Alternative? Mieten? Warten? Wenn die Zinsen wie du (Honey1979) geschrieben hast weiterhin so niedrig bleiben ist genauso wenig abzusehen, dass die Preise nachhaltig sinken werden. Und selbst wenn sie durch steigende Zinsen sinken würden und dadurch die Nachfrage abnimmt, ist die Frage ob sich dann beide Effekte nicht wieder ausgleichen.
Die Rechnung mit der momentanen Kaltmiete ist natürlich nur teilweise anwendbar, da die derzeitige Wohnung natürlich viel kleiner ist als die genannten 125m² und es sich um einen relativ alten Mietvertrag ohne große Erhöhungen handelt. Wenn wir ein ähnliches Neubauobjekt mieten würden, dann würden wir wohl auch ca. 9€/m² zahlen und kämen damit auch auf ca. 1125€ Kaltmiete zzgl. Stellplatz pro Monat (von den Mieten in 10 Jahren mal abgesehen). Daher sehen wir den Unterschied zum Kaufen als auch nicht mehr so hoch an.
Dennoch danke für den Hinweis mit der "Nachbesicherung", das habe ich jetzt zum ersten Mal gehört.
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Und nicht vergessen: Selbst wenn die 430k€ abgezahlt sind - dann ist das Kapital gebunden und erwirtschaftet keine Zinsen/Dividenden o.ä.
Wenn man also anstatt zu tilgen in DAX-Aktien investieren würde und diese im Schnitt der letzen Jahre 8% p.a. erwirtschaften, wären das dann 34400€ p.a. - abzüglich Steuern natürlich - evtl. würde das auch für eine Miete reichen?
Oder in eine vermietete Immobilie investieren, viele Kosten absetzen können und die Einnahmen für die eigene Miete ausgeben?
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Dazu musst du nur google bedienen .....
Suche : Bank verlangt Nachbesicherung.
Das ist aber auch nichts neues Thomas... solltest Du an sich wissen und auch die Kunden darauf hinweisen, insbesondere bei 100 % Finanzierungen mit 2% Tilgung..... Sollte sich hier einmal das Gehalt verändern, dann geht es halt los.
Oder die Bank verkauft das Darlehen, dann erst recht.
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
Also das Thema gebundenes Kapital, das alternativ besser hätte angelegt werden können, muss jeder für sich betrachten. Ich jedenfalls habe die Entscheidung für eine selbstgenutzte Immobilie bisher nicht bereut, die finanziellen Aspekte außen vor gelassen.
Betrachtet man das liebes Geld: Das zu dem Zeitpunkt eingebrachte EK sowie die Tilgungsleistungen im Verlauf hätte sicherlich im DAX eine bessere Verzinsung gehabt, allerdings auch ein deutlich höheres Risiko.
Aktuell dürfte meine Immobilie etwa einen konservativen Wertzuwachs haben, der diesem eingebrachten Kapital entspricht. Wir sprechen also von doof gerechneten 100%. Zusätzlich sind die gezahlten Zinsen deutlich niedriger als eine vergleichbare Kaltmiete. Ich spare seit 7 Jahren dadurch alleine etwa 600€ pro Monat an Ausgaben ein.
Sicherlich nicht die schlechteste Anlage. Bitcoins wären besser gewesen.
Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
AW: Würden wir uns mit dem Immobilienkauf übernehmen?
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