Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

verstehe.

wenn ich mir den monatsbeitrag vom Bausparsofortdarlehen anschaue, sollten da 2,29 Zinzen und 1,5% Sparanteil drin enthalten sein.
das bedeutet aber im umkehrschluss ich tilge nichts in den 15 jahren. ich spare nur an. bei zuteilungsreife wird dann der sparanteil mit dem offenen finanzierungssumme verrechnet (220k) und der restbetrag wird klassisch anutätisch finanziert. der zinssatz zu dem nach 15 jahren finanziert wird - ist das dann ebenfalls die 2,29 % oder ist die in der regel abweichend?

bg, beißer

Zitat von Bankkaufmann

@blacksea, so in etwa richtig.
noch nicht zuteilungsreif erhalten Sie für die Verlängerung des Zwischenkredites den dann AKTUELLEN Marktzins.
Der nicht 2,29% sein wird, kann in 15 Jahren bei 5% oder 3% oder 2% oder 1% sein. Das weiß heute niemand.

Hallo Bankkaufmann - ja verstanden. Die Zwischenfinanzierung kann ggf. mit einem höheren Zins abgewickelt werden, sofern noch nicht zuteilungsreif. Aber wie verhält sich das denn mit dem eigtl. kredit über 220K, wenn es dann zuteilungsreif ist. Die zinsen hierfür sind in dem Bausparvertrag festgeschrieben oder?

BG, Beißer

PS: Die Sachbearbeiterin von der Bank ist übrgens immer noch der Meinung, dass Ihre Rechnung richtig und kein weiterer kredit aufgenommen werden muss. Sie will mir jetzt das ganze schriftlich aufschlüsseln:-)

Zitat von noelmaxim

So etwas dann anzubieten empfinde ich schon fast als Frechheit, zumal die 2,29% als Vorfinanzierungszins alleine schon eine Frechheit sind!

In der Vergangenheit hast gerade Du Programmen, mit denen sich der DN Zinssicherheit kauft, favorisiert. Stört Dich hier nur der ggf. zu hohe Bauspardarlehenszins nach der Zuteilung?

Zitat von noelmaxim

Wo ist denn der Bauspardalehenszins benannt?

Nirgend wo, aber da Du so ablehnend bist, scheinst Du ihn zu kennen.

Zitat von noelmaxim

..., das Modell als Vorfinanzierung ist schlecht usw.

Das Modell ist nichts anderes als die von Dir nachfolgend genannte Alternative

einem Annuitätendarlehen mit paralleler Bausparbesparung zum Kaufen des Anschusszinssatzes nach 10,12 oder 15 Jahren

Zitat von noelmaxim

Hanomag, nein, ich habe noch nie Vorfinanzierungsmodelle angeboten. Ich stelle bei gewünschter Zinssicherheit in der Regel eine Volltilgervariante einem Annuitätendarlehen mit paralleler Bausparbesparung zum Kaufen des Anschusszinssatzes nach 10,12 oder 15 Jahren entgegen.

Ist diese Entgegenstellung etwa kein Angebot? Ich erinnere nur an die Variante mit dem Bausparer F60 von Signal, den Du fortwärend präferiert hast.

Zitat von noelmaxim

Vorfinanzierungsvarianten der Sparkassen haben oftmals einen sehr, sehr guten Zinssatz. Dieser wird zwar in der Regel durch den Katastrophentarif der LBS wider wett gemacht, aber zumindest setzt der Vorfinanzierungszins mal ein kleines Ausrufezeichen. Das kann ich bei 2,26% auf 15 Jahre fest überhaupt nicht ausmachen, das ist ein schlechter Zins in einem schlechten Modell!

Dann stell doch bitte mal ein besseres Modell vor.

Hanomag, du erzählst jetzt leider Unsinn.

Ein vorfinanzierter BSV ist etwas ganz anderes als ein Annuitätendarlehen mit Absicherung Bausparvertrag. Gravierende Unterschiede kennzeichen diese beiden Modelle.

Mal ganz unabhängig davon, dass der F60 unschlagbar war, eine Liga für dich dargestellt hat. Leider gibt es den Tarif für Neuabschlüsse nicht mehr.

Zitat von noelmaxim

Ein vorfinanzierter BSV ist etwas ganz anderes als ein Annuitätendarlehen mit Absicherung Bausparvertrag. Gravierende Unterschiede kennzeichen diese beiden Modelle.

Was ist daran so gravierend unterschiedlich? Dass man bei Annuitätendarlehen noch ein bischen tilgen muss, ist für mich nur insofern gravierend, dass der DN höher belastet wird, dafür aber weniger Bausparsumme abschließen muss.

ich gebe zu, dass die varianten , die mir derzeit von dieser Bank auf den tisch gelegt worden sind, nicht ganz durchdrungen habe. daher auch der thread hier und die penetranten rückfragen:-)
die Bank finanziert derzeit mein jetziges haus und habe daher auch ein Interesse, ihr angebot zu verstehen. ob es jetzt an mir liegt oder an der sachbearbeeiterin (wahrscheinlich ist die wahrheit irgendwo in der mitte) sei erst mal dahin gestellt.
ich würde es gerne daher verstehen, da ich mir sehr sicher bin, dass da spielraum ist. und wie schon an anderer stelle in diesem forum geschrieben wurde: jemand der bisher rechtzeitig seine raten abbezahlt, ein gutes einkommen hat und einen sehr gute schufascore ist augenblicklich ein guter kunden.

nein - der bauspsardarlehenssinz kenne ich nicht - weil ich mich nie mit diesem thema befasst habe und daher keine stellschrauben hatte, wo ich im gespräch hätte einhaken können. das wird das nächste sein, was ich in erfahrung bringen möchte.

Zitat von noelmaxim

Ach Hanomag...

Das klingt etwas überheblich.

Deinen Punkten möchte ich ein paar Anmerkungen hinzufügen:
"1) BSV nicht abgetreten, dadurch mehr Flexibilität" Welche Flexibilität? Etwa, dass ein zur Provisionsgenerierung abgeschlossene Bausparvertrag aufgelöst oder in der Summe verringert werden kann?
"2) Direkte Tilgung, dadurch geringerer Zinsverlust Zahlzins zum Ansparzins, diese wird ausgewogen zu der Ansparrate ermittelt und ausgewählt"
bei den derzeitigen Zinsen vernachlässigbar, außerdem können iSondertilungen im Vorfeld nicht verlässlich einkalkuliert werden,
"3) geringer benötigte Bausparsumme" dafür spätere Zuteilung und geringere Flexibilität infolge höherer Monatsbelastung
"4) Sondertilgungen und Tilgungssatzänderungsoptionen in der Hypothek vorhanden, dadurch mehr Flexibiliät" das lässt sich in der anderen Variante sicher auch vereinbaren
"5) Bank und Bausparkasse/Bauspartarif können unabhängig voneinander am Markt ausgewählt werden, somit beste Kondition mit dem besten Tarif generierbar" das ist ein klarer Vorteil, geht meines Wissens aber auch dann, wenn ich bereits einen Bausparer von der anderen Fraktion habe
"6) Im Falle einer vorzeitigen Ablösung des Darlehens (TE hat das ja sogar gerade vor) geringere Vorfälligkeitszinsen" ok, weil die Tilgungen berücksichtigt werden
"usw.usw.usw." Du neigst zu Übertreibungen!

"Hanomag, reicht das um zu erkennen, wie gravierend unterschiedlich diese beiden Modelle sind?[/QUOTE]Ich muss zugeben, dass ich mir bisher darüber keine Gedanken gemacht habe. Du hast jetzt allerdings nur Vorteile aufgezählt, oder fallen die Nachteile alle unter den drei usw.?

Spontan fallen mir folgende Nachteile ein,

1. Höhere monatliche Belastung, dadurch geringere Flexibilität
2. Spätere Zuteilung des Bausparers, weil Sparraten geringer ausgelegt werden müssen,
3. infolge späterer Zuteilung ggf. wesentlich höhere Zinsen nach Zinsauslauf des Annuitätendarlehens
3. Bei vermieteten Objekte mehr Einkommessteuern infolge geringerer Zinszahlungen
4. Wenn Bausparvertrag unabhängig ist, dann keine Abschreibung der Abschlussgebühr für vermietete Objekte

Zitat von Hanomag

3. Bei vermieteten Objekte mehr Einkommessteuern infolge geringerer Zinszahlungen
4. Wenn Bausparvertrag unabhängig ist, dann keine Abschreibung der Abschlussgebühr für vermietete Objekte

Die restlichen Punkte mag ich nicht bewerten.

Eventuell könnte aber Noels Konstrukt bei einem V+V Objekt Vorteile gegenüber der reinen Bausparkombi mit einem TA-Darlehen haben.
Da der Bausparer nicht mit dem Darlehen "verknüpft" ist fällt zwar ggf. die Abschlussgebühr als Ausgabe in der V+V weg.
Auf der anderen Seite sind die Guthabenszinsen nicht der V+V zuzurechnen. Damit greift dort der Sparerfreibetrag bzw. bei hohen persönlichen Steuersätzen der niedrigere Steuersatz von 25%.

Gegenüber dem reinen Annitätendarlehen könnte die geringere Anfangstilgung und damit die höhere Steuerlast steuersparend wirken.

Zitat von noelmaxim

...zu dem unterstelle ich immer gleiche Zins-, und Tilgungsbelastungen. Wenn z.B. der LBS Tarif 40% Anspargrad gegenüber 26% benötigt, wird dadurch die z.B. 1% Direkttilgung in der Hypothek in der Regel schon "kassiert".

Niemand kann mir vormachen, dass ein Bausparvertrag mit geringerem Anspargrad in der gleichen Zeit zugeteilt wird wie der mit höherem Anspargrad. Eines habe ich in der Zeit als ich noch Bausparverträgen als Finanzierungsinstrument genutzt habe, gelernt: Für die Zuteilung sind Ansparsumme und Laufzeit die ausschlaggebenden Größen. Dies gilt nicht nur für die Zuteilung, sondern für die gesamte Baufinanzierung, weil ein realistischer Vergleich ist nur dann richtig, wenn die monatliche Gesamtbelastung (Zins, Tilgung, Gebühren) bis zur vollständigen Tilgung gleich sein. Denn dann erweist sich das Angebot als das bessere, dessen Laufzeit die kürzeste ist. Leider wird dies von den Kreditsachbearbeitern häufig vernachlässigt.

Zitat von tneub

Eventuell könnte aber Noels Konstrukt bei einem V+V Objekt Vorteile gegenüber der reinen Bausparkombi mit einem TA-Darlehen haben.
Da der Bausparer nicht mit dem Darlehen "verknüpft" ist fällt zwar ggf. die Abschlussgebühr als Ausgabe in der V+V weg.

Für mich war und ist dieses Modell kein spezielles, weil ich nicht unbedingt einen Bausparvertrag abschließen muss. Jeder, der ein Annuitätendarlehen hat, kann wenn er es sich leisten kann, zusätzlich einen Bausparvertrag abschließen und da Bauherrn in der Regel auch noch leben wollen, leisten sie sich nicht den Luxus, in der beschreibenen Höhe zusätzliche Mittel in einen Bauvertrag einzuzahlen.

Vielleicht kann der Bausparspezialist Spiagei sich mal dazu äussern.

Zitat von noelmaxim

Hanomag, es gibt Bauspartarife die benötigen nur 26% Anspargrad (Mindestansparung) und haben die gleichen Bedingungen wie andere, die 40% benötigen. Gleiche Zuteilungszeit, nur der eine benötigt z.B. in 10 Jahren 26.000 Euro Bausparguthaben und der andere 38.000 Euro.

Sind die wirklich gleich, oder haben die vielleicht unterschiedliche Zinsen, wie sich aus Deinem nachfolgenden Halbsatz vermuten lässt:

Zu dem, wenn mir dann bei der LBS z.B. ein Tarif z.B. mit einem Bauspardarlehenszins von 1,5% angeboten wird, ...

Nach der Aussage Deines zweiten Halbsatzes

...dann bin ich unflexibel, denn Bausparen lohnt sich nur, wenn man mit wenig Eigengeld (Bausparguthaben) so viel wie möglich Darlehen abgrenzen kann.

dürfte man gar keinen Bausparvertrag abschließen, denn

Zitat von noelmaxim

Jede zu viel gezahlte benötigte Einzahlung wende ich als Tilgung in der Hypothek auf, umso geringer die Restschuld,

und was nützt mir eine kurze Zuteilung, wenn ich dafür einen höheren Zins zahle.

Es ist die gesunde Mischung, diese muss gefunden werden und zwar unter Berücksichtigung aller Tarife am Markt, aller Banken und der gewünschten Zins-, und Tilgungsleistung.

In erster Linie unter Berücksichtigung der finanziellen Möglichkeiten des DN, der voraussichtlichen Zinsentwicklung usw.

Was ist denn da dein Problem?? Die Unterschiede sind gravierend, das sind teilweise Welten.

Die Unterschiede sind nicht mein Problem, die kann man offenlegen, indem man, wie ich schon schrieb, bei gleicher monatlicher Belastung die unterschiedlichen Laufzeiten der einzelnen Modelle berechnet. Und da ist natürlich die mit der kürzeren Laufzeit die bessere, denn die Anzahl der Monate multipliziert mit der Rate weist die Summe aus, um die das spätere Modell teurer ist. Mein Problem sind sogenannte Spezialisten, die Äpfel mit Birnen vergleichen.

Zitat von noelmaxim

Da du nach einem Bausparspezialisten fragst, ich habe in BS 11 Jahre den Verkauf der Wüstenrot Bausparkasse nach der Commerzbankzeit geleitet. Zu dem bin ich heute Makler und habe C.Andreas als Bausparmakler an meiner Seite, das passt schon

Ich habe schon Pferde kotzen gesehen und der Bausparmakler an Deiner Seite hat hier nicht immer eine gute Figur gemacht.

Hanomag, lass uns aufhören.

Ich habe den Apfel mit der Birne verglichen, besser noch eine verdörrte Pflaume mit einem leckeren Apfel. Genauer gesagt, ein Vorfinanzierten BSV mit einem klassischen Annuitätendarlehen, hinterlegt mit einem BSV. Die Vorteile habe ich aufgezählt, Nachteile kenne ich wenige und deine angebrachten habe ich versucht zu entkräften.

Für die Zuteilung spielen

- Liegezeit
- Zinssatz
- Mindestansparung
- Zins-, und Tilgungsrate

die entscheidenden Rollen. Was nützt es mir z. B. wenn die LBS bei 40 % Anspargrad nach 15 Jahren eine 1,5% bietet und das Vorausdarlehen so konzipiert ist, wenn ein anderer Tarif nach 10 oder 12 Jahren auch noch mit weniger Guthaben mit 2,5% zuteilt? Zumal das frei gewählte Annuitätendarlehen eine Tilgung besitzt und aufgrund der kürzeren Zinsfeschreibungszeit einen besseren Zinssatz generieren läßt?

Die 2,5% erwirken in der Regel einen günstigeren Mischzins über die gesamte Laufzeit.

Anders gesagt, was wenn die LBS bei gleichem Zinssatz nach 10 oder 12 Jahren 15 % mehr Anspargrad benötigt?

Es ist doch entscheidend an meiner Aussage zum einen unabhängig am Markt die günstigste Hypothek und den unabhängigen besten Tarif auszuwählen und die Erfahrung zeigt eben, dass die Vorausdarlehen der Sparkassen mit LBS oder die der Volksbanken mit dem Schwäbisch Hall Tarif teurer sind.

Zu dem, hier wird für 15 Jahre fest eine 2,26% für ein Vorausdarlehen angeboten, ja Hallo? Da bekommt er eine 25 Jahre fest für, ohne BSV.

Wollen wir aber wieder zum Apfel und die Birne zurück kommen. Ich vergleiche - so 100% Zinssicherheit gewünscht wird - immer das Volltilgerdarlehen mit längerer Zinsfeschreibungszeit mit dem Annuitätendarlehen mit 1% oder 2% Tilgung mit der Bausparunterlegung und kürzerer Zinsfestschreibungszeit bei gleicher Zinssicherheit. Das deshalb, weil ich das andere nicht mehr (nicht nur wegen dem Mischzins, eben auch u.a. wegen der Flexibilität und dem günstigen Hypothekenzins in der ersten Zins Phase ) rechnen muss.

Wünscht jemand diese Zinssicherheit gar nicht, stellt sich doch die Frage gar nicht. Stellt man aber solch ein Modell alternativ vor und es kommt finanziell in Frage, so lassen sich Verbraucher davon durchaus auch überzeugen. Eben aber nicht von diesen starren und aufgrund der schlechten BSV angebotenen Vorausdarlehen ohne direkte Tilgung.

Mir kann das doch völlig egal sein, aber meine Kunden dürften diesen Aufwand, selbstverständlich kostenlos, der Berechnungen und Aufzeigen von Alternativen von mir erwarten. So werden sie später immer sagen können, wie haben uns, auch wenn sie es vielleicht gar nicht wollten, mir allen Varianten beschäftigt.

C.Andreas ist ein absolut fairer, unabhängiger Bausparmakler, ein Profi auf dem Sektor, vor allem handelt er immer im Sinne der Verbraucher und ich suche seines Gleichen am Markt.