Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

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  1. Avatar von blacksea
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    Standard Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

    Guten Abend zusammen,

    ich bin neu hier und hoffe, dass ich im richtigen Unterforum bin.

    Ich beschäftige mich mit dem Thema Pfandtausch, da wir ein neues Objekt gefunden haben und unsere Bank gestern ein Pfandtausch vorschlug. Nun habe ich verstanden, dass mit einem Pfandtausch die Grundschuld von dem alten Objekt auf das neue Objekt zu den bestehenden Konditionen übertragen wird. Generell stellt sich bei mir die Frage: Mit einer rein buchterischen Umbuchung ist es doch nicht getan oder ?!? Wie kommt denn der Verkäufer an sein Geld?

    Konkret zu Situation und Vorschlag von der Bank:


    Verkaufspreis jetziges Objekt : 385,T€ (235 T€ bestehende Darlehenssumme und 150,0T€ Verkaufserlös)

    Gesamtkosten:Neukauf:605T€
    - bestehende Darlehen: 235T€
    = Offen 370T€

    Somit müssten man von dem Verkaufspreis (also die 385 T) nur 370T€ einsetzen.
    Es müsste lediglich bis zum Verkauf der Bestandsimmobilie ein Darlehen aufgenommen werden bis der Verkaufspreis gutgeschrieben wird.

    Diese Rechnung kam mehr oder weniger von der Bank als email. Mein Problem ist, ich verstehe nicht wie der Verkäufer in dieser Rechnung komplett an sein Geld kommt?!?! Weil durch den Pfandtausch fliesst doch kein weiteres Geld oder stehe ich auf dem Schlauch.

    Kann diese Rechnung so aufgehen?

    Vielen Dank für Ihre Rückmeldungen und ich bin gespannt was an Antworten kommt.

    Beste Grüße aus dem Rheinland!
    Beißer

  2. Avatar von Hanomag
    Hanomag ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hanomag, lass uns aufhören.
    Warum, ich beschränke mich stets auf das fachliche und bleibe dabei sachlich. Du selbst fühlst Dich ständig angegriffen und verschwendest ungemein viel Zeit mit Rechtfertigungen.

    Dabei sind Deine Beiträge auf fachliche reduziert sehr wertvoll, zumal kaum ein anderer willens und auch in der Lage ist auf die vielen Anfragen einzugehen.

    Ich habe den Apfel mit der Birne verglichen, besser noch eine verdörrte Pflaume mit einem leckeren Apfel. Genauer gesagt, ein Vorfinanzierten BSV mit einem klassischen Annuitätendarlehen, hinterlegt mit einem BSV. Die Vorteile habe ich aufgezählt, Nachteile kenne ich wenige und deine angebrachten habe ich versucht zu entkräften.
    Wie bereits geschrieben ist ein Vergleich nur dann realistisch, wenn trotz unterschiedlicher Bedingungen (Zuteilung, Zins, Tilgung usw.) die gleiche Annuität zu leisten ist, optimalerweise monatlich, zumindest aber jährlich. An der dann insgesamt geringeren Laufzeit erkennt man dann die bessere Variante.
    Für die Zuteilung spielen

    - Liegezeit
    - Zinssatz
    - Mindestansparung
    - Zins-, und Tilgungsrate

    die entscheidenden Rollen.
    Hier hast Du noch den Zinssatz und die vereinbarte Annuitätenraten verschwiegen:
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hanomag, es gibt Bauspartarife die benötigen nur 26% Anspargrad (Mindestansparung) und haben die gleichen Bedingungen wie andere, die 40% benötigen. Gleiche Zuteilungszeit, nur der eine benötigt z.B. in 10 Jahren 26.000 Euro Bausparguthaben und der andere 38.000 Euro.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Was nützt es mir z. B. wenn die LBS bei 40 % Anspargrad nach 15 Jahren eine 1,5% bietet und das Vorausdarlehen so konzipiert ist, wenn ein anderer Tarif nach 10 oder 12 Jahren auch noch mit weniger Guthaben mit 2,5% zuteilt?
    Letztendlich bezahle ich dann den geringeren Anspargrad mit einem wesentlich höheren Zins nach der Zuteilung (2,5 statt 1,5 %).
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Zumal das frei gewählte Annuitätendarlehen eine Tilgung besitzt und aufgrund der kürzeren Zinsfeschreibungszeit einen besseren Zinssatz generieren läßt?
    Hier schreibst Du noch, dass die vorfinanzierten Bausparverträge günstiger vorfinanziert sind:
    Der neue BSV subventioniert doch die Vorfinanzierungskondition, ohne einen Neuabschluss rechnet dich das für die Kassen (Bank und Bausparkasse) nicht.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Die 2,5% erwirken in der Regel einen günstigeren Mischzins über die gesamte Laufzeit.
    Genau das ist der Punkt: Der Mischzins über die gesamte Laufzeit. Den gilt es zu ermitteln. Deshalb habe ich bereits mehrfach auf eine gleiche Annuitätsrate verwiesen, die mit unterschiedlichen Laufzeiten einen unterschiedlichen Mischzins nachweisen.
    Anders gesagt, was wenn die LBS bei gleichem Zinssatz nach 10 oder 12 Jahren 15 % mehr Anspargrad benötigt?
    Wie schon gesagt, der Mischzins ist ausschlaggebend. Bei der Sparkasse war dann ja die Vorfinanzierung subventioniert.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Es ist doch entscheidend an meiner Aussage zum einen unabhängig am Markt die günstigste Hypothek und den unabhängigen besten Tarif auszuwählen und die Erfahrung zeigt eben, dass die Vorausdarlehen der Sparkassen mit LBS oder die der Volksbanken mit dem Schwäbisch Hall Tarif teurer sind.
    Ich glaube, wir sind einer Meinung, wenn ich sage, dass man in der augenblicklichen Zinslandschaft mit einem langlaufenden Annuitätendarlehen mit geringstmöglichem Zinssatz und höchstmöglicher Tilgungsrate am besten bedient ist. Dann habe ich eine lange Zinssicherheit bei gleichbleibender Belastung und am Ende eine sehr geringe Restschuld. Auch ist damit ein institutübergreifender Vergleich gut darstellbar.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Zu dem, hier wird für 15 Jahre fest eine 2,26% für ein Vorausdarlehen angeboten, ja Hallo? Da bekommt er eine 25 Jahre fest für, ohne BSV.
    Genau so etwas!
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Wollen wir aber wieder zum Apfel und die Birne zurück kommen. Ich vergleiche - so 100% Zinssicherheit gewünscht wird - immer das Volltilgerdarlehen mit längerer Zinsfeschreibungszeit mit dem Annuitätendarlehen mit 1% oder 2% Tilgung mit der Bausparunterlegung und kürzerer Zinsfestschreibungszeit bei gleicher Zinssicherheit. Das deshalb, weil ich das andere nicht mehr (nicht nur wegen dem Mischzins, eben auch u.a. wegen der Flexibilität und dem günstigen Hypothekenzins in der ersten Zins Phase ) rechnen muss.
    Das ist doch Ok, ich habe nur Dein Herunterputzen des Vorausdarlehens angeprangert.
    Zitat Zitat von noelmaxim
    Eben aber nicht von diesen starren und aufgrund der schlechten BSV angebotenen Vorausdarlehen ohne direkte Tilgung.
    Vielleicht ist deren Mischzins gar nicht so schlecht.

  3. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

    Lieber Hanomag,

    selbstverständlich unterstelle ich bei allen Berechnungen immer die gleiche Zins-, und Tilgungsleistung, alles andere wäre ja auch Quatsch.

    Nein, die 1,5% Darlehenszins bei einem Bausparvertrag gegenüber einer 2,25% verursachen in der Regel bei gleichen Zins-, und Tilgungsaufwand eben nicht den besseren Mischzinssatz und eben darum geht es - wie du zurecht anmerkst - schlussendlich.

    Ich erwähne bei den Zuteilungsfaktoren (und nur darum ging es ersteinmal) sehr wohl den Zinssatz und die Zins-, und Tilgungsleistung, sprich die Tilgungsrate, steht doch da auch eindeutig und eben wegen diesen Zuteilungsparametern ist es wichtig alle am Markt befindlichen Tarife in die Berechnungen mit einzubeziehen. Kann ich das, wird sich schnell ein Konstrukt finden, welches in der Zusammensetzung Annuitätenndarlehen und frei ausgewählter Bauspartarif günstiger und flexibler ist als das starre Vorausdarlehen ohne direkte Tilgung. Hier sei angemerkt, Bausparen lohnt sich nur, wenn man mit wenig Eigengeld viel Darlehen abgrenzt, eben damit auch die Tilgung des Annuitätendarlehens angemessene Berücksichtigung finden kann.

    Sollte eine Volltilgervariante günstiger sein - was derzeit und insbesondere aufgrund des steigenden Zinsmarktes immer weniger der Fall sein wird, erst Recht wenn die Bausparkassen ihren Darlehenszins halten und sich dieser immer mehr dem Marktzins anpasst - so entscheidet sich der Verbraucher in der Regel auch für dieses. Kann ich aber im Mischzins (uns somit auch in den Gesamtkosten) durch die Aufteilung kürzere Zinsfestschreibungszeit mit Bausparablösung der Restschuld eine günstigere Kostenstruktur finden, vereint diese mit der besseren Flexibilität gegenüber dem Volltilgervariante das günstigere Modell.

    Mit diesen beiden Darlehensmodellen konnte ich bis dato die teuren und unflexiblen Vorausdarlehensvarianten(möchte hier mal die Sparkassen-, und Volksbankmodelle hervorheben) immer "im Schach halten".

  4. Avatar von Hanomag
    Hanomag ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

    Zitat Zitat von noelmaxim
    selbstverständlich unterstelle ich bei allen Berechnungen immer die gleiche Zins-, und Tilgungsleistung, alles andere wäre ja auch Quatsch.
    Entschuldige aber das macht so gut wie keiner, auch Du nicht. Dafür sind die Konstrukte zu unterschiedlich und wollte man sie zum besseren Vergleich gleichziehen, müsste man in der Variante, die eine geringere Belastung bringt Sondertilgungen oder höhere Einzahlungen in inkludierte Bausparverträge leisten. Die Belastung müsste bei den unterschiedlichen Modellen zumindest auf's Jahr bezogen immer gleich bleiben. Nur dann könnte der Laie leicht nachvollziehen, welches Modell das bessere ist, weil z. B. ein größerer Kapitaleinsatz in den ersten Jahren viel mehr bringen würde als in den letzten Jahren. Dafür gibt's ja den Effektivzins, der sofern er richtig berechnet wird, zur Vergleichbarkeit führt. Leider wird hierbei immer wieder manipuliert, so dass der Effektivzins nicht stimmt, zumindest auf die gesamte Laufzeit bezogen.

    Aber genug mit philosophieren, ich werde hier nur noch auf Nachfragen antworten.

  5. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Pfandtausch - ich kapier es einfach nicht!

    Zitat Zitat von Hanomag
    Entschuldige aber das macht so gut wie keiner, auch Du nicht.
    Sorry Hanomag, ich weiß nicht wie du so etwas unterstellen kannst. Natürlich mache ich das! Kann doch nicht sein, dass der Verbraucher 1.000 Euro vorgibt und ich mit 1.220 Euro rechne oder ihm Modelle vorlegen, wo ich mal 1.000 Euro und mal entgegen seinem Wunsch 1.200 Euro rechne.


    Das läuft doch in der Regel auch ganu anders. Der Verbraucher hat ein Vorausdarlehen z.B. mit einer Belastung 15 Jahre 1.200 Euro für Zinszahlung Vorausdarlehen und Sparrate BSV und nach Zuteilung und Ablösung der Restschuld eine Zins-, und Tilgungsleistung von 1.230 Euro und mit exakt diesen Zahlen berechne ich ein Volltilgerdarlehen und ein Annuitätendarlehen mit Ablösung Restschuld durch einen BSV.

    Wo soll denn da das Problem liegen? Was gibt es da nicht zu berechnen, bzw. was soll da nicht exakt so zu berechnen sein? Kann deine Aussage/Unterstellung wirklich überhaupt nicht nachvollziehen.

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