Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

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  1. Avatar von Chiyo
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    Frage Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Hallo zusamen,

    ich lese hier schon eine ganze weile mit und möchte unser Vorhaben hier gerne präsentieren.

    Wir möchten ein Haus mit Einlieferwohnung Kaufen/Finanzieren.
    Besonderheit wir haben zur Zeit eine Eigentumswohnung die verkauft wird,

    Gesamtkaufpreis Haus inkl. Nebenkosten und Renovierung: 500.000 €

    Einnahme durch Verkauf Wohnung: 260.000 €

    Aktuelle Verbindlichkeit (Baufinanzierung Wohnung): 120.000 €
    Dieser soll beibehalten werden und auf das Haus umgeschrieben,
    da recht günstiger Zins von 1,4 %.

    Ergibt unterm Strich einen zusätzlichen Finanzierungsbedarf von 240.000 €

    Wie stellt man hier eine passende Finanzierung im Bezug mit Einliegerwohnung zusammen ?
    Diese kleine Wohnung mit ca. 20 m² soll an Studenten vermietet werden.

    Nimmt man für die 240.000 € - 2 weitere Kredite auf oder "nur" einen zusätzlichen?
    Was ist günstiger (Stichwort Steuern) ? Ich habe bereits einiges gelesen, allerdings sind die
    Artikel meist schon etwas älter bzw. konnte die Beispiele nicht für uns nutzen.


    Hier noch ein par Zusatzdaten:
    Aktuelle Finanzierung im Monat: 750 € (Anpassbar/Änderbar)
    Gewünschte Finanzierung im Monat: ca. 1400 €
    Einnahmen durch Miete: ca. 360 €

    Viele Grüße und
    vielen Dank im Voraus


    Chiyo

  2. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Hallo, aus steuerlicher Sicht sollte der Anteil des Kaufpreises am besten Seperiert werden. Wenn es nur 20 qmtr von gesamt 240 wird Dir das fa den Vogel zeigen wenn du 250k absetzen willst. Zum anderen wirst du zu deiner Hausbank kaum Alternativen haben weil jede neue Bank in den nachdrang geht. Glaub nicht das bei einem objektwechsel sich deine Hausbank schlechter stellt

  3. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Hallo,
    bei unserem Hauskauf (MFH mit 3 Wohnungen, 1 davon vermietet) haben wir die Kosten (Zinskosten/Kaufnebenkosten usw) anteilig auf die qm umgelegt und diese dann für die vermietete Wohnung abgesetzt. Das hat unser Finanzamt anerkannt.

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    @Herrmueller,

    Kaufnebenkosten kann man so machen.

    Bei den Zinskosten kann man das probieren, allerdings ist es nicht gewährleistet dass das so anerkannt wird.
    Da gab es Ende der 90ger oder Anfang der 2000er mal eine Änderung in der Rechtsprechung, die eine eindeutigere Zuordnung forderte.

    Einfach nach Schuldzinsenabzug bei gemischt genutzten Gebäuden suchen.
    Gute Quellen sind hier Haufe und IWW.

    Zudem kann man mit getrennten Darlehen besser den Eigenkapitaleinsatz dem eigengenutzten Bereich zuordnen und somit den Zinsaufwand bei den Werbungskosten der V+V erhöhen.

  5. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Deswegen habe ich ja geschrieben "Unser Finanzamt".

  6. Avatar von tneub
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Irrtum, dein Bearbeiter hat es anerkannt oder die Routineprüfung des Computers hat es durchgewunken, so dass es sich kein Bearbeiter mehr angesehen hat.
    Das kann bei einem anderen Bearbeiter aus dem gleichen Finanzamt oder bei einer gezielten Überprüfung ganz anders aussehen.

    Ich würde es dringend vermeiden und nur im Notfall so angehen, wenn das Kind schon in den Brunnen gefallen ist.
    Hier in dem Fall sind aber noch alle Möglichkeiten offen.

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Hallo Chiyo,

    folgende Fragen ergeben sich:

    1) Bei welcher Bank wird der Vorrang bestehen bleiben?
    2) Wie hoch ist der Kaufpreis und wie hoch die Modernisierungen? Werden dort Eigenleistungen eingebracht?
    3) Wie lange ist für das bestehende Darlehen noch die Zinsfestschreibungszeit?

    Wenn sie den Zinssatz von 1,4% anführen, dann müssen sie diesen ins Verhältnis zur noch verbleibenden Zinsfestschreibunsgzeit setzen, zu dem die Restschuld nach der ZFZ berücksichtigen, die dann - möglicherweise sehr früh - im Zinsrisiko steht.

    Ggf. macht es Sinn, unter Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte und der Tilgungssatzänderungsmöglichkeiten (diese müssen als getätigt gesetzt werden bei der Berechnung der VFE) die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen zu lassen oder zu berechnen.

    Der Vorrang wird ihnen möglicherweise keinen Zugang zu den Marktkonditionen öffnen, möglicherweise preist der derzeiztige Grundschuldgläubiger seinen eigenen Vorrang ein, was schlechte Konditionen zur Folge hätte. Dies erübrigt sich, würden sie sich die Konditionen am Markt frei auswählen können. Preisen sie nun noch ein gewisses Zinsrisiko auf den Auslauf des bestehenden Darlehens ein, muss es nicht die sinnvollste bzw. preisgünstigste Variante sein, das Darlehen zu übernehmen, die VFE einsparen zu wollen und sich somit den Zugang zu den Marktkonditionen zu versperren.

    Bezüglich des vermieteten Anteils reicht es meines Erachtens aus, die Darlehen prozentual den entsprechenden Anteilen vermietete und eigengenutzte Wohnfläche aufzuteilen, was bei einigen Ämtern auch noch nicht mal zwingend sein muss. Eine zusätzliche Aufteilung in dem Kaufvertrag vorzunehmen kann helfen, ist aber meines Erachtens zumindest bezüglich der Kaufpreissummen nicht zwingend notwendig, da das Finanzamt die aufgeteilten Werte aus dem Kaufvertrag nicht zwingend 1 zu 1 übernehmen muss, da ggf. dann auch noch der Grundstücksanteil rausgerechnet werden müsste/könnte, wenn der Mieter dieses nicht entsprechend nutzen kann. Auch kann eine Aufteilung im Kaufvetrag ebenso willkürlich festgesetzt worden sein, als dass das Finanzamt das im Nachgang hinterfragt und das tut sie, in dem die Quadratmeterangaben der Wohnflächen zu belegen und aufzuzeigen sind bei Absetzung der Schuldzinsen. Ob es da eines Kaufvertrages ausreicht wage ich zu bezweifeln, denn wie beschrieben, die Angaben könnten dort willkürlich angegeben sein, bzw. angegeben worden sein, was in der Wohnflächenberechnung und den Grundrisszeichnungen wohl eher weniger der Fall sein dürfte und somit ausreichen dürfte, um die prozentuale Aufteilung aufzuzeigen.

    Hier ist es aber angezeigt, einen Steuerberater zur Rate zu ziehen, denn ich denke dies wird von Bundesland zu Bundesland und ggf. von Finanzamt zu Finanzamt einer unterschiedlichen Auslegung unterliegen, die der Steuerberater bezüglich des zuständigen Finanzamtes sicherlich kennt und bewerten kann.

  8. Avatar von Hilfe
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Zitat Zitat von noelmaxim
    Hallo Chiyo,

    folgende Fragen ergeben sich:

    1) Bei welcher Bank wird der Vorrang bestehen bleiben?
    2) Wie hoch ist der Kaufpreis und wie hoch die Modernisierungen? Werden dort Eigenleistungen eingebracht?
    3) Wie lange ist für das bestehende Darlehen noch die Zinsfestschreibungszeit?

    Wenn sie den Zinssatz von 1,4% anführen, dann müssen sie diesen ins Verhältnis zur noch verbleibenden Zinsfestschreibunsgzeit setzen, zu dem die Restschuld nach der ZFZ berücksichtigen, die dann - möglicherweise sehr früh - im Zinsrisiko steht.

    Ggf. macht es Sinn, unter Berücksichtigung der Sondertilgungsrechte und der Tilgungssatzänderungsmöglichkeiten (diese müssen als getätigt gesetzt werden bei der Berechnung der VFE) die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen zu lassen oder zu berechnen.

    Der Vorrang wird ihnen möglicherweise keinen Zugang zu den Marktkonditionen öffnen, möglicherweise preist der derzeiztige Grundschuldgläubiger seinen eigenen Vorrang ein, was schlechte Konditionen zur Folge hätte. Dies erübrigt sich, würden sie sich die Konditionen am Markt frei auswählen können. Preisen sie nun noch ein gewisses Zinsrisiko auf den Auslauf des bestehenden Darlehens ein, muss es nicht die sinnvollste bzw. preisgünstigste Variante sein, das Darlehen zu übernehmen, die VFE einsparen zu wollen und sich somit den Zugang zu den Marktkonditionen zu versperren.

    Bezüglich des vermieteten Anteils reicht es meines Erachtens aus, die Darlehen prozentual den entsprechenden Anteilen vermietete und eigengenutzte Wohnfläche aufzuteilen, was bei einigen Ämtern auch noch nicht mal zwingend sein muss. Eine zusätzliche Aufteilung in dem Kaufvertrag vorzunehmen kann helfen, ist aber meines Erachtens zumindest bezüglich der Kaufpreissummen nicht zwingend notwendig, da das Finanzamt die aufgeteilten Werte aus dem Kaufvertrag nicht zwingend 1 zu 1 übernehmen muss, da ggf. dann auch noch der Grundstücksanteil rausgerechnet werden müsste/könnte, wenn der Mieter dieses nicht entsprechend nutzen kann. Auch kann eine Aufteilung im Kaufvetrag ebenso willkürlich festgesetzt worden sein, als dass das Finanzamt das im Nachgang hinterfragt und das tut sie, in dem die Quadratmeterangaben der Wohnflächen zu belegen und aufzuzeigen sind bei Absetzung der Schuldzinsen. Ob es da eines Kaufvertrages ausreicht wage ich zu bezweifeln, denn wie beschrieben, die Angaben könnten dort willkürlich angegeben sein, bzw. angegeben worden sein, was in der Wohnflächenberechnung und den Grundrisszeichnungen wohl eher weniger der Fall sein dürfte und somit ausreichen dürfte, um die prozentuale Aufteilung aufzuzeigen.

    Hier ist es aber angezeigt, einen Steuerberater zur Rate zu ziehen, denn ich denke dies wird von Bundesland zu Bundesland und ggf. von Finanzamt zu Finanzamt einer unterschiedlichen Auslegung unterliegen, die der Steuerberater bezüglich des zuständigen Finanzamtes sicherlich kennt und bewerten kann.
    die Tipps habe ich schon gegeben warum werde ich ständig wiederholt ! BLACK FRIDAY ODER WAS

  9. Avatar von Chiyo
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Hallo zusammen,

    vielen herzlichen Dank für die vielen Infos.
    Es scheint in jedem Fall kein ganz einfaches Thema zu sein und auch etwas Ortsabhängig.
    Ich möchte hier nochmals ein par weitere Informationen geben,
    Unterschrieben ist noch nichts, wir sind also völlig flexibel, auch der bestehende Kredit mit (1,4%) muss nicht bleiben (Vorfälligkeitsentschädigung ca. 4000 Euro),
    dieser hat noch eine Zinsfestschreibung von ca. 7 Jahren. Das Haus hat eine Gesamtfläche von 145 m² inkl. 20 m² Einliegerwohnung.
    Leider ist die Zeit insgesamt relativ knapp da wir bereits in ca. 1,5 Wochen den Notartermin haben und bis dorthin alles erledigt sein soll.
    Ich lass mir von verschiedenen Banken Angebote ausarbeiten und werde diese dann gegenprüfen und versuchen das beste für uns zu nehmen.


    Folgendes wurde ebenfalls noch gefragt:
    Hauskauf inkl. Nebenkosten 460.000, Renovierung 40.000 in Eigenleistung großzügig gerechnet, wir haben einige Handwerker in der Familie.
    Das Haus selbst ist eigentlich in einem guten Zustand (BJ 1980) man könnte direkt einziehen, es wurde gut in Schuss gehalten, z.B. Dach erneuert, isoliert, Heizung etc.

    Welche Aufteilung wäre denn Sinnvoll ? Wenn wir eine neue Finanzierung mit 2 "Krediten" machen würden.
    z.B. (60.000€ für die ELW und den Rest auf Haus Gesamt) ?

    Viele Grüße

    Chiyo

  10. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Hilfe, ich habe deinen (mindestens in der Form) Quatsch nicht bestätigt, wenn du meinen Beitrag aufmerksam lesen würdest!

    Zu dem, es gibt nur eine einzige richtige Empfehlung, Steuerberater!

  11. Avatar von Chiyo
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Das habe ich schon verstanden => Steuerberater

    Wollte nur die Infos durchgeben da ja auch Fragen gestellt worden sind um ggf. weitere Tipps zu erhalten.

    Vielen Dank für die Mühe
    Chiyo

  12. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Haus mit Einliegerwohnung wie finanzieren ?

    Chiyo,

    Tips haben wir ja gegeben, natürlich wäre es schön, wenn sich hier ein Steuerberater tummeln würde und uns Auskünfte erteilen könnte. Zu ihrer Absicherung sei aber gesagt, bezüglich der Vermietung und der u.a. Absetzbarkeit der Darlehenszinsen (was für das Konzept ja entscheidend werden könnte) sollten sie sich bezüglich Kaufvetrag und Aufteilung der Kaufsummen/bzw. Aufteilung der Wohneinheiten im Kaufvetrag und der Aufteilung der Darlehensteile (ggf. ist auch das nicht zwingend erforderlich) individuell fachlich richtig beraten lassen, was sie ja auch nachvollzogen haben und ebenfalls so sehen.

    Das zweite Thema aber ist ja das Finanzierungskonzept/Finanzierungsangebot und da ist es eben ebenfalls wichtig, wie der Steuerberater das bewertet, denn ausgehend davon müsste man ja die Darlehenssumme aufteilen, was das Konzept ja berücksichtigen sollte.

    Bei 4.000 Euro VFE und einer Restlaufzeit von nur noch 7 Jahren bei einem Zinssatz von 1,4% und einer immerhin noch vorhandenen Summe von 120.000 Euro - die ja immer als Vorlast zu werten ist - wäre für mich klar, was ich tun würde. Zu dem müssen sie sich auch Gedanken einer Zwischenfinanzierung machen, denn selbst bei einem Pfandtausch muss der Kaufpreis belegt werden, sowohl den, den sie zahlen müssen als auch den, den sie bekommen.

    Alles machbar, kein Problem, aber mit

    - dem Pfandtausch/der ZwiFi
    - der Vorlast im Bezug auf Konditionsauswahl/Konditionsgestaltung
    - ggf. Aufteilung der Darlehenssummen (einer davon ist sehr klein) asu steuerlicher Sicht
    - einem Risiko in 7 Jahren auf die Restschuld aus den jetzt noch 120.000 Euro bei einem dafür mittelmäßigen Zins von 1,4%
    - der dann unterschiedlichen Auslaufzeiten der Zinsfestschreibungszeiten (mind. einer in 7 Jahren, Rest???), wo diese Tatsache Vorlastdiskussion sie immer begleiten wird

    sollte ein vernünftiges Konzept ausgearbeitet werden, was alle "Baustellen" berücksichtigt und diese so klein wie möglich hält.

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