Grundstück finanzieren - sinnvoll?

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  1. Avatar von Tim0thY
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    Rotes Gesicht Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Hallo zusammen,

    ich habe mich jetzt schon auf einigen Seiten und Foren zur Baufinanzierung erkundigt und bin mir unsicher, wie ich am besten vorgehen sollte.
    Demnächst werden in meiner Heimatgemeinde über die örtliche Sparkasse Grundstücke eines Neubaugebietes vermarktet. Da ich mir mit meiner Partnerin jetzt schon vorstellen kann, in ca. 5 Jahren dort hinzuziehen, überlegen wir jetzt schon ein Grundstück zu erwerben, sofern es keine Bebauungspflicht gibt.

    Die Grundstücke werden vermutlich rund 45.000€-50.000€ kosten. Zudem kalkulieren wir mit 5% Grunderwerbssteuer und 1,5% Notar- und Grundbuchgebühren.
    Unser Eigenkapital beläuft sich aktuell auf ca. 10.000€, sodass wir das Grundstück bei einer Bank (vermutlich die lokale Sparkasse, da sie es vermarkten) finanzieren müssten.

    Damit begeben wir uns jedoch in eine große Abhängigkeit zu der Sparkasse, da sie folglich an erster Stelle im Grundbuch stehen. Dadurch sind spätere Darlehen für den Hausbau bei anderen Banken wenn überhaupt unter schlechten Konditionen möglich. Zudem weiß die Sparkasse ja auch von dieser Tatsache, sodass ich davon ausgehe, auch hier kein sehr gutes Kreditangebot in 5 Jahren bekommen zu können.

    Variable Darlehen oder sehr kurze Sollzinsbindung (1-2Jahre) fallen bei uns vermutlich raus, da wir aktuell ca. 600-700€ pro Monat für die Tilgung zur Verfügung stehen haben.
    Was wäre hier die sinnvollste Lösung? Ggf. abwarten, weiter sparen und hoffen, dass in 5 Jahren ein Grundstück frei ist?

    Würden wir die Abhängigkeit für die spätere Hausbaufinanzierung in 5 Jahren umgehen, wenn wir das Grundstück z.B. mit einer Sollzinsbindung von 5 Jahren komplett abbezahlen und anschließend in die Verhandlung für die Folgefinanzierung gehen? An der Stelle könnten wir die Bank notfalls ja auch aus dem Grundbuch entfernen lassen, um den günstigsten Kredit von anderen Banken zu nutzen. (Kosten meine ich 0,2% der Gesamtsumme).

    Bin über jeden Tipp und Hinweis dankbar.

    VG

  2. Avatar von BenniG
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Du redest ja von einen Betrag von rund 40.000 € - also unter 50.000 €.
    Hier wird es an sich schwer vernünftige Konditionen zu bekommen.
    Meiner Meinung nach wäre es sinnvoller einen Kredit zur freien Verfügung abzuschließen.
    Habe mal bei eine Vergleichsprotal geschaut. Demnach bietet die Hypovereinsbank Beträge von 20.000-50.000 € für 2,29 € bei einer Laufzeit von 60 Monaten an.Die Rate wäre dann 705 €.
    So seid ihr völlig frei, wann ihr baut und bringt das Grundstück eintragungsfrei, also quasi als Eigenkapital, in die Baufinanzierung ein.
    Im Gegenzug habt ihr natürlich 705 € höher Ausgaben. Aber falls das ein Problem sein sollte, einfach 60 Monate warten oder sondertilgen.

  3. Avatar von Tim0thY
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Hey Benni,

    gute Idee! Damit umgehen wir auf jeden Fall die Abhängigkeit.

    Unser Sparkassenberater hat schon zwischen den Zeilen durchklingen lassen, dass die Chancen auf ein Grundstück steigen, wenn man bei der Sparkasse finanziert.
    Da dieser Vorteil ggf. aufgrund der hohen Nachfrage lohnenswert ist, könnte dieser freie Kredit ja auch in dem Zuge bei der Sparkasse (zu womöglich schlechteren Konditionen als die Online-Vergleichsseiten) abgeschlossen werden oder?
    Zumindest sehen ich da keinen Interessenkonflikt, auch wenn die Sparkasse wahrscheinlich Kunden, die direkt bauen und alles dort finanzieren, bevorzugen.

    VG

  4. Avatar von tneub
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Vermutlich ist ein variables Darlehen aber immer noch zinsgünstiger als ein freies Darlehen bei der Sparkasse.
    Das könnt ihr dann ablösen, wenn gebaut wird.

  5. Avatar von Tim0thY
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Wäre es aber nicht recht risikoreich, ein variables Darlehen über ca. 5 Jahre zu finanzieren? Diese Kredite sind ja eher für kurzfristige Darlehen gedacht, da man die zukünftigen Zinsraten ja schlecht abschätzen kann.

    Ist es realistisch, dass in diesem Beispiel die Sparkasse einen freien Kredit von ca. 40.000€ gewährt, ohne das Grundstück als Sicherheit zu bekommen? Habe morgen einen Beratungstermin für die Finanzierung und möchte mit möglichst mit realistischen Vorstellungen dort rein gehen. Alternativ ist es wohl möglich, einen Kredit von 20.000€ innerhalb der Familie zu bekommen, um anschließend mit 30.000€ Eigenkapital den Kredit bei der Bank zu bekommen. Da ich zwar einen unbefristeten Vertrag im öffentlichen Dienst habe, jedoch erst 25 Jahre jung bin, könnte das Ausfallrisiko für die Bank dadurch verringert werden.

  6. Avatar von Smirnoff1983
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Wir sind momentan in der gleichen Zwickmühle, ob wir ein interessantes Grundstück kaufen sollen oder noch warten. Wir wollen 2023 bauen.

    Das Grundstück wird bei uns ca 40.000-45.000€ kosten.

    Was mir empfohlen wurde, über einen Bausparvertrag zu finanzieren. Hiermit geht die BSK in den 2ten Rang und man ist später komplett flexibel. Bei Finanzierungen ist immer der erste Rang für die spätere flexible Finanzierung wichtig (so wurde mir das erklärt).

  7. Avatar von tneub
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Zitat Zitat von Tim0thY
    Wäre es aber nicht recht risikoreich, ein variables Darlehen über ca. 5 Jahre zu finanzieren? Diese Kredite sind ja eher für kurzfristige Darlehen gedacht, da man die zukünftigen Zinsraten ja schlecht abschätzen kann.
    Wenn du glaubst, dass eine Zinserhöhung um 1-2% bei 40-50T€ (Tendenz sinken) nicht stemmen kannst, dann solltest du dir überlegen, ob es sinnvoll ist zu bauen.
    Ich habe aktuell einem Vortrag der DB teilhaben dürfen. Wenn ich die Worte aus dem Ausblick noch richtig im Ohr habe, dann geht die Deutsche Bank davon aus dass der erste kleine Zinsschritt der EZB im 3. Quartal 2019 stattfindet. Da ist das erste der 5 Jahre schon fast rum.

  8. Avatar von Smirnoff1983
    Smirnoff1983 ist offline

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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Zitat Zitat von tneub
    Wenn ich die Worte aus dem Ausblick noch richtig im Ohr habe, dann geht die Deutsche Bank davon aus dass der erste kleine Zinsschritt der EZB im 3. Quartal 2019 stattfindet. Da ist das erste der 5 Jahre schon fast rum.
    Ich habe die Tage einen Artikel gelesen, das durch die abgeschwächte Inflation, eine Steigung der Zinsen für schon 2019 nicht mehr sicher ist.

    Die Zinsen steigen ja nicht von heute auf morgen um mehrere %. Momentan ist es ja eher im nachkomma Bereich

  9. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist gerade online

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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Zitat Zitat von Smirnoff1983
    Wir sind momentan in der gleichen Zwickmühle, ob wir ein interessantes Grundstück kaufen sollen oder noch warten. Wir wollen 2023 bauen.

    Das Grundstück wird bei uns ca 40.000-45.000€ kosten.

    Was mir empfohlen wurde, über einen Bausparvertrag zu finanzieren. Hiermit geht die BSK in den 2ten Rang und man ist später komplett flexibel. Bei Finanzierungen ist immer der erste Rang für die spätere flexible Finanzierung wichtig (so wurde mir das erklärt).
    Das gilt eher für einen Auslauf bis 80% und da die meisten Bausparkassen von dem ermittelten Wert noch 10% Sicherheitsabschlag nehmen, sollte der letzte Cent des Bauspardarlehens bei 73% liegen.

    Ich habe gerade jemanden aus dem Forum seinen Neubau finanziert, der im Vorfeld das Grundstück seinerzeit variabel finanziert hatte. Dazu sei erwähnt, dass das aber kein Selbstläufer ist, denn welche Bank will 40.000 Euro bis 50.000 Euro finanzieren und die gleiche Arbeit wie für 250.000 Euro investieren, wenn der Kunde/Verbraucher nach einem jahr das Darlehen wieder ablöst, zumindest aber die Möglichkeit dazu besteht?

    Auf der anderen Seite, wenn ich mir zu 100% sicher wäre, das Grundstück auch zu bebauen, da es mein Wunschgrundstück und die Wunschlage ist, dann gäbe es für mich überhaupt nichts zu überlegen, dann würde ich es auch kaufen und den Markt nach der gümnstigsten Finanzierungsvariante sondieren oder sondieren lassen.

  10. Avatar von Tim0thY
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Schon mal danke für eure Hinweise.
    Die Idee mit dem variablen Darlehen werden wir auf jeden Fall durchrechnen.
    Der Bausparvertrag fällt bei uns wahrscheinlich raus, da bisher noch keiner beleihbar ist.

    Kann mir noch jemand dazu etwas sagen?
    Zitat Zitat von Tim0thY
    Würden wir die Abhängigkeit für die spätere Hausbaufinanzierung in 5 Jahren umgehen, wenn wir das Grundstück z.B. mit einer Sollzinsbindung von 5 Jahren komplett abbezahlen und anschließend in die Verhandlung für die Folgefinanzierung gehen? An der Stelle könnten wir die Bank notfalls ja auch aus dem Grundbuch entfernen lassen, um den günstigsten Kredit von anderen Banken zu nutzen. (Kosten meine ich 0,2% der Gesamtsumme).
    Kann ich die Abhängigkeit in Form des 1. Grundbucheintrages problemlos wieder löschen lassen, wenn der Bau- bzw. Grundstückskredit abbezahlt ist?


    Ansonsten könnte ich mir noch etwas in Richtung Bürgschaft von meinen Eltern vorstellen, um der Bank eine Sicherheit bieten zu können (ohne Grundbucheintrag) und trotzdem niedrige Zinsen zu bekommen. Falls so etwas geht.

  11. Avatar von Flolito
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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Eine Bürgschaft senkt den Zins normalerweise nicht.

  12. Avatar von Smirnoff1983
    Smirnoff1983 ist offline

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    Standard AW: Grundstück finanzieren - sinnvoll?

    Zitat Zitat von Tim0thY
    Der Bausparvertrag fällt bei uns wahrscheinlich raus, da bisher noch keiner beleihbar ist.
    Hier gibt es ja die Möglichkeit den Vertrag vorzufinanzieren.

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