Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig?
Hallo,
bin neu hier. Hätten eine Frage:
Zur Erläuterung: Wir wollen ein Haus mit Einliegerwohnung kaufen. Die Hauptwohnung soll selbst genutzt werden, die Einliegerwohnung soll vermietet werden. Also eine gemischte Nutzung. Um die Kreditkosten für die Einliegerwohnung bestmöglich steuerlich geltend machen zu können, brauchen wir zwei verschiedene Kreditverträge: Einen für die Einliegerwohnung zu 100 % finanziert, einen für unsere eigene Wohnung mit Eigenkapital und Restdarlehen finanziert. Soweit alles klar.
Nun unsere Frage:
Welche Kosten im Zusammenhang mit dem Kauf der Einliegerwohnung können mit diesem Kreditvertrag abgedeckt werden, ohne dass das Finanzamt das zu Recht beanstandet?
- anteiliger Kaufpreis für die Einliegerwohnung (z.B. anhand des qm-Zahlen-Verhältnisses ermittelt), ist wohl selbstverständlich
- abgelöste Einbauküche?
- anteilige Kaufnebenkosten? Also anteilig Notarkosten? Anteilig Grundbucheintrag? ....
Die Kreditsumme wäre dann anteilige Kosten für Hauskauf + Ablöse Küche + anteilige Kaufnebenkosten.
Bei den anteiligen Kaufnebenkosten haben wir aber unterschiedliche Auskünfte erhalten (von "kein Problem" bis "Kreditzinsen hierfür nicht absetzbar").
Wer kennt sich aus? Vielen Dank für Eure Antworten!
AW: Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig
Alles was im Zusammenhang mit dem Kauf steht kann abgesetzt werden, aber nicht alles kann finanziert werden.
Den Gesamtkosten steht der Bank der Kaufpreis entgegen, dieser sowie wertsteigeigernde Maßnahmen, zu denen nicht die Erwerbsnebenkosten und/oder eine Küche gehört sind im günstigsten Fall 100%. Nicht dass eine Bank nicht auch 120% finanzieren, aber die Absetzbarkeit von Kreditzinsen setzt nicht gleich, irgendeinen schlechten Zins vor Steuer zahlen zu können und ein Zins ist bei 120% sau schlecht, bei 100 % schlecht und fängt bei unter 90%, besser unter 80% an interessant zu werden.
Es ist dabei nicht zwingend für das Finanzamt entscheidend wo etwas besichert wird, entscheidend ist nachzuweisen, wofür das Geld verwendet wurde und die Kunst ist es das so aufzuteilen, dass in der Vorsteuerbetrachtung ein geringer Zins gezahlt wird, um es genau zu sagen die Sicherheiten für die Bank gesund zu verteilen und das so darzustellen, als dass die Bank die Kosten erkennen. Und akzeptieren kann.
Der Kaufpreis ist das eine, das kann man im Kaufvertrag festlegen und aufteilen, das andere die Besicherung für die Bank und da kann man die Grundschulden entsprechend zuordnen, bis hin zu einer Gesamtgrundschuld, lastend aus beiden Objekten mit 2 entsprechenden Darlehen, wo das eine Darlehen der vermieteten Immobilie zugeordnet und entsprechend deklariert wird!
AW: Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig
So schnell! Danke!
für Hanomag: "Steuerfuchs" war mehr ironisch gemeint. Sonst müsste ich ja nicht fragen.
für Noelmaxim:
Danke für die ausführliche Antwort.
Die Finanzierung bei der Bank ist relativ problemlos, da der Eigenkapitalanteil insgesamt sogar relativ hoch ist und uns die Eltern erlauben, eine zusätzliche Sicherungsgrundschuld auf deren Immobilie einzutragen. Der Zinssatz ist sogar sehr gut.
Es ging mir darum, auf legale(!) Weise eine möglichst hohe Steuerberücksichtigung zu erreichen, indem man die benötigte Darlehenshöhe in zwei Verträge aufteilt: Einen für die vermietete Einliegerwohnung mit einer rechnerischen Vollfinanzierung OHNE Eigenkapital (anteiliger Hauskaufpreis + Küche + anteilige Kaufnebenkosten), und einen für die selbstgenutzte Hauptwohnung mit sehr hohem Eigenkapitalanteil und nur geringem Fremddarlehen.
Verständnisfrage, zu meiner Sicherheit:
Zitat:
"Alles was im Zusammenhang mit dem Kauf steht kann abgesetzt werden".
Das heißt also: Auch die Darlehenszinsen für anteilige Kaufnebenkosten für die vermietete Einliegerwohnung, wenn die Darlehensverträge so aufgegliedert werden wie oben beschrieben?
AW: Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig
Im Zusammenhang mit dem Anteil Kauf der ETW! Entsprechend hoch wird auch das Darlehen ausgestellt.
Mal eine Frage, sie kennen den Zinssatz der Bank, wissen aber nicht, wie man das aufteilt?? Wie geht das? Der Zins wird doch einem Darlehensanteil zugeordnet, aber scheinbar kennen sie die Darlehensteile nicht, wie geht das??
Was für Darlehen im Bezug auf
1) Darlehenshöhe
2) Art des Darlehens, Annuitätendarlehen mit oder ohne Bausparvertrag, endfälliges Darlehen
3) Zinsfestschreibungszeit
4) Tilgungssätze
AW: Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig
Hallo,
ich glaube, wir reden aneinander vorbei!
Selbstverständlich kenne ich die GESAMTdarlehenshöhe des Annuitätendarlehens ohne Bausparvertrag, den effektiven Zinssatz und so weiter. Ist eine namhafte Bank. Bin bisher sehr zufrieden. Mehr möchte ich aber im Internet dazu nicht sagen.
Die Bank teilt die Gesamtdarlehenshöhe anstandslos in zwei selbstständige Kredite auf, einen für die vermietete Einliegerwohnung und einen für die selbst bewohnte Hauptwohnung. Die Aufteilung erfolgt so, wie ICH es will. Und das ist die Crux.
Es geht darum, ob die Zinsen für einen zur Bezahlung der anteilig für die vermietete Einliegerwohnung anfallenden Kaufnebenkosten aufgenommenen Kredit steuerlich berücksichtigt werden können. Wenn ja, müssen diese in diesen Kredit mit aufgenommen werden, wenn nein, dürfen sie nicht hinein, um die Steuerabzugsfähigkeit des Restes nicht zu gefährden.
Laut Empfehlung der Bank soll ich in den Kredit für die vermietete Einliegerwohnung NUR die anteiligen Kaufkosten für das Haus und die Küche der Einliegerwohnung packen, da das Finanzamt nur die Zinsen für diese Ausgaben problemlos anerkennt.
Laut Empfehlung von Bekannten könnte ich in den Kredit für die vermietete Einliegerwohnung aber auch noch die geschätzten anteiligen Kaufnebenkosten (anteilig Notar, anteilig Makler, anteilig Grundbuch ..., natürlich geschätzt, da ja noch nicht angefallen) packen. Auch die Zinsen hierfür würden vom Finanzamt anerkannt.
Wie gesagt, die Bank teilt es auf, so wie ich es will.
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tneub
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tneub
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AW: Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig
Eine rechtssichere Auskunft erhälst du bei deinem Steuerberater.
Ich kann mir nur nicht vorstellen, warum die Zinsen für die Kaufnebenkosten nicht abzugsfähig sein sollen.
Die Kaufnebenkosten zählen zu den Anschaffungskosten in der V+V. Warum sollen also die Finanzierung dessen nicht funktionieren.
Einkommensteuergesetz (EStG) § 21
(1) 1Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind 1.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von Grundstücken, Gebäuden, Gebäudeteilen, Schiffen, die in ein Schiffsregister eingetragen sind, und Rechten, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen (z. B. Erbbaurecht, Mineralgewinnungsrecht);
§ 9 Werbungskosten
(1) 1Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. 2Sie sind bei der Einkunftsart abzuziehen, bei der sie erwachsen sind. 3Werbungskosten sind auch 1.
Schuldzinsen und auf besonderen Verpflichtungsgründen beruhende Renten und dauernde Lasten, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. 2Bei Leibrenten kann nur der Anteil abgezogen werden, der sich nach § 22 Nummer 1 Satz 3 Buchstabe a Doppelbuchstabe bb ergibt;
AW: Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig
Selbstverständlich können die anteiligen Kosten für den Kauf der zu vermietenden ETW - gemäß Aufteilung der Wohnflächen, die im Kaufvertrag vermerkt werden sollten - abgesetzt werden, das hatte ich aber auch schon erwähnt gehabt. Des weiteren, wenn sie dies nicht aus EK aufwenden können, auch die Zinsen auf diese Investitionen, denn die Zinskosten für den Kauf und deren Kosten sind abzusetzen.
Zufrieden sollen sie ja auch sein, können sie aber nicht, denn sie sind scheinbar nicht ausreichend beraten, wobei ich auch noch mal erwähnen und bestätigen möchte, dass das Aufsuchen eines Steuerberaters bei solch einem Vorhaben und solch einer Investition Sinn macht und auch getätigt werden sollte.
Hauskauf: Zinsen für Kaufnebenkosten im Immobiliendarlehen steuerlich abzugsfähig?
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Zitat von Steuerfuchs
