Ich bin "Privatier" und deses Land ist am Hintern

Zitat von Goldmark

Auch wenn ich nicht der Themenstarter bin …

Liebe Heidi, das Problem ist doch klar und präzise formuliert: Der Themenstarter will drei vermietete ETWs mit einem Beleihungsauslauf von ca. 40% umschulden - bekommt aber keinen Kredit (trotz Top-Schufa-Score und obwohl das Ganze im Realkreditbereich spielt), weil er Privatier ist !

Thema interessiert mich. Die Problematik hatte ich schon mehrfach in meinem Umfeld und Bekanntenkreis. Aufgrund der seit 2016 geltenden EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie kann man nämlich sehr vermögend sein (lastenfreie Immobilie(n), hohe Kontogutgaben usw.) ist aber i.S.d. EU-Richtlinie dennoch nicht kreditwürdig. Bizarr aber wahr. Habe ich diverse Male live erlebt.

Im Sinne der Richtlinie kommt es entscheidend auf die sog. Kapitaldienstfähigkeit an, d. h. aus laufendem Einkommen muß nach Abzug einer Haushaltspauschale (die von Bank zu Bank verschieden ist) noch genügend Einnahmen für den Kapitaldienst (Zins und Tilgung) übrig sein. Auch ein beispielsweise sieben- oder achtstelliges Vermögen auf zinslosen Tagesgeldkonten begründet daher keine Kapitaldienstfähigkeit. Ebenso eine Immobilie, die den Wert des Darlehens um ein Mehrfaches übersteigt. Entscheidend i. S. d. Kapitaldienstfähigkeit sind die Einnahmen bzw. das Einkommen.

Eine der vielen Merkwürdigkeiten in dem Kontext: Ist ein ausreichendes Gehalt vorhanden, gibt es in aller Regel keine Probleme. Aus meiner Sicht ist das aber auch nicht nachhaltig, denn damit ist keineswegs die "Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit inklusive Anschlussfinanzierung mit einem fiktiven kalkulatorischen (höheren) Zins gesichert". Geht z. B. die Firma pleite, wird der Kreditnehmer gekündigt usw. ist mit dem fehlenden Gehalt die Kapitaldienstfähigkeit sofort (bzw. nach wenigen Monaten) dahin.

Da finde ich freie Vermögenswerte deutlich "nachhaltiger".

Ohnehin seltsam: Die EU hat diverse Öffnungsklauseln in die Richtlinie eingebaut. Beispiel: Es wurde den Ländern freigestellt, die Richtlinie nur auf selbst genutztes Wohneigentum aber nicht auf vermietete Immobilien anzuwenden. Dies wollte aber wohl damals das BMJV/Heiko Maas nicht.

Für mich generell schon sehr fraglich: Fällt jemand, der mehrere Wohnungen vermietet, überhaupt unter die Richtlinie ("Verbraucherqualität"; glaube das ist in § 13 BGB geregelt). Nach ständiger Rspr. gehen viele Gerichte nämlich davon aus, daß ab einem gewissen Umfang (z. B. mehr als drei Wohnungen) so jemand als "Unternehmer" (§ 14) handelt, da er "im Wettbewerb mit anderen am Markt Wohnungen anbietet und vermietet, um Einkünfte zu erzielen".

So wie die Richtlinie von den meisten Banken derzeit ausgelegt wird, bedeutet sie jedenfalls eine Entwertung von lastenfreiem Grundbesitz und Vermögen, weil dies keine Kreditwürdigkeit mehr begründet.

Seltsame EU-Regulatorik und noch dazu verunglückte Umsetzung seitens des BMJV. Deshalb wurde schon diverse Male nachgebessert (zuletzt am 1. Mai 2018 mit der sog. Immobiliar-Kreditwürdigkeits-Leitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV)).

Ziemlicher Murks das Ganze aus meiner Sicht.

Die Wokri greift bei einer reinen Anschlussfinanzierung durch die Änderungen vom Juni 2017 (Aktiviert Juli 2018) gar nicht, solange der aufzunehmende Betrag 10% Plus nicht übersteigt.
Das ganze wird definiert und beschrieben im sog. Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz.

Der Immobilienwert erhält damit u.a. in bestimmten Konstellationen wieder mehr Gewicht, wodurch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers nicht mehr das einzige Kriterium für die Kreditvergabe darstellt. Zudem sieht das neue Gesetz vor, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nur dann notwendig ist, wenn der Nettodarlehensbetrag erhöht wird.
Die Leitlinien zur Umsetzung des neuen Gesetzes wurden im August 2017 im Entwurf der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) vom Bundesjustiz- und Finanzministerium vorgelegt, Länder und Verbände hatten daraufhin bis Ende August 2017 die Gelegenheit zur Stellungnahme. Der Entwurf konkretisiert die Vorgaben des Gesetzes, so präzisiert er beispielsweise, dass eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung aufgrund einer Anschlussfinanzierung nur dann erfolgen muss, wenn sich der Netto-Darlehensbetrag um mindestens zehn Prozent erhöht.

Deswegen sollte es in dieser Hinsicht gar kein Problem sein, die reine Anschlussfinanzierung zu zeichnen.

LG Heidi

Zitat von noelmaxim

Du hast das immer noch nicht verstanden, das Tableau hat mit Konditionen die ich für Nothing rausgebe überhaupt nichts zu tun!

putzig, herr lehrer, der einzige, der hier nix versteht, bist du, mijn jonge.

"konditionen für nothing", was ist das für eine fallensteller-terminologie? dealt die bäckereiverkäuferin auch schon mit verschiedenen preisschildern?

Zitat von noelmaxim

Für eine nom. 1,04% für 10 Jahre fest, bei der von dir angebotenen Ausgangslage (die ich persönlich als sehr gut erachte!!!) mache ich für Fremde meine Finger nicht krumm !!

wieso, jetzt simma scho freind, ich verzichte sogar darauf, dich anzuzählen, von fertigmachen schon gar nicht zu reden...

Zitat von noelmaxim

Sollte jemand in Not sein, Hilfe benötigen, beschissen worden sein oder sich im Unglück befinden und mir fair und ehrlich entgegen treten, dann geht auch mal für Fremde selbstverständlich was für Nothing, aber doch nicht bei dir!

woow, soziale komponente, der hosenanzug vom spreebogen (mutti) wäre stolz auf die ganze vermittlerbranche. aber ich falle genau unter diese zielgruppe "in not", bin nämlich neulich beschissen worden (vom rechtsstaat), aber das ist bestand der angekündigten hammerstory, der ich aus gründen der dramaturgie nicht vorgreifen darf...

Zitat von noelmaxim

Mitbringen kann jeder was und manchmal ist kein Geschäft das bessere Geschäft und noch entscheide ich das für mich alles ganz alleine, aus freien Stücken und alles ohne Zwang, das ist das schöne an meinem Job, dieses Selbstbestimmte, diese Freiheit eigene Entscheidungen treffen zu können.

also, meine hochachtung vor diesem ehrenwerten beruf steigt exponentiell

Zitat von noelmaxim

Nun gut, im übrigen, so übel finde ich deinen Auftritt vom Grundsatz gar nicht und deine Vorgabewerte erst Recht nicht, auch unterschreibe ich deinen Unmut bezüglich der Auswirkungen der WoKri 2016, aber dem musst und solltest du dich nicht ergeben und ggf. wäre eine nom. 1,25% - wo der Makler sein Salär für seine hervorragende Arbeit eingefahren hat, die du alleine scheinbar nicht geregelt bekommst - ein Kompromiss wo du den mit begünstigst, der dich noch reicher macht, als du dich ohnehin schon siehst

für soviel lob habe ich mich extra in schale geschmissen

übrigens, ich habe neue freunde gefunden, die clickbaiten sogar mit 0,95 % / 10 J., das ist gefundenes fressen für den privatier

Besten dank für den Tipp

https://www.bmjv.de/SharedDocs/Geset...cationFile&v=1

Zitat von wbs

Deswegen sollte es in dieser Hinsicht gar kein Problem sein, die reine Anschlussfinanzierung zu zeichnen.

Genau, weswegen ich jetzt publikumswirksam diesen Herrschaften https://www.dkb-grund.de/index.html dieses Papierchen um die Ohren hauen werde, mit der Frage, ob sie schon was davon gehört haben.

Korrekt, Herr Buhmann?

tja, was soll ich machen, wenn mir die "quatschrechner" ins gesicht springen, du betreibst doch auch einen...

und wegen langeweile, nö, hab halt zeit (und geld) (sorry, could not resist)

nö, aber ein recht auf social media (ich weiss, das thema gefällt dir...)

Der forenkasper und unser baufinanzierungszuhälter aus Braunschweig streiten wieder um Aufmerksamkeit. Ich hol mal Popcorn

Zitat von Hilfe

Der forenkasper und unser baufinanzierungszuhälter aus Braunschweig streiten wieder um Aufmerksamkeit. Ich hol mal Popcorn

hiiiiiiiiiiiiilfeeeeeeeeeeeeeeeeeeeee , forenkasper soll wohl ich sein? aber wer ist der baufi-lude?? doch nicht etwa mein freund und high level vermittler buhmann??

helfer, was treibst du eigentlich so hier, wenn ich mal direkt fragen darf?

Zitat von privatier

hiiiiiiiiiiiiilfeeeeeeeeeeeeeeeeeeeee , forenkasper soll wohl ich sein? aber wer ist der baufi-lude?? doch nicht etwa mein freund und high level vermittler buhmann??

helfer, was treibst du eigentlich so hier, wenn ich mal direkt fragen darf?

Ich bin die Mutter Theresa bzw. Sittenpolizei aller Baufi luden . Mehr möchte ich zu meiner Person nicht sagen

Zitat von wbs

Die Wokri greift bei einer reinen Anschlussfinanzierung durch die Änderungen vom Juni 2017 (Aktiviert Juli 2018) gar nicht, solange der aufzunehmende Betrag 10% Plus nicht übersteigt.
Das ganze wird definiert und beschrieben im sog. Finanzaufsichtsrechtsergänzungsgesetz.

Der Immobilienwert erhält damit u.a. in bestimmten Konstellationen wieder mehr Gewicht, wodurch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Kreditnehmers nicht mehr das einzige Kriterium für die Kreditvergabe darstellt. Zudem sieht das neue Gesetz vor, dass eine Kreditwürdigkeitsprüfung bei einer Anschlussfinanzierung oder Umschuldung nur dann notwendig ist, wenn der Nettodarlehensbetrag erhöht wird.
Die Leitlinien zur Umsetzung des neuen Gesetzes wurden im August 2017 im Entwurf der Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV) vom Bundesjustiz- und Finanzministerium vorgelegt, Länder und Verbände hatten daraufhin bis Ende August 2017 die Gelegenheit zur Stellungnahme. Der Entwurf konkretisiert die Vorgaben des Gesetzes, so präzisiert er beispielsweise, dass eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung aufgrund einer Anschlussfinanzierung nur dann erfolgen muss, wenn sich der Netto-Darlehensbetrag um mindestens zehn Prozent erhöht.

Deswegen sollte es in dieser Hinsicht gar kein Problem sein, die reine Anschlussfinanzierung zu zeichnen.

LG Heidi

Die diversen Nachbesserungen an der "WoKri" (wie FinARErgG oder ImmoKWPLV) sind mir bekannt und das habe ich - zumindest rudimentär - verstanden.

Im Kontext mit reinen Anschlussfinanzierungen (mit der "reinen" Anschlussfinanzierung ist wohl die Prolongation des Darlehens bei der bisherigen Bank gemeint ?) gab es in meinem Umfeld dennoch immer wieder Ärger und Probleme gerade im Bereich vermieteter Objekte. Das gilt erst recht für Umschuldungen, also wenn die Bank gewechselt wird (angeblich muß hier die neue Bank eine umfängliche erneute Kreditwürdigkeitsprüfung inkl. Kapitaldienstfähigkeitsprüfung durchführen ?). Mit der praktischen Folge, daß dann wohl so manche Kreditnehmer an ihre bisherige Bank "gebunden" wären, weil ein Wechsel unmöglich bzw. nur mit erheblichem bürokratischen Aufwand machbar wäre ?

Ein häufig aufgetretenes Problem (gerade bei vermieteten Objekten) war der Wunsch des Kreditnehmers, die Annuität neu einzustellen. Im Laufe der Zeit hatte sich der Tilgungsanteil logischerweise immer weiter erhöht und machte teilweise 80% und mehr Prozent der Annuität aus. Dies ist natürlich bei vermieteten Objekten aus mehreren Gründen nicht immer sinnvoll (steuerliche Aspekte bzw. Schuldzinsen können steuerlich in Ansatz gebracht werden und aus Renditegesichtspunkten sprich Hebelwirkung). Meine Erfahrung: Bei vielen Banken ist die Anschlussfinanzierung nur dann problemlos, wenn die Annuität nicht verändert wird, d. h. also die ursprüngliche Darlehenslaufzeit nicht verändert wird. Will man aber bei der Anschlussfinanzierung die Annuität neu einstellen (in obiger Konstellation = die Tilgung etwas reduzieren), kann es schnell Probleme geben. Argument der Bank: "Dies sei dann formal-juristisch keine Prolongation mehr, sondern ein neues Darlehen (mit vollumfänglicher neuer Prüfung), da sich die Darlehenslaufzeit ändert und nun wieder die Kapitaldienstfähigkeit für die gesamte (neue) Darlehenslaufzeit geprüft werden müsse".

Muß eine erneute komplette Kreditwürdigkeitsprüfung erfolgen, nur weil sich die Darlehenslaufzeit etwas verlängert ?

In manchen Verträgen war früher z. B. (kostenfrei oder gegen Gebühr) die Möglichkeit eingebaut (mehrfach oder zu bestimmten Zeitpunkten) die Tilgung zu verändern sprich zu erhöhen oder zu reduzieren. Dies scheint aber heute (zumindest bei vielen Banken) wegen der WoKri ein Problem zu sein ?

In einigen Fällen trat diese Frage auch bei der selbst genutzten Immobilie auf. Beispiel: Der Beleihungsauslauf beträgt nur noch 20% und der Kreditnehmer möchte nun als Rentner die Tilgung etwas reduzieren, um mehr Liquidität zu haben und/oder weil er nicht zwingend eine lastenfreie Immobilie vererben will/muß. Die Bank wollte in dem Fall eine erneute Kreditwürdigkeitsprüfung (wegen längerer Darlehenslaufzeit s. o.), die aber wegen dem Alter und den geringeren Altersbezügen problematisch war. Früher wäre dies doch im Realkreditbereich und erst recht bei derart geringem Beleihungsauslauf kein Problem gewesen. Nunmehr scheint es eine Art "Amortisationsvorgabe" sprich Zwang zur (schnellen) Tilgung zu geben ?

Meine Conclusio: Anschlussfinanzierungen sind nur dann kein Problem und halbwegs unbürokratisch, wenn man die Bank nicht wechselt (also keine Umschuldung vornimmt) und auch an der Annuität nichts verändert.

Deine Sicht, liebe Heidi, zu dieser Frage würde mich interessieren.

LG Goldmark

Nur kurz, Umschuldungen sind bei der Möglichkeit dies bei 500 Banken tätigen zu können, dies unter Berücksichtigung unterschiedlicher Auslegungen der WoKri seitens der Banken, nach wie vor kein Problem!

Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Banken Geschäft tätigen wollen und müssen und sich in der Vielzahl nicht zur Geissel der WoKri haben lassen machen und es wäre fatal, wenn sich nun die Verbraucher im Zuge ihrer Abschlussfinanzierung zur Geissel ihrer Hausbank machen lassen, weil es das Gespenst WoKri gibt!

Prolongationen sind in der Regel immer schlechter, als ein Neugeschäft bei oder für eine neue Bank.

Zitat von noelmaxim

Nur kurz, Umschuldungen sind bei der Möglichkeit dies bei 500 Banken tätigen zu können, dies unter Berücksichtigung unterschiedlicher Auslegungen der WoKri seitens der Banken, nach wie vor kein Problem!

Dabei gilt es zu berücksichtigen, dass die Banken Geschäft tätigen wollen und müssen und sich in der Vielzahl nicht zur Geissel der WoKri haben lassen machen und es wäre fatal, wenn sich nun die Verbraucher im Zuge ihrer Abschlussfinanzierung zur Geissel ihrer Hausbank machen lassen, weil es das Gespenst WoKri gibt!

Prolongationen sind in der Regel immer schlechter, als ein Neugeschäft bei oder für eine neue Bank.

Daß die Zins-Konditionen bei Prolongationen nicht immer top sind, leuchtet selbst mir als interessiertem Laien ein. Da dürften viele Banken auf die Bequemlichkeit ihrer Kunden vertrauen. Selbst im Internet-Zeitalter mit besseren und schnelleren Vergleichsmöglichkeiten. War ja früher im Passivgeschäft ähnlich (als es noch Zinsen gab): Neukunden bekamen teilweise bessere Zins-Konditionen für Tages- und Festgeldkonten als Bestandskunden. Aus Akquisitionsgründen/Neugeschäft scheint das nachvollziehbar - auch wenn es aus Kundensicht etwas seltsam wirkt. Das wäre schließlich so, als wenn ich als braver und treuer Stammgast in meinem Stammrestaurant mehr für das Schnitzel zahlen muß, als ein Neukunde …

Aus meiner Laiensicht hat die Regulatorik und Bürokratie der WoKri aber den Aufwand generell und insbesondere bei einem Bankwechsel (Umschuldung) signifikant erhöht.

Ungeklärt ist für mich noch immer die Frage, ob aus einer unproblematischen reinen Anschlussfinanzierung (ohne erneute Prüfungen) sozusagen ein neuer Darlehensvertrag wird (mit erneuter vollumfänglicher Prüfung), wenn lediglich die Annuität verändert wird (z. B. die Tilgung etwas reduziert wird). Anders formuliert: Begründet die Verlängerung der ursprünglichen Darlehenslaufzeit eine vollumfängliche neue Kreditwürdigkeitsprüfung bzw. Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit - selbst wenn der Vertrag bei der gleichen Bank weiterläuft und die Restschulden gering sind (Realkreditbereich) ?

Ist das in den diversen Nachbesserungen zur WoKri (FinARErgG, ImmoKWPLV) irgendwo explizit geregelt oder kann das jede Bank machen, wie sie will ?

Verstehe ich nicht ganz lieber Goldmark, schon vor der WoKri hat die Bank sich vorbehalten, bei der Prolongation neue Prüfungen wirtschaftlicher Natur vorzunehmen und im Bereich der Beleihungsauslaufermittlung sowieso, denn davon hing ja auch die angebotene Kondition ab.

Hat man hier bis vor ca. 10 Jahren den Wert einfach übernommen, so ermittelt man heute einen neuen Beleihungswert. Dies eben auch, um den Verbrauchern bessere Konditionen anbieten zu können., denn auch das Refinanzierungsverfahren der auszugebenden Gelder ist erschwert worden. Nicht nur die oder ihre Marge muss die Bank berechnen und kalkulieren, nein, unter anderem auch den Einkauf des Geldes z. B. gemäss ihres Ratings!

Der zu betriebende Aufwand muss dabei aus meiner Sicht unberücksichtigt bleiben, da er sich erstens in Grenzen hält und zweitens der Vorteil bei z. B. 0,2% auf 200.000 Euro gewaltig ist!

Einmal die Papiere und etwas Zeit in die Hand genommen stellt aber für die meisten Verbraucher auch überhaupt kein Problem dar und bietet sich als lohnend an.

Natürlich, geht woanders nichts oder bietet die wirtschaftliche Situation nichts anderes an, dann Gott sei Dank, wenn die bisherige Bank ohne grosses Tara prolongiert, in der Regel aber befinden sich die Verbraucher in Situationen, wo ihnen die Zinswelt offen steht.

@noelmaxim

In den AGBs, Darlehensverträgen etc. steht ja alles mögliche drin. Mir ist klar, daß die Bank jederzeit Prüfungen durchführen kann oder sogar muß (wenn sich z. B. die wirtschaftliche Situation des Kreditnehmers signifikant ändert). In praxi war es aber früher so, daß - so lange alles störungsfrei lief sprich alles vom Kreditnehmer korrekt bedient wurde - es so gut wie nie weiteren Prüfungen gab. War das Darlehen dann (durch die Tilgung) irgendwann im Realkreditbereich angekommen (ca. 50% des Immobilienwertes), war das Ganze völlig easy. Auch bei Prolongation und Umschuldung. Auch die Neueinstellung der Annuität war kein Problem. Dies scheint heute anders zu sein. Einige Banken arbeiten wohl sogar mit Altersobergrenzen, bis wann das Darlehen zwingend getilgt sein muß. Dies schreibt die WoKri jedenfalls nicht zwingend vor - scheint aber Geschäftspolitik einiger Banken zu sein. Ein Rechtsanspruch auf ein bestimmtes Darlehen gibt es natürlich nicht, wie Du treffend schreibst.

Die Ermittlung eines aktuellen Beleihungswertes (statt ihn wie früher einfach zu übernehmen) kann auch im Sinne der Verbraucher sein. Aufgrund der gestiegenen Immopreise (jedenfalls an bestimmten Standorten) kann es so zu geringerem Beleihungsauslauf und damit günstigeren Konditionen für den Verbraucher kommen. Ist mir klar.

Die Prolongation "ohne großes Tara" hat man vom Gesetzgeber wohl definiert, um Fälle zu vermeiden, wie sie direkt nach Einführung der WoKri aufgetreten sind: Jemand hat lange vor WoKri ein Darlehen abgeschlossen. Nun steht die Anschlussfinanzierung an in Zeiten der WoKri. Der Darlehensnehmer steht aber schon relativ kurz vor der Rente. Um die Restschuld in den wenigen Jahren noch komplett zu tilgen, müßte die Annuität (aufgrund der hohen Tilgung) sehr hoch sein, das gibt aber sein Einkommen nicht her. Eine längere Darlehenslaufzeit mit niedrigerer Annuität (weil geringer Tilgung) geht auch nicht, weil im Alter die Rente dann nicht reicht, um die Kapitaldienstfähigkeit darzustellen. So jemand hätte man dann quasi das Darlehen fällig stellen müssen. Obwohl ein Gutteil der Immobilie bereits abbezahlt ist. Das wollte der Gesetzgeber wohl vermeiden. Deshalb hat man in den Nachbesserungen auch klargestellt, daß die WoKri nicht verlangt, daß ein Darlehen bis zum Eintritt in den Ruhestand oder zumindest im Rahmen der "Restlebenserwartung" zwingend getilgt sein muß. Nichtsdestotrotz arbeiten wohl einige Banken aufgrund ihrer eigenen Geschäftspolitik mit einem Höchstalter bis zu dem das Darlehen getilgt sein muß.

Mir ist immer noch nicht klar, ob es für den Fall "Anschlussfinanzierung bei der gleichen Bank mit reduzierter Tilgung" eine gesetzliche Regelung gibt, die dies als "Neuvertrag mit vollumfänglicher Prüfung" (Darlehenslaufzeit verlängert sich = automatisch ein neues Darlehen) definiert oder ob dies im Ermessen der jeweiligen Bank liegt ?

Könnt ihr nicht ein Stammtisch gründen ? Das ist sowas von off topic

Zitat von Goldmark

@noelmaxim

In den AGBs, Darlehensverträgen etc. steht ja alles mögliche drin.

Finde den Fehler.....

Hilfe wird den finden!!