Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

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  1. Avatar von Danny87
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    Frage Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Moin,

    wir wollen ein MRH kaufen und haben aktuell ein Angebot zur Finanzierung vorliegen.


    Hauspreis:
    Kaufpreis: 335.000,- €
    Modernisierung: 20.000,- €
    Mobilar (Küche): 10.000,- €
    Grunderwebskosten (6,5 % / SH): 21.775,- €
    Notarkosten (2%): 6.700,- €
    Gesamt: 393.475,- €

    Eigenkapital:
    Bank- und Sparguthaben: 90.000,- €
    IB.SH Öffentliches Darlehen: 91.000,- €
    Eigenleistung: 10.000,- €
    Gesamt: 191.000,- €


    Von der IB.SH haben wir folgende zwei Pakete mit dabei, welche von der Bank als Eigenkapital gewertet werden:

    IB.SH Immofix 41.000,- €
    Sollzins: 1,28 %
    eff. Jahreszins: 1,32 %
    Tilgung: 2,00 %
    Zinsbindung: 5 Jahre
    monatliche Rate: 112,07 €
    Restschuld: 36.768,29 €

    KfW 124 50.000,- €
    Sollzins: 1,20 %
    eff. Jahreszins: 1,35 %
    Tilgung: 3,60 %
    Zinsbindung: 10 Jahre
    monatliche Rate: 199,95 €
    Restschuld: 32.894,26 €


    Von dem Finanzieren der Postbank wurde uns dazu folgendes Angebot unterbreitet:

    Endfälliges Darlehen bei der DSL Bank (Tilgung durch Bausparvertrag)
    Kreditsumme: 213.000,- €
    Sollzins: 1,39 %
    eff. Jahreszins: 1,50 %
    Zinsbindung: 15 Jahre
    monatliche Rate: 246,73 € <-- nur Zinsen, keine Tilgung

    Bausparvertrag bei der BHW - FX2N
    Sparbetrag: 355,- €
    Zins p.a. (Sparphase): 0,10 %
    Sparphase: 15 Jahre
    Abschlussgebühr: 2.130,- €
    Jahresentgelt: 12,- €
    Zuteilungsguthaben: 62.626,43 €

    Tilgungsbetrag: 1.086,- €
    Darlehen: 150.373,57 €
    Sollzins: 2,35 %
    eff. Zins: 2,53 %
    Tilgungsphase: 13 Jahre

    Gesamtlaufzeit: 28 JahreDer Betrag von 213.000,- € wäre ohne Sondertilgung somit in 28 Jahren getilgt.
    Bei den Paketen von der IB.SH versuchen wir mittels Sondertilgung während der Laufzeit (KfW) bzw. Tilgung zum Ablauf der Zinsbindung (IB.SH), den Betrag nach der Zinsbindung so gering wie möglich zu machen. Der verbleibende Restwert wird nach Aussage des Finanzmenschen mit den aktuellen Zinssätzen der entsprechende Programme neu angesetzt.


    Summe der monatlichen Belastung:
    Anfänglich: 913,75 €
    ohne IB.SH: 801,68 € <-- Nach 5 Jahren mit der Annahme einer Volltilgung
    ohne KfW: 601,73 € <-- Nach 10 Jahren mit der Annahme einer Volltilgung
    Darlehensphase: 1086,- € <-- Nach 15 Jahren mit der Annahme keiner Sondertilgungen bzw. erhöhten Einzahlungen in den Bausparer

    Was ich bereits gerechnet habe ist, das wir für das Darlehen bei der Bank + Bausparvertrag folgende Zahlungen in der Gesamtzeit leisten:

    DSL Bank Zinsen (15 Jahre): 44.658,13 €
    BHW Sparphase: 64.610,00 €
    BHW Darlehensphase: 175.563,84 €
    Summe: 284.831,97 €
    Kreditsumme: 231.000,00 €
    Kreditkosten: 71.831,97 €


    Was ich bisher vergeblich versucht habe, ist es einen Effektiv Zins für das gesamte Konstrukt aus dem endfälligen Darlehen (DSL Bank) und dem Bausparvertrag (BHW) zu bilden, damit ich dies mit einem klassischen Annuitäten Darlehen direkt vergleichen könnte. Bei einem einfachen Vergleich (213.000,- € / 30 Jahre / 2,5 % Tilgung) über Interhyp habe ich Vorschläge für Annuitätendarlehen mit einem Zinssatz von 1,89 % bekommen.

    -----

    Was halten ihr von dem Angebot?

    Vielen Dank für etwaige Anmerkungen und Anregungen. :-)

  2. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Hallo Danny87,

    in welcher Stadt (wegen Berücksichtigung regionaler Banken) wird gekauft?

    Ebenso wäre bei dem Bausparvertrag das Beginn Datum, sowie das Datum der allerletzten Rate zu benennen.

    Die 15 Jahre endfällig sind auf den ersten Blick schon um mind. 0,1% zu teuer.

  3. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    213.000,00 € / 14 Jahre fest / nom. 1,26 % / eff. 1,37 % / Zinsrate 223,65 € / Tilgung 0 % (ausgesetzt) /
    Sparrate BSV 355 / Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 6 Monate

    BSV exakt so, wie in dem offerierten Angebot angezeigt. Zuteilung bereits nach 14 statt 15 Jahren, dadurch früherer Beginn der annuitätischen Tilgung (Bauspardarlehen) Letzte Rate unter Berücksichtigung Gesamtrate 578 Euro statt 601 Euro (wie in dem offerierten Angebot) 31.7.2047.

    Gesamtrate 578 Euro, bei dem offerierten Angebot 601 Euro. Durch Anpassung der 578 Euro auf 601 Euro weitere Verkürzung der Gesamtlaufzeit, Tilgungsende weit vor 31.7.2047.


  4. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Ein vergleichbares und auch zu realisierendes Annuitätendarlehen sieht folgendermaßen aus. Dabei habe ich die Darlehenssumme etwas verringert, um auf 60% Bleihunsgwert zu kommen, was auch gerechtfertigt sein kann, da die Notar-, und Grundbuchosten mit 2% veranschlagt worden sind, ich diese aber eher bei 1,5% sehe:

    209.800,00 € / 27 Jahre fest / nom. 1,72 % / eff. 1,75 % / Zins-, und Tilgungsrate 601,43 € /
    Tilgungssatz 1,720 % / Sondertilgungsoption 5,00 % / BZ freie Zeit 12 Monate


    Die erforderliche Laufzeit beträgt:
    27,33
    Jahre (bzw. 328 Monate)
    Die anfängliche Tilgung beträgt:
    1,72
    % p.a.

    Gesamtlaufzeit:

    27,33
    Jahre (bzw. 328 Monate)

    Zinsen und Gebühren gesamt:

    62.581,55
    Euro

    Gesamtaufwand:

    272.381,55
    Euro

    Effektiver Jahreszinssatz:

    1,734
    % p.a. (interner Zinssatz, IRR)


    Unterrstellt wurde hier ab dem 15. Jahr eine Sondertilung aus der Differenz 486 Euro dann zu zahlender 1.087 Euro Bauspardarlehenstilgung zu der Zins (246 Euro)-, und Ansparrate (355 Euro) von vorher 601 Euro von 5.820 Euro jährlich (486 Euro mal 12). Aber auch hier, keine 28 Jahre.

  5. Avatar von Danny87
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Hallo noelmaxim,

    vielen Dank für die Beispiele.
    Das Haus steht in 25436 Tornesch.

    Zwischenzeitlich haben wir von dem Berater auch noch Alternativen (Annuitätendarlehen) angefragt, da er diese ja nicht von sich aus angeboten hatte.
    Diese sehen aber nicht so schmackhaft aus.

    Die Angebote sind alle bei der DSL Bank.


    • 213.000,- € / 15 Jahre / 1,52 % nom. / 1,55 % eff. / 624,80 €
    • 213.000,- € / 20 Jahre / 1,85 % nom. / 1,88 % eff. / 683,38 €
    • 213.000,- € / 30 Jahre / 2,25 % nom. / 2,29 % eff. / 754,38 €


    Gruß,
    Danny

  6. Avatar von Herrmueller
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Danny87


    • 213.000,- € / 15 Jahre / 1,52 % nom. / 1,55 % eff. / 624,80 €
    • 213.000,- € / 20 Jahre / 1,85 % nom. / 1,88 % eff. / 683,38 €
    • 213.000,- € / 30 Jahre / 2,25 % nom. / 2,29 % eff. / 754,38 €

    Das sieht neben Noelmaxims Volltilgervariante aber eher Bescheiden aus.....

  7. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Danny87
    Hallo noelmaxim,

    vielen Dank für die Beispiele.
    Das Haus steht in 25436 Tornesch.

    Zwischenzeitlich haben wir von dem Berater auch noch Alternativen (Annuitätendarlehen) angefragt, da er diese ja nicht von sich aus angeboten hatte.
    Diese sehen aber nicht so schmackhaft aus.

    Die Angebote sind alle bei der DSL Bank.


    • 213.000,- € / 15 Jahre / 1,52 % nom. / 1,55 % eff. / 624,80 € nom. 1,27 % / eff. 1,30 %
    • 213.000,- € / 20 Jahre / 1,85 % nom. / 1,88 % eff. / 683,38 € nom. 1,52 % / eff. 1,55 %
    • 213.000,- € / 30 Jahre / 2,25 % nom. / 2,29 % eff. / 754,38 € nom. 1,92 % / eff. 1,95 %
    • / 25 Jahre / nom. 1,82 % / eff. 1,85 %


    Gruß,
    Danny
    Bei der DSL Bank ist die Tilgungssatzänderungsoption nicht integriert, bei den o.a. Angeboten sehr wohl.

    Die Rate wird bei gleichem Tilgungssatz (in ihrem Angebot sind 2 % berücksichtigt) immer geringer sein.

  8. Avatar von Danny87
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Vielen Dank für eure Kommentare bis hierhin.


    Ein Problem an dem Objekt, welches ich erstmal bewusst nicht erwähnt habe ist, dass am Montag praktisch die Beurkundung beim Notar ist, da die bisherigen Eigentümer eine andere Immobilie kaufen möchten und aufgrund der 3 vorhanden Kinder das Baukindergeld abgreifen wollen. Was ich natürlich verstehen / nachvollziehen kann.
    Da das neue Haus schon gesichert ist wird da wohl nur noch auf den Verkauf gewartet, sodass das neue Haus auch gekauft werden kann.


    Leider haben wir das Haus jedoch erst letzten Samstag besichtigt, sodass uns wenig Zeit blieb um uns um zahlreiche Finanzierungsvorschläge zu kümmern. Das Haus wird über die Postbank Immobilienmaklerin angeboten und auch das neue Haus der Eigentümer wird darüber gekauft, sodass wenn wir ebenfalls unter dem Dach der Postbank finanzieren, alles reibungslos ablaufen sollte.


    Da die Beurkundung beim Notar am Montag ist, würde ich gerne, solange dort alles "normal" verläuft, danach noch zu einem anderen Finanz-Makler gehen, welchen wir bisher immer aufgesucht hatten und dort nochmal alles durchspielen.


    Das was ich bisher habe, sind jedoch auch nur Finazierungsvorschläge seitens der Postbank und die Finanzierungsbestätigung ohne eine Festlegung auf ein konkretes Finanzierungsmodell.
    Meint ihr dass das ausreicht oder sollte man seine Finanzierung schon komplett stehen haben (Finanzierungsvertrag) bevor es beim Notar zur Unterschrift kommt?


    Gruß,
    Danny

  9. Avatar von noelmaxim
    noelmaxim ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Vom Kern geht man ohne eine Finanzierungszusage nicht zu einem Notartermin.

    Grundsätzlich aber lässt sich abschätzen, ob die Finanzierung genehmigt wird oder nicht.

    Die Postbank wird und darf für die DSL Bank keine Zusage erteilen! Berücksichtigt man noch die deutlich schlechteren Konditionen, gibt es keinen Grund dort zu zeichnen.

    Als Vermittler score ich den Fall bei der DSL Bank und bekomme sofort die Darlehensverträge ausgedruckt. Das System prüft dabei DSL Bank konform den Antrag und gleicht die Schufa (wertneutrale Konditionsanfrage) ab.

    Ein grün gescorter Fall wird im Nachgang nur noch abgelehnt, wenn der Immobilienwert nicht passt, das ist bei Ihnen aber ausgeschlossen, da die DSL Bank Mittel im 60%igen Auslaufbereich liegen.

    Ein kleine Sicherheit wäre über dieses Verfahren gegeben.

  10. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Danny87, bitte gehen Sie niemals zum Notar ohne eine finale Finanzierungsbestätigung einer Bank zu haben.
    Nicht eines Vermittlers, nicht eines Beraters einer Postbank.
    Es zählt nur das was die finanzierende Bank Ihnen schriftlich gegenüber bestätigt.
    Mündlich zählt nicht.

  11. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Kürzlich wurde hier noch in die Posaune geblasen das die KN alles mündige Bürger sind und man eine gewisse Art der Allgemeinbildung bla bla voraus setzen würde usw. usv...

  12. Avatar von Danny87
    Danny87 ist offline
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Bzgl. Finanzierungsbestätigung.
    Da ist was wir aktuell haben:

    Sehr geehrte Familie ******,
    hiermit bestätige ich, dass wir Ihnen die erforderlichen Kreditmittel für den Ankauf
    des MRH in Tornesch, *Straße HN* in Zusammenarbeit mit der IB.SH zur
    Verfügung stellen.

    Mit freundlichen Grüßen

    Michael ********
    Gebietsleiter/Finanzierungsspezialist

    der Postbank Finanzberatung AG
    Zuvor hatten wir immer eine allgemeine Finanzierungszusage bis zum Kaufpreis von 350.000,- €, nachdem wir bei einer Besichtigung den kürzeren gezogen hatte, weil wir diese nicht direkt vorweisen konnten und Nachens die schon alles dabei hatten.

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    Gruß,
    Danny

  13. Avatar von utopus
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Wie ist denn die Differenz von -30k€ beim Kontoguthaben zu erklären?

  14. Avatar von Danny87
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Wir wollen nur 90.000,- in die Finanzierung geben. Mittlerweile haben wir fast 140.000,- € auf dem Konto. Da meine Frau aber derzeit nur befristet angestellt ist und auch schwanger ist, hatten wir vor, etwas zurück zu behalten.

    Edith sagt:
    Gerad gesehen, dass das oben somit falsch ausgedrückt ist.
    Ich habe die Angaben so vom Zettel des Finanzmenschen abgeschrieben. Hatte ihm auch gesagt, dass wir mehr haben bzgl. weiterer Sicherheiten (Bonität).

  15. Avatar von noelmaxim
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Hallo Danny87,

    das Schreiben der Gesellschaft ist keine Finanzierungszusage, auch lassen sich daraus keine Verpflichtungen seitens der Gesellschaft ableiten.

    Wir kennen leider ihre Einkommensverhältnisse vor der Elternzeit und während dieser nicht.

    Sind diese bekannt und geklärt, lassen sich Wahrscheinlichkeiten einer Zusage ableiten, was die Postbank ihnen mit der Zusage zur Bereitstellung der Finanzierungsmittel ja bestätigt. Ob dann anhand dieser eine Beurkundung vollzogen werden kann bzw. sollte können nur sie im Wissen der vorhandenen (wenn vlelleicht auch minimalen) Risiken entschieden.

  16. Avatar von peer
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Danny87
    Vielen Dank für eure Kommentare bis hierhin.


    Ein Problem an dem Objekt, welches ich erstmal bewusst nicht erwähnt habe ist, dass am Montag praktisch die Beurkundung beim Notar ist, da die bisherigen Eigentümer eine andere Immobilie kaufen möchten und aufgrund der 3 vorhanden Kinder das Baukindergeld abgreifen wollen. Was ich natürlich verstehen / nachvollziehen kann.
    Da das neue Haus schon gesichert ist wird da wohl nur noch auf den Verkauf gewartet, sodass das neue Haus auch gekauft werden kann.


    Leider haben wir das Haus jedoch erst letzten Samstag besichtigt, sodass uns wenig Zeit blieb um uns um zahlreiche Finanzierungsvorschläge zu kümmern. Das Haus wird über die Postbank Immobilienmaklerin angeboten und auch das neue Haus der Eigentümer wird darüber gekauft, sodass wenn wir ebenfalls unter dem Dach der Postbank finanzieren, alles reibungslos ablaufen sollte.


    Da die Beurkundung beim Notar am Montag ist, würde ich gerne, solange dort alles "normal" verläuft, danach noch zu einem anderen Finanz-Makler gehen, welchen wir bisher immer aufgesucht hatten und dort nochmal alles durchspielen.


    Das was ich bisher habe, sind jedoch auch nur Finazierungsvorschläge seitens der Postbank und die Finanzierungsbestätigung ohne eine Festlegung auf ein konkretes Finanzierungsmodell.
    Meint ihr dass das ausreicht oder sollte man seine Finanzierung schon komplett stehen haben (Finanzierungsvertrag) bevor es beim Notar zur Unterschrift kommt?


    Gruß,
    Danny
    Eine Investition von fast 400000€ mal eben in einer Woche (erste Besichtigung bis Notartermin) übers Knie zu brechen, halte ich für gefährlich! Es handelt sich um eine gebrauchte Immobilie. Habt ihr bereits einen Bausachverständigen dabei gehabt? Lasst euch doch nicht so unter Zeitdruck setzen mit dem Kauf. Jeder Smartphone- oder auch Autokauf wird länger und gründlicher vorbereitet. Tagelange Internetrecherchen, Preisvergleiche, Verhandlungen, Probefahrten....
    Aber ein Haus mal eben in einer Woche? Müsst ihr natürlich selber wissen. Aber ich halte es für verrückt!

  17. Avatar von hausbauwest
    hausbauwest ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Danny87
    Bzgl. Finanzierungsbestätigung.
    Da ist was wir aktuell haben:



    Zuvor hatten wir immer eine allgemeine Finanzierungszusage bis zum Kaufpreis von 350.000,- €, nachdem wir bei einer Besichtigung den kürzeren gezogen hatte, weil wir diese nicht direkt vorweisen konnten und Nachens die schon alles dabei hatten.

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    Gruß,
    Danny
    Sehr geil auch, das diese "Zusage" Schon fast ein Jahr alt ist.
    Völlig unbedeutend ist das alles, da die finanzierende Bank erst einmal das Objekt kennen muss um es wenigstens mittels Tischgutachten einwerten kann.
    Ob es dann überhaupt den Beleihungswert hergibt ist die 2 te Sache.
    Aber zumindest wirst du mit den liquiden Mitteln den eventuellen Schadensersatz für den Verkäufer abdecken können.

  18. Avatar von Bankkaufmann
    Bankkaufmann ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Diese Finanzierungszusage ist sowas von daneben.
    Er kann niemals eine Finanzierungszusage ausgeben.
    Klar hier steht natürlich vorbehaltlich aller Daten und so weiter.
    Doch ob 2 Unterschriften oder 10 ändern nichts daran dass dieses Papier überhaupt nichts wert ist.

  19. Avatar von utopus
    utopus ist offline

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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    Zitat Zitat von Bankkaufmann
    Doch ob 2 Unterschriften oder 10 ändern nichts daran dass dieses Papier überhaupt nichts wert ist.
    Genau - weiß doch jeder, dass hier ein rotes Wachssiegel fehlt

  20. Avatar von vision
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    Standard AW: Finanzierung mit endfälligem Darlehen + Bausparvertrag

    @hausbauwest
    @bankkaufmann

    Bevor ich Kommentare abgebe, lese ich sorgfältig die Beiträge.

    Das konntet oder wolltet ihr beide offensichtlich nicht!

    Das abgebildete Schreiben hatte er vorher, war aber nicht ausreichend. Deshalb dann die neue und auf diese Immobilie bezogene Zusage - klar erkennbar im blauen Kästchen (Beitrag 12)

    Wie belastbar diese Zusage ist, kann man gerne diskutieren. Wieder mal komplett am TE vorbei. Aber hauptsache polemisch hier rumblöken.

    @peer
    Da bin ich ganz bei Dir.

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